ソルティア京都宝ヶ池ってどうですか？

[マンション住民さん]

ソルティア京都宝ヶ池についての情報を希望しています。
公式URL：https://soltia.jp/883/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154321

所在地：京都府京都市左京区上高野仲町2-1（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線 「国際会館」駅 徒歩6分
叡山電鉄叡山本線 「八幡前」駅 徒歩6分
間取：1LDK、2LDK、3LDK
面積：36.14平米～67.89平米
売主：株式会社マリモ
施工会社：未定
管理会社：株式会社GMアソシエ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
アリーナが来なかった街、憧れの「北山」。北山通に「住友不動産」登場! 松ヶ崎395戸大規模マンションの現在(いま)【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/96538/

[51: 購入経験者さん]

あわあわ！　スレ内に販売関係者さんがお見えです。
こういう物件はたいていロングセラー商品になる（笑）

[52: 匿名さん]

この物件、外面緑化は素敵なのに、トイレに手洗い台なし。
タンク給水中に手を洗ってね！って、用を足した後、フタを閉じて、水が出ている間にタンク上に手を伸ばして、手を洗い、半歩踏み込んでタオルを使う。こんなんでいいの？

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
ごく標準的でしょう。こんなんでいいの？って、これが普通。

[54: 検討板ユーザーさん]

>>53 匿名さん
この価格帯でこのエリアならタンクレストイレにして洗面台くらいほしいですね。

[55: マンション掲示板さん]

ソルティアだけに塩っぱい物件だね。

[56: 匿名さん]

価格が普通じゃないよね～。

マリモは三菱地所より偉いのか？
宝ヶ池は河原町より偉いのか？

手洗いカウンターあります。
↓↓↓
三菱地所のパークハウス河原町
坪296万（4988/55.59*3.3）　

手洗いカウンターありません。
↓↓↓
マリモのソルティア宝ヶ池
坪356万（3898/36.14*3.3）
坪350万（7198/67.89*3.3）

マリモさんも”グランソルティア”なら手洗いカウンターつけてるし。

[57: 匿名さん]

「もう二度と出逢えないかもしれないーー左京区　宝が池。」ですからねえ。
この希少性を考えれば妥当かと、、、
田の字や河原町方面は今度もどんどんマンション建つでしょうし。

[58: 周辺住民さん]

この物件が出てきて、喜んでいるのはロシュマンの人。売れるといいよねって思ってるだろうよ。だけど、このマンションが大ゴケになって、宝ヶ池の開発が、また止まる可能性のほうが心配。
ソルティアはデベさんのオウンゴール。素人さんの企画チョンボですわ！で終わればいいけど、京都市全体が経済沈下中だから最北部は、このさき、もっとキツイ。夏は暑くて冬は寒い。路面凍結でスタッドレス。慣れないと歩くのもしんどい場所。この物件は、フレスコ近い！ってアピってるけど、洛中ならフレスコ見たくない。という条件の方が厳しい。
もしももしも、この物件が、そこそこのペースで売れるようなら、すぐに別物件が出てきますよ。装備充実の内廊下じゃないかな。動きそうな土地は、まだまだ残ってるしね。

[59: 匿名さん]

>>58 周辺住民さん
ロジュマン京都国際会館ですね。築15年になるけれど、なかなかの名建築だと思いますよ。立派な駐車場も完備しているし、お金持ちの避暑地という感じ。
ついでいえば、グランドヒルズ京都東山ロジュマンは、京都最高峰のマンションだと思います。環境もマンションの佇まいも別格。ロジュマンがなくなって、関電のシエリアが事実上の後継ブランドになったけれど、上品さはそれなりに継承されているように思います。スレチになりました・・・

[60: 匿名さん]

目の前はスーパー「FRESCO」、徒歩3分に2つのコンビニ、ドラッグストアやホームセンター、スーパー「ライフ」も徒歩圏に揃い…だそうで普通に便利な立地だと思いました。
スーパー以外で公式HPに紹介されているマンションから徒歩3分のやすらぎの郷はレストランですか？

