パークホームズ初台一丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ初台一丁目についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2004/

所在地：東京都渋谷区初台1丁目6番5、12（地番）
交通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
間取：1DK～3LDK
面積：30.29㎡～71.00㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：村本建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

500万だと安い
550万ならレジデンス中古と同額
平均530万だな。

[2: 評判気になるさん]

近所の分譲中のリビオレゾンより高くなるのは確実だから、
平均坪600行きそう

[3: マンコミュファンさん]

>>2 評判気になるさん
レジデンス中古と同じくらいと予想。

[4: マンション検討中さん]

レジデンスって、パークホームズ初台ザレジデンスのことですかね。あればいい物件でしたね、いま思えば。

[5: 評判気になるさん]

ここの1階の店舗が何になるか気になる

[6: 匿名さん]

>1
>500万だと安い
>550万ならレジデンス中古と同額
>平均530万だな。

駅に近い立地ですので
やはり500万円超えになるでしょうね。
８月販売開始まで、詳細は出ないでしょうか。
もう少し情報が欲しいですよね。

[7: マンション掲示板さん]

>>5 評判気になるさん
一階はドラッグストアと薬局みたいですね。ホームページに記載がありました

[8: マンション検討中さん]

京王新線？の沿線力も問われますね。いくら駅近とは言え、使いにくい線だとリセールバリューにもどう影響されるでしょうし。割り切って都営新宿線という見方もあると思いますが、日常で使っている方、いらっしゃいますか？

[9: マンション掲示板さん]

>>8 マンション検討中さん
小さい頃からの京王線ユーザーからすると、新宿駅南口の発展もあり新線の方が利便性が高く、JR、長距離バスの乗り換え、その先の新宿3丁目や都心の駅にも乗り換えなしで繋がっているのは便利と感じます。南口付近の甲州街道を跨ぐ再開発もありますしね。震災の時も他路線に比べて復旧が早かった記憶があります。ミニ東西線的な立ち位置。

[10: マンション検討中さん]

この辺は三井不動産の天下ですね。
商店街の発展はあまり見込めない地ですが、スーパーはOKストアが使えるなど生活するには困らないですね。
それ以上でもそれ以下でもない立地といえばそれまでですが。
駅近なのと、散歩がてら新宿なら歩いて行けるのは良いですね。

[11: 通りがかりさん]

近くに住んでますが、京王新線というよりも、都営新宿線という認識で使ってますね。

近くの参宮橋駅だと必ず新宿で乗り換えが必要になりますが、初台は地下鉄直通なので普通に便利です。

[12: 名無しさん]

>>8 マンション検討中さん

京王新線はほぼ都営新宿線
新宿で大江戸線（六本木）
新宿三丁目で丸の内線（四谷、赤坂）、副都心線（渋谷、中目黒）
市ヶ谷で有楽町線（銀座方面）、南北線（将来的に品川方面）
九段下で東西線（大手町）
神保町で三田線（三田）
小川町で丸の内線（東京）

要は乗り換え一回で都心どこでも行けます。

あとは渋谷区役所までバスで10分

[13: 名無しさん]

まあ待てる人はここより笹塚の中村屋跡地でいいと思う。
あそこは相当良さそう。住環境、生活利便、眺望、あとは建物スペックおそらく全部取れる。

[14: マンション掲示板さん]

>>13 名無しさん
あそこは借地権という噂が。。

[15: 通りがかりさん]

>>13 名無しさん

情報、ありがとうございます。これですね。確かに、立地的にはとても良さそうですね。一方で、笹塚は行ったことありますが、かなり店が詰まっている印象を受けまして（言い換えればそれだけ便利）人によっては好き嫌いが分かれる場所かと思いました。甲州街道に面しているという意味でも、南ならほしいけも、北ならどうかな、と。

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52531270.html

[16: 名無しさん]

>>9 マンション掲示板さん

ありがとうございます。復旧も早かったんですね、私鉄の京王線と繋がっていることから、そういう印象はなかったですが、意外でした。東西に跨ぐ線は何かと便利なんですね。南口は調べてみます！

[17: マンション検討中さん]

