The Kitahama （Part３）

[匿名さん]

パート３です。
よろしくお願いします。


物件データ：
物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分
価格：3210万円-2億3700万円
間取：1LDK-3LDK
面積：42.23平米-170.79平米

[519: 匿名はん]

ありがたいお言葉？そんな言葉より
契約者に必要な説明がいるんじゃないのか？
JVTOPとやらから。

[520: 匿名さん]

ホント、よく呑気にそんな事出来ますね。

[521: 契約済みさん]

契約者の皆様、残金支払いは終わられましたか？商業施設の開業迄、決算しない方がいいなんて意見もある様ですが、期限を切ってある以上そんな事は実際問題無理な話しですよね？ ご意見をお願いします。

[522: 契約済みさん]

>>521さん
うちは先日残金を支払い終わりました。

スーパーの規模は契約当初の説明よりかなり縮小されてますし、
内覧での指摘に関して事実上全く対応していただけなかった所があり、
正直言って納得いかない点がありますが。
それでも、ここよりも当初の希望を満たす物件がそもそも他にありませんので。

不満点はオーナーとして管理組合に提言し、改善を求めてゆく所存です。

[523: 契約済みさん]

コナミも正式発表しましたね
http://www.konamisportsandlife.co.jp/topics/20090317/

[524: 匿名さん]

フレスコは間違いなく開業すると思いますが、どれだけの期間の契約なのか…
掛かる費用はほとんどJVが出して一時的に営業してもらうだけの契約ではないことを祈りたい。

[525: 入居予定さん]

あとは良いものを置いてもらって、我々が支えていくしかないのではないでしょうか。ライフとは住分ける形の品揃えを期待したいですね。
ドラッグストアは共栄薬局でしたね。つまり3階クリニックゾーンの処方薬局、ということでしょうか。

[526: 入居予定さん]

コナミスポーツ北浜は家族会員とかないんでしょうかね？
ＨＰを見る限り、なさそうです。
kitahamaに住まれる方なら、そんな需要が多いと思いますが。

[527: 契約済み]

このマンションにフレスコなんてショックです

[528: 契約済みさん]

コナミスポーツは家族会員ってたしかあったと思いますけど、毎回2000円位取られるような会員なのです
よね…
マンションに隣接するクラブは家族全員自由に利用できるお得な会員制度があればよいですよね。

[529: 匿名さん]

入会募集時には何らかの特典案内あるんじゃない？

[530: 物件比較中さん]

どこでも入会金無料とか、２ヶ月無料とかの特典はありますよ。

[531: 匿名さん]

窓センサーは標準装備ではなかったのですか？

[532: 匿名さん]

はい、窓センサーはオプションでした。

[533: 契約済みさん]

え？　高級なグランサイズじゃなくて、庶民向けコナミスポーツ？？

会社帰りの法人会員がたくさん来そうだな…

[534: 入居予定さん]

まあそうでないとビジネスとしては成り立たないということですよ。
家族が自由に使える家族会員制度は是非とも欲しいですね。

[535: 契約済みさん]

まだ４つ星のコナミだからマシでは。自分は入会してエステと風呂だけ利用しようと思います。

[536: 入居予定さん]

え？　ここのコナミはエステもあるのですか？

[537: 匿名さん]

売れ残りはあと何件ですか？
高層階は完売ですか？

[538: 匿名さん]

日経にkitahamaの記事が出ていますね。
ある程度、1階～3階も決まっているようですね。

http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20090319c6b1903h19.html

[539: 匿名さん]

いやはや、全然物件ホームページのイメージにあったような先端の商業施設には
ならなかったですね。まるでJRの駅前にある商業施設併設のタワーマンションの
感が否めませんね。残念、残念。

[540: 匿名さん]

「フレスコ」・・・・。どうせなら同じ名前のような京阪系の「フレスト」に入って欲しかったです。京阪沿線にあるスーパーですが、ここの商品は良い物が揃っているのになぁ。

[541: 匿名はん]

