ソルティア京都宝ヶ池ってどうですか？

[マンション住民さん]

ソルティア京都宝ヶ池についての情報を希望しています。
公式URL：https://soltia.jp/883/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154321

所在地：京都府京都市左京区上高野仲町2-1（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線 「国際会館」駅 徒歩6分
叡山電鉄叡山本線 「八幡前」駅 徒歩6分
間取：1LDK、2LDK、3LDK
面積：36.14平米～67.89平米
売主：株式会社マリモ
施工会社：未定
管理会社：株式会社GMアソシエ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
アリーナが来なかった街、憧れの「北山」。北山通に「住友不動産」登場! 松ヶ崎395戸大規模マンションの現在(いま)【kyoto1192】
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[75: 購入経験者さん]

プロフェッショナルにコストダウンされた装備と間取りですね！

[76: 坪単価比較中さん]

ずいぶんとお高い。内容と釣り合っていない。
洛中なら引渡し直後でも買った値段より高く売れる物件。何年経っても高くなる物件がたくさん出ているが、この物件はそうならない。
竣工時に完売してる訳がないから、わざわざ中古買わんし。
宝ヶ池は一戸建て地区だがこの物件は一戸建て並の値下がりではないかな。売るときに苦労する。そんなこと気にしない人にオススメです。

[77: 匿名さん]

>>スレ内に販売関係者さんがお見え
PRしてもらってもかまいません！

>>ロングセラー商品になる
掲示板が盛り上がらなくて完売になったマンションを知っています。あっという間に売れるマンションもあれば、ロングセラー商品もありますね。

[78: 購入経験者さん]

宝ヶ池通りの大地主さん。

ソルティア近辺を回ると不思議なことがある。ある団体の名が何箇所も何箇所も掲示されている。ちゃんと法人格あるから実名で書く。「むつみ会」。神道系の＊＊＊＊。1961年創立。この団体が、神幸殿（幅５０ｍ位の建物）の他、この近辺に少なくとも５か所の駐車場を持っている。場所は＜M会P＞と書いてあるところ。現地で見ると実際には使われていない。舗装のみ駐車マーキングなしの遊休地。大きなイベントのときだけ使うとしても、えらく贅沢。全部、宗教施設扱いで固定資産税はゼロだろうがイベントには地下鉄かバスで来てね。と言えばいいし駐車場なら国際会議場のがデカい。金余りで出物の土地を全部買ったのかもしれんが、狭いエリアでこれだけ取られると地域の発展としては少し迷惑。マンション価値の八、九割は立地だ。

こういう団体を気にする気にしないは自由だが、「むつみ会」には不思議なところがある。宝ヶ池以外に全国に支部が３つ。研修所が３つ。それほど小さくはない。なのに何をやっているのかのアピールがない。教義漠然。会長と宗務長以外、氏名なし。信者数も不明。ホームページの開設が２０１8年。ネットを嫌ってるのか情報もない。出版物もない。宗務長は東大卒。三菱化学で研究開発25年。2008年より現職。トラブル続出の団体ではなさそうなのは結構な話だが、誰がどうやって入信するんだ？

ハイソな通りには不思議な団体がある。

[79: 購入経験者さん]

この駐車場。画像で一番狭く見える右下のところでも実際はかなり大きい。
奥行きが深いのと、幅もある。プロの運転手なら最大型の観光バスでも横に３～４台並べて駐車できそうなくらい。道路面にはチェーンが張ってあって一般の立ち入りを禁じている。

補足：ひとつまえの書き込みに＊＊＊＊がよっつ出ているが、なぜか勝手に伏せ字にされてしまった。しんこうなんとかで漢字四文字。別に禁制でもなんでもないはずだが。

[80: 匿名さん]

>>77 匿名さん

「正体隠し勧誘」。
解散命令検討中の団体と同じ手口。

[81: 匿名さん]

静かな立地ではあると思いますが
京都在住者は、このあたりにわざわざ引っ越そうとは思わないかな。
地下鉄は運賃も高いし、阪急沿線とかを選ぶように思います。
このあたりはまだ土地がありそうなのに、この戸数で総戸数分の駐車場がないのは残念。

