ジェイグラン船堀ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジェイグラン船堀についての情報を希望しています。

公式URL：https://jgran-f58.jp/
所在地：東京都江戸川区船堀5丁目1263-1（地番）他
交通：都営地下鉄新宿線「船堀」駅　徒歩7分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：37.52平米～74.74平米
バルコニー面積：5.22平米～14.31平米

売主：JR西日本不動産開発株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
施工会社：東鉄工業株式会社
設計・監理：東鉄工業株式会社一級建築士事務所
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

総戸数：58戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上6階建
エレベーター：
用途地域：準工業地域

駐車場：8台（平置駐車場 EV車対応、月額使用料/未定）他に身障者用1台(EV車対応、月額使用料/未定)、
　　　　荷捌き用1台、カーシェア用1台
自転車置場：108台（2段ラック式26台、スライドラック式80台、平置式2台）（月額使用料/未定）
バイク置場：3台（月額使用料/未定）
インターネット使用料：月額1,400円(TV含む)/戸

工事の完了予定年月：2025年1月中旬
引渡可能年月：　　　2025年1月中旬

販売予定時期：2023年8月下旬

敷地面積：1,927.47平米

船堀
THE RESIDENCE
進化する船堀に、輝きの住まいを。

江戸川区初のZEH-M Oriented+低炭素建築物を認定予定

「新宿」駅まで直通22分、「船堀」駅徒歩7分。
買い物施設や小学校も近く、緑や桜の美しい公園や水辺も身近。
ここにあるのは電柱のない美しい並木道と、一面に広がる大きな空。
毎日のゆとりの積み重ねが、やがて、家族が輝く人生のゆとりへ。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 周辺住民さん]

いまはまだ更地。駅からマンションまでの間に２４時間営業を含めて複数のスーパーがあり、近くに小学校やスポーツ公園やスポーツクラブがあり、船堀駅周辺には各種病院も揃っている。都心に出られる新大橋通りが近いし首都高の出入り口も２分ぐらいで着く。それでいて静か。住環境としてはかなりの穴場だと思う。江戸川区役所が船堀駅前に移転するころには駅周辺はもっと発展するはず。

[2: マンション検討中さん]

この立地は良い

[3: 匿名さん]

アクセスが良いだけでなく
小学校が近いので、子育て家庭にとっても良い立地ですね。
価格、どれくらいになるでしょうか。
坪単価400くらいはいくのかしら。

[4: ご近所さん]

坪単価400もいくわけないですよね。

[5: 匿名さん]

急行停車駅の船堀駅から徒歩７分の距離で南向き中心の総戸数５８戸程度のマンションですから
住みやすい規模で立地も好立地というのはメリットが高いです。
低酸素住宅認定されているので、環境の面からも優しいですし、控除がマックスで受けられることや
金利の優遇も受けられるのがいいですね。

[6: 名無し]

まあ、新宿方面の急行は1日1本しかないけどねw

[7: 口コミ知りたいさん]

都営新宿線は急行停車駅のメリットがほぼないw

[8: マンション検討中さん]

新宿線の急行推しとか本気ですかｗ

[9: 匿名さん]

どこへ行くにも、一本では行けないし
乗り換えをすると考えれば、やっぱりアクセスは良いです。
最寄駅が徒歩１０分内なら良いほうなのではないでしょうか。
代表プランを見ても使いやすそうです。
何を優先にマイホームを選ぶのかは、それぞれかなと思います。

[10: マンション検討中さん]

JR西日本物件って珍しいですね。都内では初めてのようです。

[11: 匿名さん]

ファミリー層からするとここは小学校近くていいですね。
そんなに治安的な問題もなさそうなエリアのような気もしますし、
安心して通えさせられそう。

[12: 匿名さん]

bタイプとか南向きでいい感じの間取りに思いましたが、
洋室が全て西向きなのでやっぱりそれなりに熱くなりますかね。
ここまで気にしてたら決められなくなりますが。

[13: 口コミ知りたいさん]

>>9 匿名さん

新宿線は
全体的に微妙な所を通っているが新宿副都心までいけるのがメリット


東西線は区内を走る中では唯一副都心に直接行けないのがデメリット
下車で歩けなくはないが


　

[14: 匿名さん]

駅にそれほど近くない割に駐車場が極端に少ないのですね。
その分維持費、管理費は低くなるのでしょうけど。

[15: 匿名さん]

カーシェア用の駐車場が一台分ありますけど、マンション住人用の車が一台
ずっと停まっているということなんでしょうか。
デザインがまだ出てないのとこういったマンションでのカーシェアの運用が
いまいちよく分からないので、詳しい方がいたら教えて下さい。

