インターホンのドアホンでの消防設備保守点検は推奨でしょうか？

[匿名さん]

インターホンのドアホンでの消防設備保守点検は推奨でしょうか？

[581: 匿名さん]

>>580 匿名さん
571 匿名さん 2024/03/04 11:34:38
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>>570 匿名さん
それはそれぞれの理事会が判断しているだけのことだよ。
どの方法を取るかを。

理事会で点検すると言っている。

[582: 匿名さん]

まあまあ、そうムキになるほどのことでも。

[583: 匿名さん]

>>582 匿名さん
ないか？なるほどね( ´艸｀)
三級ムキムキさん。

[584: 匿名さん]

消防点検は管理組合がやってもいいが、届出を
しなければならない。
資格もなければ管理組合ではできないよ。

[585: 職人さん]

自火報設備の遠隔試験のことだと思います。
マンション専有部分（賃貸マンションも同じです）の自火報設備は、宅内の感知器から中継器を経由して受信機に繋がっています。宅内設置の感知器が遠隔試験対応感知器、そして中継器が遠隔試験対応中継器であれば、中継器のコネクター差込口に外部試験機を接続することによって、宅内すべての感知器の点検が可能です。遠隔試験対応型中継器は、インターホンと一体となっているタイプ、メーターボックスの中に単体として設置するタイプがあります。
この仕組みは平成7年（1995年）の自治省令で認められています。宅内の感知器は、変形、損傷、腐食等の外観上の点検が必要ですが、「共同住宅用自動火災報知設備の点検要領」で居住者の自主点検をもって足りるものとすることとされています。
遠隔試験対応型感知器及び遠隔試験対応型中継器が導入されていれば、不必要に居住者の居室に立ち入る必要はなく、作業時間も短縮されます。バルコニーに避難はしごがある住戸については、避難はしご点検の際に入室する必要はありますが、居室すべてに立ち入る必要はありません。点検作業員は、遠隔試験で居室外部から感知器点検を行い、異常が発見された場合のみ入室し、該当感知器のみを精査すればいいのです。居住者が留守をしていても感知器点検ができますので、建物内に設置されているすべて感知器の点検ができます。結果、建物の感知器点検実施率は確実に上昇し、建物安全性をアピールでき、しかも、他人に居室に入られたくない居住者の満足度も高くなります。
ただ、驚くべきは、遠隔試験に関して知らないという点検業者や管理会社がいることです。また、マンション管理士の中にも、そんなものは知らない、見たことがないと平然と言う連中がいます。お前はモグリかと言いたくなりますね。

[587: 匿名さん]

消防点検を室内に入らず、玄関でできるのは
大変いいことです。

[588: 匿名さん]

所轄の消防署に行って、自火報設備・熱感知器の遠隔試験について照会した。
消防署には管轄内のマンション等について、消防設備に関する台帳が整備してあり、自火報設備の遠隔試験が可能か否かについて公的な台帳で確認できるようになっている。そのことを最初に確認した上で、予防課とやり取りした。
熱感知器点検については、外観点検と作動試験がある。
外観点検については、「共同住宅用自動火災報知設備の点検要領」に記載されており、感知器の変形、損傷、脱落、著しい腐食等や設置後の用途変更、間仕切り変更等による未警戒の部分がないことなどについては、居住者の自主点検（目視点検）で足りるものとしている。
作動試験については、加熱試験器と外部試験器とで結果に差異はい。
したがって、遠隔試験機能付の感知器の場合には、入室検査をする必要はない。
避難はしごについては、遠隔試験はできないため、設置住戸に入室し設置場所まで行く必要がある。
なお、遠隔試験には、外部試験器を使用したものと、受信機についている自動試験機能によるものとがある。
当方のマンションは、消防設備点検を管理委託契約の一部として、管理会社に一括管理している。
これまで加熱試験器による熱感知器点検を行ってきたが、外部試験器を使用した遠隔試験を実施できる設備が確認できたため、管理会社に点検方法を変更するよう要求した。ところが、管理会社は、「原則、立入検査が必要であり」とし、頑なな態度に終始している。さらに、「次の点検前に管理会社技術部門の他消防庁に確認する」とした。
管理会社のこのような態度・姿勢に疑問を持ったので、所轄消防署に照会した次第だ。
消防署からは、点検方法については、各マンション等に任されるものではあるが、外部試験器を使用した遠隔試験にする際には、「共同住宅用自動火災報知設備の点検要領」に記載してあるとおり、外観点検について周知徹底するよう指導があった。居住者の自主点検ということは、「外観というのは見た目ということですね」と尋ねると、「そのとおり」という答えであった。
なぜ、管理会社が旧来の考えに固執するのかは不明だが、管理会社が勉強不足なのは明らかだ。
外部試験器を使用した遠隔試験については、1995年の自治省令に規定されているので、それ以後に竣工したマンションでは、熱感知器の遠隔試験を実施できる可能性がある。例をあげると、パナソニック製では玄関チャイムと中継器が一体になっていたり、ホーチキ製ではメーターボックスの中に「遠隔試験機能付」と明示した中継器がある。
希望するマンション管理組合は一度、遠隔試験が可能かどうか、所轄消防署に照会してみたらいかがだろうか。素人を相手にバカにすることなく丁寧に、相談に応じてくれる。
専有部分の居室すべてに立ち入る加熱試験器を用いた点検は、住民のプライバシーを侵害しているといっても過言ではない。遠隔試験を行うことによって、点検員が不必要に居室、しかも、クローゼットを含めた全居室に立ち入る必要はなく、点検員が長時間居室内に留まるという不愉快極まることもなくなる。設備があるマンションでは、不在時であっても１００％感知器点検をすることができる。防火管理上、信頼性が増すと思う。
なお、本マンションの管理会社は、東京建物アメニティサポートである。