[82: 周辺住民さん]

ソルティア周辺の分譲マンションの駐車場を見ると、ざっと半分か６割方、埋まっていれば、いいほう。周辺のマンションの駐車場は３層式。地上は、８-９割方埋まってるけど、地下２層と３層が上がってきてるの見たことがない。
１５年～２０年前の分譲時は違ったんだろうが１０年も経つと高齢化したり子育て終わってクルマ手放したり。いまどき最初からクルマ要らんゆう人も増えてるやろ。
この周辺は、冬はスタッドレスタイア必要だから、保管料も交換工賃も要るし、危ないで。スタッドレス履けば走れるけど止まらない。宝ヶ池のような半端な場所は、冬でも夏タイアで走るおバカさんが混ざるから、危険度は雪国を上回る。
ちなみに、ちょい下界にあるブリリア松ヶ崎（2022年築）の駐車場も相当の空きがある。あそこは機械式だけでなくて平面駐車場の台数が多いから、収入的にはなんとかなるかもしれないが、機械式ばかりだと悲惨なことになる。

[83: 匿名さん]

>>82 周辺住民さん
参考になります。
因みに近隣の駐車場のお話は目測でしょうか？それとも管理会社に確認されました内容でしょうか？
昔と違い、狐坂も整備されて冬でも快適に走れるようになりましたね！

[84: 掲示板ウォッチャー]

整備され冬も快適に走れるようになった狐坂。
左京区、毎年の風物詩。
◆【大雪】激しい雪で立ち往生が発生した狐坂（2023/1/24）
https://www.youtube.com/watch?v=qVHHDZ98Se8
◆降雪と路面凍結で立ち往生（2022/1/21）
https://www.youtube.com/watch?v=SBQcYNq7cZU
◆急坂で車立ち往生、上り進めず「夏タイヤなので」
　京都・左京の狐坂（2021/12/21）
https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/716257

[85: 掲示板ウォッチャー]

前の投稿、最後の写真は余計だった。

下のような記事は「機械式駐車場　お荷物」で検索すると山ほどでてくる。
◆消えゆく機械式駐車場
（2021/7/27）マンション未来価値研究所
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/210727_report_01
◆機械式駐車場、15%のマンションが平面化 メンテナンスが重荷に
　(2022/9/10) 朝日新聞
https://www.asahi.com/articles/ASQ9840W2Q97UTFL00R.html
◆駐車場の収入に依存するマンション管理組合が多いのはワケがある！
（2020/1/31）　マンション管理士ガイド
https://yonaoshi-honpo.co.jp/news/672.html

築年の古いヤツが記事になるのは、新しい物件は管理組合が隠すから。
京都市内でも築８年？の駅近中規模マンションで駐車場余りまくり物件がある。サービス用以外全機械式。この物件、駅近で大規模スーパーも近いのに建物裏手を機械式駐車場で埋めてしまったという謎物件。分譲時から駐車場不人気。なのにエレベーターは1台。京都駅より少し南。仲介業者に聞いてみたらいい。

[86: 掲示板ウォッチャー]

◆ソルティア宝ヶ池　32戸　駐車場台数／15台　附帯率　47％
（機械式：１４台、平置き：１台）
◆ブリリア松ヶ崎　１０９戸　駐車場台数／67台　附帯率　61％
（機械式：40台、平置き：27台）

ソルティアの場合36平米の狭小物件が４戸（３898万円～）あるからこれを除くと附帯率は５2％。
ブリリアの場合、仮に２５台が空いてしまったとしても収支はまずまず。この物件、バイク駐車場が２箇所あったり、もともと無理に駐車場を作ろうとしていない。駐車場全体のレイアウトも思いっきり余裕がある。

[87: 掲示板ウォッチャー]