>>12 名無しさん
なるほど。。。一回乗り換えを受け入れられれば、結構どこでも行けちゃいますね。

[18: マンション検討中さん]

すごいどうでもいい小ネタだけど、ここの南側の布団屋、競売に出てるね笑
今回のパークホームズ初台一丁目の土地を売った財団が底地持ってるからそのうちそこも立つ可能性あるのかな

[19: 検討板ユーザーさん]

>>15 通りがかりさん
上の方も書いている通りここ定借なんですね。。
残念すぎる。

[20: eマンションさん]

近くを通ったことがありますが、布団屋さん、ずっと営業していない感じだったので、そこに何か新しいものができたらそれはそれでポジティブな要素かもしれませんね。

[21: マンション検討中さん]

中村屋跡地は定借だけど、その隣のスミフビル、レンタカー、URのエリアは地区計画決まってるからそのうち再開発来るだろうね。
笹塚に魅力感じてる人はそこに賭けるのもありかな

[22: マンション検討中さん]

外観は高級感無いですね。その分、価格に反映してくれないかな

[23: マンション検討中さん]

>>7 マンション掲示板さん
三井がここの土地をくすりのセイジョウ、ココカラファインから購入した際の条件として、マンション1階に店舗いれることが条件だったり？

[24: マンション比較中さん]

外観　設備ともに賃貸っぽい
もともとは賃貸の計画だったかなと疑いたくなります
だから完成売りなのかな

[25: 匿名さん]

狭苦しい間取りばっかりだね。残念。

[26: マンション検討中さん]

>>24 マンション比較中さん
事前にエアコンつけてる時点で賃貸だったことがバレバレです。
パークアクシスにでもする予定だったのでしょう。

[27: 口コミ知りたいさん]

ディスポーザー無し、床暖房無しですか…　
完成売りは何か意味あり気ですね

[28: 口コミ知りたいさん]

まぁ、パークアクシスにする予定だったのバレバレだよね。
デベも今が相場の頂点だと思ってるからこその分譲への方針転換だろう。

とはいえ、庶民が買えるレベルで渋谷区アドレスの三井ブランドは他にはないので、ちょっと安めに出せば瞬間蒸発。

[29: 評判気になるさん]

床暖なしですか…

[30: 匿名さん]

三井は最近この規模だとディスポーザーは付けてきませんね。さらに床暖もなしですか。
全く場所が違いますが三井が千葉市で販売したパークホームズはディスポーザー無し、床暖も無しで価格勝負で販売していましたが、千葉でさえコストカット物件とみなされて売れ行きに影響していました。竣工後も長期販売を余儀なくされ、最近ようやく売り切ったという苦い経験がありながら、より厳しい目で見られる都内でまた同じことを繰り返してしまうのか。それとも都内なら価格勝負で勝算ありと思っているのでしょうか。

[31: マンション検討中さん]

40㎡以上だと床暖ついてますけど。。。

[32: 口コミ知りたいさん]

ホントだ、ついてますね
広さによって床暖つける、つけないってマンションあるんですね
1DKとそれ以外で仕様の差をつけてるのは驚きました

[33: 通りがかりさん]

>>32 口コミ知りたいさん

普通。

[34: 匿名さん]

う～ん、間取りがひどい！
I タイプはルーバル付いてていいなと思ったけど、浴室が1216はキツいなぁ…。

[35: 口コミ知りたいさん]

狙い目は40平米台の1L＋ Sと2Lかな。

40平米台は大概1Lで、設備仕様もワンランク落とされるけど、ここは3Lと同じだし
年収1センマン以下で控除使える単身がギリ買えるグロスにはしてくるだろう。

[36: 評判気になるさん]

リビオレゾン参宮橋の価格とどう対抗してくるか気になる。

[37: マンション検討中さん]

https://twitter.com/Sean_the_invest/status/1652465531864371202
この外観は何とも言えない。。。

[38: 周辺住民さん]

１階に飲食店やスーパー入ったら、必ずゴキブリ出る
やつら６階は平気で登ってくるからバルコニーには洗濯物干せない

目の前がラーメン屋と王将はキツいな、、、
ゴキブリ大量にいる

[39: 匿名さん]

