パークシティ高田馬場ってどうですか？

[マンション住民さん]

パークシティ高田馬場についての情報を希望しています。
300戸超えの大規模マンションです。
タワーマンションが多い中、そこまで高層ではないのでいいなと気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1429/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154197

所在地：東京都新宿区高田馬場四丁目844番4他（地番）
交通：JR山手線「高田馬場」駅　徒歩7分
東京メトロ東西線「高田馬場」駅　徒歩7分
西武鉄道新宿線「高田馬場」駅　徒歩8分
間取：1R～4LDK
面積：36.01平米～127.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークシティ高田馬場　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/75202/
【パークシティ高田馬場】間取りにより価格差大きい1期1次販売開始（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/89259/
パークシティ高田馬場のサービスについて【住井はな】
https://www.sumu-lab.com/archives/95282/

[121: 匿名さん]

>>114 匿名さん

猥雑な印象あるエリアって便利でもあまり強くないんだよな。どうやらパワカとやらは湾岸チックな街が好きらしい。プラ馬場も中古そんな上がってないし、同じく猥雑な印象が強い南大塚スミフも山手線駅３分、丸の内線５分とかいう圧倒的鉄道利便だけど結構しこってる。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん
いま売ってる南大塚の物件の坪単価は620万越え（笑）しかも完成してるのに引き渡し一年半後とかいう殿様商売。こういった要因があって売れてないんだと思うよ。大塚物件でも価格が適正なら売れる。湾岸と一緒でね

[123: マンション検討中さん]

>>114 匿名さん
そんなに600出して買いたいならパークタワー西新宿やシティタワー新宿にしたらいい。

[124: マンション検討中さん]

シティハウス西池袋で1LDK+2S　64.41m2 2階　8600万円　坪単価441万円
現実はこんな感じ。

[125: 匿名さん]

さかえ通りを抜けた所のプラウド中古が500万だぞ
こっちがそれ以下なんてわけがない
夫婦とも都心で正社員ならここは最強

[126: 検討板ユーザーさん]

>>125 匿名さん

売れてない

[127: 匿名さん]

中古で表に出てる時点である意味売れ残り。人気の物件だと仲介業者の待ち行列で捌けてしまう。

[128: マンション検討中さん]

馬場に住んでいます。実際わちゃわちゃが気にならない方には、高田馬場は魅力的ですよね。銭湯や図書館、レトロな映画館等もあって楽しい生活が送れています。また、地味ですが新宿と池袋の間にあるおかげで、出前の選択肢が豊富な点も気に入っています。

[129: 買い替え検討中さん]

同じ坪600出すなら目白ガーデンヒルズ買うわ。
目白1丁目アドレスで山手線は目白駅利用、東西線高田馬場も6分。
建物のグレード半端ない。

[130: 匿名さん]

目白ガーデンヒルズは結構古いよ。中古で買うなら築5年ぐらいまでかな。建物や配管は使うほど劣化するわけで新築の高田馬場の方が良い。

[131: マンション比較中さん]

325戸に対してエレベーターが3基というのは少なくないですか？
朝の通学通勤時に待たされそうな気がします。

[132: 購入経験者さん]

>>121 匿名さん
猥雑な印象が強いのは北大塚ですので、南大塚スミフは立地いいと思いますよ。

[133: 評判気になるさん]

>>131 マンション比較中さん
一基約110戸はタワマンでないにしろ多少待ちそうですね…ゴミ捨て場は各階でしょうか…

[134: 検討板ユーザーさん]

>>131 マンション比較中さん
外廊下でエレベーター３基。三井だし現実的な価格できそう。平均坪単価480くらいでは？

[135: マンション検討中さん]

駐車場が地下なのは、ポイント高いです。山手線と東西線が使える立地なので、個人的には坪600万円台なら買いだと思っています。

[136: 匿名さん]

>>134 検討板ユーザーさん

流石にそれは無い。コロナバブル前、東中野の低層小規模でそれくらいだった。

[137: 評判気になるさん]