★訂正/スマン★
ひとつ前の投稿に間違いがあった。ソルティアの総戸数はたったの２３戸。
駐車場附帯率は全体で６５％（６１％）に跳ね上がる。
36平米物件購入者は駐車場不要という仮説が正なら79％（74％）。
この附帯率は2つ前で投稿の築8年？駅近駐車場空き空き物件とほぼ同等。
昭和～平成の基準で駐車場を作るとこの台数になる。全機械式なのが痛い。
　＊カッコ内の％はサービス用を除いた14台で計算したもの。
------
◆ソルティア宝ヶ池　23戸　駐車場台数／15台　附帯率　65％
（機械式：１４台、平置き：１台）
◆ブリリア松ヶ崎　１０９戸　駐車場台数／67台　附帯率　61％
（機械式：40台、平置き：27台）

ソルティアの場合36平米の狭小物件が4戸（3898万円～）あるからこれを除くと附帯率は79％。
ブリリアの場合、仮に25台が空いてしまったとしても収支はまずまず。この物件、バイク駐車場が２箇所あったり、もともと無理に駐車場を作ろうとしていない。駐車場全体のレイアウトも思いっきり余裕がある。

[88: 匿名さん]

>>87 掲示板ウォッチャーさん

すごくブリリア松ヶ崎を押されますね。
駅も徒歩分数も違いますし、近隣住民の反対もこちらはありませんよ。
もしかしてお住まいされて今売却でもされておられるのですか？

[89: 掲示板ウォッチャー]

★2023/10/01 ステマ規制強化★

このスレ。やばいね。
過去に書いたもの含め処罰対象。
知らなかったでは済まされない。
-----
※場所が近いから、ブリリア松ヶ崎と比較しているだけ。ブリリアは建ぺい率６０％なのに駐車場は良くできている。あの物件のダメなところは検討スレでヤマほど出ているから読めば良い。完成後にソトから見ると高級マンションにしか見えないがな。

[90: 掲示板ウォッチャー]

ブリリア松ヶ崎ってどういう物件かわかってる？駅から遠いからクルマ持ちたい人は、ソルティア宝ヶ池より多いはずなのに、それでも余ってるってこと。住民の所得もあっちのほうが高いはず。
ブリリアに反対運動あったかな。あの場所は、もともとはホテル。規制強化で同規模の建物が建てられなくなっての分譲マンション。一部配置は変わってるし北山通り側だけ高層化して5階建てにしたが建物自体は小さくなっているはず（前より低くなっている場所もある）。アンタら何に反対するんだ？という話。道向かいの戸建てがノボリを立てても説得力なし！（ブリリア松ヶ崎は北山通り側の地下に巨大な駐輪場があるが、あれは元のホテルの地下部分。機械室？とか厨房？とか。それを埋め戻さずに基礎工事をしている）
ちなみにブリリア横の狭い脇道をするすると登るとソルティア宝ヶ池に着く。傾斜がゆるいのとクルマが少ないので自転車向け。

[91: 掲示板ウォッチャー]

連投スマン。

ブリリア松ヶ崎は叡山電鉄なら駅近。忘れとった。
あのあたり京野菜の名店があったり創作ラーメン？店が並んでたりする。
ソルティア宝ヶ池買ったら遊びに行ってくれ。

叡山電鉄 「修学院」駅 まで徒歩4分
京都市営地下鉄烏丸線 「松ヶ崎」駅 まで徒歩13分

[92: 坪単価比較中さん]

そもそも、国際会館周りは新築がないから比較対象がない状態
立地的な車需要はソルティアもブリリアも対してかわらんよ。
物件グレード的にはブリリアのほうが所得高いだろうから複数台持ちとかもいるかもしれんが。
建ぺい容積めちゃくちゃ余裕あるはずだから、平面もっと増やしたほうが管理費も浮いていいとは思う。ちょっと特殊だけどロジュマンも平面多いし機械式多いのはデメリットだよね。最近機械式で下を使えなくして管理費浮かすことも町中でそこそこ見るし。

[93: 匿名さん]

>>京野菜の名店があったり創作ラーメン？店
気になります。

グリルじゅんさい（洋食）
NIWA cafe（コーヒー）
グリルダカラ（洋食）
とんかついなみ

創作ラーメン店、どこでしょう？

[94: 匿名さん]