[61: 匿名さん]

そう、レストランです。↓
http://sandaya.jp/takaragaike/
やすらぎの郷は行ったことがありませんが、ドルフはすごくお勧めです。
いずれにせよ、このへんは店の佇まいも含め、ハイソな別荘地という感覚です。

[62: 購入経験者さん]

正直不動産さんが、宝ヶ池マンションぼったくり大作戦決行中！と聞いて、改めて現地、見てきた。
宝ヶ池通り歩道端も植栽も雑草ボーボー。ちょっと酷い。
カネのない京都とはいえ、名のある通りなら優先してくれるのに陳情する商店会も自治会もないんじゃないかな。凍結地で歩道も縁石も痛みがはやいのもあるかもしれん。
エディオン前1.4ｍ浸水看板。富裕層さんは喜ばない。と思う。
街並みもスカスカ。物件横のビルもFor Sale。
ハイソって言われてもなぁ～。昔、そういう時期もあったんだろうが。

[63: 坪単価比較中さん]

中京の価格帯でマンションを国際会館に建てるのはまだいいけど、設備仕様が伴ってなさすぎる。HP見てもわかるショボさ。
建平容積厳しいから価格合わないんだろうけど、この値段でこの設備で売れたら逆に驚きだよ。大失敗で終わるんじゃないかこれ

[64: 匿名さん]

”ハイソ”って死語だろ。60代以上じゃないと意味わかんない。

この物件がハイソなのは価格だけ。
36平米で３８９８万円って誰が買うの？
昨日、センチュリーSUV発表。
超高性能、超高級仕上げ、新技術テンコ盛の最上級ブランド。
値段見てびっくり。税込みでたったの２５００万円。
ソルティアと比較したらタダみたいなもの。
生産は３０台/月らしいが、トヨタは安い。

[65: 検討板ユーザーさん]

話の端をあるようですがハイソってどういう意味でしょうか。
昔使われていた建築用語か何かでしょうか。

[66: 検討板ユーザーさん]

65です。
専門用語でもなんでもありませんでした。
ググって出てこないような単語だと思い込んでいました。

失礼しました。

[67: 匿名さん]

8月26日に間違った広告がFacebookに出た。その後も、FBにアクセスするたびに、デタラメ広告が出てくる。問題点はふたつ。
１）訂正する気があれば、ここまで長引くことはないはず。
２）毎回出てくるのは異常。自分以外にソルティア宝ヶ池のターゲットがない可能性あり。他物件の公式HPも沢山見ているのに他物件の広告は少ないし毎日でてくることなんかない。

どちらにしても貧しすぎる。

↓↓↓2023/08/26↓↓↓
FACEBOOKにソルティアさんから広告。
説明文は神戸の物件なのに画像は京都。
ソルティアなクォリティすか？

Soltia（ソルティア）　広告 ・
阪急「岡本」駅へも徒歩5分。お1人・お2人暮らしの方々の理想を追求したプライベートレジデンス「ソルティア岡本一丁目」誕生。

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん
神戸と京都のマンション宣伝の一石二鳥をねらっているのでは？

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
今日も、FB広告出てきた。

神戸でも京都でもどこでも、2,3つ買いたい。という客を狙っているのか。
斬新なプローモーションだね。
物件情報は、たいてい公式HPとヤフー不動産で見ている。
いろんな物件がFBで紹介されてくるが、こういうやり方は初めて。
国家的な経済対策になりそうやな。

[70: 匿名さん]

出たぞ！ソルティア四条堀川。『ホテルライクな内廊下』だそうな。
価格が丸めて発表されているが、宝ヶ池より高い。プレミアムコンパクトらしいから手洗いカウンターあるかも。堀川近辺は超激戦地。で、ソルティア四条堀川から５００ｍくらい東寄りにシーンズ烏丸四条っていう物件があるんだが、ソルティアの方が、坪20万～30万くらい高い。シーンズは烏丸四条かい？という場所だが、住むなら静かでいい場所。変形立地を二棟建築でクリア。面白いよ。
★ソルティア四条堀川/内廊下★
坪357万（3600/33.24*3.3）
坪373万（6100/54.02*3.3）
☆ソルティア宝ヶ池/外廊下☆
坪356万（3898/36.14*3.3）
坪350万（7198/67.89*3.3）
★シーンズ烏丸四条/内廊下★
坪335万（5280/51.98*3.3）
坪337万（7480/73.26*3.3）
（トイレはタンクレス自動開閉+手洗いカウンター）

