プラウド世田谷砧ガーデンテラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド世田谷砧ガーデンテラスについての情報を希望しています。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116670/
所在地：東京都世田谷区砧五丁目155番2(地番)
交通：小田急電鉄小田原線「祖師ヶ谷大蔵」駅 徒歩9分

間取：2LDK ～ 4LDK
専有面積：56.06平米 ～ 107.06平米
バルコニー面積：9.63平米 ～ 23.56平米（使用料なし）

売主：野村不動産株式会社
　　　関電不動産開発株式会社
　　　東急株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

総戸数：115戸（募集対象外住戸5戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上7階
エレベーター：
用途地域：第二種住居地域
敷地面積：4,196.36平米

建物竣工時期：2023年12月下旬（予定）
入居(引渡)時期：2024年4月上旬（予定）

販売予定時期：2023年8月下旬 (予定)

SETAGAYA
THE LUXURY
砧。心満たされる、美しき日々へ。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
【プラウド世田谷砧ガーデンコート】砧公園の緑を感じつつ小田急線の利便性を享受できる立地（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/77863/

[21: マンション検討中さん]

いくらで出ますかねぇ

[22: マンション検討中さん]

周辺相場から考えると、坪430程度かと。

[23: 匿名さん]

東急沿線ではなく、小田急相場ですからね

[24: マンコミュファンさん]

坪430だと、リセール考えると少々割高です。
駅距離考えると400万くらいが妥当では

[25: 検討板ユーザーさん]

>>24 マンコミュファンさん
まあ500近くで来るでしょう

[26: 通りがかりさん]

>>25 検討板ユーザーさん
このエリアで買う人は坪500なら戸建てに流れますよ。逆に、500出す人はもっと都心を選ぶかと

[27: 通りがかりさん]

どう考えても戸建ての方が安いしな
まぁ買うわけじゃないしどんな価格になるか楽しみだわ笑
近所のあの物件あのクオリティであの値段なんだってwwwとならんといいな

[28: 匿名さん]

ひとくちにプラウドといっても、ノムラが本気で開発分譲するハイグレード物件は限られる。

[29: 評判気になるさん]

情報全く出ないですね。戸建てエリアですしあんまり反響ないのかな。

[30: 匿名さん]

間取り見ています。どの棟？を選ぶか迷いますが、やはり南バルコニーが人気になるでしょうか。

割といいなと思うのはE3gタイプで、3LDKの庭付きプラン。
1階は庭があり、庭からも外に出られそうなのがいいと思いました。
許されるかわからないものの庭プールもできたらいいですね。あれば楽しく過ごせそう。椅子を置いてチェアリングもいいな。

[31: 匿名さん]

>>12 マンション検討中さん 練馬区在住ですが、私もそう思います。お隣杉並区には野村不動産はダイレクトウィンドウで重厚な仕様の都心っぽいマンションを立てますが、練馬区になった途端埼玉や千葉などに多い郊外型と都心仕様の中間の仕様になるんですよ…

[32: 周辺住民さん]

>>31
勉強不足ですみません。
ダイレクトウインドウのマンションって、そもそもバルコニーが無いタワーマンションに見られますが、低層、中層のバルコニーがあるマンションでダイレクトウインドウのマンションってあまり聞いた事が無いのですが・・・。

[33: 匿名さん]

板橋区のプラウドシテイ小竹向原が3ldkが1億円ぐらいです。ここは世田谷区なので1億1000万円以上で売り出すかもしれません。

[34: 検討板ユーザーさん]

高すぎて草

[35: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん
プラウド小竹向原は駅まで5分、電車乗ったら池袋まで6分だよ。新宿まで20分、駅まで9分のここより高くて普通でしょ

[36: マンコミュファンさん]

まぁ、プレミアムの部屋は1億1000とか行くかもね。ボリュームゾーンは9000切るくらいでは

[37: 周辺住民さん]

>>35
路線価だと若干こちらの方が高いかと。

[38: 口コミ知りたいさん]

>>37 周辺住民さん
かなり苦しい理由付けでは。マンション買う人は利便性重視だと思うので、それだったら池袋・新宿・大手町まで近く、駅距離も近い小竹向原にみんな流れちゃうだろうね。

[39: 検討板ユーザーさん]

