ザ・四条烏丸レジデンスってどうですか？

[マンション住民さん]

ザ・四条烏丸レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/shijokarasuma/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154248

所在地：京都府京都市下京区油小路四条下る石井筒町536番1（地番）
交通：阪急京都線「烏丸」駅まで徒歩7分
京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅まで徒歩8分
間取：1LD・K+S、2LD・K
面積：10.80m2～12.15m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社森本組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

「ザ・四条油小路レジデンス」という命名のほうが正確かと思いました。

[2: マンコミュファンさん]

全室同じ56㎡。
何故こんなプランにしたのか？
賃貸マンションみたいです。

[3: 匿名さん]

スレ主さんの　面積：10.80m2～12.15m2　は間違いですね？バルコニー面積の事かな？2さんが正解のようですね。

あくまでも想像でしかないですけど・・・やはり場所が良さそうなので、資産運用目的が多いのかなと思います。賃貸として借りやすい広さ、需要のある規模なのかなと。この広さだと、単身から3人暮らしくらいまで対応できそうですし。あとは土地が限られているとか。細長い感じの土地ですし。

[4: 口コミ知りたいさん]

投資にも向かない。
借り手がいなくなっている。

[5: 周辺住民さん]

借り手はたしかに減っている。価格が高いともう売れない

[6: 匿名さん]

そうなんですか、住む場所は必要だから借り手も減らないと思ったんですけど。
やはり価格とか場所が限られてくるのかな。
2023年11月下旬販売開始予定だそうなので、はっきりした価格がわかるのは当分先でしょうか。
2023年8月中旬完成予定なんですね、ということは竣工後販売なんでしょうか。
総戸数も少ないし、けっこう早めに売れちゃうのでは？

[7: マンコミュファンさん]

全室同じ広さ、間取り。
売りにくい、貸しにくい。
売るときは価格勝負。
貸すときは家賃勝負。
何故、こんなプランにしたのか？

[8: 匿名さん]

私は1LDK+S（納戸）・2LDKの部屋の広さが気になりました。

これは一人暮らし用？別荘用？
老後の夫婦、DINKS用？
投資用？

部屋が狭いことで、多くの部屋を売れるメリットがあるんだと思いますが、少人数世帯への需要ってあるのか不思議でした。売れるんでしょうか。

[9: 匿名さん]

住友不動産のマンションブランドといえば、シティハウス、シティタワー、シティテレスという具合に「シティ」が付いているのに、これは「ザ・～レジデンス」。新しいブランドカテゴリーを創設したのかな。

[10: 匿名さん]

詳しい情報がまだ出ていないのですが
専有面積が56.74m2とあるので、ひとり暮らしであれば広めのプランなのかなと思います。
このあたりにどれくらいのニーズがあるのかですが。。
マンション名に四条烏丸とついていますが、どちらかというと大宮に近いですよね。

[11: 匿名さん]

今後空き家税が導入されますし別荘としては買いづらい...？
実際どうでしょうかね

[12: 匿名さん]

空き家税、調べました。

https://www.daiwahouse.co.jp/stock/column/kanri/vol04/#:~:text=%E7%A9%...,-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%82%92%E6%89%80%E6%9C%89&text=%E5%B1%85%E4%BD%8F%E8%80%85%E3%81%AE%E6%9C%89%E7%84%A1%E3%81%AB,%E9%A1%8D%E3%82%92%E9%80%9A%E7%9F%A5%E3%81%97%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

管理が不十分とされる空き家は「特定空き家」に指定され、「固定資産税等の住宅用地特例」の対象から外される

余分にお金が必要みたいです。
管理もいるみたいですし、ホテルに泊まった方がいいのかもしれませんね・・・

[13: 匿名さん]

空き家税、結構取られるんですね。
びっくりしました。
投資目的でもこのような税金がかかっても大丈夫なくらいな方だといいのだろうけど。
実需で購入する人には
全く関係のない話ではありますが。

[14: 匿名さん]

まだ間取りが出てないんですね。いつ頃出るのでしょうか？
同じ面積数とはいえ、1LDK＋Sと2LDKがあるので違いが気になりました。
ただまあサービスルームと一室の違いは階数によって窓の大きさが違うとかそんなところかもしれませんが。
水回りだとキッチンや洗面所の位置がちょっと違ったりすることもあると思うので、その辺も気になりますね。

[15: 匿名さん]

来月には完成するのに、販売開始は１１月。
実際の間取りをみて購入検討できるのはいいですが
入居開始は来春。まだまだ先という感じ。
最近のマンションって販売スケジュールってこんな感じですか？

[16: 坪単価比較中さん]

これから建つマンション、坪単価どんどん上がっていきそうですね。ここはいったいいくらぐらいになるのでしょうかね。

[17: 匿名さん]

