ザ・四条烏丸レジデンスってどうですか？

[マンション住民さん]

ザ・四条烏丸レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/shijokarasuma/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154248

所在地：京都府京都市下京区油小路四条下る石井筒町536番1（地番）
交通：阪急京都線「烏丸」駅まで徒歩7分
京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅まで徒歩8分
間取：1LD・K+S、2LD・K
面積：10.80m2～12.15m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社森本組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

坪単価400なら少し安い方かなと。
意外とこんな立地で？というところも結構な価格帯になっています。
ここは間取りが狭いこともあるので、物件価格としてはそこまでいかないのかしら。
高すぎて売れない物件が多いのは確かです。

[22: 買い替え検討中さん]

>>20 マンション検討中さん
三菱地所の築浅マンションは、眺望がよくなくてなかなか売れないのでは。

この物件は上層階ならそこそお眺望もあってよいかなとは思います。

イーグルコート四条烏丸westの時よりだいぶ値上がりしましたよね。
買い物には便利かもしれませんし、そいう視点で選ぶのならありだと思います。

[23: 周辺住民さん]

イーグルコート四条烏丸westは本当に買いだったと思います。今でも後悔しています。

[24: マンコミュファンさん]

全室同じ面積。
同じ間取りばかりだと、貸すにも売るにも厳しいな。
何故こんなことになっているのか？

[25: 匿名さん]

今京都は観光で人気がありすぎて混雑がすごいようですね。
地元の方が公共のバスを利用できなくなっている。タクシーも利用できなくなっているという問題が出ているようですが、
このあたりも混雑がすごいんでしょうか
電車移動ができればそれほど問題はないのかな？

[26: eマンションさん]

>>25 匿名さん

このあたりの混雑感はどうなのでしょうかね。
油小路。
すぐ大きなライフのスーパーがあるし、便利でしょうから、生活するにはいいでしょうね。

色々迷います。

[27: 通りがかりさん]

観光客が多いのは新町通くらいまでで、西洞院通や油小路通まで来ると、近隣のホテル宿泊客か地元民しかいないので、そこまでは気にならないと思いますよ。
もっともホテルや外国人観光客も増えてきて、観光地との境界は徐々になくなりつつあるような気もしますが、、

[28: マンション比較中さん]

このあたりなら、リセールを考えた時にはどうなんでしょうか。
将来期待はできるマンションでしょうか？

[29: 匿名さん]

２８さん、このあたりであればリセールした際も高く売れるのではないでしょうか。
京都の中心部ですからね。
物件はみもう完成しているので、実際に部屋を見て検討できるのは嬉しいですね。

[30: 匿名さん]

中心には違いないが、四条通を下ったところだし、しかも油小路ですから、
買い手が見つかるまで時間はかかるかも。何か（値段など）で妥協して買う立地です。

[31: 匿名さん]

冬休みに近くを散歩してこようかと思ったりしました。
買い出しついでに。。。

大通りではないので、日当たりがどうなんだろうと思っています。都心に住むなら仕方ないかな。徒歩圏内にライフがあるので思った以上に生活しやすそう。大丸へも徒歩圏内。何でも揃う四条烏丸ありますし、いい場所とは思います。

あとは買える価格であれば。
価格は出ているんですか？

[32: 匿名さん]

私も思っていたよりはこの辺り住みやすいんじゃない？なんて思いました。
普通の買い物ができるのがそもそも大きい。
価格については…住友不動産のマンションですので、それなりの金額を出してきそうです。
ここって資産価値とかそういうのを重視してやっているように見えるので。

[33: 匿名さん]

境地の中心地なので、確かに買い物は便利です。
アクセスの良さももちろん魅力の一つかと思います。
京都の物件は高騰していますが、
どうせ買うのであれば、立地の良いところで検討したいですよね。

[34: 匿名さん]

資産価値を考えた場合、マンションは立地がものすごく重要になってきます。
だからこの辺りはそういう点ではいいと判断しました。
ただ本当に値段が高いので、
すぐに儲けよう、じゃなくて長期的に見ていく必要がありますね

[35: 口コミ知りたいさん]

やっと金額等がHPにでましたね。
販売数から3フロア分ですね。
管理費、修繕積立金あわせるとそこそこの値段ですね。

[36: 評判気になるさん]

6,700万円～8,900万円です。
パンチのある価格帯ですね。

[37: 名無しさん]

この平米数で8900万台とは
上層階なんでしょうかね。
全て同じ広さの部屋だと思うので
ほんとパンチのある価格帯。

２期以降はいつ販売されるのかわかりませんが、
もしかしたらまわりの状況をみて金額をどんどんあげていくのかもしれませんね。

[38: 口コミ知りたいさん]

>>34 匿名さん

いや、この場所を考えたら高過ぎ。
長期的に考える場所ではない。

[39: マンション検討中さん]