小竹向原に全く興味無かったが高いのは高いなりに理由があったんだな
今や小竹向原()がこの値段とかかなり煽られてたのはよく見かけたがそんな酷い物件でもないんだね

[40: 周辺住民さん]

購入で世田谷区と練馬区の違いは大きいかな？
利便性って言っても池袋には用が無いし、新宿までなら対して変わらない。
千代田線との直通もあるしどっちもどっちでは？
関越道は使わないが、箱根や伊豆に行くには東名が近いし、羽田空港も首都高を使えばほぼ渋滞無しで30分もあれば着くよ。
明らかに小竹向原がこちらより高いって事は無いのでは？

[41: 口コミ知りたいさん]

成城とか用賀なら1億1000ありだろうね。

[42: 通りがかりさん]

成城や用賀は高級住宅街なので比べるのは。。。

[43: 匿名さん]

>>40 周辺住民さん
通勤者の多い４つの駅、新宿駅池袋駅渋谷駅東京駅周辺への所要時間も小竹向原の方が短い。客観的に見て小竹向原の方がアクセスがいいと感じる人は多いでしょう。
小竹向原　池袋５分新宿３丁目１１分渋谷１７分有楽町２８分
祖師ヶ谷大蔵池袋27分　新宿２１分　渋谷２３分　大手町３５分
これに祖師ヶ谷大蔵は徒歩４分多いのと電車本数の少なさもあるのでさらに差は広がるでしょう。　　

[44: eマンションさん]

>>33 匿名さん
平均的な住戸で一億もしないだろ？

[45: マンション検討中さん]

前建物、サンライズマンションが突然閉鎖された印象があります。閉鎖1年前に賃貸でフルリフォームされた部屋が出ていて検討していました。
建て直す予定であればそこまでのリフォーム入れないと思いますし、定期借家にもなっていませんでした…事故か何かあったのか少し勘繰っています。何かご存知の方いらっしゃいますか？？

[46: マンション比較中さん]

100平米のプレミアムルームの窓面は北東向きで、バルコニーも大きくないのは、正直、あまり魅力的ではない様に感じました。
それでも坪単価450くらいだと、1.3-4億になると思われます。昨今の状況を鑑みると、550くらいまではあり得るんじゃないかと思っています。
祖師ヶ谷大蔵は、個人的には好きな駅なのですが、駅力や駅からの距離的にリセールバリューを考えると悩みます。
皆様の感触的にはいかがでしょうか？

[47: マンション掲示板さん]

東急沿線じゃないし、急行止まらないですからねぇ。坪４００万代前半なら買い、それ以上なら高値づかみって感じだと思いますよ。

[48: 検討板ユーザーさん]

世田谷区ってついてるだけでただの下町みたいなとこですしね
リセール考えるなら無いでしょ

[49: 匿名さん]

江東区のパークホームズ東陽町でも70平米ぐらいの部屋で1億200万円です。世田谷区住所なので、都民出身以外には人気があります。2階以上は1億円越えを予想します。

[50: 評判気になるさん]

>>49 匿名さん

東陽町は都心に近いからね。比較するなら同じ世田谷区内でやるべきでしょ。
直近の出物だと用賀・千歳船橋よりは立地が落ちるからそれを勘案した水準が適正。
そもそも今世田谷ブランドってあるのかね。区単位じゃなくて駅とかならわかるけど

[51: 評判気になるさん]

>>49 匿名さん

東陽町は都心に近いからね。比較するなら同じ世田谷区内でやるべきでしょ。
直近の出物だと用賀・千歳船橋よりは立地が落ちるからそれを勘案した水準が適正。
そもそも今世田谷ブランドってあるのかね。区単位じゃなくて駅とかならわかるけど

[52: 口コミ知りたいさん]

>>50 評判気になるさん
都民出身以外は名前だけで凄いと思ってる可能性はありますね
世田谷に高い金出してまで住むなら狛江や調布でいいだろと思います

[53: eマンションさん]

ここは強気の坪８５０万で行こう。

[54: マンション掲示板さん]

不自然に情報が遅いから釣り上げてきそうだね

[55: マンコミュファンさん]

>>53 eマンションさん

それなら資産価値のためにももっと都心買おう。
港区でも帰る値段だわw

[56: 匿名さん]