＞「一乗寺　ラーメン」で検索

[95: 匿名さん]

◎人口減少と経済衰退◎

・修学院/地場スーパー八百民が閉店。
・二転三転の大国屋(京都)、再び「全店舗閉店」通知。

住居買うなら、洛中か、その周辺にしたほうがいいよ。いま疎らな街は、もっとスカスカになる。ソルティア宝ヶ池を買うカネがあったら、上京でも中京でも下京でもOKやん。御所南は無理だけどな。

この先、人口は減る一方。下のは2045年までだが、2045年を過ぎると減少は急加速する。理由は、高齢者の死亡+少子化の一層の加速。出産可能性の高い年代の女性が急激に減る。アメリカのように他国の人を受け入れて経済を回すやり方は、日本の政府にはできんだろ。人口だけならいいが、経済もダメダメ。日本人の中国への出稼ぎが普通になる。よそ者、若者、バカ者が、飛び回る世の中でないと経済は成長しないのだよ。

2020年～2045年　将来人口推計（市区別あり）
https://opendata-web.site/popuration/estimate/26/

[96: 匿名さん]

たびたび、スマン。

ひとつまえの人口推計は公的なものとしては最新だが５年前の推計値。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口 2018年推計」

よって、コロナ禍での婚姻/出産減少の影響は含まれないし、その後のインフレや円安での生活困窮の影響も含まれていない。婚姻/出産減少といっても先延ばしになっただけでいずれ戻る。という見方もあるが、その場合も出産年齢の一般的な上限が自動で上がるわけではない（子供１が０になったり子供２が１になったりする）。

京都市の区別人口でいえば、2018年頃なら、中京、下京で、マンションは、もう建築する場所がない。と言われていたのに、いま、どんどん空地ができて、開発されてるやろ。これもコロナと経済衰退のせい。洛中への集中は、この表より強くなる。と見るのが妥当。

宝ヶ池に憧れるから買い！もいいけど計算もしてね。洛中マンションより、どーんと安い宝ヶ池ならなんにも言わないんだけどさ。

[97: 匿名さん]

そうですね、宝ヶ池界隈なら１００坪以上の土地に戸建てがほしいかな。

[98: 購入経験者さん]

>>96 匿名さん
2018年マンションを建てれる土地が全部ホテルに買われていただけですね。
当方は京都で土地扱う小さい不動産業者ですが、間違っている情報や憶測を言われているようですが、不動産関係者の方ですか？

[99: 評判気になるさん]

>>98 購入経験者さん
ほんとにおっしゃるとおりだと思います。洛中以外でもいいとこいっぱいありますよ。

[100: 匿名さん]

地下鉄、叡山電鉄が利用しやすい立地とはいえ、

ここは車は絶対に必要な場所じゃないかなと思います。

総戸数が少ないマンションなのに、全戸分の駐車場は準備できなかったのでしょうか。

希望する人多くて抽選とかは避けたいですよね。

[101: 匿名さん]

気になるのは、駐車場が欲しい場合は敷地外でもいいから案内してもらえたりするんでしょうか。
それとも、自力で駐車場を探さなくてはいけないんでしょうか。

車が必要なマンションで、台数がないのは仕方ないとして、だったら対策を何か取ってもらえるのかどうかです。
それがないなら購入候補から外さなくてはいけない気がします。
自分で探せというなら、明らかに不親切ですよね。

[102: 匿名さん]

マンションによっては、近くの駐車場を案内してもらえたりするようですが
そういう親切な会社は割と少ないように思います。
ご自身で探してくださいというところのほうが多いかもしれません。

[103: 匿名さん]

小中高大の一貫校を狙う（通う）家庭のセカンドハウス物件ですよね。
朝の国際会館駅の混雑は異常だし、小学校から12年通う事を考えたら親としても隣接地にセカンドハウス持つ理由はそれなりにあって、市中心よりも割高であっても仕方ないと考える人もいますよね。

[104: 名無しさん]