8,900万円ってソースありますか？
17.2坪で8,900万だと坪単価500万円超えですよ。
実質四条堀川で坪単価500万円超えはあり得ないでしょう。
プレミスト四条堀川、レジェイド四条大宮、この付近はどこも苦戦していますが、坪単価400万円以下のはず。

[40: 匿名さん]

>>39
物件概要が専有面積56.74m2で6,700万円～8,900万円　
坪390～518万ですね

[41: 匿名さん]

物件概要リンクはこちら
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/shijokarasuma/detail.cgi

[42: 匿名さん]

お部屋の向きと階数で、金額がかなり違うのですね。

[43: 通りがかりさん]

実質四条堀川って言う感じなんでしょうかね～。

プレミスト四条堀川はエントランスが素敵でした。けれど堀川を渡ることに抵抗がありました。

レジェイド四条大宮は、ちょっと離れてしまう感あり。

こちらのマンションはライフも近くて生活するには便利かなと、ただ管理が第三者管理とききまして。

以上　全て検討からはずしました。

[44: 匿名さん]

第一期の申込行った人いますか？どのくらいの人が申し込んだのか気になります。19日までですね。

[45: 通りがかりさん]

>>39 マンション検討中さん

堀川通を挟んで烏丸側と大宮側では資産価値が全く異なるのでしょうね。雰囲気にも違いが*****。

[46: 匿名さん]

すみません、こちらの管理が第三者管理とはどちらの情報ですか？
公式サイトを確認しましたがそのような記載を見つける事ができなかった為お訊ねしました。
また、管理が第三者管理であるとどのようなデメリットがあるのでしょう？

[47: 名無しさん]

>>46 匿名さん

もしご興味があるのでしたら、電話をしてきいてみられると良いかと思います。
周りに京都に移住、セカンドを考える人が何人かおりまして、の情報です。

最近は第三者管理の物件も以前に比べて出てくるようになりました。

ホームページに最初から載せてあるところ、ないところがあります。

マンション購入には、物件価格が安い高いだけではなく、維持していくためのランニングコストがかかり、購入した物件をどのように管理維持していくのかが大事になります。

人それぞれ考え方が違いますので、
役員をやりたくない、できない（セカンド含め）、などの方には第三者管理もよいでしょうし、管理組合員で決めていきたいと思う方は第三者管理ではないほうが良いかと思いますし、第三者管理の管理費が割高になっているのかどうなのかは、その他の物件と比較して検討されるのがよろしいかと思います。
第三者管理方式で、管理組合員の意見が反映されるのかどうかは、なかなか管理が進んでからでないとわからないことも多いです。

ですので、人によりメリットと感じる方とデメリットと感じるかたにわかれると思います。

ネットに第三者管理方式のメリットデメリットも多く掲載されていますのでごらんになられるのがよろしいかと思います。

[48: 通りがかりさん]

>>47 名無しさん

実際にマンション暮らしをしていると管理組合員の意見が通るというよりも声の大きい理事さんの意向に左右されるということも多いので第三者管理方式の方が中立的に運営されるのかも・・・しれません。

[49: 口コミ知りたいさん]

>>48 通りがかりさん

全部の第三者管理方式のマンションがうまくいっているわけではなく、問題になっているマンションもあります。

通常の管理組合員で理事を決めてやる場合、たしかに声の大きな役員、理事長などが長年しきっているマンションも大変です。
それを改善しようと思えば、役員に立候補して改革すること、それは出来なくはないです。
実際そういうマンションをいくつかみてきました。

ただ自分が関わってやっていくのがいや、もしくは出来ない等であれば、第三者管理方式のマンションがよいでしょうね。
中立的に運営されるかどうかははじまってみないとわからないのが実情です。

[50: 評判気になるさん]

こちらの物件は、1期で５戸販売して、1期２次で1戸の販売なのでしょうか。
そして物件引渡しは6月から9月に変更されたのでしょうか。
物件概要のところを見たのですがよくわからず。

物件が完成してから1年以上たっての引渡しになった場合、中古の扱いになると書いてあったものを見たのですが、どのようになるのでしょうか。

[51: 匿名さん]

>>47 さん

実際にマンション暮らしをしていると管理組合員の意見が通るというよりも声の大きい理事さんの意向に左右されるということも多いので第三者管理方式の方が中立的に運営されるのかも・・・しれません。

[52: 検討板ユーザーさん]

>>50 評判気になるさん
最初12戸出てました。
7戸決まって、残りの5戸が先着順。で1期2次でもう一つ出たということかと思いましたが…
要確認ですか、1年以内だと登記費用が軽減されたと思います。

[53: 口コミ知りたいさん]

>>52 検討板ユーザーさん

そういうことなんですね。

登記については、調べてみます。

ありがとうございます。

[54: 匿名さん]

こちらのマンションの駐輪場の料金、高くないですか？
500円から3500円って。

[55: マンション掲示板さん]

