The Kitahama （Part３）

[匿名さん]

パート３です。
よろしくお願いします。


物件データ：
物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分
価格：3210万円-2億3700万円
間取：1LDK-3LDK
面積：42.23平米-170.79平米

[875: 契約済みさん]

韓国の解約問題だけでなく、多々の問題が発生しており、裁判もどんどん増えるでしょう。

[876: 匿名さん]

韓国の解約問題？？　日本でなく韓国のオフィスビルでの話ですか？
すみません、どういった話なのか簡単に説明してもらえないでしょうか？

[877: 入居済み住民さん]

韓国の契約なんて聞いた事ありませんよ。

此所は前から有りもしない事を吹聴する人が多かったので、事実ならきちんと説明して頂きたいですね。


住民として起こっている問題は知る権利があると思います。

[878: 契約済みさん]

新聞社に問い合わせてみるのも一つの手です。書き込みでは信憑性もうすいですから。消費者の苦情、相談等が寄せられてる部門に問い合わせてみると、kitahamaは色々な問題を抱えているらしいです。購入してしまったから仕方がないなんて思いません。共用エリアも今どき禁煙じゃないなんてナンセンスです。

[879: 物件比較中さん]

＞kitahamaは色々な問題を抱えているらしいです

そうなのですか？　大阪のタワーマンションの中でもここはお勧めできないということ
でしょうか？

できればどんな問題を抱えているのか、２～３紹介してもらえないでしょうか？

ここの掲示板で知ったことは。
１．内装が期待外れ。
２．商業施設に店舗が入っていない。
３．共用エリアが喫煙可。

これらの他には何があるのでしょう。

[880: 匿名はん]

北浜の住宅棟ではない商業棟の方のお話ですよね？

ﾋｭﾝﾀﾞｲが商業棟を引渡し直前に（全部をかは知りませんが）、契約破棄したようでﾋｭﾝﾀﾞｲが契約事項に従わないらしいです

[881: 匿名さん]

878さん
（このマンションいろいろな問題を抱えているらしい）

問題を知ってるのであれば言ってください
らしいっていかにの知っているかのようですよ
いわゆる大阪弁のしらんけどみたいなものなのでしょう
いいかげんですね

[882: 匿名はん]

881さん

事実を言っているのですがもっと詳細を知りたいのであればご自身で調査してください

私は北浜に興味ないです

[883: 匿名さん]

商業棟、ビル全て日本のファンド会社のものだったはず。　そして契約破棄して違約金は払ったという話
でしたよね。

もしかしてヒュンダイが1階をショールームとして借りる予定だったのかな？
でもそれだと１００という話は？？　そもそもthe kitahamaの商業棟は１００も部屋ないはずですし、
一体何の話なのでしょうね…

[884: 入居予定さん]

6月17日にスーパーとドラッグストアが地下１Fにオープンするそうですね。

フレスコもあるしとっても便利になるのでうれしいです。

眺望は大阪で一番ですし、住んでる人も心なしか上品な人が多く

早く引っ越したいです。

[885: 住まいに詳しい人]

高さは日本一。

[886: 近所をよく知る人]

管理費は関西一？

[887: 匿名はん]

100？？とは？
ちなみに872ではありませんので。笑
投資会社が解約したものは商業棟の分譲賃貸であり、ﾋｭﾝﾀﾞｲはオフィス30戸近くを一括買い占めたよう
しかし契約破棄しその違約金絡みで裁判になっている模様でーす

自分が知らないだけのくせに生意気によく言えるよね頭弱いの？笑
まともに話すんじゃなかった笑

[888: 入居済み住民さん]

住居棟以外はＳＯＨＯ・商業棟ともに賃貸なのに、どうしてヒュンダイが３０戸買い占めが出来るのですか？

それともＳＯＨＯに分譲がある？
聞いた事ないですが。


オフィスという事はＳＯＨＯの事ですよね！

[889: 匿名さん]

８８７さん、

１００とは８７２さんが、
＞例の百戸近くの件ですね

と書いていたからです。

いま一つよく分からないのですが、ヒュンダイが契約破棄したのは８８８さんの言われてる
ＳＯＨＯゾーンのことですか？　あそこのＳＯＨＯゾーンはヒュンダイが全部購入してそこ
から賃貸として貸し出すということだったのかな…　それだと、それらが全てなしになった
とするとちょっと大きな話ですね。　ＳＯＨＯ全部だと確かに１００近くあったのかな。

商業棟（kitahama plaza)はオフィス３０戸もないはずですし、上の通り、ＳＯＨＯの話
ということですよね？

生意気な感じがあったのなら、失礼しました。　ちょっと本当のことを知りたいので、宜しく
お願いします。

[890: 匿名さん]

昨年、他物件購入時にその担当者とKitahamaの話題になり、889さんと同様の話を聞きましたよ。
SOHOかどうかは定かではないけれど、韓国の財閥(おそらくヒュンダイ)が100戸近く契約して不況で解約したと。

[891: 匿名さん]