>>136 匿名さん
宗教団体の影響もあるから、相場よりかなり安くなると思う。

[138: 口コミ知りたいさん]

>>137 評判気になるさん

WBCの優勝セールをして欲しい

[139: マンション比較中さん]

昨日現地へ行ってきました。
駅からの早稲田通りは良く言えば活気があり、悪く言うなら雑然としています。
ただ風俗系はほぼゼロで（キャバクラは道路反対側に3件ほど）飲食と居酒屋ばかりなので危険はないと思います。

「映える」街並みではないですが外食・テイクアウトの選択肢が多くスーパーも近いので、忙しい共働きやシングルには打ってつけでしょう。専業主婦だと不満かも。

ただ、中国はじめ東アジア東南アジア系の店が想像より多い印象でした。西池袋のブリリアタワー付近のアプローチよりもアジア系の色が濃いかも知れません。飲食店だけでなく食材店やマッサージ店もあり、暮らしている方々が多いと想像できます。
ここは好き嫌いが分かれそうですね。

早稲田通りから中に入ると閑静な住宅街で、新宿区内と思えないほど長閑な雰囲気です。敷地南隣にある鉄砲稲荷から写真を撮ってみました。

[140: マンション検討中さん]

>>135 マンション検討中さん
だから600台ならもっと良い所買えるって。なぜここにこだわるかな。

[141: マンション検討中さん]

>>137 評判気になるさん
相場よりかなり安くなりますね。間違いない。

[142: マンション検討中さん]

>>135 マンション検討中さん
駐車場は西棟の地下二階のみですね。北側道路接地階でエントランスになってる階が地下1階の表記になってます。南側の道路設置階は1階になります。南側の地下1階の部屋は前にある建物よりかなり低くなりそうです。そういう条件の部屋が南側に多くあるので安いのも出てくるでしょう。南棟の東側は4階建ての建物があるので4階以上でないと抜け感がないでしょう。https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000330479.pdf

[143: マンション検討中さん]

>>133 評判気になるさん
南棟はエレベーター無いですからね。

[144: 検討板ユーザーさん]

https://youtu.be/Do535BtqUfU
新しい周辺動画みたいです。

[145: マンション検討中さん]

>>144 検討板ユーザーさん
坂になってるので南棟の1階は向かいの家々の地下1階にあたる場所になりそうですね。

[146: マンション検討中さん]

まーた乾式壁か
タワマンじゃないんだから、コストカットせずちゃんと戸境壁はコンクリートにしてくれ

[147: マンション検討中さん]

西棟の東向きと東棟の西向きは、ありとあらゆる方向からの視線を気にすることになるので安くなりそうですね。

[148: 匿名さん]

>>147 マンション検討中さん
安くなったら良いですね~(笑)　ここは、高田馬場ＮＯ１マンションになりますから・・・安く買えるかな~。

[149: 匿名さん]

>>146 マンション検討中さん

乾式壁むしろ安くないけど。
単に構造上の都合、性能の安定性で最近増えてるだけでしょ。
安アパートのペラペラ石膏ボードとかと一緒にしてる？榊か？

[150: 申し訳ないが液状化はNG]

>>149 匿名さん

その３ｃｍのペラペラ石膏ボード２枚を張り合わせて、
間にグラスウール充填したのが乾式遮音壁だよ。

所謂複層ペラボード。そんなペラ壁より20-25cmのコンクリの方が絶対良いよネ

[151: マンコミュファンさん]

>>150 申し訳ないが液状化はNGさん
壁に250もコンクリ打ったら重すぎて構造的に保たないかも
柱と梁がデブっちゃうよ

[152: 名無しさん]

>>150 申し訳ないが液状化はNGさん
120の壁厚にしてウレタン吹付ならまだマシかもね

[153: 匿名]

>>148 匿名さん
高田馬場No.1？規模だけですね。グレードは？他にたくさんあります。

[154: 匿名さん]

