COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）ってどうですか？

[マンション住民さん]

COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）についての情報を希望しています。
総戸数337戸の大規模マンションが建つようです！
価格が気になりますが、楽しみですね！
公式URL：https://www.konosu337.com/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154360

所在地：埼玉県鴻巣市本町五丁目2758番1他（地番）
交通：高崎線 「鴻巣」駅 徒歩5分 （東口）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：58.83平米～88.44平米
売主：パラダイスリゾート株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1560: マンコミュファンさん]

>>1558 マンション検討中さん
はい、ここは片働き新築縛り検討者の最後の地、コウノ巣です。埼玉県の中心部に位置する通称サイタマのヘソです。どこへアプローチするにもそこそこ距離が遠い交通不便性と、周辺には特に何もない生活不便性が特徴です。
ただ免許センターがあるので、更新の際はすぐに行けて便利な土地となっています。

[1561: 匿名さん]

物件概要が1か月ごとの更新なので売れ行きがわかりませんが、モデルルームは空いてるみたいですね。残り238戸売れるのでしょうか。

[1562: 匿名さん]

>>1561 匿名さん
この売れ行きだと正直あと3-4年は難しいでしょうね
急いで決めて損しちゃた(T ^ T)

[1563: マンション検討中さん]

COCOCHIを賃貸に出すとしたら、いくらくらいですかね？
ポレスター鴻巣駅前ガーデンズの最上階3LDKが14万円だから、COCOCHI最上階3LDKは12万円くらい？

https://suumo.jp/chintai/jnc_000089847035/?bc=100375525182

[1564: eマンションさん]

>>1563 マンション検討中さん
9.5万位じゃないですかね、ここ鴻巣ですし

[1565: マンション検討中さん]

35年ローン
金利全期間固定0.5％
月12万円賃貸
固定資産税等諸費用10％
空室率0％

物件価格4,000万円
表面利回り　3.6％
実質利回り　3.3％
年間手取り　+5万円

物件価格5,000万円
表面利回り　2.9％
実質利回り　2.6％
年間手取り　▲26万円

めっちゃ緩く計算しても、COCOCHIは投資用としてはダメ。
終の住み処として一生暮らす人向けの物件だと思う。

[1566: 匿名さん]

>>1565 マンション検討中さん
COCOCHIは終の住み処としてもダメですよ、なにせ鴻巣ですからね、、

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん
ここと同じ価格帯で終の住処に相応しい街ってどこですか？

[1568: 匿名さん]

>>1567 匿名さん
たくさんありますが、それこそ草加市松原団地などはいかがでしょ、、

[1569: 検討板ユーザーさん]

>>1568 匿名さん
あんなマンモス団地に入るなんて勘弁して
ちょっと雨降っただけですぐグチュグチュだし絶対いや

[1570: 匿名さん]

先着順12戸＋未発売221戸＝232戸／337戸　（5月20日更新）
　

[1571: マンション検討中さん]

>>1570 匿名さん
うーんこれ売れなさすぎ(/ _ ; )

[1572: 名無しさん]

高過ぎるからでしょ。
鴻巣あたりだとディスポーザーとかは「何それ美味しいの？」状態だろうし。

[1573: 匿名さん]

>>1570 匿名さん

ついこの前まで先着順8戸、未販売230戸だったけど、1期目に更に10戸追加されたんだな

2期目っていつになるんだろう

[1574: 匿名さん]

>>1572 名無しさん
今は高く感じても大宮徒歩圏が@400～450デフォになれば自然に流れてくるかと。
鴻巣でこの値段はたしかに受け入れ難いけど、資材が値下がりして建築人件費が下がる日が近いうちに来るとは思えない。
あとは川口や大宮のバス便と鴻巣5分のどっちを選ぶかの話だと思う。

[1575: 口コミ知りたいさん]

>>1574 匿名さん
流れないよ

[1576: 評判気になるさん]

>>1574 匿名さん
大宮以北のエリアは県南部と大きな差がありあまり競合しないです。
特に鴻巣の検討者は久喜などとの比較となり広域でも南側へはせいぜい上尾くらいまでが限界のようです。

[1577: 評判気になるさん]

>>1561 匿名さん

販売はあまり芳しくないようです。
売主も焦ってきてるので、完全近くなれば値引きするのでは？

[1578: マンコミュファンさん]