[589: 匿名さん]

うちのマンションでは管理会社抜きで全戸の消防設備等の交換を数億円で行った。
ドアホン点検ができない旧来の設備に交換されていた。
施工業者はドアホンで点検できる方法があることは提案したとの返答だった。
しなかった理由については理事長の采配によるものであったとの返事でした。
今問題が起きている。

[590: 匿名さん]

>>589 匿名さん
2022年3月18日「消防用設備等の定期点検について」（総務省消防庁）によると、「デジタル技術の開発や導入が図られることが望ましい」とし、「点作業の効率化、点検費用の削減、IoT等の新技術の導入による消防用設備等の機能や維持管理技術の高度化」が図られる、としている。遠隔試験については、1995年にすでに、認められている方法である。デジタル技術を活用して高度化、効率化等を図っていくという一連の流れの中で、旧来の設備に交換（逆行）したというのは常識では考えられない。当該理事長の意図は何だったのかは知る由がないが、消防署に相談するべき事柄だったと言えると思う。一般的に、設備施設の改修は、居住者の利便や快適性を実現するためのものでなければいけないと思う。穿った見方をすれば、そこに何かしろの利権が絡んでいると思わざるを得ません。

[591: 匿名さん]

>>588 匿名さん
東京建物アメニティサポートの担当者は、感知器点検を外部試験器を使用した遠隔試験にするべきだと言ったときに、ガス警報器があるから遠隔試験にできないと主張した。ところが、そもそもRCの共同住宅にガス警報器の設置は、推奨されてはいるが義務はない。そんなことさえ知らないのがアメニティサポートだ。さすがに、ガス警報器云々の主張は引っ込めたが、それでもなお、加熱試験器による熱感知器点検のため入室検査が原則だと言い張っている。管理組合が素人であることをいいことに、何でも自分達のコントロールに置こうとしているのが東京建物アメニティサポートだ。

[592: 匿名さん]

消防設備点検を絶えず怠ける組合員の空室から原因不明の火災事故が発生した。
これ等の予防はドアホン点検で防げるそうです。
なぜなら空室からでもドアオンから点検でくるからだそうです。
築古マンション（15年経過）ではドアホン点検システムの採用は必須だそうです。
古くなればなるほど火災事故は増えてくるそうです。

[593: 匿名さん]

私はマンションの火災事故に遭遇したものです。悲惨なものですよ。起こしてしまったら終わりといった様子です。

[594: 匿名さん]

>>571 匿名さん
消防設備点検等の方法を理事会で判断
するらしいよ。危険ですよ。
阿保に管理されると困るよね。
阿保組合員が多いマンションは住まな
い方がいいよ。危険ですからね。
よく調べて住んでください。
購入は特に気を付けて下さい。

[595: 匿名さん]

>>594 匿名さん
理事会というより管理組合全体で判断すれば、何ら問題はない。
その前に、所轄消防署で消防設備の点検方法について確認することでしょうね。
消防署に行けば、所轄地域のマンション等に関する台帳があります。それを確認した上で、どのような点検方法を採るか決めることになるでしょう。
危険だとか阿保だとか言う前に、自ら行動してもいいのではないかと思いますよ。
訳も分からずワーワー言っているだけでは先に進めませんね。正しい知識に基づいた科学的・論理的に判断が大切ですね。

[596: 匿名さん]

新築マンションでは設備等の点検は人件費節約でAI点検の方向である。手抜きができない。ただし、マンション価格は急騰している。

[597: 匿名さん]