>>103 匿名さん
この価格なら戸建て買うのではないでしょうか。
普通にここで中京価格は強気すぎでしょう。

[105: 匿名さん]

確かに価格は強気な設定をしている感じは否めないですね。

便利さよりも静かに暮らしたい方やセカンド物件として購入する方向きなのかも。

ただこの価格帯なら、もう少し広い間取りでもよかったかもしれませんね。

[106: 匿名さん]

こちらの間取りは3LDKでも64㎡、67㎡なのでファミリーには少し手狭になってしまうかもしれませんね。
ただ、他の方が仰るように子供さんが学校に通う間の一時的なセカンドハウスであれば利便性重視で需要が高いのではないでしょうか。

[107: 匿名さん]

>>3LDKでも64㎡、67㎡
やはり狭いですよね。

京都でも都心（四条烏丸とか）なら狭いのもわかるのですが、このあたりでも、割と狭いんだと思ってしまいました。
個人的には、京都のマンションはどこも高くなっちゃっています。
近くに同志社があるので、通わせるご家庭が多いのかなと思ったりしました。地図に上高野小学校がありましたが、同志社小学校の方が近い気もしちゃったり……。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
同志社小はレベルの高い私学ですから、入学試験に合格するのは大変。それに学費も高いので、近くに住んでいてもなかなか通わせられないのではと危惧します。

[109: マンコミュファンさん]

かなりね希少性物件ですね。
なかなか手に入らないエリア

[110: 匿名さん]

このあたりでの新築マンションは久々。
ほんとかなり希少物件だと思います。
価格はかなり高めでしょうけど、住みたいと思う人は多いでしょうね。

[111: 匿名さん]

今出ている6戸でもう完売なんでしょうか。
総戸数があまり多くないマンションですが、竣工後もまだまだ販売しているということは
やはりお値段との折り合いが合わない方が多かったのか。
個人的にはファミリーマンションになるのかな、と思ったんですが
そういうわけでもないようですね。

[112: 匿名さん]

ちょうど昨年の4月にスレ立てされてて、完成がその1年後の今年4月のようですから、それほど時間が経っているわけでもない？と思います。総戸数自体が少ないので、まだ販売しているということは、小出しに販売されてきたのかなと想像します。でもこれから購入を考える人は実物が見れて検討しやすいのでは。まだ完成してから4カ月程度なので、新築の雰囲気は消えていないと思います。

[113: 匿名さん]

物件内容云々ではなくて、
総戸数が少ないという物件なので購入するのはどうかな…と悩む人は多いかも。
小規模マンションを購入すると、のちのち空き家が出たり
修繕費の負担額が上がりやすいのかなと思ってしまいますよね。

[114: 周辺住民さん]

駐車場問題。
１４台分あるタワー式に駐車しているのは１台だけ。
24時間観察している訳では無いが。おそらくガラガラ。
デベロッパーの企画ミス。建主の責任で撤去して平面駐車場にするべきでは。
機械式は、毎月のメンテコスト、５年、１０年毎で部品交換をやっても２５年くらいで設備更新が必要。撤去にもカネがかかる。装置に対する固定資産税も発生している。月10万くらいの収入を予定して修繕計画も組まれているはずだが、それが１-２台分の収入しかないとなると救われない。
この物件を購入検討している人は駐車場の契約状況と収支/修繕計画の現時点での詳細見通しを確認したほうがいいと思う。

マンション　駐車場過剰で検索すると、この問題の面倒さがわかる。

岩倉はクルマ無しでも普通に暮らせる。１戸建て地区に行けば、ベンツ、BMWは当然としてポルシェやらGT-Rやらの希少モデルが車庫に入っているがマンション族はクルマに金を使う人は少ない。それに、もともと、この物件は駅近訴求だったしな。

[115: 評判気になるさん]

かなりの希少エリア物件だが、いかんせん極狭。アパートと変わらない広さで肩が凝りそう。ぎゅうぎゅう生活は、、

[116: 周辺住民さん]