間取りを見ました。開放感があるのはBタイプですね。
西向きなので夏はずっと暑いでしょうから4.8畳の部屋にもエアコンが単独で付けられればいいんでしょうけど。

[16: マンション掲示板さん]

>>13 口コミ知りたいさん
あと船堀は亀戸錦糸町副都心までバスで一本なのもメリットだね

[17: マンション検討中さん]

ジェイグラン船堀の予想価格は

坪200万
坪300万
坪400万
坪500万以上

[18: 匿名さん]

バス一本で亀戸錦糸町まで行けるのは便利ですね。
ただバスって便利な便はどうしても混みやすい傾向にあると思いますが、
ここは座れたりしますかね？

[19: 匿名さん]

バスって錦25系統のですよね。
結構人は乗ってくると思う。朝ははっきり混んでいる印象。
7分に1本と路線バスにしては高頻度でやってくるので、積み残しとかはない。
やっぱり直で錦糸町に行けるのはめちゃくちゃ大きいですよ。

[20: 検討板ユーザーさん]

>>18 匿名さん
21，25系統は数少ない都バスのドル箱路線だから
ラッシュの時間はほぼ無理

[21: 匿名さん]

間取り見ましたがBタイプいいなぁと。

>>12さん
船堀で窓が西向きの建物に住んでますが、
夏（7月～9月ごろ）はカーテン閉めてクーラーかけておかないとすぐに部屋の温度上がります。
最近の夏はクーラー当たり前？と思っているので特に気にしていません。

>>14さん
個人的には徒歩10分以内なら駅にかなり近いと思ってますので、
ここに住む方なら車を使う機会は少ないのではないかと。

[22: 匿名さん]

夏場はやっぱりクーラー必須ですよね。
カーテン閉めるとなると照明も必要になりますし、
電気代も南向きとかに比べると高くなりますかね。

[23: マンション検討中さん]

坪350万円程度を予定しているようです。

[24: マンション比較中さん]

価格情報ありがとうございます！
３LDKでは7,000万円になってしまうんですねー。
悩ましい・・・。

[25: 匿名さん]

>>３LDKでは7,000万円になってしまうんですねー。
>>悩ましい・・・。

確かに、悩ましいですね。
マンション価格は、まだ高騰してきそうですし。
７０㎡台なのでどうしてもこれくらいの価格帯になるかもですね。

[26: 匿名]

ここまで高いと今買うべきなのか迷ってしまいます…
しかしこの先もっと値上がりしたらもう手が出せなくなってしまうだろうし…

[27: マンション検討中さん]

本当に高いですね
バブル期の船堀エリア最高値であるライフプラザ船堀の分譲時の平均坪単価が来年あたり越されそうですね

[28: 匿名さん]

ちょっと価格的には簡単に手が出せるレベルではないですね。。
それほど場所も悪くないですしいい感じの物件ではあるのですが、
駐車場の台数とかがちょっと気になってしまいます。

[29: 匿名]

ルフォンタワーを検討する方はこちらの物件にはあまり興味ない感じなのでしょうかね？

[30: マンション比較中さん]

>>29 匿名さん
こちらが坪350万円位でルフォンタワーが坪400万円以上だと駅近、規模を考えてどうでしょうか。
正式価格が発表されてから検討する方が多そうです。

[31: 匿名さん]

全体的にシンプルな間取りでいいですね。
Bタイプもややワイドな作りとウォールドアがあって、
凝ったつくりよりもこういうところの方が住みやすいように思いました。

[32: マンション比較中さん]

そろそろ結論を出さなければいけなくなってきました。
皆様はどうお考えですか？

我家はエントランス横のアパートがどうにも気になってしまい・・・
今のままでも、もう少しキレイにならないかな、と思うし、
建て替わっても我家が考えている階数だと南側が塞がっちゃいそう。

もちろん船堀駅前はこれから良くなっていくんだろうけど、
この価格を頑張っても、あのアパート横のエントランスに毎日帰るのなんだかなー。。

[33: 名無しさん]

>>32 さん

>>32 マンション比較中さん
やはりあのアパート、嫌でも目に入りますし気になりますよね。

値段に見合った物件なのか？と疑問に思うところもあり、我が家は見送る予定です。

でもすぐ売れちゃうんでしょうねー。

[34: マンション検討中さん]

確かに高いですが、西葛西や小岩で販売中の物件も坪340万円なので致し方ないのですかね。。

全体的にバランス取れてるなと感じます。
致命的な欠点がないというか。

[35: 匿名さん]

物件価格は高騰しているので、坪単価が300万円台だとしたら妥当なラインなのかなと思います。
明確な価格帯はもうすぐ出ると思うので、まずはそれからですが。
設備内容も早く知りたいですよね。

[36: マンション比較中さん]

モデルルームで紹介されていた「まちづくり基本構想」について、
どなたか詳しい方いらっしゃいませんか？

自分なりに江戸川区HPに紹介されている資料を読んでみた結果、
マンション建設地の将来に期待を持てません。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/43561/machikou_honnpenn.pd...