>>32 周辺住民さん
いや普通でしょう
休みの日に3Aエリア散歩してみなよ

[57: マンション掲示板さん]

前から気になってたんだが絶妙に販売時期競合物件でずらしてくるのって独禁法でつかまえられないのかね。

[58: 口コミ知りたいさん]

>>57 マンション掲示板さん
無理ですね
そういう条文はありません
法改正しないと無理です

[59: eマンションさん]

不当な取引制限の意思の連絡に該当する可能性はありそうなもんだけど。

[60: 口コミ知りたいさん]

>>59 eマンションさん
難しいでしょう
法改正か、さもなくば提訴して新たな判例をつくるしか手はないでしょうね

[61: ご近所さん]

>>57 マンション掲示板さん
こちらの競合は、どちらになりますでしょうか？
私は、パークシティー高田馬場と悩んでいますが、４か月程度ずれており、とても同じ気持ちです。
ですが、コンセプトも立地もまったく違うので、競合と言えるのか怪しいです。前述の東陽町や小竹向原も、全然違うような。

[62: マンション掲示板さん]

>>61 ご近所さん

絶対の高田馬場の方がいいと思いますよ笑
どうしても小田急線というなら経堂までで探した方がいいいです
世田谷区は名前だけ有名な郊外区です

[63: 名無しさん]

>>61 ご近所さん
エリアで見れば三井の成城(これから出る)、深沢、住友の千歳船橋、桜上水でしょうね。

ただ、完成時期の割にかなり情報出すタイミングが遅いように見えるので、市況に合わせてなるべく高く売りたい(坪４００万中盤くらい?)というのが野村の意図ではないかと。

その場合、価格帯的な競合はより都心よりの物件になると思います。
とはいえ、部屋のサイズはファミリー向けに見えるのですが、その割には高すぎるのと、そもそもこの価格帯で出す富裕層は祖師谷じゃなくて都心寄り選ぶんじゃないの、という気がするのでどう捌くのは興味ありますね。
手が出るなら資産価値考えても馬場一択でしょうね。

[64: マンション比較中さん]

向ケ丘遊園で坪390万なので、ここは坪430-450万くらいかな？
向ケ丘遊園が高すぎのような気がするが・・・

[65: 名無しさん]

>>64 マンション比較中さん

低層階が410から420、中層階が440から450、高層階・プレミアムがそれ以上で平均したら440から460くらいじゃないですか。
立地と間取りは完璧にファミリー向けに見えるのですが、やたら豪華な内装に見えるのと値付けが妙に強気で、ファミリーは手が出ず、かといって富裕層がくるには立地と資産価値と間取りが微妙という中途半端な感じになりそうな気がしています

[66: 検討板ユーザーさん]

外観内装なんかに拘る層はこんな地域の物件に興味ないんだからとにかく安く出してくれってのがここを本気で考えてる層の思いじゃないですかね笑
私は近隣民(戸建て)なのでいくらになるのか楽しみにしておりますw

[67: 匿名さん]

三井の成城は用地が狭く、民家やアパートに囲まれ。。視線の先に、高圧線と鉄塔。
戸数は１０数戸。それでも駅３分だから、都心並みか。この祖師谷の動向を見つつ、完成売りでさっさと捌いちゃう？

[68: マンコミュファンさん]

>>66 検討板ユーザーさん

立地とターゲット、コンセプトが揺れてる感じしますよね。この立地だとご指摘の通りそこそこの設備、そこそこの値段でさばいちゃったほうが無難に思いますがそうできない野村の事情があるんですかね。

あと気になるのが、この立地で強気の設定にしすぎると無理して買ったファミリー中心に管理費滞納とか増えそうで荒れたマンションになると嫌だなと。色んな意味で注目ですね。

[69: マンコミュファンさん]

>>67 匿名さん

成城は3分ですからね。限りなく10分に近い9分で各停駅のこの物件とは違いますよ。文句なしの高級住宅街ですし、この戸数なら富裕層中心にさばけるでしょう。

[70: 匿名さん]

成城駅３分でも、建設中の現地を見ると、テンション下がりますよ。でも、＠５５０～６６０かな。
「プラウド世田谷砧」の１階で出ている中古が＠３９０だから、この新規プラウドは＠４００台がベースでないと…。まして外廊下だし。