>>15さん
>>入居開始は来春。まだまだ先という感じ。
住友不動産は売上の関係で、契約や入居が先になることがあると聞いたことがあります。
納得して買うのが一番と思いますし、もっと早く入居したいなら別マンションと比較した方がいいようにも思います。

住友不動産はある意味ブランドですし、それでも買いたい人がいるんでしょう。

[18: 匿名さん]

マンション価格はどこでも高騰していますね。
京都のマンションもかなり高くなっています。
特にここは境地の中心地なので相当な価格になるのではないでしょうか。
坪単価500ではきかないですかね？

[19: 通りがかりさん]

>>18 匿名さん
ここは田の字エリアの中では相対的に不人気な南西部なので、坪単価500はないでしょう。
すぐ近所のイーグルコート四条烏丸westの坪単価が350前後だったことを考慮すると、いいとこ400台前半と予想しています。

[20: マンション検討中さん]

>>19 通りがかりさん
そうですね、南西部でもほんとうに四条烏丸が目と鼻の先ならとてつもない坪単価に
なるでしょうが、ここは結局、油小路に面したマンションなので、資産価値は大幅に
下がるでしょう。
油小路に建っている三菱地所のマンションも築浅なのになかなか売れません。

[21: 匿名さん]

坪単価400なら少し安い方かなと。
意外とこんな立地で？というところも結構な価格帯になっています。
ここは間取りが狭いこともあるので、物件価格としてはそこまでいかないのかしら。
高すぎて売れない物件が多いのは確かです。

[22: 買い替え検討中さん]

>>20 マンション検討中さん
三菱地所の築浅マンションは、眺望がよくなくてなかなか売れないのでは。

この物件は上層階ならそこそお眺望もあってよいかなとは思います。

イーグルコート四条烏丸westの時よりだいぶ値上がりしましたよね。
買い物には便利かもしれませんし、そいう視点で選ぶのならありだと思います。

[23: 周辺住民さん]

イーグルコート四条烏丸westは本当に買いだったと思います。今でも後悔しています。

[24: マンコミュファンさん]

全室同じ面積。
同じ間取りばかりだと、貸すにも売るにも厳しいな。
何故こんなことになっているのか？

[25: 匿名さん]

今京都は観光で人気がありすぎて混雑がすごいようですね。
地元の方が公共のバスを利用できなくなっている。タクシーも利用できなくなっているという問題が出ているようですが、
このあたりも混雑がすごいんでしょうか
電車移動ができればそれほど問題はないのかな？

[26: eマンションさん]

>>25 匿名さん

このあたりの混雑感はどうなのでしょうかね。
油小路。
すぐ大きなライフのスーパーがあるし、便利でしょうから、生活するにはいいでしょうね。

色々迷います。

[27: 通りがかりさん]

観光客が多いのは新町通くらいまでで、西洞院通や油小路通まで来ると、近隣のホテル宿泊客か地元民しかいないので、そこまでは気にならないと思いますよ。
もっともホテルや外国人観光客も増えてきて、観光地との境界は徐々になくなりつつあるような気もしますが、、

[28: マンション比較中さん]

このあたりなら、リセールを考えた時にはどうなんでしょうか。
将来期待はできるマンションでしょうか？

[29: 匿名さん]

２８さん、このあたりであればリセールした際も高く売れるのではないでしょうか。
京都の中心部ですからね。
物件はみもう完成しているので、実際に部屋を見て検討できるのは嬉しいですね。

[30: 匿名さん]

中心には違いないが、四条通を下ったところだし、しかも油小路ですから、
買い手が見つかるまで時間はかかるかも。何か（値段など）で妥協して買う立地です。

[31: 匿名さん]

冬休みに近くを散歩してこようかと思ったりしました。
買い出しついでに。。。

大通りではないので、日当たりがどうなんだろうと思っています。都心に住むなら仕方ないかな。徒歩圏内にライフがあるので思った以上に生活しやすそう。大丸へも徒歩圏内。何でも揃う四条烏丸ありますし、いい場所とは思います。

あとは買える価格であれば。
価格は出ているんですか？

[32: 匿名さん]

私も思っていたよりはこの辺り住みやすいんじゃない？なんて思いました。
普通の買い物ができるのがそもそも大きい。
価格については…住友不動産のマンションですので、それなりの金額を出してきそうです。
ここって資産価値とかそういうのを重視してやっているように見えるので。

[33: 匿名さん]

境地の中心地なので、確かに買い物は便利です。
アクセスの良さももちろん魅力の一つかと思います。
京都の物件は高騰していますが、
どうせ買うのであれば、立地の良いところで検討したいですよね。

[34: 匿名さん]

資産価値を考えた場合、マンションは立地がものすごく重要になってきます。
だからこの辺りはそういう点ではいいと判断しました。
ただ本当に値段が高いので、
すぐに儲けよう、じゃなくて長期的に見ていく必要がありますね

[35: 口コミ知りたいさん]