>>1577 評判気になるさん
可能性はあり

[1579: 埼玉県民]

>>1560 マンコミュファンさん
運転免許証は、鴻巣警察署を除く県内どこの警察署でも更新手続きができますよ。
（優良運転者、一般運転者の場合）

他都県の事情は知りませんが。

[1580: マンション比較中さん]

蓮田駅１分のプレシス155戸登場。

値段わからんが良さげ。

[1581: マンション検討中さん]

>>1575 口コミ知りたいさん
>>1576 評判気になるさん

東京都市圏内（都心～栗橋・吹上間）かつ予算の範囲内で、家族構成をふまえて住宅を探しているのですよ。
賃貸か持ち家か、新築か中古か、戸建住宅か集合住宅か、などなど。

[1582: eマンションさん]

>>1330 匿名さん
上野東京ラインや湘南新宿ラインが止まったら（笑）
東京～大宮間、京浜東北線の所要時分をご存知ないようですね。
「大宮なら追加料金を払うことで新幹線も利用できる」ということなら理解できますが。

[1583: 匿名さん]

>>1581 マンション検討中さん
はてさて変わった基準でお探しですな。
新幹線も利用できる熊谷や始発多数の古河を除外するとはこれいかに。

[1584: 埼玉県民]

「どの駅までが都内への通勤通学圏か？」は、国の施策で決まっているのよ（笑）

▼令和６年地価公示（国土交通省公式サイト）

東京圏の沿線別駅周辺住宅地の公示価格例
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001724145.pd...

▼UR賃貸住宅の例（ＵＲ都市機構公式サイト）

ＪＲ宇都宮線の賃貸物件（埼玉県）
https://www.ur-net.go.jp/chintai/sp/kanto/saitama/ensen/49001/

ＪＲ高崎線の賃貸物件（埼玉県）
https://www.ur-net.go.jp/chintai/sp/kanto/saitama/ensen/5600/

[1585: 匿名さん]

>>1584 埼玉県民さん
どこから通勤するかなんて国の政策関係なくない？
少しは外に出て社会経験積んだほうがいいよ。

あと、いろんなスレッドでベタベタと資料リンク貼るのやめなさい。あんたの主張を補強するどころか逆効果だよ。

[1586: e戸建てファンさん]

各種投資を行うときの鉄板格言
「政策（国策）に売りなし」

[1587: 評判気になるさん]

>>1577 評判気になるさん
販売は順調みたいですよ。気になるならモデルルームに行ってみて。ネットの情報だけだと限界がある。

[1588: マンション掲示板さん]

>>1587 評判気になるさん

売主の書き込みじゃん。
モデルルームの近況を知る人＝購入検討者
買い手である購入検討者がわざわざ人気ですなんて言うメリットない。

[1589: 評判気になるさん]

>>1588 マンション掲示板さん
もちろん私は売り手ですが、なにか？

[1590: eマンションさん]

>>1589 評判気になるさん
もっと安くしてけろ

[1591: eマンションさん]

>>1588 マンション掲示板さん
書き込んだものですが、契約者です。契約した時も多くの人が商談してて、値引き交渉もしましたが、販売が順調なので、値引きは一切応じられないと一蹴されました（笑）いいマンションを購入したと満足してます。

[1592: 検討板ユーザーさん]

>>1591 eマンションさん
それも意味のない書き込みだからやはり売主だね。買い手である購入検討者がわざわざいいマンションですなんて言うメリットない。

[1593: 通りがかりさん]

>>1592 検討板ユーザーさん
よく分からないけど、そんなに気になるならモデルルーム行ってみたら？笑

[1594: 匿名さん]

>>1592 検討板ユーザーさん
あなたがマンションを検討していないのはよくわかりました。
あちこちネガ散らかして楽しいですか？

[1595: 匿名さん]

>>1594 匿名さん
ですねですね！

[1596: ご近所さん]

ここの購入検討しているのですが、何か気づきにくい欠点みたいなところってありそうですか？
私自身の情報としては
-投資用として買う訳ではない
-車は持たない予定
-会社は都内だが、全日テレワーク。当面は出社する予定無し
-子供は無し
-中古の築浅を探していたが、新築買っても値段変わらないのでは？と思い
　新築で手ごろな価格のマンションを検討中

[1597: 口コミ知りたいさん]

