ジェイグラン船堀ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジェイグラン船堀についての情報を希望しています。

公式URL：https://jgran-f58.jp/
所在地：東京都江戸川区船堀5丁目1263-1（地番）他
交通：都営地下鉄新宿線「船堀」駅　徒歩7分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：37.52平米～74.74平米
バルコニー面積：5.22平米～14.31平米

売主：JR西日本不動産開発株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
施工会社：東鉄工業株式会社
設計・監理：東鉄工業株式会社一級建築士事務所
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

総戸数：58戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上6階建
エレベーター：
用途地域：準工業地域

駐車場：8台（平置駐車場 EV車対応、月額使用料/未定）他に身障者用1台(EV車対応、月額使用料/未定)、
　　　　荷捌き用1台、カーシェア用1台
自転車置場：108台（2段ラック式26台、スライドラック式80台、平置式2台）（月額使用料/未定）
バイク置場：3台（月額使用料/未定）
インターネット使用料：月額1,400円(TV含む)/戸

工事の完了予定年月：2025年1月中旬
引渡可能年月：　　　2025年1月中旬

販売予定時期：2023年8月下旬

敷地面積：1,927.47平米

船堀
THE RESIDENCE
進化する船堀に、輝きの住まいを。

江戸川区初のZEH-M Oriented+低炭素建築物を認定予定

「新宿」駅まで直通22分、「船堀」駅徒歩7分。
買い物施設や小学校も近く、緑や桜の美しい公園や水辺も身近。
ここにあるのは電柱のない美しい並木道と、一面に広がる大きな空。
毎日のゆとりの積み重ねが、やがて、家族が輝く人生のゆとりへ。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 周辺住民さん]

いまはまだ更地。駅からマンションまでの間に２４時間営業を含めて複数のスーパーがあり、近くに小学校やスポーツ公園やスポーツクラブがあり、船堀駅周辺には各種病院も揃っている。都心に出られる新大橋通りが近いし首都高の出入り口も２分ぐらいで着く。それでいて静か。住環境としてはかなりの穴場だと思う。江戸川区役所が船堀駅前に移転するころには駅周辺はもっと発展するはず。

[2: マンション検討中さん]

この立地は良い

[3: 匿名さん]

アクセスが良いだけでなく
小学校が近いので、子育て家庭にとっても良い立地ですね。
価格、どれくらいになるでしょうか。
坪単価400くらいはいくのかしら。

[4: ご近所さん]

坪単価400もいくわけないですよね。

[5: 匿名さん]

急行停車駅の船堀駅から徒歩７分の距離で南向き中心の総戸数５８戸程度のマンションですから
住みやすい規模で立地も好立地というのはメリットが高いです。
低酸素住宅認定されているので、環境の面からも優しいですし、控除がマックスで受けられることや
金利の優遇も受けられるのがいいですね。

[6: 名無し]

まあ、新宿方面の急行は1日1本しかないけどねw

[7: 口コミ知りたいさん]

都営新宿線は急行停車駅のメリットがほぼないw

[8: マンション検討中さん]

新宿線の急行推しとか本気ですかｗ

[9: 匿名さん]

どこへ行くにも、一本では行けないし
乗り換えをすると考えれば、やっぱりアクセスは良いです。
最寄駅が徒歩１０分内なら良いほうなのではないでしょうか。
代表プランを見ても使いやすそうです。
何を優先にマイホームを選ぶのかは、それぞれかなと思います。

[10: マンション検討中さん]

JR西日本物件って珍しいですね。都内では初めてのようです。

[11: 匿名さん]

ファミリー層からするとここは小学校近くていいですね。
そんなに治安的な問題もなさそうなエリアのような気もしますし、
安心して通えさせられそう。

[12: 匿名さん]

bタイプとか南向きでいい感じの間取りに思いましたが、
洋室が全て西向きなのでやっぱりそれなりに熱くなりますかね。
ここまで気にしてたら決められなくなりますが。

[13: 口コミ知りたいさん]

>>9 匿名さん

新宿線は
全体的に微妙な所を通っているが新宿副都心までいけるのがメリット


東西線は区内を走る中では唯一副都心に直接行けないのがデメリット
下車で歩けなくはないが


　

[14: 匿名さん]

駅にそれほど近くない割に駐車場が極端に少ないのですね。
その分維持費、管理費は低くなるのでしょうけど。

[15: 匿名さん]

カーシェア用の駐車場が一台分ありますけど、マンション住人用の車が一台
ずっと停まっているということなんでしょうか。
デザインがまだ出てないのとこういったマンションでのカーシェアの運用が
いまいちよく分からないので、詳しい方がいたら教えて下さい。

間取りを見ました。開放感があるのはBタイプですね。
西向きなので夏はずっと暑いでしょうから4.8畳の部屋にもエアコンが単独で付けられればいいんでしょうけど。

[16: マンション掲示板さん]

