プレシス千葉みなとベイフロントに行ってみた − モデルルーム見学記

[買い替え検討中さん]

JR京葉線・千葉都市モノレール1号線「千葉みなと」駅徒歩11分のところにある、『プレシス千葉みなとベイフロント』の現地＆マンションギャラリーへ行って来ました。

なかなか止まない雨ですが、実は、コロナ禍だけではなく、仕事や家庭の様々な事情で、こちらの物件は、何度か日時を変更して貰いながら、ようやく、来場予約をすることが出来ました。以前から、こちらの物件の案内のDMは届いていたので、こちらも持参して、今回は、来場見学することにしました。

千葉みなと駅は、初めて下車した駅ですが、今回、こちらの現地へ行く手前、千葉都市モノレールが、ゆりかもめと違って、線路が天井部に接続されていたので、「おお～！！！」って思い、日本の鉄道の技術力に感動しました。ゆりかもめも、子供が大好きな路線でしたが、こういう電車も、千葉みなと駅にあるんだなって、良い勉強になりました。

では、現地へ向かうとしましょう！今回、京葉線の千葉みなと駅から下車しましたが、隣には、千葉都市モノレールが走っています。駅をみなと公園側のから出て、向かって右側を歩いて行くと、京葉銀行が見えて来ます。すると、千葉みなと駅入口の交差点が見えてきます。そのまま、とにかく、直進して行きます。

もう一つ目の交差点を渡り、もう暫く歩いて行くと、ファミリーマートが見えて来ます。すると、現地が見えて来ます。

当物件の所在地は、千葉県千葉市中央区問屋町111-3になります。構造・規模は、鉄筋コンクリート造、地上12階建です。総戸数は、58戸（他管理員室1戸）です。

売主は、一建設株式会社で、施工会社は、株式会社三共建設です。気になる竣工時期は、2023年9月下旬（予定）で、お楽しみの入居時期は、2023年10月下旬（予定）になります。

マンションギャラリーに着き、受付を済ませることにします。アンケート用紙の記入を済ませ、営業担当者の方がやって来て、商談がスタートします。3月下旬の時点では、第一期の先着順となっており、追加供給で販売されています。

契約までのプロセスとしては、気に入った物件があれば、先ずは、契約可能かどうか、ローンで事前に審査を行います。審査に通過すれば、要望書を提出し、契約登録へとなります。

ある程度のヒアリングが終わった後は、ジオラマ模型を見せて貰うことになりました。共用部としては、エレベーターが1基で9人乗り、サイクルポートやエントランス、メールコーナーや宅配ボックス、24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場などがあり、特に、ゲストルームやパーティーサロンなどは、大規模マンションと違い、設置されません。

実は、こちらのマンション、6階から海の眺望が臨めることを完成後のマンションのフロアごとにどの階から見られるかを写真を通して見せて貰いましたが、10年から15年後にこの海は、埋め立て地になるということです。

10年後から15年後、これは、未だ、国や千葉市から具体的な案が出ている訳ではありませんが、埋め立て地として、倉庫やコンテナなど物流として利用される可能性が高いとの事です。つまり、眺望が臨めるその海は、約400ヘクタールは、埋め立て地になる予定だそうです。

その理由としては、実質的な倉庫不足でもあり、倉庫やトレーラーなどの物流に姿を変えるということなのです。

また、当物件は、「ハザートマップ」がかかっているが、現地やその周辺には、東日本大震災の時も、被災は実際にほぼ無かったとの事です。（とは言え、海に近いマンションなら、液状化は免れないだろうし、塩害だって、きっとあるかと思うのです。）

プレシス千葉みなとベイフロントの間取

今回は、Cタイプ　3LDK+WIC　64.48㎡のモデルルームを見せて貰いました。（台所の高さや無償カラーセレクトは、3月下旬で受付期日が過ぎているため、無償セレクトプランの変更は出来ないようです。）

先ずは、玄関からお邪魔します。どこのマンション見ても、幅が950cmと狭く感じますが、こちらの物件も、やや狭いですね。

玄関から入って、右側には、約5.0帖の洋室（カタログでは子供部屋）があり、洋服が沢山入りそうなウォークインクロゼットを見せて貰いました。廊下側の物入も、開けて見せて貰いました。

そして、左側には、約6.0帖の洋室（カタログではベッドルーム）があり、こちらも、洋服やそれ以外の小物などが入りそうなやや広めのスペースを持つウォークインクロゼットを見せて貰いました。

