クレヴィア氷川台ってどうですか？

[マンション住民さん]

クレヴィア氷川台についての情報を希望しています。
公式URL：https://itochu-sumai.com/hikawadai/

所在地：東京都練馬区羽沢3丁目2番4他(地番)
交通：東京メトロ有楽町線、副都心線「氷川台」駅　2出入口徒歩10分
東京メトロ有楽町線、副都心線、?武有楽町線「小竹向原」駅　1出入口徒歩13分
間取：1LDK＋2S～4LDK
面積：64.17㎡～91.09㎡
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

数年後は隣のリビオと同じ運命になったりして
ここも新しいマンションに塞がられるのでしょう
営業が可能性低いとか言うと思うけど信じちゃいけない（リビオの時もそうだった）

[2: マンション検討中さん]

ここの地権者ひどいね
自分がリビオの六階に住んでるから五階建てのこのマンションを許したとか

[3: 匿名さん]

なにやらザコが言ってますが、ここは立地環境ともに良い物件だと思います。

[4: 匿名さん]

氷川台や小竹向原駅はマンションがかなり増えました
昔は畑もたくさんありましたが今は畑が住宅街に代わってかなり人口が増えたなという印象です。
駅前はそれほど栄えていませんが、スーパーなどはあります。
副都心線がつながって、どこへ行くにも便利になりましたからね。

[5: マンション検討中さん]

もう少し駅近に、別の分譲マンションが建つようなのですが、まだ比較できるほどの情報がないですね。
現時点では立地でしか比較できませんが、クレヴィア氷川台の立地の良さは、やはり公園至近というポイントなのでしょうか。
この一角には、元々ファミリーマートはなく、確か交差点の四つ角にタバコ屋さんがあったように記憶していますが、上の方がおっしゃるように、随分と雰囲気が変わってきましたね。
https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=221221500048&area=1&am...

[6: マンション検討中さん]

クレビアのいいところは売れなかったらガンガン値下げするところ。本来普通なことなのですが、、、

[7: 匿名さん]

>>クレビアのいいところは売れなかったらガンガン値下げする
値下げされないか期待しちゃいそうです。
売れ行きがよかったら値下げなしで完売のこともありえそうですよね。

城北中央公園が近くにあるので、マンションから緑が見えるのかなと思っています。

[8: 匿名さん]

低層階はやめた方がいいかと思いました。囲まれた林で日光が一年通して当たりづらいんです。
特に1階とかは専用庭がついているのですが、日当たりの関係で草木とか芝生とかはあまり育たないかもです。担当者の方もそこは気にされてました。

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん
担当者の方とはどなたのことを指していますか。

[10: 匿名さん]

>>9 匿名さん
「練馬氷川台プロジェクト（現:クレヴィア氷川台）」の伊藤忠都市開発のご担当者様です。
近隣住民への説明会でお話しされてました。

[11: 匿名さん]

デザインのイラスト等にも近くの木の多さは描かれてますね。
一階は湿気に悩みがちだと聞きますし、それで更に日当たりがいまいちだとすると
それへの対策も必要になってくるかもしれません。
この辺は実際住んでいかないとなかなか分かり辛いとは思いますが。
夏はセミがかなり騒々しそうでもありますね。これはこれで季節を感じられる部分ですけど。

[12: 近隣住民]

近隣住民です。

ここはもともと羽根木憩いの森でした。（googlemapで確認できます）
森を縮小、伐採して、建設しています。

また、南西側は都市計画がかかっておらず、地権者の意向で売ることが可能となっています。
よって、南西側の森は数年以内になくなり、またクレヴィア同様5階建てないしは6階建てのマンションが建つことは
織り込み済みで購入するのが良いかと思います。
なのでどの階であっても眺望は期待しないほうがいいかと。
（そもそも6階建低層マンションで眺望を期待する人は少ないかと思いますが・・・）

特に、「緑の景観」に期待すると、（南西側は）数年後、裏切られた気持ちになるかもしれません。
（近隣住民の中には緑の景観に期待して購入したが、今回の開発にショックを受けている人が少なからずいます）
湿気や虫、落ち葉などは少なくなりますので、中には森がなくなった方がいいという方もいるかもしれませんが。
そう考えると低層階をお安い価格で手に入れることができるならば、それはそれでお得なのかもしれないという考え方もできます。

また、南東側はこどもの森が拡張される予定となっているので、（練馬区都市計画対象地域/用地取得済み）
こどもの声が非常に苦手、という方は避けたほうがよいかもしれません。（ファミリー物件なのであんまりないでしょうが）

とはいえ、都内だと条件のいい物件は馬鹿みたいに高いのがほとんどなので、
総合的に考えてバランスがとれた価格ならば問題なく売れると思います。
すぐそばの城北中央公園はとてもいい公園です。

共働きのファミリー世帯がメインターゲットでしょうから、結局は駅との距離と、スーパーや病院、
保育園・幼稚園や学校などの周辺環境と価格との兼ね合いかと思います。
子育て世代には開進学区は人気かもしれません。

価格面では今のところ、比較対象としてはプラウドシティ小竹向原でしょうか。（坪420～？）
あそこより坪単価でマイナス100万くらいで出せばすぐに売れそうにも思います。
平均坪350万でスタートして、売り上げ状況が悪ければ最大320万くらいまで下げて・・・
みたいな価格かもしれません。（想像であり、まったく根拠はありません）

購入した後に「そんな情報、知らなかった・・・。」ということがないように、
ネガティブ情報をあんまり隠ぺいせずに適正価格で販売してくれるといいですね。

なお、練馬区は2040年まで人口増加が続く推計となっていますし、
資材価格の高騰、円の弱体化による外国資本の流入を加味すると
まだまだ価格は上がるだろうな、と思っています。

[14: 近隣住民]

追伸
練馬区都市計画図のURLはこちらです。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/yotochiikizu/toshikeikaku...

区役所でももちろん確認できます。

[15: 匿名さん]

アクセスはちょっと距離があるかもしれませんが、
総合的に見て良い場所だなと思いました。
駅10分程度ならすぐに慣れますし。

[16: 匿名さん]

ディスポーザーはありますか。

[17: 匿名さん]

また、将来目の前に建物が建つと両方に挟まれる形になるので、クレヴィアが一番条件が悪くなりますね。

[18: 匿名さん]

副都心線、有楽町線等複数路線が利用できるので、アクセス面に関してはメリットが高いですね。
副都心線なら横浜方面まで一本だし、有楽町線なら銀座方面から豊洲方面まで一本で行けます。
ただ、東京駅方面だと乗り換えしなくてはならないからちょっと不便です。
朝の通勤ラッシュや帰宅時はある程度混雑します。

[19: 匿名さん]

有楽町線は相模鉄道と直通運転を始めたので、新横浜などにも行きやすくなりましたね。東京駅や品川駅を使わず、新横浜から新幹線に乗る人も増えているようです。

[20: 匿名さん]

設備のディスポーザーですが、外部不動産サイトの物件概要を確認するとキッチンは浄水器or活水器と出ているだけなのでついていないのかもしれませんね。
何分総戸数が39戸と規模なので期待はできないかもしれませんが、淡い期待を抱きつつ今後出てくる情報を待ちたいと思います。