やっと金額等がHPにでましたね。
販売数から3フロア分ですね。
管理費、修繕積立金あわせるとそこそこの値段ですね。

[36: 評判気になるさん]

6,700万円～8,900万円です。
パンチのある価格帯ですね。

[37: 名無しさん]

この平米数で8900万台とは
上層階なんでしょうかね。
全て同じ広さの部屋だと思うので
ほんとパンチのある価格帯。

２期以降はいつ販売されるのかわかりませんが、
もしかしたらまわりの状況をみて金額をどんどんあげていくのかもしれませんね。

[38: 口コミ知りたいさん]

>>34 匿名さん

いや、この場所を考えたら高過ぎ。
長期的に考える場所ではない。

[39: マンション検討中さん]

8,900万円ってソースありますか？
17.2坪で8,900万だと坪単価500万円超えですよ。
実質四条堀川で坪単価500万円超えはあり得ないでしょう。
プレミスト四条堀川、レジェイド四条大宮、この付近はどこも苦戦していますが、坪単価400万円以下のはず。

[40: 匿名さん]

>>39
物件概要が専有面積56.74m2で6,700万円～8,900万円　
坪390～518万ですね

[41: 匿名さん]

物件概要リンクはこちら
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/shijokarasuma/detail.cgi

[42: 匿名さん]

お部屋の向きと階数で、金額がかなり違うのですね。

[43: 通りがかりさん]

実質四条堀川って言う感じなんでしょうかね～。

プレミスト四条堀川はエントランスが素敵でした。けれど堀川を渡ることに抵抗がありました。

レジェイド四条大宮は、ちょっと離れてしまう感あり。

こちらのマンションはライフも近くて生活するには便利かなと、ただ管理が第三者管理とききまして。

以上　全て検討からはずしました。

[44: 匿名さん]

第一期の申込行った人いますか？どのくらいの人が申し込んだのか気になります。19日までですね。

[45: 通りがかりさん]

>>39 マンション検討中さん

堀川通を挟んで烏丸側と大宮側では資産価値が全く異なるのでしょうね。雰囲気にも違いが*****。

[46: 匿名さん]

すみません、こちらの管理が第三者管理とはどちらの情報ですか？
公式サイトを確認しましたがそのような記載を見つける事ができなかった為お訊ねしました。
また、管理が第三者管理であるとどのようなデメリットがあるのでしょう？

[47: 名無しさん]

>>46 匿名さん

もしご興味があるのでしたら、電話をしてきいてみられると良いかと思います。
周りに京都に移住、セカンドを考える人が何人かおりまして、の情報です。

最近は第三者管理の物件も以前に比べて出てくるようになりました。

ホームページに最初から載せてあるところ、ないところがあります。

マンション購入には、物件価格が安い高いだけではなく、維持していくためのランニングコストがかかり、購入した物件をどのように管理維持していくのかが大事になります。

人それぞれ考え方が違いますので、
役員をやりたくない、できない（セカンド含め）、などの方には第三者管理もよいでしょうし、管理組合員で決めていきたいと思う方は第三者管理ではないほうが良いかと思いますし、第三者管理の管理費が割高になっているのかどうなのかは、その他の物件と比較して検討されるのがよろしいかと思います。
第三者管理方式で、管理組合員の意見が反映されるのかどうかは、なかなか管理が進んでからでないとわからないことも多いです。

ですので、人によりメリットと感じる方とデメリットと感じるかたにわかれると思います。

ネットに第三者管理方式のメリットデメリットも多く掲載されていますのでごらんになられるのがよろしいかと思います。

[48: 通りがかりさん]

>>47 名無しさん

実際にマンション暮らしをしていると管理組合員の意見が通るというよりも声の大きい理事さんの意向に左右されるということも多いので第三者管理方式の方が中立的に運営されるのかも・・・しれません。

[49: 口コミ知りたいさん]

>>48 通りがかりさん

全部の第三者管理方式のマンションがうまくいっているわけではなく、問題になっているマンションもあります。

通常の管理組合員で理事を決めてやる場合、たしかに声の大きな役員、理事長などが長年しきっているマンションも大変です。
それを改善しようと思えば、役員に立候補して改革すること、それは出来なくはないです。
実際そういうマンションをいくつかみてきました。

ただ自分が関わってやっていくのがいや、もしくは出来ない等であれば、第三者管理方式のマンションがよいでしょうね。
中立的に運営されるかどうかははじまってみないとわからないのが実情です。

[50: 評判気になるさん]

こちらの物件は、1期で５戸販売して、1期２次で1戸の販売なのでしょうか。
そして物件引渡しは6月から9月に変更されたのでしょうか。
物件概要のところを見たのですがよくわからず。

物件が完成してから1年以上たっての引渡しになった場合、中古の扱いになると書いてあったものを見たのですが、どのようになるのでしょうか。