>>1596 ご近所さん
ここ買うなら車はあった方が良いよ
埼玉で車無しでもなんとかなるのは大宮、新都心、浦和、武蔵浦和、川口くらい

[1598: ご近所さん]

>>1597 口コミ知りたいさん
timesあるし、ここで無くても車を買う予定は今のところ無いですね
車を持つ利点があまり無いと思っているので
食品、日用品は駅前で大体揃いますし、無ければ通販で買う予定です

[1599: 匿名さん]

>>1598 ご近所さん
ご近所さんというお名前から察するに、現在鴻巣か周辺にお住まいでこちらを買われるのですね。土地勘がある方なら全然問題ないと思います。

あとはゴミ置場が1か所しかないようなので部屋によってはゴミ出しが大変とか、商業地域なので将来的な環境の激変の可能性があることくらいでしょうかね。

[1600: 買い替え検討中さん]

>>1599 匿名さん
商業地域でもこの辺りは環境変わりませんよ。鴻巣はちょっとずつちょっとずつ変わっていくレベルですので。

[1601: ご近所さん]

>>1599 匿名さん
ゴミ置場が一か所しか無いのは盲点でした
部屋との位置とか一応見ておいた方が良さそうですね、ありがとうございます

[1602: 匿名さん]

蓮田駅前（1分）のプレシスが4700万円台最多できましたね。
ここより狭くて仕様は低いですが大宮へ３駅10分に惹かれる人も多そう。
飯田グループのデベ同士で競い合うという図式になりました。

[1603: マンション検討中さん]

>>1602 匿名さん
仕様は分かりませんが、広さはこことほぼ同等じゃないですか？

[1604: 匿名さん]

>>1603 マンション検討中さん
こちらは平均面積70㎡超というのがウリです。
両面アウトフレームで効率性も高いですし。

あちらはギリギリ20坪の67㎡くらいで外廊下側の柱が食い込んでます。
ただ本当に駅前で敷地が駅前広場に面してる感じなので通勤は楽そうですよね。
クオリティを取るか交通便をとるか悩みます。

[1605: ご近所さん]

>>1596 ご近所さん
「子供は無し」が「将来的に子供は欲しい」だったら、車保有前提で考えた方がいい。
保育園、西松屋、外食、レジャー施設、どこへ行くのにも車は必要。
鴻巣の小中学校のクラス内で車の無い家庭は片手で数えられるくらい。
大宮以北と大宮以南は生活様式違うよ。

[1606: マンション検討中さん]

>>1605 ご近所さん
大宮はどっちやねーｎ

[1607: 匿名さん]

先着順は全然減らないし、2期は7月下旬だし、ここ大丈夫なんかね？

[1608: 口コミ知りたいさん]

>>1596 ご近所さん
ディスポーザーが壊れやすいとか、
共有スペースのラウンジを使わない人にとっては、維持管理費が無駄とかですかね?

でも屋上が開放されているので、花火大会の時は花火が見られてよいと思いました。

[1609: 匿名さん]

設備グレードは高くなくていいから4500万以下にして欲しかった。

[1610: マンション掲示板さん]

>>1607 匿名さん
厳しいよ。
周辺中古と価格が乖離しすぎてる。

[1611: 評判気になるさん]

https://twitter.com/KIAKIA01234/status/1805936189804847569
普通のMRにすれば良かったのに。
間取りに自信がないのか。

[1612: 評判気になるさん]

>>1570 匿名さん

先着順12戸＋未発売221戸＝232戸／337戸　（7月1日更新）

1か月以上経って1戸も減ってない。これは・・・

[1613: 周辺住民さん]

>>1612 評判気になるさん

これはもうはっきり言って目も当てられない状況ってやつではないでしょうか。

[1614: 匿名さん]

7月5日の物件概要更新で1戸減りましたね！

[1615: 通りがかりさん]

>>1612 評判気になるさん
>>1613 周辺住民さん
鴻巣なのにこの価格、しかも価格が周辺中古とこれだけ乖離してると厳しいでしょ。
何年かけて売るつもりなのか知らないけど。

[1616: 匿名さん]

終わりだね

[1617: 口コミ知りたいさん]

最近、マンションの建設多いですよね。
浦和駅前も何か建つのかなと思ったらマンション建設中だし。
いくら埼玉県とはいえ、人口が減少しているのにこんなに住む人いるのかな?と疑問に思います。

完売しなくても、賃貸にしたり、何かの社宅にしたり、使い道はあるのかな?