こちらは、お手洗いです。手洗いカウンターやウォシュレット、そして、鏡も標準仕様だそうです。先ず、ウォシュレットや手洗いカウンターは、標準で付いているので、とっても嬉しかったです。（衛生面を重視する私にとっては、大げさに聞こえるかも知れませんが、この手洗いカウンターが付いているのか否かで購入の意志が変わって来ます。

最近では、殆どの物件が手洗いカウンターが付いていない中、この物件には、ちゃんと付いていて、有難いと思います。）

後、トイレの中に鏡が標準仕様ですが、コレ、要らない人にとっては、契約前に取り付けないようにしてくれたら、本当はいいのになって思うのですね。契約後にリフォームして、後が残ってしまったりなどの美観を損ねない為にも...ね？

バスルームとパウダールームも見せて貰いました。先ず、バスルームには、浴槽が「パナソニック製のIX弓型浴槽機」を採用しており、広くて深みのあるところが印象的です。そして、「シャワースライドバー」は、使用するときの姿勢に合わせて、角度や高さを調整することが出来ます。

「浴室乾燥機」は、使用後に換気をすることで、清潔な状態でバスルームを使い続けることが出来ます。寒い日は暖房を付けたり、雨の日には、乾燥機を使用出来るところが便利です。

洗濯機を置く部分も、分かりやすくて、引っ越し時には収納する場所で迷わなくて済むと思いました。洗面台も、割とお洒落なデザインで、洗面台の下の引き出しがある部分には、スライド出来る化粧入れを見せて貰いました。

約13.2畳あるリビング・ダイニングキッチンです。キッチンは、浄水器（フィルター交換式）と食洗機が標準仕様です。食器棚は、オプション対応になります。

リビング・ダイニングには、床暖房は付きません。それに対し、「何で？？？最近の新築マンションならば、普通は付くんじゃないの？」って思う方や「新築マンションだからって、床暖房が必ず付くとは限らないよね。」

って思う方、それぞれいらっしゃるかと思います。（自分は、どちらかと言うと後者の方で、正直、床暖房は要らない派です。）では、どうして、床暖房が付かないのか、営業担当の方に訪ねてみたところ、「床暖房は、使う人はしっかり使われる方が多いのですが、使わない人というのは、何年もマンションに住んでいても触ったことがないという方も結構いらっしゃいます。

ですので、「何が必要で何を削るかということにターニングポイントを絞り、敢えて、床暖房は付けないことにしました。」との回答でした。

そして、こちらが、リビングダイニングキッチンの隣の約5.0帖の洋室（カタログでは書斎）です。

そして、こちらがバルコニーです。奥行きは、1.8m×幅が6.2mで面積は、11.16㎡です。バルコニーと言えば、海の眺望が6階より高いフロアから見られます。

但し、そうして見られる海も10年後、20年後、30年後も永遠に見られる訳ではないことを、こちらのスレッドでお伝えしましたが、逆に言えば、「マンションが完成して、入居して、約10年くらいは埋立地にはならず、そのまま、6階から最上階までは、海の眺望を満喫出来るかも知れない。」ということが、考えられます。

◇プレシス千葉みなとベイフロントの価格表◇

営業担当者さんから、「完成された価格表はお渡し出来ませんが、記入用の用紙に書き写すのは、構いません。」と言って貰えましたので、こちらで書き写した全ての情報を掲載します。