マリモさん。超強気価格で京都進出。（連敗確定？）

[71: 購入経験者さん]

現地の雑草てのは、こんな感じ。写真は物件から１００ｍほど西の地点から。
場所によって状態はだいぶ違う。これより悪かったり良かったり。
で、今朝、通ったら当物件の作業員さんが、前の歩道を丁寧に清掃中。
植栽部分の雑草も、背が低く切り添えられている雰囲気。
工事期間中だけでも、自分のところをきれいにしようという姿勢は立派。

[72: 購入経験者さん]

スマン。一つ前の投稿。説明に誤りがあった。
現地から１００ｍほど「西」ではなく「東」の地点からの写真。
写真の左上角に赤い物体がみえると思うが、ここがソルティア建設地。

[73: 匿名さん]

周辺を見ると、意外とアクセスも良い詩買い物も便利。
雑草が・・という意見もあり、気にならなくはないですが
どこも完璧に整備ってされていない気がします。
寂れた街並みでもないし、そんなに気にしなくても良いかなと感じました。
間取りからか考えても価格も高すぎることなくていいんじゃないかな～。

[74: 購入経験者さん]

またまた！　スレ内に販売関係者さんがお見えです。
こういう物件はたいていロングセラー商品になる（笑）

[75: 購入経験者さん]

プロフェッショナルにコストダウンされた装備と間取りですね！

[76: 坪単価比較中さん]

ずいぶんとお高い。内容と釣り合っていない。
洛中なら引渡し直後でも買った値段より高く売れる物件。何年経っても高くなる物件がたくさん出ているが、この物件はそうならない。
竣工時に完売してる訳がないから、わざわざ中古買わんし。
宝ヶ池は一戸建て地区だがこの物件は一戸建て並の値下がりではないかな。売るときに苦労する。そんなこと気にしない人にオススメです。

[77: 匿名さん]

>>スレ内に販売関係者さんがお見え
PRしてもらってもかまいません！

>>ロングセラー商品になる
掲示板が盛り上がらなくて完売になったマンションを知っています。あっという間に売れるマンションもあれば、ロングセラー商品もありますね。

[78: 購入経験者さん]

宝ヶ池通りの大地主さん。

ソルティア近辺を回ると不思議なことがある。ある団体の名が何箇所も何箇所も掲示されている。ちゃんと法人格あるから実名で書く。「むつみ会」。神道系の＊＊＊＊。1961年創立。この団体が、神幸殿（幅５０ｍ位の建物）の他、この近辺に少なくとも５か所の駐車場を持っている。場所は＜M会P＞と書いてあるところ。現地で見ると実際には使われていない。舗装のみ駐車マーキングなしの遊休地。大きなイベントのときだけ使うとしても、えらく贅沢。全部、宗教施設扱いで固定資産税はゼロだろうがイベントには地下鉄かバスで来てね。と言えばいいし駐車場なら国際会議場のがデカい。金余りで出物の土地を全部買ったのかもしれんが、狭いエリアでこれだけ取られると地域の発展としては少し迷惑。マンション価値の八、九割は立地だ。

こういう団体を気にする気にしないは自由だが、「むつみ会」には不思議なところがある。宝ヶ池以外に全国に支部が３つ。研修所が３つ。それほど小さくはない。なのに何をやっているのかのアピールがない。教義漠然。会長と宗務長以外、氏名なし。信者数も不明。ホームページの開設が２０１8年。ネットを嫌ってるのか情報もない。出版物もない。宗務長は東大卒。三菱化学で研究開発25年。2008年より現職。トラブル続出の団体ではなさそうなのは結構な話だが、誰がどうやって入信するんだ？