狭すぎて設計上床暖房を設置できなかったのかな？
床暖房は設置するのにコストがかかりますから設置しないで価格を安くした方が
売れる可能性がありますからね。１DKなら床暖房がなくてもエアコンで十分温まりそうですよ。
もしくはラグを敷いておけばいいでしょう。

[40: マンション検討中さん]

これは賃貸マンションでも安普請の部類ですね。

[41: マンコミュファンさん]

>>37 本当にこれがパークホームズなんですか？

どう見ても投資用賃貸マンションですよね？

[42: 匿名さん]

それだけ建築費が上がってるんでしょうね。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん

明日はお休みですね。

[44: マンション検討中さん]

三井のパークホームズも墜ちたなぁ...
投資用賃貸マンションにしか見えない

[45: マンコミュファンさん]

一階店舗に飲食店入ったら絶対買わない
マンションにゴキブリ飼育ハウスがあるようなもん

飲食店で働いた事ない人は、飲食店がゴキブリやネズミをどれだけ引き寄せるか知らないだろう笑

ただ、新築時に入らなくても何年か経ったら変わる可能性もあるな～

[46: 販売関係者さん]

浜松町のやつもそうなんだけど、ここはパークリュクスにすべき

[47: 匿名さん]

一階に飲食店あったらゴキブリとか増えるでしょうが、
上に上がってくるものなのでしょうか？
どれだけ自分のうちに影響あるのか気になります。

[48: マンション掲示板さん]

一階にはドラッグストアと薬局も書いてあるはず。。　

[49: マンコミュファンさん]

ゴキブリは全然上がってきますよ
タワマン中層階に住んでますが、たまーにいます

[50: 評判気になるさん]

>>49 マンコミュファンさん そうなんですね、

[51: マンション掲示板さん]

道路に面してない部分の外壁は安っぽい吹き付けタイルになってます
しかもかなり仕上がりが雑というか、新築の割に小汚いです
全体的に、安請合の賃貸マンション品質です

[52: マンション検討中さん]

現地見てきたけど、深夜酔っ払いが馬鹿騒ぎして歩いてそうな雰囲気の通りに面してた

普通のサッシなら通行人の声とか車の音結構聞こえるだろうな

飲食店沢山あるからうるさそう

[53: eマンションさん]

>>51 マンション掲示板さん

三井の仕上げって結構雑だよ。非大規模だと特に。
特にパクホの仕上げに関しては、住友や三菱、野村に完全に負けてる。

[54: 匿名さん]

パークホームズ＝パクホと略されるんですね。

>>三井の仕上げって結構雑
三井っていいと聞くので意外でした。
マンションごとに施工会社も違うのかな？と思うので、個体差もありそうです。
住むなら、ブランド力に負けないくらいの「よさ」を実感したいです。

[55: マンション検討中さん]

交通量多すぎて排気ガスが心配
空気悪いところに住むと肺がんになる

[56: 評判気になるさん]

浴槽1216かよ…

[57: 匿名さん]

交通量が多いみたいですね。
排ガスは確かにちょっと気になるところですが、
それと同じくらい音はどれくらい聞こえてくるのか気になりました。

[58: マンション検討中さん]

小規模マンションはなぁ…
色々不安

[59: 匿名さん]

大規模マンションは人が多くて・・という悩みがありますが
小規模マンションは住民が元々少ないのに空き家が増えたりすると厄介。
５０戸くらいがちょうどいいのかなぁ。
初台駅に近いのでアクセスが良いのですが、それだけでは検討しにくい。

[60: マンコミュファンさん]

最近の三井のパークホームズの質の低下は酷いな
賃貸マンションにしか見えない
一方で三井は過去最高収益更新中
物価高言われてるが、単に安く作って利益たくさん乗せてるだけ

[61: 匿名さん]

>>最近の三井のパークホームズの質の低下は酷いな
>>賃貸マンションにしか見えない

低層階の小規模マンションとなると
外観デザインとかこんな感じになってしまうのかもしれません。
あまり大規模過ぎるマンションは好まないのですが
内観だけでなく、外観や設備の充実をやっぱり求めたいですよね。

[62: 周辺住民さん]

