パークシティ高田馬場ってどうですか？

[マンション住民さん]

パークシティ高田馬場についての情報を希望しています。
300戸超えの大規模マンションです。
タワーマンションが多い中、そこまで高層ではないのでいいなと気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1429/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154197

所在地：東京都新宿区高田馬場四丁目844番4他（地番）
交通：JR山手線「高田馬場」駅　徒歩7分
東京メトロ東西線「高田馬場」駅　徒歩7分
西武鉄道新宿線「高田馬場」駅　徒歩8分
間取：1R～4LDK
面積：36.01平米～127.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークシティ高田馬場　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/75202/
【パークシティ高田馬場】間取りにより価格差大きい1期1次販売開始（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/89259/
パークシティ高田馬場のサービスについて【住井はな】
https://www.sumu-lab.com/archives/95282/

[21: 検討板ユーザーさん]

>>19 匿名さん
はい、その前提（駅も借地という条件も違う）は記載の通り織り込み済みです。
それでも山手線内側で都心アクセスも悪くないので。。
今回の物件は、今のところ発表してるプランが田の字型メインの汎用的間取りが多く売りやすさはありそうですね。

こちらで新宿区×山手線外側×徒歩10分以内物件で坪500超えるならば広域検討者は、芝浦エリア（港区x山手線外側x徒歩10分以内）で買った方がバリューありそう。駅開発予定なさそうですし、馬場は。
広域というよりこのエリア指名買いに向いてそうですね。

[22: 検討板ユーザーさん]

>>19 匿名さん
はい、その前提（駅も借地という条件も違う）は記載の通り織り込み済みです。
それでもブリリアは山手線内側で都心アクセスも悪くないので。。
今回の物件は、今のところ発表してるプランが田の字型メインの汎用的間取りが多く売りやすさはありそうですね。

こちらで新宿区×山手線外側×徒歩10分以内物件で坪500超えるならば広域検討者は、芝浦エリア（港区x山手線外側x徒歩10分以内）で買った方がバリューありそう。駅開発予定なさそうですし、馬場は。
広域というよりこのエリア指名買いに向いてそうですね。

[23: 匿名さん]

>>22 検討板ユーザーさん
ブリリアは副都心の中じゃ都心アクセスはそんなに良くないと思うけどねえ。一番近い雑司ヶ谷駅まで行くにも坂があるから表記よりも時間がかかるし、都心へ行くバス停も徒歩５分以上はかかる。一番近い都電荒川線じゃ東池袋や大塚までしか行けず都心へはいけないし
利便性じゃパークシティ高田馬場とは比較にならないほど差があると思うよ。川があったり公園が近かったり良い面はあるけど

[24: 匿名さん]

>>21 検討板ユーザーさん
埋立地比較対象になりますかね？埋立地で買うなら勝どきとかの方が将来性高そうに感じます。

[25: 匿名さん]

山手線×東西線徒歩7分、新宿区内、高台、三井、非タワマン。
刺さる層にはズキュンと刺さる企画。
＠550なら人気沸騰確実。
買うなら1期。これ定説。

[26: マンション検討中さん]

クレヴィア新宿中落合EASTくらいの価格になるといいなー

[27: 匿名さん]

>>26 マンション検討中さん
あの水準に収まるはずがなかろうもん

[28: 評判気になるさん]

皆さんいくらくらいだと思います？三井でシティ系なのでファミリー想定のSs73AR 3LDK 73.24で
坪450で9967万円
坪500万で11075万円
坪550万で12182万円

[29: 名無しさん]

>>28 評判気になるさん
坪550万で沸騰というコメントあるので
坪600で13290万円が妥当でしょうか？

[30: マンション検討中さん]

周辺に住んでいる者です。
この物件、前から気になっていますが、今回は価格の面からあきらめざるを得ないかと思っております…。特に子育て中の方の参考になればと思い、地元民の視点からのこの物件の魅力等について共有いたします（主観が入っていることはご容赦ください）。