>>13 口コミ知りたいさん
あと船堀は亀戸錦糸町副都心までバスで一本なのもメリットだね

[17: マンション検討中さん]

ジェイグラン船堀の予想価格は

坪200万
坪300万
坪400万
坪500万以上

[18: 匿名さん]

バス一本で亀戸錦糸町まで行けるのは便利ですね。
ただバスって便利な便はどうしても混みやすい傾向にあると思いますが、
ここは座れたりしますかね？

[19: 匿名さん]

バスって錦25系統のですよね。
結構人は乗ってくると思う。朝ははっきり混んでいる印象。
7分に1本と路線バスにしては高頻度でやってくるので、積み残しとかはない。
やっぱり直で錦糸町に行けるのはめちゃくちゃ大きいですよ。

[20: 検討板ユーザーさん]

>>18 匿名さん
21，25系統は数少ない都バスのドル箱路線だから
ラッシュの時間はほぼ無理

[21: 匿名さん]

間取り見ましたがBタイプいいなぁと。

>>12さん
船堀で窓が西向きの建物に住んでますが、
夏（7月～9月ごろ）はカーテン閉めてクーラーかけておかないとすぐに部屋の温度上がります。
最近の夏はクーラー当たり前？と思っているので特に気にしていません。

>>14さん
個人的には徒歩10分以内なら駅にかなり近いと思ってますので、
ここに住む方なら車を使う機会は少ないのではないかと。

[22: 匿名さん]

夏場はやっぱりクーラー必須ですよね。
カーテン閉めるとなると照明も必要になりますし、
電気代も南向きとかに比べると高くなりますかね。

[23: マンション検討中さん]

坪350万円程度を予定しているようです。

[24: マンション比較中さん]

価格情報ありがとうございます！
３LDKでは7,000万円になってしまうんですねー。
悩ましい・・・。

[25: 匿名さん]

>>３LDKでは7,000万円になってしまうんですねー。
>>悩ましい・・・。

確かに、悩ましいですね。
マンション価格は、まだ高騰してきそうですし。
７０㎡台なのでどうしてもこれくらいの価格帯になるかもですね。

[26: 匿名]

ここまで高いと今買うべきなのか迷ってしまいます…
しかしこの先もっと値上がりしたらもう手が出せなくなってしまうだろうし…

[27: マンション検討中さん]

本当に高いですね
バブル期の船堀エリア最高値であるライフプラザ船堀の分譲時の平均坪単価が来年あたり越されそうですね

[28: 匿名さん]

ちょっと価格的には簡単に手が出せるレベルではないですね。。
それほど場所も悪くないですしいい感じの物件ではあるのですが、
駐車場の台数とかがちょっと気になってしまいます。

[29: 匿名]

ルフォンタワーを検討する方はこちらの物件にはあまり興味ない感じなのでしょうかね？

[30: マンション比較中さん]

>>29 匿名さん
こちらが坪350万円位でルフォンタワーが坪400万円以上だと駅近、規模を考えてどうでしょうか。
正式価格が発表されてから検討する方が多そうです。

[31: 匿名さん]

全体的にシンプルな間取りでいいですね。
Bタイプもややワイドな作りとウォールドアがあって、
凝ったつくりよりもこういうところの方が住みやすいように思いました。

[32: マンション比較中さん]

そろそろ結論を出さなければいけなくなってきました。
皆様はどうお考えですか？

我家はエントランス横のアパートがどうにも気になってしまい・・・
今のままでも、もう少しキレイにならないかな、と思うし、
建て替わっても我家が考えている階数だと南側が塞がっちゃいそう。

もちろん船堀駅前はこれから良くなっていくんだろうけど、
この価格を頑張っても、あのアパート横のエントランスに毎日帰るのなんだかなー。。

[33: 名無しさん]

>>32 さん

>>32 マンション比較中さん
やはりあのアパート、嫌でも目に入りますし気になりますよね。

値段に見合った物件なのか？と疑問に思うところもあり、我が家は見送る予定です。

でもすぐ売れちゃうんでしょうねー。

[34: マンション検討中さん]

確かに高いですが、西葛西や小岩で販売中の物件も坪340万円なので致し方ないのですかね。。

全体的にバランス取れてるなと感じます。
致命的な欠点がないというか。

[35: 匿名さん]

物件価格は高騰しているので、坪単価が300万円台だとしたら妥当なラインなのかなと思います。
明確な価格帯はもうすぐ出ると思うので、まずはそれからですが。
設備内容も早く知りたいですよね。

[36: マンション比較中さん]

モデルルームで紹介されていた「まちづくり基本構想」について、
どなたか詳しい方いらっしゃいませんか？

自分なりに江戸川区HPに紹介されている資料を読んでみた結果、
マンション建設地の将来に期待を持てません。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/43561/machikou_honnpenn.pd...