江戸川区の考える船堀駅周辺の「目指すべき将来像」の中で、
マンション建設地は「住まいと工場の共存ゾーン」に位置しています。
加えて、後半に紹介されている「地区計画」の対象範囲にもなっておらず、
将来性に対して非常に心配しております。

現状の周辺環境に工場や倉庫が多いことは承知していますが、
「目指すべき将来像」も工場と共存では資産性に不安を感じます。
特に、江戸川区が推す子育ての場としても魅力が損なわれます。

以前から、建設地の西側の通りを駅方向から横断した際に、
トラックが多い等、街の雰囲気が変わる印象は持っておりましたが、
江戸川区の考えで扱いに差があることはデメリットではないでしょうか？

個人的には想定より高額な販売価格を、将来の資産性への期待値で
何とか納得しようと考えていた私にとって、非常に不安が大きいです。

ご案内の中でセールスポイントにされていた内容なので、
私の理解が誤っていたらどなたかご教授いただきたいです。
前向きなご意見よろしくお願いいたします。

[37: 名無しさん]

>>36 マンション比較中さん

20年以上船堀に住んでいた地元民の意見で良ければ。
その点は私も不安に感じていた部分ですね。船堀という地域自体の使いやすさや発展性は大きなポテンシャルだと思っています。(知る人ぞ知るのまま単価をもっと抑えてほしかったですが笑)
ジェイグランの立地は準工業地域ですので、閑静な住宅地を期待するのは難しいのではないかと思っています。
まぁローレルコート船堀よりはだいぶいい立地ですし、スーパーなど周りのお店の使いやすさは間違いないので、今後の発展の期待してBetするのもアリだとは思います。
ただ、日当たりを考えて3階以上を考えると、いかんせん高いなぁという気持ちもあるので悩ましいところですが…。ギリギリのちょっと上という絶妙な値段設定ですね。

[38: マンション比較中さん]

37　名無しさま

ご丁寧に貴重なご意見ありがとうございました。
地元の方のご意見、非常に有難いです。

「今後の発展に期待してBetするのもアリ」
この感覚に乗れるかどうか、ということですね。
資産価値への期待が重要と考えているとはいえ、
静かに暮らしたい私にとっては悩ましい状況です。

周辺物件も含め、あと1週間だけ悩んでみたいと思います。
ありがとうございました。

[39: 匿名さん]

買い出しには困らない立地ですし、小学校も近くていいですね。
結構ファミリー層が住みやすい条件が整っているような印象です。
自転車置き場も108台と結構用意されていて、一世帯二台は持てる漢字ですね。

[40: 匿名さん]

>>21 匿名さん
Bタイプかなり良さそうですよね。
4戸なので集中しそうだけど値段で差をつけるのかな？

[41: 匿名さん]

Aタイプも案外広々していて悪くないなと思っているのですが
少し気になる点として、通常のバルコニーの横にサービスバルコニーがありますが、
こう横並びになっているとそれらの違いって何なのでしょうか。

[42: マンコミュファンさん]

>>40 匿名さん
Bタイプの4階が8000万くらいでしたね
同じ階の中では1番高かったです

[43: 匿名さん]

現在、第一期登録受付開始。
4階が8000万なら、高級マンションですね。

8,000万円のマンションを買うには、で検索して
安定して返済できる年収
→年収1,200万円以上、返済期間35年
→年収1,300万円以上、返済期間を30年

どちらにしても世帯で1,200万円くらいは必要みたいです。

[44: マンコミュファンさん]

>>43 匿名さん


普通は返済額が手取りの4倍になるように借りるから
1200-1300だと厳しいよ

そもそも8000万程度だと高級マンションでは無いでしょ

[45: 名無しさん]

1期1次で30戸供給、販売順調ですね

[46: 匿名さん]

第１期１次で結構出してきていて、それで完売だったらすごいですね。
船堀は駅の周りは買い物とかしやすいし
ここはもう少し駅に近ければよかったけど、でもまあ歩いて行ける範囲なので
それでニーズ自体はあると思います。
あとはお値段さえ間違えなければ、というところでしょうか。