ハイソな通りには不思議な団体がある。

[79: 購入経験者さん]

この駐車場。画像で一番狭く見える右下のところでも実際はかなり大きい。
奥行きが深いのと、幅もある。プロの運転手なら最大型の観光バスでも横に３～４台並べて駐車できそうなくらい。道路面にはチェーンが張ってあって一般の立ち入りを禁じている。

補足：ひとつまえの書き込みに＊＊＊＊がよっつ出ているが、なぜか勝手に伏せ字にされてしまった。しんこうなんとかで漢字四文字。別に禁制でもなんでもないはずだが。

[80: 匿名さん]

>>77 匿名さん

「正体隠し勧誘」。
解散命令検討中の団体と同じ手口。

[81: 匿名さん]

静かな立地ではあると思いますが
京都在住者は、このあたりにわざわざ引っ越そうとは思わないかな。
地下鉄は運賃も高いし、阪急沿線とかを選ぶように思います。
このあたりはまだ土地がありそうなのに、この戸数で総戸数分の駐車場がないのは残念。

[82: 周辺住民さん]

ソルティア周辺の分譲マンションの駐車場を見ると、ざっと半分か６割方、埋まっていれば、いいほう。周辺のマンションの駐車場は３層式。地上は、８-９割方埋まってるけど、地下２層と３層が上がってきてるの見たことがない。
１５年～２０年前の分譲時は違ったんだろうが１０年も経つと高齢化したり子育て終わってクルマ手放したり。いまどき最初からクルマ要らんゆう人も増えてるやろ。
この周辺は、冬はスタッドレスタイア必要だから、保管料も交換工賃も要るし、危ないで。スタッドレス履けば走れるけど止まらない。宝ヶ池のような半端な場所は、冬でも夏タイアで走るおバカさんが混ざるから、危険度は雪国を上回る。
ちなみに、ちょい下界にあるブリリア松ヶ崎（2022年築）の駐車場も相当の空きがある。あそこは機械式だけでなくて平面駐車場の台数が多いから、収入的にはなんとかなるかもしれないが、機械式ばかりだと悲惨なことになる。

[83: 匿名さん]

>>82 周辺住民さん
参考になります。
因みに近隣の駐車場のお話は目測でしょうか？それとも管理会社に確認されました内容でしょうか？
昔と違い、狐坂も整備されて冬でも快適に走れるようになりましたね！

[84: 掲示板ウォッチャー]

整備され冬も快適に走れるようになった狐坂。
左京区、毎年の風物詩。
◆【大雪】激しい雪で立ち往生が発生した狐坂（2023/1/24）
https://www.youtube.com/watch?v=qVHHDZ98Se8
◆降雪と路面凍結で立ち往生（2022/1/21）
https://www.youtube.com/watch?v=SBQcYNq7cZU
◆急坂で車立ち往生、上り進めず「夏タイヤなので」
　京都・左京の狐坂（2021/12/21）
https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/716257

[85: 掲示板ウォッチャー]

前の投稿、最後の写真は余計だった。

下のような記事は「機械式駐車場　お荷物」で検索すると山ほどでてくる。
◆消えゆく機械式駐車場
（2021/7/27）マンション未来価値研究所
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/210727_report_01
◆機械式駐車場、15%のマンションが平面化 メンテナンスが重荷に
　(2022/9/10) 朝日新聞
https://www.asahi.com/articles/ASQ9840W2Q97UTFL00R.html
◆駐車場の収入に依存するマンション管理組合が多いのはワケがある！
（2020/1/31）　マンション管理士ガイド
https://yonaoshi-honpo.co.jp/news/672.html

築年の古いヤツが記事になるのは、新しい物件は管理組合が隠すから。
京都市内でも築８年？の駅近中規模マンションで駐車場余りまくり物件がある。サービス用以外全機械式。この物件、駅近で大規模スーパーも近いのに建物裏手を機械式駐車場で埋めてしまったという謎物件。分譲時から駐車場不人気。なのにエレベーターは1台。京都駅より少し南。仲介業者に聞いてみたらいい。