江戸川区の考える船堀駅周辺の「目指すべき将来像」の中で、
マンション建設地は「住まいと工場の共存ゾーン」に位置しています。
加えて、後半に紹介されている「地区計画」の対象範囲にもなっておらず、
将来性に対して非常に心配しております。

現状の周辺環境に工場や倉庫が多いことは承知していますが、
「目指すべき将来像」も工場と共存では資産性に不安を感じます。
特に、江戸川区が推す子育ての場としても魅力が損なわれます。

以前から、建設地の西側の通りを駅方向から横断した際に、
トラックが多い等、街の雰囲気が変わる印象は持っておりましたが、
江戸川区の考えで扱いに差があることはデメリットではないでしょうか？

個人的には想定より高額な販売価格を、将来の資産性への期待値で
何とか納得しようと考えていた私にとって、非常に不安が大きいです。

ご案内の中でセールスポイントにされていた内容なので、
私の理解が誤っていたらどなたかご教授いただきたいです。
前向きなご意見よろしくお願いいたします。

[37: 名無しさん]

>>36 マンション比較中さん

20年以上船堀に住んでいた地元民の意見で良ければ。
その点は私も不安に感じていた部分ですね。船堀という地域自体の使いやすさや発展性は大きなポテンシャルだと思っています。(知る人ぞ知るのまま単価をもっと抑えてほしかったですが笑)
ジェイグランの立地は準工業地域ですので、閑静な住宅地を期待するのは難しいのではないかと思っています。
まぁローレルコート船堀よりはだいぶいい立地ですし、スーパーなど周りのお店の使いやすさは間違いないので、今後の発展の期待してBetするのもアリだとは思います。
ただ、日当たりを考えて3階以上を考えると、いかんせん高いなぁという気持ちもあるので悩ましいところですが…。ギリギリのちょっと上という絶妙な値段設定ですね。

[38: マンション比較中さん]

37　名無しさま

ご丁寧に貴重なご意見ありがとうございました。
地元の方のご意見、非常に有難いです。

「今後の発展に期待してBetするのもアリ」
この感覚に乗れるかどうか、ということですね。
資産価値への期待が重要と考えているとはいえ、
静かに暮らしたい私にとっては悩ましい状況です。

周辺物件も含め、あと1週間だけ悩んでみたいと思います。
ありがとうございました。

[39: 匿名さん]

買い出しには困らない立地ですし、小学校も近くていいですね。
結構ファミリー層が住みやすい条件が整っているような印象です。
自転車置き場も108台と結構用意されていて、一世帯二台は持てる漢字ですね。

[40: 匿名さん]

>>21 匿名さん
Bタイプかなり良さそうですよね。
4戸なので集中しそうだけど値段で差をつけるのかな？

[41: 匿名さん]

Aタイプも案外広々していて悪くないなと思っているのですが
少し気になる点として、通常のバルコニーの横にサービスバルコニーがありますが、
こう横並びになっているとそれらの違いって何なのでしょうか。

[42: マンコミュファンさん]

>>40 匿名さん
Bタイプの4階が8000万くらいでしたね
同じ階の中では1番高かったです

[43: 匿名さん]

現在、第一期登録受付開始。
4階が8000万なら、高級マンションですね。

8,000万円のマンションを買うには、で検索して
安定して返済できる年収
→年収1,200万円以上、返済期間35年
→年収1,300万円以上、返済期間を30年

どちらにしても世帯で1,200万円くらいは必要みたいです。

[44: マンコミュファンさん]

>>43 匿名さん


普通は返済額が手取りの4倍になるように借りるから
1200-1300だと厳しいよ

そもそも8000万程度だと高級マンションでは無いでしょ

[45: 名無しさん]

1期1次で30戸供給、販売順調ですね

[46: 匿名さん]

第１期１次で結構出してきていて、それで完売だったらすごいですね。
船堀は駅の周りは買い物とかしやすいし
ここはもう少し駅に近ければよかったけど、でもまあ歩いて行ける範囲なので
それでニーズ自体はあると思います。
あとはお値段さえ間違えなければ、というところでしょうか。

[47: 匿名さん]

そうですね。駅はそれほど近いところではありませんが、
それでも駅前まで行けば色々あるので、決して不便なエリアではないと思います。
子育てにもそれほど悪くない印象です。

[48: 匿名さん]

Fタイプなんかはウォークインクローゼットの他に納戸があったりと、
収納面が結構いい印象を受けました。
ただ洋室の窓が共用廊下側に空いているというのが若干気になるところではありますが、、

[49: マンション検討中さん]

設備仕様見ていて気づいたんですが、キッチンの天板がウルトラサーフェスなんですね。標準で付いてるのは珍しいですね

[50: 匿名さん]

駅から距離があるといえども徒歩１０分以内なら近いほうかな。
プランを見ると、部屋も広く収納スペースも広そうなのですが
部屋の柱のボコボコと出ているのが気になりました。
アウトフレーム設計だと良かったのに残念です。