流石に当然乾式壁じゃなくて湿式壁よな？
それくらいは頼むぜ低層マンションなんだから、、、

[63: マンション比較中さん]

>>62 周辺住民さん
もちろん乾式壁のプランも結構あります

[64: マンコミュファンさん]

乾式壁って少し叩くだけでめちゃくちゃ響くからな～
コンクリがいいよやっぱり

[65: マンション比較中さん]

3LDKですら乾式壁。。。
三井やりやがったな

[66: 匿名さん]

パーマンも乾式壁使ってるけど。

[67: マンション検討中さん]

近くに住んでるので周辺環境でも

夏場の深夜～朝方はGやネズミが通りを歩いてる事がある程度には出る。冬や日中は人通りが多いので流石に出てこない。
深夜に酔っ払いはほぼいない(あまり出歩かないから知らないが、そもそも深夜までやってる飲食店がほぼない)
商店街に面した通りは一通なので、一日中通して車の交通量は少ない。信号もない。
目の前にセブンがあるが、歩いて行ける距離にローソンが2件、歩道橋渡って向こうにファミマがある。
営業時間が19時までだが、肉、魚、野菜などを売ってるスーパーがある(こちらは結構寂れてるため閉店する可能性もアリ)
↑の対面にまいばすけっと
近くにコインランドリーもあるので毛布の洗濯など出来て便利
渋谷・新宿に自転車で行ける程度の距離。
山の手通りに渋谷行きのバスが出てる。
町医者クラスではあるが、歯医者、内科、薬局も近い。
ちょっと高級な外食がしたかったらオペラシティの高層レストランに行ける。
1Fの賃貸に住んでるから騒音はちょっと分からんけど、駅前ビルが壁になってるからか首都高、地下鉄の音は聞こえない。

[68: マンション検討中さん]

前と横にに酒が飲める飲食店があるのが気になるな
昔住んでた賃貸マンションは目の前に居酒屋あって最悪だった
真夏日は夜窓開けて営業してるからうるさい
あとゴキブリやばそう

[69: 匿名さん]

>>51 マンション掲示板さん 高級だろ！

[70: 匿名さん]

外観高級ですよね？

[71: eマンションさん]

>>62 周辺住民さん

坪単価との関係においていつの時代の話されてます？

[72: マンション比較中さん]

suumoに賃貸の部屋出てるけどパークアクシスのまんま

[73: 匿名さん]

建具は結構いいの使ってるやん。
PT西新宿と一緒。

[74: eマンションさん]

>>73 匿名さん
浴室見てみなさい。。

[75: マンション検討中さん]

そもそもPT西新宿もしょぼい
CT新宿と比べると差がありすぎる

[76: マンション検討中さん]

戸数も少ないので1期でほとんど売るらしいですよ。

[77: マンション掲示板さん]

ゴキブリマンションになりそう
飲食店近すぎ

[78: 匿名さん]

日常のゴミの始末とかきちんとしないといけないですね。
窓を開ける時はきっちり網戸を閉めておくことを心掛けたり（意外と忘れて開けちゃってたりする）ね。
ベランダに薬を置いたりするのは逆に呼び寄せてしまうと聞いたことがあります。
ここのマンションだとシングルさん向けの部屋があるので飲食店が多い環境は好まれますけど、
生活面では色々気を付けることがありますね。

[79: 匿名さん]

西新宿３丁目のツインはいつになりそうなんですかねぇ。
野村は再開発ドチャクソ下手なのっで、今からでも三井に変わらないかな。
主幹のゼネはマエケンからＳに代わりそうだよね。

[80: 通りがかりさん]

昨夜このエリアで頭から血流してる人が死にましたね。

[81: ご近所さん]

新宿は外人が10%以上いるし、半グレいるし治安悪い

[82: マンション掲示板さん]

Atype (71.0㎡/3F):12,600万円台/西
D2type (53.51㎡/4F):9,300万円台/西
Ftype (46.20㎡/3F):7,700万円台/西
Btype (34.36㎡/3F):5,600万円台/西
Gtype (30.29㎡/2F):5,400万円台/南
思ったほど高くない
けど魅力もない

[83: マンション検討中さん]

あら　瞬間蒸発するレベルで出してきたな。

[84: 匿名さん]