[86: 掲示板ウォッチャー]

◆ソルティア宝ヶ池　32戸　駐車場台数／15台　附帯率　47％
（機械式：１４台、平置き：１台）
◆ブリリア松ヶ崎　１０９戸　駐車場台数／67台　附帯率　61％
（機械式：40台、平置き：27台）

ソルティアの場合36平米の狭小物件が４戸（３898万円～）あるからこれを除くと附帯率は５2％。
ブリリアの場合、仮に２５台が空いてしまったとしても収支はまずまず。この物件、バイク駐車場が２箇所あったり、もともと無理に駐車場を作ろうとしていない。駐車場全体のレイアウトも思いっきり余裕がある。

[87: 掲示板ウォッチャー]

★訂正/スマン★
ひとつ前の投稿に間違いがあった。ソルティアの総戸数はたったの２３戸。
駐車場附帯率は全体で６５％（６１％）に跳ね上がる。
36平米物件購入者は駐車場不要という仮説が正なら79％（74％）。
この附帯率は2つ前で投稿の築8年？駅近駐車場空き空き物件とほぼ同等。
昭和～平成の基準で駐車場を作るとこの台数になる。全機械式なのが痛い。
　＊カッコ内の％はサービス用を除いた14台で計算したもの。
------
◆ソルティア宝ヶ池　23戸　駐車場台数／15台　附帯率　65％
（機械式：１４台、平置き：１台）
◆ブリリア松ヶ崎　１０９戸　駐車場台数／67台　附帯率　61％
（機械式：40台、平置き：27台）

ソルティアの場合36平米の狭小物件が4戸（3898万円～）あるからこれを除くと附帯率は79％。
ブリリアの場合、仮に25台が空いてしまったとしても収支はまずまず。この物件、バイク駐車場が２箇所あったり、もともと無理に駐車場を作ろうとしていない。駐車場全体のレイアウトも思いっきり余裕がある。

[88: 匿名さん]

>>87 掲示板ウォッチャーさん

すごくブリリア松ヶ崎を押されますね。
駅も徒歩分数も違いますし、近隣住民の反対もこちらはありませんよ。
もしかしてお住まいされて今売却でもされておられるのですか？

[89: 掲示板ウォッチャー]

★2023/10/01 ステマ規制強化★

このスレ。やばいね。
過去に書いたもの含め処罰対象。
知らなかったでは済まされない。
-----
※場所が近いから、ブリリア松ヶ崎と比較しているだけ。ブリリアは建ぺい率６０％なのに駐車場は良くできている。あの物件のダメなところは検討スレでヤマほど出ているから読めば良い。完成後にソトから見ると高級マンションにしか見えないがな。

[90: 掲示板ウォッチャー]

ブリリア松ヶ崎ってどういう物件かわかってる？駅から遠いからクルマ持ちたい人は、ソルティア宝ヶ池より多いはずなのに、それでも余ってるってこと。住民の所得もあっちのほうが高いはず。
ブリリアに反対運動あったかな。あの場所は、もともとはホテル。規制強化で同規模の建物が建てられなくなっての分譲マンション。一部配置は変わってるし北山通り側だけ高層化して5階建てにしたが建物自体は小さくなっているはず（前より低くなっている場所もある）。アンタら何に反対するんだ？という話。道向かいの戸建てがノボリを立てても説得力なし！（ブリリア松ヶ崎は北山通り側の地下に巨大な駐輪場があるが、あれは元のホテルの地下部分。機械室？とか厨房？とか。それを埋め戻さずに基礎工事をしている）
ちなみにブリリア横の狭い脇道をするすると登るとソルティア宝ヶ池に着く。傾斜がゆるいのとクルマが少ないので自転車向け。

[91: 掲示板ウォッチャー]