>>146 マンション検討中さん
早稲田通りに面した12階の高層棟だけ乾式壁で、それ以外の棟はコンクリート壁ですね。まあ12階で乾式というのはたしかにコスカですが。

[155: 匿名さん]

>>153 匿名さん
はてさて他にたくさんとは意外ですな。
できれば2、3具体例を挙げていただけますかな？
小生が思いつくのはアトラス諏訪町だけですが。

[156: マンション検討中さん]

>>155 匿名さん
同じ徒歩圏内なら目白ガーデンヒルズとか御殿山にもありますね。新しい所で低層だと下落合にバウスがありますね。153さんの言うことがあってると思います。
人によって何に重点を置いて№1って言うかは違いますからね。

[157: 名無しさん]

乾式さまありがとう
スリムで軽量な乾式さまのお陰で柱も梁も小さくなりました
専有空間への出っ張りが少なくなり空間を有効に使えます

[158: 匿名さん]

>>156 マンション検討中さん
はてさて珍妙なことを述べられますな。
目白ガーデンヒルズは豊島区目白ですので区が違います。高田馬場物件などと言ったら目白のやんごとなき方々に叱られること必定です。
ましてや御殿山は品川区北品川ですので明後日の方角ですぞ。

[159: 名無しさん]

>>158 匿名さん

なんかここの掲示板はガラが悪いですね。
こういう人がここのマンションを買うと思われるのが嫌ですね。
評価落とすのでやめましょう。

[160: マンション検討中]

>>158 匿名さん
失礼しました。御留山でした。新宿区縛りならスカイフォレストもあります。
区が違っても高田馬場駅から同じ距離感、規模です。あちらの方がガヤガヤしてませんね。
たからどこを切り取ってNo.1というかは違いますので、あなたとはわかりあえないでしょう。
159さんの言う通りここの掲示板は感じが悪いですね。

[161: 匿名さん]

耐震基準って構造部分のみが対象で乾式壁は震度５強以下の揺れで壊れても設計上無問題。実際３・１１の時、首都圏でも壊れてる。ALCも同じく。張りぼてだよ。

[162: 検討板ユーザーさん]

天井高が気になります。

[163: 匿名さん]

>>162 検討板ユーザーさん
高さ40m制限の部分に12階、20m制限の部分に6階建てですから余裕は充分です。
デベさんが本気なら二重床二重天井が可能かと。

[164: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[165: マンション検討中さん]

ゴミ捨てる場所が一階に一箇所のみなのか、各階にあるのか気になってます。ご存知の方いますか？

[166: マンション掲示板さん]

>>165 マンション検討中さん
図面を見るとエレベーターや階段の近くに一定程度のスペースのある部屋がありますので、各階２箇所はありそうな気がしますね。あくまで推測ですが。

[167: 匿名さん]

山手線西側、かつ渋谷～池袋間で駅徒歩7分の非タワマン物件だと販売スピードが早そうですね！パークタワー東中野と同価格ぐらいだとうれしいのですが。

[168: 匿名さん]

>>120 名無しさん
隣の賃貸マンションに以前住んでいました。
あそこは地域の大地主のお宅です。
借景になってありがたかったですね。揉めたことはないです。

[169: マンション検討中]

>>163 匿名さん
二重床二重天井がいいですね！

[170: マンション掲示板さん]

>>161 匿名さん
ラーメン構造は特記なき限り柱梁で耐震構造要素を構成
特記なき限り戸境壁は耐震構造要素非該当

[171: マンション検討中さん]

>>170 マンション掲示板さん

板状だと短辺方向の揺れを構造的にコンクリート壁で抑えるようにしているものが多いわけですが、乾式壁を用いている時点で、その必要がないしっかりとした柱梁にしてるということが解りますね。

[172: 坪単価比較中さん]

>>165 マンション検討中さん
削除された各階平面図を見ると、
1．西棟地下1階、駐車場となりに1か所
2．東棟1階、サブエントランス横に1か所
合計2か所あるようです。
それぞれエントランスへの動線上なので不便はないかと。
ただし12階建ての棟だけは東棟地下へ回るので遠くなりますね。