>>82 マンション掲示板さん
確かに2LDK以上は坪580前後ですから思ったより高くはないですね。分譲仕様としては、他の渋谷区パークホームズと比べて残念ですが。

[85: 匿名さん]

専有面積調整もありグロスかなり抑えてるし、価格で評点上がった感じだな。

設備仕様に関してはパークタワー西新宿の余った部材流用してるんか？
ちゃんと坪６００相当の仕様にはなっているだろう。

[86: マンション検討中さん]

立地、プラン、仕様、価格のバランスは良いですね。
ネズミとかゴキブリとか、稚拙なネガを入れてるのは何がしたいんでしょうね。駅近で利便性よいマンションで、且つ1階は飲食でなくドラッグストアですから、非常に良いと思いますよ。

[87: 名無しさん]

瞬間蒸発ではないだろ笑
三井の営業さん必死やな

[88: 匿名さん]

>>87 名無しさん
瞬間ではなくても大抽選会ですよね。

[89: マンション検討中さん]

ピアース渋谷本町があの設備で坪500切ってたのに、この賃貸設備で坪580は強きだなぁ

[90: マンション比較中さん]

>>89 マンション検討中さん
本町と初台アドレスの差を考慮してもここ割高なんだよね
坪550ぐらいが適切

[91: マンコミュファンさん]

>>83 マンション検討中さん
普通に高いやろ、この通り、民度低い正直。

[92: 匿名さん]

総戸数 35戸に対して駐車場2台ってなかなか少ないですね。
ここだとだいぶ駅近なので使う人少ないんですかね？
月極が近くにあったら安心ではありますが。

[93: マンション比較中さん]

>>92 匿名さん
コンパクトな間取りばっかだから2台で十分だろう

[94: 検討板ユーザーさん]

参宮橋坪８００で瞬間蒸発
上原坪１０００～観測なので

初台２分で坪６００弱、2L９千万円は激安だね。
渋谷区×ォオテデベって人気あるのよね。

[95: 匿名さん]

>>94 検討板ユーザーさん
プラウド参宮橋とここの仕様、デザイン差は坪200だけじゃ埋まらない

[96: 匿名さん]

パークタワー西新宿の北向き東向きの中層階と同じくらいの坪単価か。でもサクッと売り切れるんだろうな。

[97: マンション掲示板さん]

民度が低い云々言う方はご自身はどうなんでしょうか。ご自身の評価の拠り所が、まさか〇〇に住んでるから、資産は〇〇あるから…なんていう話じゃないですよねw
いずれにしてもこのエリアの特にご年配の方々は悠々自適(そうな)方が多い気がします。

参宮橋とこの物件では同様に規模は小さいですが、ターゲットは違う気がします。この物件の方がより外に出る方々のような。
70平米1.3億弱だと随分高くなりましたが、最近の中古相場ということかもしれません。
ここは少し西原の方に行くと静かになります。最近は新しい診療所もできて幡ヶ谷方面にに行かずともよくなりつつあります。
近くのOKストアは谷底なのといつもレジが混んでいるので行くのが億劫になります。まあまあでも規模のあるスーパーができるといいんですけどねぇ。

[98: 通りがかりさん]

初台は治安悪くないですよ～

ただし、駅前の100均とかドラッグストアが潰れて、病院とか薬局だらけになってるのが困りますね。

[99: マンション検討中さん]

既に全体の3分の2くらい検討者がいるみたいです。今週末申込出してきます。

[100: 周辺住民さん]

近隣住民です。余計なお節介ながら､初台の歴史とよく現地を探索してどんな街なのか、見極めた方がいいですよ。甲州街道の南側ではあるが、渋谷区の中で甲州街道沿いは下町です。70平米で1.3億円とか、私の周りの住民は狂気の沙汰だと思ってます。下手すれば5年後には半額じゃないですか。

デベの「渋谷区アドレス」という宣伝に惑わされないでください。
それとマンション近くの飲食店前の道路でGをみかけたことあります。飲食店だから当たり前だと思ってます。（三ツ星レストランにだっている）　飲食店に囲まれた立地ということもぜひ考慮に入れてください。

[一部テキストを削除しました。管理担当]