点検員が室内に入り点検しているマンションは現在は建築されない。避難梯子の点検も室内には入らない構造になっている。ただし、点検工事の案内は連絡される。点検員を見たことがない。

[598: 匿名さん]

年２回の消防設備点検で点検員が入室して点検しているマンションは間もなく無形文化財になる( ´艸｀)。

[599: 匿名さん]

>>578 匿名さん
理事会が点検するのか阿保。

[600: 匿名さん]

>>595 匿名さん
理事会で議案を認めて総会にて組合員の賛否を図るのだ阿保、

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん
消防設備は法定共用部分です。共用部分が専有部分に入り込んでいる。共用部分と専有部分、附属施設についての基礎的理解がないから、こういう議論が起こる。

[602: 匿名さん]

>>601 匿名さん
消防設備等は規約によって共用部分にできるのであって、法定による共用部分ではない。
本来ならばマンションの住民の人命等の安全の為に最重要な設備であるのだから法廷での共用部分にした方がいいのであなたのお気持ちは理解できます。

[603: 匿名さん]

>>602 匿名さん
消防設備等は法定共用部分です。規約共用部分とは、専有部分になり得る建物の部分です。基本的な理解がないようですね。

[604: 匿名さん]

>>602 匿名さん
追記します。規約共用部分は登記することになります。当然、登記簿をご覧になったことがあろうかと思います。登記原因に「規約設定共用部分」と表記されていますね。法定共用部分については、登記不要です。

[605: 匿名さん]

法定共用部分については、「登記不要」ではなく、「登記」そのものができない。

[606: 匿名さん]

>>601 匿名さん
分譲の消防設備等は法定共用部分ではありませんよ。

[607: 匿名さん]

そもそも、消防・防災設備等は、建物の「部分」ではなく、建物の「附属物」でしょう。

[608: 評判気になるさん]

>>605 匿名さん
難癖の類ですね。登記する必要がないから、登記できない。ということでしょう。規約共用部分の登記事項をご覧になったことないでしょう。

[609: 匿名さん]

「規約共用部分」は、規約に定めることにより共用部分とすることができる。登記してもよいし、しなくてもよい。ただし、その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができない。
「法定共用部分」は、「登記」そのものができない。

[610: 匿名さん]

共用部分は法定による共用部分以外は規約により共用部分とできる。規約の設定・変更・廃止は区分所有法３１条を参照して下さい。

[611: 評判気になるさん]

>>609 匿名さん
登記できないのではなく、登記する必要がないのですよ。

[612: 評判気になるさん]

ロジックが破綻してますよ。

[613: 匿名さん]

「法定共用部分」であろうと「規約共用部分」であろうと「共用部分」については、 不動産に関する物権の得喪及び変更の登記をすることができない。

[614: 評判気になるさん]

ちゃんと勉強しろよ。

[615: 匿名さん]

＜参考＞

【区分所有法】
第１１条（共用部分の共有関係）
第３項　民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。

【民法】
第１７７条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

【不動産登記法】
第５８条（共用部分である旨の登記等）
第４項　登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。

[616: 匿名さん]

>>601 匿名さん
消防設備等は法定による共用部分ではない。規約によって共用部分とし組合員の同意で更新や更生ができる。

[617: 匿名さん]

>>616 匿名さん
規約共用部分というのなら登記しましょうね。第三者に乗っ取られますよ。法定共用部分だろうが規約共用部分だろうが、共用部分の管理は管理組合がするんですよ。管理組合の意味、お分かりですか？

[618: 匿名さん]

>>617 匿名さん
乗っ取れるなら乗っ取ってみろ阿保

[619: 匿名さん]

>>616 匿名さん

法定共用部分（区分所有法、第４条第１項）、規約共用部分（同、第２項）は建物の部分だから、標準管理規約、別表第２の２の「消防・防災設備」等は、どちらでもなく、区分所有法、第２条第４項、共用部分の「専有部分に属しない建物の附属物」でしょうね。

組合員の同意というよりも、組合員の多数決による、団体としての管理組合の同意でしょうね。

＜参考＞区分所有法

（建物の区分所有）
第１条　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

（定義）
第２条
４　この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

（共用部分）
第４条　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

２　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

[620: 匿名さん]

（定義）
第２条
４　この法律において「共用部分」とは、【専有部分以外の［建物の部分］】、【専有部分に属しない［建物の附属物］】及び【第四条第二項の規定により［共用部分とされた附属の建物］】をいう。

[621: 匿名さん]

>>619 匿名さん
組合員の同意とは普通決議事項と特別決議事項と全員同意事項も含まれる。

[622: 匿名さん]

素人の知識とはこの程度か。

[623: 匿名さん]