[47: 匿名さん]

そうですね。駅はそれほど近いところではありませんが、
それでも駅前まで行けば色々あるので、決して不便なエリアではないと思います。
子育てにもそれほど悪くない印象です。

[48: 匿名さん]

Fタイプなんかはウォークインクローゼットの他に納戸があったりと、
収納面が結構いい印象を受けました。
ただ洋室の窓が共用廊下側に空いているというのが若干気になるところではありますが、、

[49: マンション検討中さん]

設備仕様見ていて気づいたんですが、キッチンの天板がウルトラサーフェスなんですね。標準で付いてるのは珍しいですね

[50: 匿名さん]

駅から距離があるといえども徒歩１０分以内なら近いほうかな。
プランを見ると、部屋も広く収納スペースも広そうなのですが
部屋の柱のボコボコと出ているのが気になりました。
アウトフレーム設計だと良かったのに残念です。

[51: 匿名さん]

恥ずかしながらウルトラサーフェスを存じ上げなかったもので検索してみましたが、材料に石英、純度の高いクォーツ（水晶）を厳選し、その微粒子のみを使用し、特殊な樹脂や繊維を独自配合して完成したまったく新しい素材「ハイブリッドクォーツ」の名称だそうで傷がつきにくくアルコール消毒剤や漂白剤の変色が無い素材になるんですね。

[52: 検討者さん]

どなたかAタイプの価格帯をご存知ではないでしょうか？

[53: 名無しさん]

>>52 検討者さん
2階で6200万くらいですね

[54: 匿名さん]

修繕積立金がほかの物件と比較手安いなという印象を受けました。
この価格ってどれくらいのペースで上がっていくものなのでしょうか？
現段階である程度の予定って教えていただけるものなのでしょうか？

[55: 検討板ユーザーさん]

>>54 匿名さん
教えていただけますよ！

[56: マンション検討中さん]

どなたかこのマンションの耐震基準についてご存知ではないでしょうか？

[57: 匿名さん]

駅徒歩7分か

[58: 口コミ知りたいさん]

総戸数58戸で現時点で残り20戸

ルフォンが思ったより高かったからこちらに流れる人もいるかな

2次でどのくらい売り出されるかな

[59: 匿名さん]

プランはいいと思いました。
3LDKも窓が多く対面型キッチンの仕様も良くて、
広々とした印象を受けました。とても住みやすそうです。

[60: 匿名さん]

インターネット使用料が1400円とありますがこれを契約したら
ルーター用意するだけでこの料金でインターネットを利用できるようになるのでしょうか？
そのほかにも必要な契約ってあるんですかね。

[61: 検討板ユーザーさん]

>>60 匿名さん
こういうのは契約は強制

[62: 匿名さん]

>>60 匿名さん

仮に自分で回線引こうと思ったら管理組合に同意をもらってからになりますね。

[63: マンコミュファンさん]

>>60 匿名さん

最近は電話モラージュと一緒になっててルーターを買う必要がない場合も多い

[64: 匿名さん]

インターネット回線、強制なのは個人的には困るかな…
でも今の分譲マンションって、ほとんどもうこういうかんじになってしまっていますよね。
ずっと使っているプロバイダのメアドがあるので
個人的には変えたくないのだけど。

[65: 匿名さん]

マンション買うにしても、いろいろとあるんだなぁ。

すごい１LDK特集をしているけど、そういうことをしているということは
広めの物件から今は売れていってしまっているということなんでしょうか。
この辺りだとお子さんいる方の検討も多くありそうな予感。

[66: ご近所さん]

まだ、3LDKは残ってるでしょうか？出遅れました。この物件欲しい！

[67: マンション掲示板さん]

>>66 ご近所さん
HPを見るとEプランがラスト1部屋みたいですね
https://jgran-f58.jp/plan_e.html

[68: 観客]

歴史的な円安だから、外国の方から見るとこの価格この立地はお得じゃないでしょうか？

[69: マンション検討中さん]

売れ残りの1階は、前建てアパートの視線とエレベーター・階段の近さがネックですね

[70: 匿名さん]

地味に窓付きのキッチンってあんまりみかけないですが、
昼間もそれなりに陽の光は入ってくるでしょうし明るく良さそう。
窓を開ける事はないと思いますが、虫が寄ってこないかちょっと心配ですが。

[71: 匿名さん]

この辺はマンション街だけど住みやすいエリア。順調に売れてそうですね。

[72: 匿名さん]

売れ残りの部屋はそろそろ値引きしますか？

[73: 評判気になるさん]