401号室　Aタイプ　70.20㎡　3LDK　3,430万円（予定）　南西向き　次期分譲

402号室　Bタイプ　67.60㎡　3LDK　3,270万円（予定）　南西向き　次期分譲

501号室　Aタイプ　70.20㎡　3LDK　3,550万円（予定）　南西向き　次期分譲

602号室　Bタイプ　67.60㎡　3LDK　3,510万円（予定）　南西向き　先着

701号室　Aタイプ　70.20㎡　3LDK　3,810万円（予定）　南西向き　次期分譲

702号室　Bタイプ　67.60㎡　3LDK　3,610万円（予定）　南西向き　次期分譲

703号室　Cタイプ　64.48㎡　3LDK　3,460万円（予定）　南西向き　

705号室　Eタイプ　71.42㎡　4LDK　3,870万円（予定）　南西向き　次期分譲

801号室　Aタイプ　70.20㎡　3LDK　3,900万円（予定）　南西向き　先着

805号室　Eタイプ　71.42㎡　4LDK　3,960万円（予定）　南西向き　次期分譲

901号室　Aタイプ　70.20㎡　3LDK　3,990万円（予定）　南西向き　次期分譲

902号室　Bタイプ　67.60㎡　3LDK　3,770万円（予定）　南西向き　次期分譲

1003号室　Cタイプ　64.48㎡　3LDK　3,710万円（予定）　南西向き　次期分譲

1105号室　Eタイプ　71.42㎡　4LDK　4,280万円（予定）　南西向き　先着

1201号室　Aタイプ　70.20㎡　3LDK　4,390万円（予定）　南西向き　先着

1202号室　Bタイプ　67.60㎡　3LDK　4,160万円（予定）　南西向き　次期分譲

1203号室　Cタイプ　64.48㎡　3LDK　4,010万円（予定）　南西向き　次期分譲

1205号室　Eタイプ　71.42㎡　4LDK　4,480万円（予定）　南西向き　先着

第一期ですので、次期分譲の物件が数多くありますね。営業担当者曰く、「殆どの人が10年くらいで引っ越してしまい、その時に売却したとしても、それほど目減りすることは無いと思います。」との事でした。

◇プレシス千葉みなとベイフロントの管理費一覧について◇

プレシス千葉みなとベイフロントの管理費一覧を頂きましたので、まとめて見ました！

専有面積は、Aタイプが70.20㎡、Bタイプが67.60㎡、C・Ctタイプが64.48㎡、D・Dtタイプが58.24㎡、E・Etタイプが71.42㎡になります。

管理費は、10,840円～13,100円、修繕積立金は、5,820円～13,100円、月額合計が16,660円～20,240円です。

諸費用（1回のみ）は、管理準備金が、10,840円～13,100円、修繕積立金は、314,280円～385,560円です。

駐車場は、平置き式2台（平置き1台+福祉対応式1台）月額使用料17,000円。機械式駐車場は、26台（地上3段/6台+地上2台/4台+地上面/4台地下1/段6台・地下2段/6台）11,000円～17,000円。

バイク置き場は敷地内に5台で月額使用料2,000円。駐輪場は、122台（サイクルポート6台月額500円・2段ラック式下段スライド式78台月額300円・2段ラック式上段38台月額100円）です。

◇プレシス千葉みなとベイフロントの総評（★5つが最高）◇

住環境（★★★）

住環境としては、文句なしと言いたいところですが、資産価値は、期待していたよりも、少し、低いかも知れません。

こうしたマンションを契約し、永住したいという方にとっては、やや酷なお話に聞こえるかもしれませんが、海が見えるマンションを購入し、6階あたりから、眺望が臨める「海」が、これから10年～15年後に埋立地になる予定であるということですね。（素敵な海の眺望も、一生見られる訳ではないという意味で...。）

総戸数58戸で理事会に関しては、ザガーデンズ稲毛海岸と違い、代行で行って貰える訳ではありませんが、58年に1回だけ、回ってくることと、やることはそんなに多くはないようです。

とは言え、大規模マンションではないので、駅から少し歩いても、大規模マンションではなく、100世帯以上ではない、割とこじんまりとしたマンションに暮らしたいという方には、向いているかと思われます。

価格面（★★★★）

価格は、千葉みなと駅から徒歩11分のところに対しては、まずまず、妥当な価格と言えます。まあ、『サンクレイドル蘇我ステーションウィズ』に比べると、ややお値打ちです。

個人的には、402号室の3,270万円あたりの物件が、気に入っています！こちらの物件も、こんなにお値打ちなのは、今のうちでしょうね。これから、新築マンションの価格は、どんどん値上げしてしまいますので。

おススメ度（★★★）

営業担当者の方の対応は、とても真摯に誠意ある対応で好感は持てましたが、いざ、住むとなると、私にはやや「物足りない物件」と感じました。アピールポイントがあるとすれば、全戸南西向きですので、洗濯物が乾くのが早いことです。

但し、海沿いなので、どうしても、「塩害」は免れません。10年くらい「どんなところか住んでみたい。」と割り切って暮らす程度に留めておくなら、良いかも知れませんが、永住するのは、少し、検討したいところです。

と言うことで、受付→商談→ジオラマ模型＆モデルルームの見学→商談（価格帯や今後のスケジュール等）について、一通りが終わり、資料を一式頂いて、買えることにしました。

余談ですが、マンションギャラリーから千葉みなと駅に戻ろうとしたら、現地やマンションギャラリーへ来た時と反対方向を歩いて行ってしまい、出口も逆方向に来てしまいました。(笑)

なかなか、訪問することが出来ない中、この日は、マンションの現地や価格帯、それに、モデルルームやその他、色々なことを営業担当者の方から伺うことが出来て、実に、「収穫の多い一日」となりました。

以上、「プレシスちばみなとベイフロント」の来場見学レポートでした～！！（最後まで、ご拝読頂きまして、誠に有難うございます！！）