そう？
いいと思いますけどね。
やはり大阪一のマンションかと思います

[545: 匿名さん]

全車庫自走式なんかは、大概車庫代０円とかの郊外型で西梅田もフリーな自走式ではない。第一防犯上良くない。此所の駐車場は機械式ではなくて立体駐車場なので防犯上一番安全。自走式でもパレットが有ったり前面パネル式は面倒だし、車庫入れの下手な奴など立体駐車場よりイライラする。全車庫独立型の平面駐車場なんて不可能なんで立体駐車場が一番安全で良い。

[546: いつか買いたいさん]

スーパークレスコとフィットネス開業が確定し、
順調に完成に向かっている模様。
http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/115941873.html

[547: 入居予定さん]

いよいよ来週引き渡しですね。
オプション工事がいくつかあるので入居可能になるまで少し遅れますが、楽しみです。

しかし社内の異動時期と重なってしまい、荷造りがまだ全然進んでいません。
どうやら、入居と同時に新しい部屋で生活する間もなく地方の支社へ転勤！…とはならないようで、一安心ですが。
万一転勤辞令が出ても、その間は賃貸に出せるかな、と思ってこの物件にしました。

お仕事をお持ちの方、引越しの準備はどうされていますか？

[548: 入居予定さん]

大変です。荷造りも同じく全然です。
アートさんに御願いしたのですが、どのぐらいまで期待して良いものでしょうか？
タンスの中なんかは、そのままでいいと言われたのですが・・・

[549: 匿名さん]

アート引越センターは、大儲けだね。因みに最上階の非分譲はアート引越センターの女社長が購入してパーティールームとして使用との事だが、税金対策かな。

[550: ご近所さん]

北大江・中大江公園エリアに住むご近所さんです。
先日、Ｔｈｅ Ｋｉｔａｈａｍａさんの完成した外観を
はじめて見ましたが、スタイリッシュで素敵ですね。
この近辺のタワーはビォールさん、シティータワーさん
ジーニスさん等みんな人気ですね。
我が家は普通のマンションですが、人が増え、お店も増えて
うれしいです。

私もここに出来るコナミさんに入会しようと思っているので
今から非常に楽しみにしております。

今年は大川沿いで素敵なイベントが多いので
是非、楽しんでくださいね。

[551: いつか買いたいさん]

パーティールームですか
呼んでいただきたい(笑)

なんだかんだ言って、やっぱりこのマンションいいですね
大阪一と書くとまた突っ込みは入りそうですが、本当にそう思います

[552: 匿名はん]

夢は大きく短く。

[553: 匿名さん]

この不況の中、次々と契約されているようですね。
今の経済状況では高層階の場合３年経てば価値が半減するでしょう。
しかし限りある人生だし、思い切り贅沢するのも良いかもね。

[554: 匿名はん]

価値が半減して売り出されたらソッコウで買いますね
ありえません

[555: 匿名さん]

４１階の８４平米の角部屋が７９６０万で中古で売りに出されていました。
角部屋のキャンセル待ちが殺到していると以前書かれていましたが、すぐに売れるでしょうね。
もともとの価格はいくらだったのでしょうか？

[556: 匿名さん]

引き渡し前に中古っていうのも？？？かと思いますが。

この坪単価だと品川区でも駅前タワーが買えますから・・・、
？？？だと思います。

[557: 物件比較中さん]

耐震か免震か？　どちらにしようかな？

「１兆円市場を拓いた男」

によると、大きな長周期地震を受けたことがないんだって

[558: 契約済みさん]

＞＞５５５

　元値は７２７０万ですから、そんなに上乗せしていないです。北東角部屋で人気あった部屋ですよ。ファミリーだと少し狭いと思いますが。

[559: 匿名はん]