[1618: マンション検討中さん]

>>1617 口コミ知りたいさん
人口予測については県単位ではなく自治体単位・駅単位で見ないと駄目ですね。
鴻巣は2045年には人口が2割減るので、住民サービスの低下を考慮した上で検討する必要があると思います。

[1619: 1617]

>>1618 マンション検討中さん
駅前だから、バス路線が維持できなくなって出かけられない、ということはなさそう。
エルミ鴻巣が20年後、30年後も存在しているかは分からないが。

[1620: 匿名さん]

ここは規模が大きすぎたのだと思います。
鴻巣自体はいい街ですし住みたい人は一定数いるでしょう。
でも4700万円出してマンションを選ぶのは少数派。
総戸数が100戸程度なら人気物件として完売したでしょうね。

[1621: 名無しさん]

>>1620 匿名さん
戸建てとバッティングするエリアだしな
ここは高すぎる

[1622: 匿名さん]

>>1621 名無しさん
同じ値段出せば徒歩10分圏で2台駐車可能な戸建てがいくらでもありますからね。段違いに安くなければいろいろ制約が多いマンションを選ぶ人は少ないかと。

[1623: 評判気になるさん]

>>1622 匿名さん
マンションに住みたい人は、駅からの近さ、建物の頑丈さ、管理のしやすさ、別の視点を重視しているのだと思う。

[1624: 匿名さん]

>>1623 評判気になるさん
たしかに。
ただしそういう価値観に4700万払う人が330人いるかどうか。
33人ならいるだろうが。

[1625: 匿名さん]

7月下旬予定だった第2期が9月下旬に延びてますね。

これは・・・

きっと今夏の猛暑に鑑みて来場者の安全を見越した措置ですね。

[1626: ご近所さん]

>>1625 匿名さん

いや、これは・・・

バッドエンドの予感ですね・・・

[1627: 匿名さん]

>>1626 ご近所さん
いやいや、久喜駅3分で最多価格帯5300万の売れ行きを見てるんだろう。
ここより600万高くても売れるようならこっちも値上げするはず。
みすみす利益を逃す理由もないからね。
躊躇すると損をするってここ数年でわかったでしょ。買うなら今。

[1628: 買い替え検討中さん]

>>1627 匿名さん
買うなら都心50-70km圏の鴻巣ではなく、県南部で買いたいものですな。

[1629: 通りがかりさん]

売れ行きが悪かったらここを買った人にとってはバッドエンドですが、
これから買いたい人にとってはむしろチャンスでは?

[1630: マンション掲示板さん]

>>1629 通りがかりさん
ここからどう転んでもバッドエンドの目しかない気がするが、、、

[1631: 検討板ユーザーさん]

>>1629 通りがかりさん
ここを購入したものですが、バッドなことないですよ。判断が早かった分、好きな部屋とオプションも選べたし、このエリアにしてはチャレンジ価格だから、動きが鈍いんだろうけど、だからこそ好きな部屋を選べたので、良かったです。今後想定されるシナリオは、竣工して完売してないことだと思いますが、大した問題ではありません。駅近で大規模マンションなので、完成すれば相当なインパクトで、仕様も高いので、実物見て住みたい人が出てくるので、徐々に売れて、1年以内には余裕で完売でしょう。来年には答え合わせできます。

[1632: 通りがかりさん]

>>1631 検討板ユーザーさん
今の進捗だと1年以内の完売は厳しいと思うけど

[1633: 検討板ユーザーさん]

>>1632 通りがかりさん
2年じゃダメなんでしょうか？（蓮舫風）

[1634: ご近所さん]

知ってるか？東京駅からグリーン車乗ると北本駅までは750円だが鴻巣駅は1,000円なんだぜ。

[1635: 匿名さん]

>>1634 ご近所さん
北本で普通車両に乗り換えればいいじゃん。

[1636: マンション掲示板さん]

>>1635 匿名さん
誰もそんなめんどいことせんよ。

[1637: マンコミュファンさん]

>>1635 匿名さん　
東京駅まで乗り換えなしの意味ないじゃん

[1638: マンション検討中さん]