>>54 匿名さん

価格高い、管理費積立金高い、駐輪場高い。
何をどうしたらこんな高くなるのか？
買った瞬間に暴落するよ。

[56: 通りがかりさん]

56.74平米の管理費29,230円ですか、、

[57: マンション掲示板さん]

>>56 通りがかりさん

第三者管理方式のようですから
通常より割高にはなるのでしょうか。

[58: 口コミ知りたいさん]

こちらのマンションの売れ行きはどうなんでしょうか？

[59: 匿名さん]

売れ行き、調べてみましたが「先着順受付」としか書いていないですね。。。

第〇期と書いてあるなら、第1期、第2期と販売が順調なことがわかりますが。。。

京都のマンションは価格が高いので、どうしても今買っていいのか迷います。別荘購入としてもホテルの方が管理費コミですもんね。他と比べても管理費などは高いんですよね？

[60: 匿名さん]

>>56 通りがかりさん
四条烏丸レジデンス　56.74平米　29,230円
ヴィークコート河原町　71.31平米　20,700円
リソシエ堺町二条　48.03平米　17,300円
シーンズ四条烏丸　65.38平米　24,100円
ちょっと調べてみましたが、立地や広さが違うので一概に比較はできませんが、突出して高いですね。。
立地は良いだけに残念な気がします。

[61: eマンションさん]

>>60 匿名さん

ジーンズ四条烏丸も第三者管理で
やはり管理費は高くなりますね。

四条烏丸レジデンスも色々高くするなら徹底すれば良かったと思う。
コンシェルジュサービスもつけるとか、
（さらに管理費が高くなるでしょうが）、
自転車置き場も500円から3500円、しかしこちらは屋根はありますが外ですね。
屋内ならいいと思うのですが外で3500円はどこに置くのでしょうか。特別な置き場があるのか。
住友さんの物件は高いですが東京では素敵な物件が多く、分譲でも賃貸でも住んでみたいマンションが多いです。
こちらのマンションも高くてよいのでもう少し全てにグレードをあげたら良かったと個人的には思います。
そうすれば、セカンドの方たちがすぐ買われると思います。
まあ敷地が狭かったからしかたがないのかもしれませんが。

[62: 通りがかりさん]

確かに敷地は狭いですよね。
なんか色んな面で中途半端な感じがします。残念。

[63: マンション検討中さん]

先着受付なので、すぐには売れていないということ。坪460にしては全体的なグレード感が。確かに中途半端かもしれません。セカンドで便利かつ落ち着いた場所なら御池から二条くらいが良いですか？四条通りは混みすぎてて近寄り難いです。

[64: 匿名]

今後売り出していく部屋の階数が、
今売り出している階数より上階なら
もっと高く、下の階になれば安くなるのか、それとも、今後できてくるマンションにならって高い金額で販売するのか、どうなんでしょうかね。
気になります。

[65: 京都マンション検討者]

>>64
人件費や材料費の先高観で今後価格が下がるという可能性は非常に少ないのでしょうね。

[66: 評判気になるさん]

こちらのマンション、
50平米台で、他のマンションの部屋と比べて良かった、と思いました。
ベランダは広かったですしスロップシンクもありましたし、間取り、シューズインクローゼットも、その他の収納も考えられていました。

全てが同じ広さもある意味良いとも思いましたね。
狭い部屋広い部屋が混在すると価格の開きが大きすぎてマウント取られるのも嫌ですし（そうはいってもこちらのマンションも上下、向きで価格差はあるでしょうがそこまでの開きはないようにおもわれますが、、）

決めなかった理由は、、
田の字内中京区だったならば
即決でした。

[67: 匿名さん]

66さん、ホームページだけでは読み取れない詳しい情報をありがとうございます。
とてもわかりやすく、参考になります。
バルコニーにスロップシンクがあるマンションはまだまだ少ないので、設備は十分ですね。
ご希望の地域ではなかったようですが、同様の物件中京区でみつかるといいですね。

[68: マンコミュファンさん]

>>67 さん

追加すると、66の方も書いておられましたが、バルコニーが広いだけでなく隣の建物との間が十分に取られているのでバルコニーで寛ぐことができそうな感じもしました。京都のマンションではエアコンの室外機の為だけのサービスバルコニーだけとかすぐ隣の壁と接したバルコニーが普通になってる様な気がしていたので書かせていただきました。

[69: 評判気になるさん]

66です。

たしかにそうでした。
バルコニー、最近はホント小さくなって室外機のためだけですか？っていうくらい小さい感じのものが多い中、ちょっとしたテーブルと椅子をおいてくつろげそうでした。

東向きは隣との間があいているので、そこまでの圧迫感がなく、西向きは道路側ですから、間もとれているので、これは好みですね。

ベランダ　良かったです。

セカンド考えてみようかな。
（中京区だったらなー（笑））

[70: 口コミ知りたいさん]

>>69 評判気になるさん

私はここをサードハウス(2番目のセカンドハウス)として購入しました。