現場を知らない者が持論を展開する。
インターホンのドアホン設備点検の安全性を理解していない。
１００％点検でなければ共同住宅は意味をなさないのを理解していない。
９９％の点検済はしないに等しい。

[624: 匿名さん]

消防・防災設備等は、【専有部分に属しない［建物の附属物］】であることは明らかですから、規約に記載があるかどうかに関係なく、法律上の共用部分（法定共用部分）ですね。

[625: 匿名さん]

【平成15年度　マンション管理士試験問題】

〔問 ２〕 マンション（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第2条第1号イのマンションをいう。以下同じ。）の法定共用部分（区分所有法上当然に共用部分とされる部分をいう。以下この問いおいて同じ。）に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　構造上区分所有者の共用に供されるべき建物の部分は、専有部分ではなく、法定共用部分である。
２　区分所有者の現実の共用に供されていない建物の附属物であっても、専有部分に属しないものは、法定共用部分である。
３　区分所有者全員の共用に供される附属の建物がある場合、この建物は、法定共用部分である。
４　法定共用部分であるためには、区分所有者の共用に供され得る状態にあれば足り、現実に共用に供されていなくてもよい。

【１】○　【２】○　【３】×　【４】○

[626: 匿名さん]

あれば利用すればよいし、なければ、費用対効果を考えて、導入するかどうかを決めればよい。

[627: 匿名さん]

>>588 の続報です。
ようやく、専有部分の熱感知器の点検を遠隔試験で行うことが実現しました。
共用部分については、加熱試験器による点検は従来通りです。
避難はしごについては、留守宅があったため全件点検はできませんでしたが、
熱感知器については、全件の異常なしが確認できました。
当マンションは、ホーチキのシステムを採用しています。火報点検は管理会社が元請けとなり下請けの点検業者に点検させる一括管理です。
遠隔試験は専有部分に入ることなく、共用部分にある遠隔試験機能付中継器に外部試験器を接続して行います。点検に要する時間は一軒あたり最大１分といったところでした。従来の加熱試験器による点検だと一軒あたり５分前後を要していました。加えて、点検員が入室する必要がないため、入居者の在宅や、場合によっては、入居者のプライバシー侵害にもつながりかねないという、入居者にとって大きなストレスになることもありませんでした。
外部試験器による遠隔試験に変更するべきだとは、2023年の4月頃から管理会社に求めてきました。
ところが管理会社は、熱感知器の外観点検が必要だとか、ガス漏れ検知器を点検する必要があるなどという理由にならない理由を述べて、遠隔試験を拒否し、理事会に虚偽説明を行い、居住者を悪者に仕立て、要望を潰してきました。
管理会社が並び立てていた理由はすべて、管理会社それも一担当者の勉強不足だったのです。なお、この点について、管理会社担当は謝罪どころか反省もしていません。恐れ入りますね。
避難はしごの点検で課題は残りましたが、熱感知器については全数点検できましたので、建物全体の信頼性の向上につながったのではないかと思います。

[628: 買い替え検討中さん]

>>627 匿名さん
作業量が減り、点検費用は、減額されたのでしょうか？

[629: 匿名さん]

>>628 買い替え検討中さん
残念ながらそこまで至っていません。加熱試験器による点検をしていた際に、再三にわたって、実績精算を要求してきました。当然ながら、管理会社は拒否の一点張り。
点検費用が管理委託契約で一括管理とされているために、管理委託契約金額の一部分になっており、管理委託契約のスキーム自体を見直す必要があることは認識しています。
管理委託契約は、はっきり言って、管理組合に不利になっている不平等契約です。
管理会社は国交省が示している例文管理委託契約の通りにすることが正当であると考え、管理組合を財布としか考えていない節があります。
国交省は、管理組合対管理会社を事業体同士の関係と捉えており、不当に管理会社の利益確保に加担していると言っても過言ではありません。欧州や韓国が管理組合を消費者団体としているのと大違いです。
遠隔試験に移行することが最初の一歩でしたので、ご指摘の点について、粘り強く対処していきたいと考えている段階です。

[630: 口コミ知りたいさん]

>>629 匿名さん
まわりくどい表現は辞めてよね。
この際管理会社の変更動議を理事会に出せばすむ事でしょう。
うちなどは大手の一流と称される管理会社に管理を委託しているが同じような事例が発生したので管理会社変更動議を出したら応じてきたのだけれども時は既に遅くて他の管理会社から相見積もりが続々到達した。
その中に適正化法施工後に管理会社を設立したコンサルを重視した優秀な社長との理事会での説明会で他の理事全員が推薦したので変更をしました。委託費は相当額安くなり仕事も手際がいいです。