・繁華街との距離
高田馬場駅から続く商業地区の端に位置しており、いわゆる繁華街の喧騒からは離れた立地。
現状では早稲田通りの交通量はかなり多い状況であり通りに面した場所では住宅街の静けさはないものの、敷地の奥に入った場所はかなり静かな環境。早稲田通りについても、並行して走る諏訪通りのバイパス化が実現間近であり、将来的に若干は交通量の減少し、少しは静かになるかもしれない。

・高田馬場駅へのアクセス
いわゆる駅近ではないが、徒歩の道のりの中に信号がないため、実際に歩くとかなり近く感じる。歩くのが早い人なら、JR高田馬場駅の「戸山口」なら徒歩5～6分で改札に行ける。

・買い物
スーパーについては、主婦からの支持が根強いのは「オオゼキ」か。小滝橋交差点の「いなげや」は店の規模はそれなりに大きく便利だが、小滝橋交差点の信号待ちが長く、時間距離としては長く感じるだろう。その他、周辺には小さいスーパー、ドラッグストアが点在しており、買い物環境は良い方かと思われる。

・飲食店
駅の東側は学生街であり学生向けの飲食店が多い印象。小さい子がいる家庭が家族で外食するようなお店だと、我が家は駅周辺だとチェーン寿司（スシロー、くら寿司、はま寿司）やはなまるうどんなどを利用することが多い。このマンションにより近い西側はエスニック料理が多く、家族で外食する雰囲気のお店はあまりない印象（あまり開拓できていない…）。
こども連れでなければ、さかえ通りなどに良質な飲食店が多数あり、飲食店の種類・とても充実している。個人的にはさかえ通りから少し入ったところにある焼き鳥屋「力-RIKI-」などがおススメ。
また、パンが好きな方は、自転車で行く必要があるものの、オレンジコートショッピングセンター（戸山公園近く）のベーカリー「フラット」がおススメ（隣のハンバーガー屋さんも美味しい）。ここでテイクアウトして、戸山公園でピクニックをすると贅沢な気持ちになれる。

・保育園
近くに「しんえい子ども園もくもく」という人気の子ども園（私立・保育園中心）がある。ここは過去に中学校として利用されていた校舎をリノベーションしており、大きな「グラウンド」があることが特長。
また、早稲田通りを渡った先の戸塚公園の隣には、同じ法人が経営している「オルト保育園」がある。こちらは新宿区有数の人気園であり「アトリエ」や「巨大スロープ」などがあることが特長。
最近は更なる少子化のせいか、後者の「オルト保育園」であっても過去と比べて入りやすくなったようである。その他にも園庭などにこだわれなければ選択肢はたくさんあり、待機児童になることはほぼないと思われる。

・小学校
学区は「戸塚第三小」で、学年によっては1クラス編制の年もある小規模校。ただし、300戸規模の本物件が学区に加わることで、2クラス以上の安定稼働が期待できそう。現時点では特に人気がある学区ではないが、教育熱心な家庭が多いことが想定される本マンションの住人が加わることで、そのあたりの評判も変わってくるかもしれない（もともとが小規模校なので、評判は容易に変化しやすいと想定）。通学路については、早稲田通りを横断してからは狭い道を歩くことになるものの、距離・危険度ともに気になるレベルではないだろう。ちなみに、戸塚第三小の周辺は洪水ハザードマップに引っかかっていて、大規模な洪水が起きる場合は浸水する恐れがあることはマイナスポイントか。

・中学校
学区は「新宿西戸山中」で越境希望も多い人気校。その理由は、百人町3・4丁目に国家公務員（キャリア官僚）向けの官舎が多く、教育熱心な家庭が多いことに起因するものと言われている。一方で、歴史的経緯から百人町は一般市民向け公営住宅も密集しており、教育熱心な家庭で大多数を占められているというわけではないため、人気学区であることを過信しないほうが良いかもしれない（特に、最近は中学受験が過熱しており、今後も人気学区であり続けるかは読めない状況である）。通学路については坂道を上る必要があるが、中学生であれば距離・時間ともに徒歩で楽々通える範囲であろう。