でも韓国企業に解約していただいてよかったです
ラッキーにもいい物件買えましたから
それとへんなところにまた貸しされるよりましです

[892: 匿名さん]

ここにスレする時は、知ってることは、全部はきだしてください
やんわり言われても分かりませんのだ

[893: ８８８ですが]

自分は２年前に契約して、フリールームプランを選択したので何度も打ち合わせに行く度に担当の営業さんとも話しをしました。


最初からこの掲示板を見ていた為、色んな書き込みに不安や疑問を持ち、その度に質問してきました。

自分の聞いた話では、住居棟は半年で完売してその後２回、大量契約者から解約されたと。その戸数が確か１００戸近い数字でした。

その後も色々な噂が飛び交い、大量キャンセルは、去年の５月頃迄だった筈なのにその後も大口キャンセルがあったとずっと囁かれました。


此所は当初から、ライバル会社から有る事無い事迄色々と言われ続けたので、私は以前の大口解約の件と混同されているのではないかと思うのですが。

[894: 物件比較中さん]

ヒュンダイのキャンセルはオフィス（ＳＯＨＯ）ではなく住居ゾーン？
ヒュンダイが社宅として大量に契約してたのか？　それをキャンセルして、キャンセル料不払いで
揉めてる？　大口なので手付は払ってなかったということか。

６～１０階はＳＯＨＯゾーンだったと思いますが、こちらの話なのか？　実際今このＳＯＨＯゾーン
はどうなってる？

８９１の方が韓国企業が解約してくれたのでよい物件を買えたとおっしゃってるので、やはりヒュンダイ
の話は住居ゾーンの話なのでしょうか？

ところで、これらの問題は一般の購入者にはどのような影響があるのでしょう？　購入を躊躇う材料にな
りえますか？

[895: 匿名さん]

住居ゾーンだったと聞いています。ヒュンダイの社宅か、韓国系企業社員に貸すつもりだったのか。
購入を躊躇するような問題ではないでしょう。
ただ、キャンセル料分の値引きができるか否かという問題は残るでしょうね。
ま、物件自体がイワクツキではないので、某千里中央のタワーのような大問題は残らないはずですよ。

[896: 匿名さん]

ところで、ヒュンダイのキャンセルはいつの話でしょうか？
その１００近くある住戸はもうほとんど売れてしまったのか？

[897: マンション投資家さん]

もうそのあたりのキャンセル住戸は残ってないですねー
値引きもいっさいぜんぜんないですと言われています
数戸希望していますのですが
景気もよくなりつつありますのでおもいきろうかな

[898: 匿名はん]

投資家さん、野次馬で恐縮ですが、北ヤードなど新規のタワマンではなく
敢えてここの売れ残りを原価で買う理由は何ですか？
元々最高値の時期の物件ですから今の市場には見合っていないし、
商業棟の不審や内装の件など竣工後に見えてきた難点も多いとは思うのですが…。
よろしければプロの方の見解をお願いします！

[899: 匿名さん]

ここを買うつもりの人は転売を考えないことです。
買ったときの１割引きは最低覚悟が必要です。
高額物件の場合２割引でも売れないでしょう。
売り主びいきのスレもありますが、みなさんよく考えましょう。
得してやろうなんて思わず、本当に満足して買うことが大事です。

[900: 匿名さん]

そうですよね。
住居用ならともかく投資のために数戸って普通ありえない判断。
今更買ってどうやって利益出すんだ？

[901: 匿名さん]

確かに投資用としては疑問だね。
だぶつくのが見えてる。

駅直結、商業施設が隣接していることで、ある程度の値減りは抑えられる程度と考えた方がいいんじゃないかな。
個人的にはセカンドハウス的に住むのが一番かな。

永住という点でも？です。

[902: 匿名さん]

年配の方なら永住目的でしょう。

低層階は若い人も結構見かけるが、中層階以上は若い人は殆んど見かけない。

定年退職後、ゆっくりしたい人が多い様に見える。


実際、思ってたより数倍便利に感じる。

ずっと手放さないなら、物件価格が上がろうが下がろうが関係ない。

そんな事なら管理費や駐車場代が下がって欲しい。

両方で合わせて１０万は高いといつも思う。

[903: マンション投資家さん]

投資用物件で考えてますがすぐに転売するのでわありません
今考え中ですが、まあとりあえず会社の社宅用として経費で落とすのと
賃貸に廻すのがベストかな賃貸でも金利10パーセント収益出ればいいです
このあたりの物件ですと家賃が割高なのですぐに出て行かれると思いますので
回転率で勝負かな企業に貸すのもよしですね
株価も平均10,000円を超えましたので今しかないかな
投資家の方も資金に余裕が出てきたと思います
その余剰資金をどこにむけるかですね今この瞬間考えられるのは不動産でしょう

[904: 匿名はん]

903＞転売するのでわありません

……

いや、いいんですけどね…
誤字のレベルでは無いのがちょっと…

[905: 匿名はん]

確か事務所に貸せるフロアーが決まっていたかと。

[906: 匿名さん]