そもそも高品位物件が首都圏で建つと言う事は、当然大阪でも建てる事が出来ると言う事。それが今まで建たないと言うのは、大阪での採算性を弾いたDeveがなかったと言う事じゃない？
日本の金持ちの１／３が関西にいると言うが、関西には生粋のお金持ちが多いから、高級住宅地にお屋敷を構えるからこんなところに住居は買わない。
第一プールの管理費を自前で払う気ないからコナミだなんだでガタガタ言う事になる。デリもプールもマンションの共用施設ならよかったんじゃないの？
住勤近接って結局労働者の発想じゃん。庶民なら中途半端な物件に無駄使いせず、設備はショボくてデザインがイマイチでも、既存インフラの利便性が良く、基本設計がしっかりした建物を選択すべきだと思う。

[560: 入居予定さん]

アート引越しセンターが大儲けと書いてましたが引越し費用高すぎると思いませんか
もしよかったら費用などどなた様か教えて頂けませんか
人数広さなどさまざまだと思いますが参考にしたいです
よろしくお願いします

[561: 匿名さん]

>>558
そもそもここってバブル絶頂価格の物件なのに、分譲価格よりも上乗せして転売できるの？
ってかそんなに上乗せしてまでここ欲しい人は既に購入してるんじゃ？？

ここはどうせ福島のタワー大阪のように、中古や賃貸が大量に出るでしょうし。

バブル前（３～５年前）の好立地物件なら分譲価格より高くても売れてる所あるけどね。

[562: 入居予定さん]

アート引越センター、そんなに高いと思いませんでしたが。
他社と見積もり比較しても同等でしたよ。もちろん交渉して安くしてもらった結果ですが。

[563: 入居予定さん]

そうそう、現状で最高に満足しないと後々大変だよ。
上に書いてあった売ってる人は投資用だろうから、高く売り出して、売れなくても余裕は
あるでしょうしね。

しかし、本当に売って買ってもらう時なんか惨めな金額でしか売れない。
所詮築浅でも中古だし。

後、引越し代は絶対人の意見を聞いても参考にならない。なぜなら住んでる場所や
荷物の量や引越し日で全然違うから、自分で何社も見積もりに来させないと意味なし。

[564: 入居予定さん]

５年住んでみて売るときには半値くらいかも知れないね。
今が良ければ良いでしょう。

[565: おけいはん]

すでに去年の時点で中層階の物件が２割程度引いて、買取業者に打診があったようですね。
私は、ぎりぎりまで低層階を狙っていましたが、こちらはおおかた売り切ったんではないでしょうか。
ここの場合、低層、中層、高層階では、まったく状況が違うでは。

[566: 匿名さん]

たとえば5年後の売却時に、35階程度以上の高層階で初期分譲価格の半値になれば、大阪のタワマン不動産市況は壊滅ですね。
そんなわけはないと思いたいですが、ここはもともとシティタワー西梅田やザタワー大阪に比べ分譲価格が高いですから、可能性はあります。低層階はいわずもがなです。
現在転売で売り出し中の部屋は、モデルルームだった部屋ですよね。
キッチンにも採光を確保し、タワマンでは秀逸のプランのひとつだと思います。（84平米とは思えないほど各室面積を確保しています。）
それにしても、管理費・積立金も84平米で3万とはやはり高めですね（5年後はもっと上がるのでしょう？）。
原因はあの9階の庭の維持管理費でしょうか？駐車場も高いです。住み続けるには、相当の収入が必要ですね。

[567: 来週入居予定]

このマンションで一番良くない条件の部屋を、それが分かってて買った者ですが、いまだに正しいマンション名すら知りません。
ザ キタハマ
北浜タワー
北浜タワーズ
THE KITAHAMA
どれが正しいんでしょ。

[568: 匿名はん]

さすがに日本一の高さ、大阪一のグレード。
注目度は高いです。

http://anchorage.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/bizplus/1237522230/l50

[569: 匿名はん]

↑なるほど、了解です。

[570: 匿名はん]

（これはいいのかなあ）世界でも43位に！

http://www.geocities.jp/toolbiru/topic/top-08.07.12.htm

[572: 物件比較中さん]

ここのマンションって割安だったのでしょうか？
新聞で、「今はマンション価格が下がっており買い時と考える人が増加。　だからこのthe Kitahamaも
ほとんど完売」という記事を読みましたが、その通りなのでしょうか？？