・周辺の公園
徒歩であれば「戸塚公園」や「西戸山公園」がある。遊具もそこそこある。自転車を使えるのであればより大規模な「戸山公園」や「おとめ山公園」などもある。これらは大名の下屋敷や華族の屋敷跡なのでかなり広々している公園であり、ピクニックなどもできる。周辺の公園環境はかなり充実しているといえる。

本物件は「パークタワー東中野グランドエア」や「プラウド高田馬場」と比較されやすいですが、子育て環境に限って言えば、この物件が優位かと思います（あくまで主観）。

ただ、この物件に1億超を出すかどうかというと、う～ん、となってしまいますね。。。
実需で住むにしても、物件の利回りの低さは無視できないと考えており、今の市況なら高配当株・REITなどで資産運用しつつ賃貸で暮らす方が無難な気がしています。
（問題は賃貸でいい物件にありつけるかどうかですが。。。）

以上、参考になれば幸いです。

[31: 評判気になるさん]

>>30 マンション検討中さん
詳細ありがとうございます。家族いて検討なのでたすかります。比較どことすればいいのか分からずでしたが、三井のパークタワーシリーズの東中野（徒歩1分）が比較になりえるのですね。
今見たら74平米で1億900万。。

[32: 匿名さん]

>>28 評判気になるさん
ファミリー向けは平均坪単価坪500万～550ぐらいで来ると予想してる。低層階の条件悪いパンダ部屋なら坪450もあるかも。
長期販売するなら坪600でも売れる可能性もあるが、ここら辺の富裕層は中落合や目白など高級住宅地に住む印象がある。また、最寄りの高田馬場の家賃相場が低いことや高田馬場駅の雑多な雰囲気のことを考えれば第一期は坪500万～550ではないかと思います。

[33: 名無しさん]

>>25 匿名さん
駅7分って訴求ポイント？5分以内ならわかるけど

[34: マンション検討中さん]

>>22 検討板ユーザーさん
田の字プランって量産型コストダウン間取りの悪しき象徴というイメージでしたが、メリットとして感じる方もいるということに驚いています

[35: 匿名さん]

>>34 マンション検討中さん
検討者の評判が悪かったら、田の字プランがマンションの間取り採用率NO.1になってないからね。飲食チェーンみたいなもん安定してそこそこの品質を出してくれる。変な間取りよりはよっぽどいい。

[36: 名無しさん]

>>34 マンション検討中さん
おっしゃるとおり出来るだけ詰めて効率上げるための量産間取りですよね。ワイドスパン部屋なさそうですよね、、今回、、

[37: 匿名さん]

>>35 匿名さん
三井さんの今物件は田の字型でそこそこの品質を目指してるんですね！したら価格抑えてもらえたら嬉しいですが汗

[38: 検討板ユーザーさん]

>>9 さん

>>9 匿名さん
プラウド高田馬場は駅近はいいけど、飲食店だらけの栄通りを使うことが多いから、女性、子供には微妙。その点、ここは早稲田通りを高田馬場駅からだんだん静かな方向に向かい、この辺りで高田馬場の賑やかさは終わり。住環境は全然良い。近くにオオゼキ、プチマルエツあるし、小滝橋にも稲毛屋がある。さらに閉店した西友跡にスーパーらしき店も新築中。凄く住みやすいと思います

[39: 口コミ知りたいさん]

2回も同じ事言わなくてもいいですよ(苦笑)。

だんだん静かになるって、どこも駅から離れれば静かになるのは当たり前ですよね。10分近くかけて歩くから疲れるし、悪天候の時も大変(大雪の時も大変だった)。

あと、西友跡はこのマンションから全然遠いからウリにはならないと思いますよ。

まぁ、書いてるとおり住環境はいいですが、隣は＊＊＊もあるし、敷地すぐ横はこんな宗教施設もあるし…うーん

http://www.shinshuren.or.jp/orgdetail.php?id=31

[40: マンション検討中さん]

74平米で1億900万、、？
もう少し出せば山手線内側かつ、ランクも高いスカイフォレストに手が届きます。
あちらは内廊下かつ利便性も高いため、この値段で売れますかね？？