[173: 匿名さん]

>>115 検討板ユーザーさん
道狭いですね。何度も向かいから来た人とぶつかりそうになってる。
ベビーカー押して夫婦で並んで歩いてたら蹴飛ばされそうですね。

[174: 高田馬場住人]

この動画はまだ人が少ない時間なので、学生がいる時期、時間はもっと酷いですよ。

[175: 匿名さん]

>170

壁式ラーメンで耐震壁ってケースもある。

[176: 名無しさん]

>>168
120です。レスありがとうございます！
大地主という名がしっくりくるほど立派な広さですね
お人柄も良さそうで、となるとアプローチのコイパだけが気になります

[177: 匿名さん]

大通り側の棟は内廊下ぽいですね。

[178: 口コミ知りたいさん]

なるほど
https://www.newsweekjapan.jp/tokyoeye/2023/03/post-148_1.php

[180: マンション比較中さん]

>>173 匿名さん
＞ベビーカー押して夫婦で並んで歩いてたら

山手線沿線でそんなこと可能な街ってあります？　せいぜい東京駅くらいじゃない？
そんなゆったり暮らしたければ埋立地のタワマンか郊外のニュータウンと言われる田舎に行くしかないと思いますけど。

[181: 管理担当]

[NO.179と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[182: 匿名さん]

>>ベビーカー押して夫婦で並んで歩いてたら
これって、横並びで歩いている前提ですよね。道が細いと縦並びになってほしいです。
歩道がかなり広くないと、抜かしていけないし、兄弟がいてベビーカー＋小さい子だとなおさらです。

時間に余裕があると後ろで待っていますが、急いでいる人もいると思うので、そのあたり配慮してほしいと思ったりしました。

[183: 口コミ知りたいさん]

>>175 匿名さん
だから特記なき限りって書いときました

[184: マンション検討中さん]

色々な掲示板で、こちらが上位互換だ、坪300だ、平均坪500程度だと書かれていますが、本当にそんなに安く出せるモノでしょうか。

[185: 匿名さん]

>>184 マンション検討中さん
300はおろか500もないでしょうね。
ファミリータイプは条件のいい南向きメインなので億超えても売れる。中庭向きは居住性が劣るけど総面積が広くないので専有単価を下げない。結局平均で＠600以上になると思います。

[186: 匿名さん]

パークタワー東中野が＠５５０、パークタワー西新宿が＠６５０とするとパークシティ高田馬場は＠６００ぐらいじゃないでしょうか？ちょっとバブりすぎだと思います。

[187: マンション検討中]

>>184 マンション検討中さん

マンションナビによるとパークシティ高田馬場の相場価格は8,530万円～8,930万たそうです。みなさんよりかなり評価低いですね。

[188: 匿名さん]

坪550ぐらいですかね？東中野と同じぐらいと想定します。

[189: マンション掲示板さん]

>>187 マンション検討中さん

駅から600M近く離れていて、宗教団体に隣接しているからそんなもんでしょう。

[190: 匿名さん]

>>187 マンション検討中さん
竣工前物件はてきとーな相場価格が表示されますよ。例えば、三田ガーデンヒルズとか調べてみてください。

[191: 匿名さん]

>>187 マンション検討中さん
マンションナビの使い方間違ってますよ！ｗ

[192: 匿名さん]

>>189 マンション掲示板さん

この掲示板は価格を上げたい投資家と手頃な値段になって欲しい庶民がぶつかりあってますね。タワー棟は600でいいけど、他は500くらいでいいんじゃないかな。

[193: マンション掲示板さん]

>>192 匿名さん
そんな感じに落ち着きそうですよね。平均取ると550から530くらいのレンジになるのではと。

[194: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[195: マンション検討中さん]

>>192 匿名さん

タワー棟？

[196: マンション検討中]

>>195 マンション検討中さん
twの部屋のことじゃないかな

[197: マンション検討中さん]