連投スマン。

ブリリア松ヶ崎は叡山電鉄なら駅近。忘れとった。
あのあたり京野菜の名店があったり創作ラーメン？店が並んでたりする。
ソルティア宝ヶ池買ったら遊びに行ってくれ。

叡山電鉄 「修学院」駅 まで徒歩4分
京都市営地下鉄烏丸線 「松ヶ崎」駅 まで徒歩13分

[92: 坪単価比較中さん]

そもそも、国際会館周りは新築がないから比較対象がない状態
立地的な車需要はソルティアもブリリアも対してかわらんよ。
物件グレード的にはブリリアのほうが所得高いだろうから複数台持ちとかもいるかもしれんが。
建ぺい容積めちゃくちゃ余裕あるはずだから、平面もっと増やしたほうが管理費も浮いていいとは思う。ちょっと特殊だけどロジュマンも平面多いし機械式多いのはデメリットだよね。最近機械式で下を使えなくして管理費浮かすことも町中でそこそこ見るし。

[93: 匿名さん]

>>京野菜の名店があったり創作ラーメン？店
気になります。

グリルじゅんさい（洋食）
NIWA cafe（コーヒー）
グリルダカラ（洋食）
とんかついなみ

創作ラーメン店、どこでしょう？

[94: 匿名さん]

＞「一乗寺　ラーメン」で検索

[95: 匿名さん]

◎人口減少と経済衰退◎

・修学院/地場スーパー八百民が閉店。
・二転三転の大国屋(京都)、再び「全店舗閉店」通知。

住居買うなら、洛中か、その周辺にしたほうがいいよ。いま疎らな街は、もっとスカスカになる。ソルティア宝ヶ池を買うカネがあったら、上京でも中京でも下京でもOKやん。御所南は無理だけどな。

この先、人口は減る一方。下のは2045年までだが、2045年を過ぎると減少は急加速する。理由は、高齢者の死亡+少子化の一層の加速。出産可能性の高い年代の女性が急激に減る。アメリカのように他国の人を受け入れて経済を回すやり方は、日本の政府にはできんだろ。人口だけならいいが、経済もダメダメ。日本人の中国への出稼ぎが普通になる。よそ者、若者、バカ者が、飛び回る世の中でないと経済は成長しないのだよ。

2020年～2045年　将来人口推計（市区別あり）
https://opendata-web.site/popuration/estimate/26/

[96: 匿名さん]

たびたび、スマン。

ひとつまえの人口推計は公的なものとしては最新だが５年前の推計値。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口 2018年推計」

よって、コロナ禍での婚姻/出産減少の影響は含まれないし、その後のインフレや円安での生活困窮の影響も含まれていない。婚姻/出産減少といっても先延ばしになっただけでいずれ戻る。という見方もあるが、その場合も出産年齢の一般的な上限が自動で上がるわけではない（子供１が０になったり子供２が１になったりする）。

京都市の区別人口でいえば、2018年頃なら、中京、下京で、マンションは、もう建築する場所がない。と言われていたのに、いま、どんどん空地ができて、開発されてるやろ。これもコロナと経済衰退のせい。洛中への集中は、この表より強くなる。と見るのが妥当。

宝ヶ池に憧れるから買い！もいいけど計算もしてね。洛中マンションより、どーんと安い宝ヶ池ならなんにも言わないんだけどさ。

[97: 匿名さん]

そうですね、宝ヶ池界隈なら１００坪以上の土地に戸建てがほしいかな。

[98: 購入経験者さん]

>>96 匿名さん
2018年マンションを建てれる土地が全部ホテルに買われていただけですね。
当方は京都で土地扱う小さい不動産業者ですが、間違っている情報や憶測を言われているようですが、不動産関係者の方ですか？

[99: 評判気になるさん]

>>98 購入経験者さん
ほんとにおっしゃるとおりだと思います。洛中以外でもいいとこいっぱいありますよ。

[100: 匿名さん]

地下鉄、叡山電鉄が利用しやすい立地とはいえ、

ここは車は絶対に必要な場所じゃないかなと思います。

総戸数が少ないマンションなのに、全戸分の駐車場は準備できなかったのでしょうか。

希望する人多くて抽選とかは避けたいですよね。