[573: 匿名さん]

最寄り駅や隣接施設がもうちょっとメジャーな場所だったら、少々割高でも即完売してたんでしょうね...
客観的な利便性としてちょっと北浜というのが微妙かもですがマンションは(立地よりは)建物と考えるなら、
とりあえず買っておいて何年か先に北ヤードのタワマンの詳細が発表された時点で買い換えを検討したい、
という人もいるのでは？

[574: 入居予定さん]

この御時世。大損するんだろうなあと思ったけど入金しちゃいました。
同じように思っている人が多いでしょうね。
連休明けに引っ越しの予定です。
管理費と修繕積立金もっと安くならないかなあ。
みなさんどう思われますか？

[575: 住まいに詳しい人]

エレベーターの稼働台数とか窓の清掃頻度を減らすとかでもしない限り、そうそう安くはならないかと。

[576: おけいはん]

５７４さん
修繕積立金は、数年後に上げざるを得ないですから、安くするのはどうかと。
管理費は、管理組合が機能するならの条件付ですが、試算したところかなり安くすることが可能と思います。
これは低層階の話で、中層、高層階はもっと割高ですが、こちらの購入者は無駄な費用を掛けた管理を望まれると思うので、同意を得るのが難しかろうと思います。
ちなみに私は、昨年別のマンションで管理の内容を改善した上で、管理委託費を60%以上下げたことがあります。

[577: 入居予定さん]

たしかに考えてみればこのマンションっていかにも無駄が多そうですもんね。
管理で削れるところはどんどん削りましょうよ。

[578: 匿名はん]

何だか悲しい展開になってきましたね

[579: 匿名さん]

＞昨年別のマンションで管理の内容を改善した上で、管理委託費を60%以上下げたことがあります。

60%以上ってすごいですね。
どうすればそんなに下げれるのですか？（＠＠）

[580: 入居予定さん]

オーディオルームとか、実際のところ利用できるのでしょうか？
こうゆう共有施設って購入する際は魅力的に映るのかもしれませんが、購入してからは必要ないと
感じる人が多いような気がします。

[581: 匿名はん]

後、問題は管理費の滞納をどれ位無くすかやねぇ。滞納督促は管理組合の大きな仕事やしね。
しかし出来るまでは何々一って言われてたけど最後は大阪一高さと管理費の高いマンションだけが残りそう

[582: 契約済みさん]

やっぱり決算するのやめよかな。
皆さん迷わなかった？

[583: 匿名さん]

管理費額面を下げて負担感を減らして売り易くしておいて、
管理が悪くなって住みにくくなるので売りにげる。

なかなかのやり手ですね。

[584: 入居予定さん]

５８２さん、決算をやめるって、支払い期限過ぎたのに支払い完了していなかったら自然解約されて手付金没収されるのじゃないんですか？後、オプションとかプラン変更していたら、違約金を取られるし。結局、ある程度の線で妥協しないと無理でしょう。

[585: 匿名さん]

60％下げられるかどうかは不明ですけど、ある程度引き渡し時（稼働時）に比べて下げることは可能だと思います。
例えば（1）コンシェルジュの勤務日・勤務時間（2）共用部の照明・エアコン、などが無駄の代表でしょうか？
他のタワマンに住んでいますが、かなり無駄に感じて日々過ごしております。
但し、角部屋のガラス清掃含め定期清掃等の建物メンテナンスなどは回数を減らすと物件自体の大きな損失につながりますので、費用面のみの検討にとどめておくべきだと思います。
今後は過剰サービス等のオーバースペックは極力排除すべきですし、ご入居者自身がマンション運営に積極的に参加するべきだと思います。

[586: 入居予定さん]

582は契約者のふりした煽りでしょ。
決済期限が過ぎた事すら知らない契約者なんか有り得ない。

[587: ご近所さん]