既に100戸も売っていてすごいです、一応需要はあるんですね。残り200戸も順調に埋まっていく感じですかね？

[1639: 評判気になるさん]

>>1638 マンション検討中さん
かなりのスローペースですけど、こうやってちまちま売っていくのも作戦通りなら良いのですが、果たして、、、

[1640: 匿名さん]

条件の悪い部屋しか・・・

[1641: 名無しさん]

>>1638 マンション検討中さん
想定通り、順調みたいです。営業の人数が限られてるので、一気に対応が難しく手が回ってないと言ってました。

[1642: 評判気になるさん]

>>1641 名無しさん
そんなウソをよく信じられますね。
全然売れてなくて売れ行き不調だなんて口が裂けても営業マンは言えないものです。

[1643: eマンションさん]

確認申請下りて1年ちょっとで100戸なら、ここから竣工引渡までに100戸、竣工後1年以内に100戸売る計画なら一応計画どおりなんじゃないの？そんなペースで大丈夫なのかは知らんけど。

[1644: 匿名さん]

元々高崎線のマンション需要は多くない。
さらに「鴻巣まで行ってでも」という人はより少ない。
年間で100戸くらい売れれば大成功だし、デベも早期完売なんて狙ってないだろ。
建物や設備のグレードはいいから高崎線需要を丁寧に拾っていく作戦だと思うよ。
今後もし上尾あたりで新築が出ても5千万を軽く超えるだろうし。

[1645: マンション検討中さん]

>>1643 eマンションさん
マンションなんて最初にドカッと売れた後、しばらく停滞して、それ以降は徐々に売れていくパターンじゃない？
最初に100戸売れて、残りが200戸って。。。
大幅な値下げか、かなりの戸数を賃貸にする未来しか見えない。。。

[1646: 通りがかりさん]

>>1642 評判気になるさん
ウソかは分からないけど、とりあえず値下げ交渉したら、販売計画が順調だから一切値下げはできないと一蹴されたのは事実です。気になるならモデルルーム行ってみたら？

[1647: 匿名さん]

>>1646 通りがかりさん
そりゃそうでしょうね。
まだ建物も建ち上がってない段階で値下げなんかするわけない。建物が完成する頃にはマンション価格はもっと上がってるから相対的にここが優位になる。
値下げ期待でネガ書いてる人たちは今のうちに程度のいい中古を探したほうがいいですよ。上尾あたりにけっこうあるでしょ。

[1648: 匿名さん]

上尾だって駅に近くて築年数の新しい中古は4千万半ば～5千万円台ですよね、ルネ上尾とかレーベングランマジェスタとか。それを考えたら鴻巣5分の新築でこの値段は仕方ないかと。安くないけど。

[1649: 通りがかりさん]

実家が上尾だけど今って鴻巣なんかで4000万もするのか

[1650: 検討板ユーザーさん]

>>1649 通りがかりさん
物価や人件費が高騰しているとは言え高いよね。
車を所有しているファミリー層だったら、一軒家も候補に入れた方がいいのでは?

[1651: 検討板ユーザーさん]

お金があって、車の運転しない、高齢の方が買えばいいと思う。

[1652: 評判気になるさん]

>>1649 通りがかりさん
明らかに市場の相場に合ってないよね。

[1653: マンション掲示板さん]

高崎線や宇都宮線はけっこう遅れる＆止まるね
とはいえ、ここの検討者は地縁があるだろうから知ってると思うけど

[1654: ご近所さん]

物件価格　4,000万円
変動金利　0.5％
頭金　0万円
返済期間　30年

これで、毎月12万円。
ここに、管理費、修繕積立金、駐車場代、火災保険、固定資産税、等々入れれば、毎月15万円。

年収いくらあれば足りるんだ？

[1655: 検討板ユーザーさん]

>>1654 ご近所さん
最低でも800万円、できれば1000万円ほしい

[1656: マンション掲示板さん]

年収の8倍くらいまでは借りられるけどな。
ただし借りられるのと現実に返せるか・生活に余裕があるかは別の話だ。

[1657: マンション掲示板さん]

ここのマンション名いつ決まるんですか？

[1658: 検討板ユーザーさん]

売主的にセンチュリー鴻巣とかでしょうね

[1659: マンコミュファンさん]

>>1658 検討板ユーザーさん
グランセンチュリー鴻巣みたいです。