>>98 購入経験者さん
鈴木社長のところの方かな。
行政データをベースにコメントしています。間違いがあるのなら具体的にご指摘ください。お願いします。

[117: 周辺住民さん]

平日の昼間の駐車場は見たことがないが、自分が見るときは１台か０台。
契約４台以下なら、７台のタワーは２基とも要らなかったということだし、契約9台以下ならタワーは１基で足りたということ。

このマンション。駐車場にカネかけずZEH仕様で勝負したら良かったのにな。
ここは岩倉。京都議定書の街。京都人のプライド満たせるし、冬はマジ寒い。ZEHの強みが生きる。コンパクトマンションは高効率・省エネでもある。

もちろん、内廊下で室内装備も上級品を採用。
そうすれば周囲の築年の古いマンションから買い替える口実になったろう。
今の仕様だと、ウン千万の追い金払って旧宅よりグレードダウンする部分があるし、周辺にある賃料高め築浅の賃貸マンションに勝てるかどうかさえ疑問。岩倉を舐めるなよと思うところ。

ソルティアブランドとZEHは結びつかないところだが京都進出記念。名刺代わりの一発勝負をしてみればよかったろうに。

[118: 口コミ知りたいさん]

生活の場所という感じではないかな。
軽井沢に別荘を持つほどではない東京のお金持ちが、月に1回
リフレッシュに来るという田舎の別荘感覚のマンションでしょうか。
ここ買う人は買い物一つ、あるいは市街地への行楽、観光地回りなど、
地下鉄やバスなど使わず、すべて自家用車という想定かも。

[119: 匿名さん]

国際会館の駅って、あまり使わない気もするなという印象です。本音です。

地元が京都じゃないですけど、ここって同志社の人が利用する以外、観光客は使ったりしないですよね？
別荘的な感じで、烏丸線に乗って、京都1日観光して帰ってくる感じでしょうか。叡山電車も使えるので、紅葉シーズンも楽しんだりして。

自然が残るいい地域だと思うので、暮らす、より休む、場所かも。

[120: 匿名さん]

>>119 匿名さん
国際会議に向かう外国人がよく使います。また、この駅にはバスの発着場があるので、京産大生がよくバス停で行列をつくっています。

[121: 周辺住民さん]

駐車場の契約は２台かな。さっき見たら２台おった。空き１２台。
タワーは２基とも撤去したほうがいい。平面４台にしろ。これから、毎月、毎月、赤字を垂れ流すのか？　先々を見るなら自動運転も始まる。個人が自家用車を保有する理由は、ますます、なくなる。

もともと京都は、クルマ利用が不便な場所。車利用前提の都市ではない。マンションに駐車場があったところで出先に駐車場がないか。あっても混雑して使えないかでストレスだらけ。クルマ利用前提の地方都市なら、どの商業施設にも公共施設にも大きな駐車場があって、サクッと駐められるようになっている。個人の戸建てにも家族用に2-3台分。来客用は別に１台分とか確保されていたりする。

で、ソルティア宝ヶ池から”クルマ”で、お買い物。四条烏丸には駐車場がないし、北大路イオン、洛北阪急にしても駐車場の混雑が酷くて待ち時間が長い。道も混んでいる、行政も、いまさら道路を整備する気など、さらさらない。

ソルティアさんよ。本物件をもって京都撤退なら、このまま放置すればいいが、これからも商売したければ、デベ負担でタワーを撤去したほうがいい。でないと、あのタワーは負の金字塔になっちまうぜ。

[122: 周辺住民さん]

>>118 口コミ知りたいさん

東京のお金持ちって月１回の京都のために自家用車を確保するんだ。
ファンタジーだね。

[123: 匿名さん]

私もこの辺り、あまり生活をするという観点で見たことがないのですが、
一応、フレスコとかコーナンとかがあって
買い物ができる環境は整っているのだな、と公式サイトで知りました。
普通に過不足なく生活はできると思います。
ただこの辺りを便利に感じる層はかなり限られてくるような。

[124: マンション検討中さん]

>>122 周辺住民さん
金持ちの考えることはわからんからね