スーパーはフレスコですか。
堺筋本町の少し南にもフレスコあるし（そこの前にはクレープ屋さんがあります）、北浜から南の人にはメリット少ないかも。
東の人はライフの方がいいだろうし、橋より北の人はKOYOに行くでしょう。
そう考えると利用する人はごく限られてしまうのでは？
阪急系を期待していたので、非常に残念な様な。
ドラッグストアは付近に大黒がたくさんあるし、メリットないのでは？

[588: 入居予定さん]

５８７さん、フレスコは堺筋本町より規模がずっと大きいとフレスコの方がおっしゃっていたし、ライフやコーヨー迄は結構離れています。自分は車で行くならいざ知らず、スーパーの袋をぶら下げて５分も歩くなんて考えられません。普段全く歩かない自分は、１分でも遠いのでダイコクが有っても関係有りません。生活ライフは個々違うので、電車に乗る人なら足を伸ばされるのでしょうが自分は併設されていないと何の魅力も感じません。

[589: 契約済みさん]

決算の期限は３月３１日までですよ。
私もまだ決算していません。

[590: 匿名さん]

>>588
健康の為にも歩いた方がいいよ

[591: 匿名さん]

ここの住人が積極的にフレスコ利用しないと、本当に短期間で撤退してしまいますよ。
ここの住人でここのフレスコを育てるくらいの気持ちでいきたいものです。

[592: 匿名さん]

５８９さん、決算期限は３月１９日迄の筈ですが。鍵の引き渡しが３月２４日からなので連休を挟むからって言われましたよ。完済しないと鍵を渡して貰える訳がないし、鍵の引き渡しは確か２８日位迄だったと思いますが。自分は内覧会は２回共に最終日でしたが、それでも決算期限は１９日でしたが。それともローンの人は違うのですか？自分はキャッシュ買いなんで。

[593: 匿名さん]

>>592
そらぁ、違うでしょう。

[594: おけいはん]

それぞれの契約内容までは知りませんが、基本的に決済期限は、販売側の都合で１９日までに設定しているだけで、２４日以降の引渡しの方が、２３日に支払うことは問題ないはず。
実際のところ、まだ入金確認できてないところはそんなに多くないようだし、月曜日の時点でだいたい分かるでしょうが、商業施設のことで支払いを拒否しそうな部屋があるのかどうか、疑問ですね。

そういえば、鍵の設定について、日にち限定でMIWAが無料で設定する話は、みなさん聞いていますか？

[595: おけいはん]

５７９さん

大きく下がったということは、それまでが高すぎたということですが、
やり方は、当時の管理内容より厳しい内容で管理仕様書を作成し管理会社を集めて、一般競争入札を行い管理委託費を削減しました。

[596: 入居予定さん]

内覧会の補修工事が終わっていないならいざ知らず、今更何日間支払いを延ばした所で何のメリットも無いのでは。支払い義務の有るものは、さっさと支払った方が後から払うよりもスッキリしていいと思いますけどね。

[597: 匿名さん]

店舗に関してスッキリしてなかったら支払ってもスッキリしないでしょう。

[598: 決算済みさん]

店舗のオープンを待ってたら何ヵ月も先の話しでしょ。そんな時期迄引っ張れる訳なく、一応入店店舗を発表しているのだから決算を延長する理由にならない。大体、例え理想通りの店舗発表が事前に発表されていたとしても、いつ撤退するか判らないのに店舗不透明を理由に決算を延ばすのはヤカラのする事。金のない人間に限って色々と難癖つけるから。金持ち喧嘩せずでしょ。

[599: ご近所さん]

決算 → ×
決済 → ○

日本語は正しく使いましょう。

[600: 物件比較中さん]

そうですね。お金の無い人を非難するよりもまずは正しいた日本語を書きましょう。
って事になりますよ。あなたの書き込み。

[601: 匿名さん]

５８９が間違って決済を決算と書いているから連鎖反応で吊られて書いている人が多いね。

[602: 入居予定]

うちの決算は、３月末ですが何か

[603: 匿名さん]