>>177 匿名さん

高層棟9～11階も「共用廊下」表示なので外廊下ですね。

[198: 匿名さん]

>>197 マンション検討中さん

公式ＵＲＬのコンセプトを見てみてください。
内廊下です。

[199: 通りがかりさん]

>>196 マンション検討中さん

tsかな？タワーサウス

[200: 評判気になるさん]

>>197 マンション検討中さん
共用廊下＝外廊下ってどこの国の定義ですか？

[201: eマンションさん]

>>198 匿名さん
すみません、コンセプトって↓これですよね？
https://www.31sumai.com/mfr/X1429/concept.html
ここのどこから内廊下と読み取れるのでしょうか？

[202: 匿名さん]

>>201 eマンションさん

どこにも内廊下とは書いてないですよね。

[203: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[204: 匿名さん]

https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000330479.pdf
大久保通り側のみ内廊下です。

[205: マンション検討中]

>>204 匿名さん
公式URLのコンセプトにはどこにも書いてなくて新宿区の計画の方ですね。それには内廊下になるように書いてますね。
南棟もそうしてくれれば東棟の西向きや西棟の東向きが少し住みやすくなりますね。

[206: マンション検討中さん]

>>200 評判気になるさん

三井の図面じゃないから断定はできないけど、内廊下なのに共用廊下とは書かないよね不通。デベロッパーの図面では例外はないです。共用廊下表示だったら100%外廊下。一見囲まれてるように見えるから内廊下ってわけじゃないんです。
直近ではパークホームズ西小山とか参考に見てみればわかりますよ。

[207: 匿名さん]

>>206 マンション検討中さん
販売用図面じゃないですからね。
私は >>203 さん仰るようにパースからガラス張りの内廊下だと思います。
平面図見ると高層棟と中層棟の境界部分にドア（自動ドア？）がありますし、外気に触れる部分が一切ないのがその理由です。

ただ、そうすると内廊下住戸と外廊下住戸の管理費単価が同じだと不公平になりますね。空調費用と清掃費用がそれぞれ段違いになるので。

[208: 匿名さん]

北棟は内廊下っぽいですね、各階ゴミ置き場もあるんでしょうか。
北棟だけ坪６００超で内廊下＆各階ゴミ置き場
そのほかの低層は外廊下、各階ゴミ置き場無し　坪５００～　などになるんでしょうかね？

[210: マンション検討中さん]

>>208 匿名さん
地下になる部屋もあるので500以下もあるんじゃないかな

[211: 通りがかりさん]

>>210 マンション検討中さん

今のところ、
4皇
パークシティ高田馬場
Jujoタワー
プラウド小竹向原
シティタワー綾瀬

あなたの4皇は？

[212: 匿名さん]

>>211 通りがかりさん
私は
パーク馬場
パーク西池
シティ西池
プラウドシティ小竹向原

[213: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
大久保通りではなく早稲田通りです

[214: マンション検討中さん]

>>210 マンション検討中さん
プラウド小竹向原も全体的に値下げしましたからね。

[215: マンション検討中さん]

>>208 匿名さん
北棟？どこ？
低層坪500~ってことはないよ。地下の部屋があるから。

[216: 匿名さん]

三田ガーデン含め三井の間取り厳しいのばっかだね。この間取りでこの値段か～ってなるのばっかり。

[217: 通りがかりさん]

>>216 匿名さん

海賊王は、三田ガーデン

[218: 匿名さん]

第一期販売予定が10月ってことはいつ頃価格出るんでしょうか

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん
正式には9月に入ってからでしょうね。それ以前にブロガーが匂わせることはあるかもですが。
今は問い合わせの反応や周辺物件の売れ行きなどを見ながら、売る側も価格を探っている段階かと。

[220: 匿名さん]

山手線駅徒歩10分以内の大規模フツマン。500万以下はないな。かといって平均600を超えたらタワマンに流れる。その中間で落ち着くと予想。