まぁ会社の金で買うのならありなのかな…
しかし、ここって本当に恒常的にちゃんと借り手つくのでしょうか？
金利１０％なんてのはかなり難しいのでは？

[907: 地元不動産業者さん]

１１階以上の住居棟で、賃貸利回り１０パーセントにするには、購入価格が半値にならないと無理ですよ。

現在販売中の住戸部分で一番安いのが、１平方メートル当たり定価が約７５万円ですね。
仮に５６平方メートルの１ＬＤＫの部屋を４２００万円で買ったとします。
月額３５万円の賃貸料と別に高い管理費も毎月払う人はあまりいないのではないでしょうか。

６０室ぐらいの賃貸物件が出ていますが、１平方メートルあたり３０００円～５０００円の月額賃料でも借りる人（会社）がないのですよ。借りる人（会社）がいないので、今後賃貸料をさらに下げざるを得ないでしょう。

定価の半値位で買えて、１平方メートルあたり３０００円（坪あたり１万円）で貸せれば約１０パーセントの利回りになりますよね。でも、固定資産税と転出時の原状回復費用は所有者負担ですから、実質年利回りは１０パーセントにはなかなかならないでしょうね。

来年３月までに完売とするために、定価の４０～５０パーセント引きで、いつごろ処分売りに出るのかをじっと見守っています。処分買取の専門会社に売れ残り物件を一括販売し、完売ということにして、撤退していくわけですけどね。

マンションディベロッパーのいう完売は、最終購入者である個人個人に全部定価どおりに販売し終わったというのではなく、値引きしてファンドにでも、現代にでも、投資家にでも、ダミーの処分買取業者にでも、とにかく売り切れば完売なのです。

お金のある投資家さんから、在庫（約５０戸位？）を全部一括して買い取るといって、買い指値をしてもらえれば、かなり安くてもすぐ完売といって撤退したい筈ですよ。

[908: 匿名さん]

え？　ここってまだ在庫５０戸もあるのですか？　もう１０戸もないと思ってました…

[909: 匿名さん]

今住宅情報ナビでここの情報見ましたが、色んなパターンの部屋が出てますね。
数か月前にはなかったと思いますが…

ヒュンダイのキャンセルってそんな前の話でもないのかな。　隣の商業施設の
キャンセルより後の話？

[910: 匿名はん]

907さま
プロの解説ありがとうございました。
何だか稚拙なウソを書き込む「投資家」さんがおられるようで。

[911: 匿名さん]

ここは間違いなく５０戸以上は売れ残りがあるでしょう。

[912: 匿名さん]

ヒュンダイのキャンセル分がまだまだ残ってるということですかね。

[913: 匿名さん]

商業施設ワンフロア（2F全て）借りたとしたらいくらくらいでしょうか？

[914: 匿名さん]

907位の内容を書いてくれると説得力がありますね。

[915: 匿名さん]

はっきりいって、投資には向いてないマンションといえるのかな。

[916: デベにお勤めさん]

買取業者・ファンドに一括買取など心配されてる方
おられると思いますがその話はないです
ここは事業主・デベ・の関係者の方が多数お住まいです特に長谷工は裏に本社があります
さらに鹿島も横に事務所マンション最上階には、事業主の〇ー〇引越しセンター社長の所有物件までありますので
無茶なこと出来ないのですよ。逃げれないのです
資産価値はどうであれ安値一括売却はないので安心して投資ください
（まあ社員販売ぐらいは、ご勘弁下さい）

[917: 匿名さん]

資産価値がないのに投資なの?
まして、安値で買えないなら尚更のような・・。

[918: 販売関係者さん]

Ｎｏ.９１６さん

本当にデベにお勤めですか？

長谷工の本社は東京ですよ・・・。ご存じないの？

最上階はキャンセル住戸を（？？？？？）センターが買われたのですよね？

投稿文全体が怪しいですね・・・。

[919: 匿名さん]

最上階のアート引っ越しセンターの所有物件は非分譲の所ですよ。


勝手にキャンセル物件とか何を言ってるやら。


結局、買えない輩が好き勝手な事を言ってるだけ。

[920: 匿名はん]

そしたら最上階以外が（確か）5億だったって事ですか？

[921: 匿名さん]

最上階は３戸あり、１戸が非分譲でアートが販売開始前から所有していたんだよ。

そんな事、本気で検討していたなら常識。


因みに、最高値の５億８０００万の部屋は非分譲の部屋より広い。

[922: 匿名さん]

916の方
てきとうなこと、知らないこと言わないように
退場でお願いします　よろしくね

[923: 匿名さん]

918の方
知らないこと知ったかぶりしないでね
退場でお願いね

[924: 検討]

まあまあ、そんなにエキサイトしなくても。ライバル会社の方々の混乱させ買わさない様にする為の誹謗中傷や買えない方々のやっかみに、いちいち付き合ってても仕方ないですよ。
要は自分が買うか買わないかなんで溢れる情報の中から取捨選択すれば良いのでは無いですか？