高額物件、特にヴィンテージはキャンセル続出していませんか？
５億８０００万の部屋は決済されたのでしょうか？

[604: 匿名さん]

高層階は半分くらいキャンセルがあってもおかしくない時代だね。
本当の金持ちは３億４億損しても痛くもかゆくもないのかも知れないけどね。

[605: 匿名さん]

一般的に金持ちほどケチですよ。だから、お金が貯まる。厳密に言うと、必要経費なら大金をポンと出しても細かいお金にはシビアな人が多い。

[606: 入居予定さん]

誰か、そろそろ住民版のスレ立てて下さい。情報交換しましょう。

[607: 匿名さん]

最上階５億８千万円…日本一高層マンション完売の驚き

高さ日本一の超高層マンション「ザ・キタハマ　タワー＆プラザ」（大阪市中央区、５４階建て）のタワー棟が２６日までに完成し、住居の引き渡しが始まった。地上２０９メートルという高さを誇るだけに、お値段の高さもなかなか。１戸当たりの最高価格は５億８０００万円となっている。このご時世にこうした超高級物件をほぼ売り切ったというから驚きだ。

http://www.zakzak.co.jp/top/200903/t2009032628_all.html

[608: 匿名さん]

あ～、ネタ元はZAKZAKかぁ。

[609: 物件比較中さん]

西側ってアパの高層マンションの東側とかぶりませんか？
分かる方教えてください。

[610: 匿名はん]

西はｱﾊﾟ 南は住友 北は清水とかぶるでしょうが
都心ですし…
高層階にしたら？

[611: 物件比較中さん]

610さん
になりますよねぇ。やはり40階以上ですか。

[612: 匿名さん]

６０９～６１１は売り主側が高層階を売りさばこうとしている流れのようにも見えます。


では高層階の空き物件はありますか？
複数の他業者から高層階のキャンセル続出という噂を聞きましたが如何でしょうか？

[613: 匿名さん]

本当かも知れないね。この御時世にあえて高額物件を買う人はいないでしょう。
現金を持っている方が圧倒的に強いでしょう。

[614: 匿名さん]

そうでもないんじゃないかな。さすがに勤め人では苦しいでしょうが、商売等で成功した人などには
お金使いたくて仕方ない人もいるみたいですから。そういう人は大阪にも結構いるでしょう。皆が
皆苦しいわけじゃないですもんね。

[615: 契約済みさん]

説明会の鍵についての説明で、

停電時、カードキーが使えなくなるからエントランス、エレベーターは鍵でも解錠できると
説明を受けたが実際、マンションのエレベーターには鍵をさすようなところはなかった。
そのうえ、マンションにいた管理人（ライフサポーター？）に聞くと共用部分は全てカードキーのみ
との説明を受けました。

さらにカードキーの枚数を増やしたい場合は29日の入居説明会までは鍵の施工主の美和ロックがマンションに赴いているので無料で作れたとの説明もマンションにいた管理人から初めて聞ききました。

カードキーを増やしたい旨を説明会で伝えましたが、
後日、申請すれば増やせるというだけの説明で上記の説明を聞いた時は夜遅く、すでにその期限を過ぎた後でした。

今後の管理も不安ですし、この件については非常に不快です。

[616: 住民でない人さん]

後日なんだし。。。
貴方の奴隷じゃないのだから、後日普通の時間に言えば解決じゃないですか？

[617: 契約済みさん]

616
説明会当日やろうと思えばできたんですよ。
しかも当日なら費用も時間も省けた。

こちらも忙しいし、別に家もあるのでいちいち現地に赴いていられないのですよ。

上記の書き込みから管理会社を奴隷のような扱いをしようとする意図をどこから感じるのか理解できませんけど。

管理会社の方かな。

[618: 契約済みさん]

５９４
おけいはんさん

鍵の話、おけいはんさんの書き込みを今、初めてみました。

管理会社は本当に説明不足甚だしい。　　内覧会でもカードキー増やしたい旨を伝えていましたが
ＭＩＷＡが期間限定でするということは全く聞かされませんでした。