この場所、地元ウケはどうなのでしょうか。ローレルコートより良いのはわかるのですが。松江と船堀アドレスで違うのか、などお詳しい方教えていただきたいです。

[74: マンション掲示板さん]

>>73 評判気になるさん
松江より船堀の方が明るくてスーパーが多かったり
利便性が良いイメージですね

[75: 匿名さん]

明るい南向き約91%とのことで、都心では希少らしいコメントがあるのですが、南側に何も建物が無いのかしら？と思い、
Googleマップの航空写真で確認してみたら、南側は戸建てがほとんどのように見えました。
これは何年ごろの写真かわからないのだけど（もしかして下部の小さい文字がそうだとしたら2024年の画像と思われますが）
戸建てがずっと戸建てのままならば、ほぼ日当たりと眺望は確保されると思っても良いのかなぁと思いました。

[76: 匿名さん]

あの黄色のアパート、どうにかならないものか

[77: 匿名さん]

>>70
窓付きキッチン換気には良いですが、夏場などは温度が上がるし、冬は結露するのであんまり好ましくないんですよね
掃除も大変です。
ただ、匂いがこもりそうなときは窓を開ければすぐ換気ができるのでそれは良いと思います。
個人的には窓が無くても良いかなーと思います

[78: 通りがかりさん]

以前モデルルーム行きましたが、営業の女性（長谷工）が強気でなんなら貴方たちに買えるの？的な態度だったのが強烈に印象に残ってます

[79: マンション検討中さん]

>>77 匿名さん
確か消防法でキッチンにカーテンはつけられないので、向かいから丸見えになるのでは？

[80: 匿名さん]

窓付きキッチンたまに見かけていいなと思ってましたが、たしかにべとべと汚れが付きやすかったりはするかもですね。

角住戸の一部だけかと思ったら、1LDKのキッチンにも窓あり。しかも1LDKには浴室窓もあり。明るさにこだわったというマンションだけあって、わかりやすい特徴だと思います。

キッチンの窓のガラスは透明なのか曇りガラスなのかによってもイメージが違ってくるでしょう。Eタイプになるとコの字タイプキッチンでフィックス窓なのが贅沢。でも西日が入るときついかなぁ。

[81: 通りがかりさん]

外観が完成していたので買い物がてらに
見てきましたけど、
目の前のアパートの距離が近すぎて…（ ; ; ）
購入した方は気にならないですかね？
当時購入を検討してましたが、やめて良かったで
す。
8000万くらいだったかな
営業の方も(女性)上から目線でいやでした。
売ってしまえば良いと思っているのでしょう。
(ノルマの為に)
大丈夫。払えますよ。って…
そんな簡単に払える金額じゃないですよ

[82: マンション検討中さん]

>>81 通りがかりさん
今の時代8000万ぐらいローンなら簡単やろう
それすら難しいというのは少数派では？

[83: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん

そうなんですか（ ; ; ）？
確かに営業の方も奥様も正社員がほとんどって言ってましたね！同じ金額ならもっと納得して買いたいな～と思いました。

[84: 通りがかりさん]

>>81 通りがかりさん

大事なお金だから、自分が納得いかないなら無理しなくていいと思います。

[85: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[86: マンション掲示板さん]

>>84 通りがかりさん
ありがとうございます(>_<)
この物件良い！と直感でビビッと感じる物件にまだ出会えてません。100%はないですよね。どこかで妥協しないとです。

[87: eマンションさん]

>>85 購入経験者さん
購入されたんですね??
コの字キッチンの間取りの上階が欲しったんですけど、
モデルルームすぐ行ったんですけど、先約がいまして選べなかったです。他の間取りで選択されました。苦笑

上階だったらアパートはそんなに気にならないですよね。
同じ営業の方かもしれませんね　

[88: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[89: 通りがかりさん]

近くを通ったので物件見に行きましたが、
玄関がある側がすごく安っぽく見えました…
アパート側はかっこいいのに…残念
反対にすれば道路側から見てもすごくかっこよく見えただろうに。

[90: マンション検討中さん]

反対にしたら北向きになるので日当たり最悪です。笑

[91: 検討板ユーザーさん]

>>89 通りがかりさん
自転車置き場の側ですね。
完成予想図を見たときから、理由がわからないけれどなんか安っぽいと思っていました。
アパートっぽいというか…
何故でしょうね。

[92: マンション検討中さん]

玄関側安っぽいですよね…この間通った時思いました

[93: マンション検討中さん]

>>90 マンション検討中さん

あーそっか笑

[94: 匿名さん]

あの外観で8000万かぁ