The Kitahama （Part３）

[匿名さん]

パート３です。
よろしくお願いします。


物件データ：
物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分
価格：3210万円-2億3700万円
間取：1LDK-3LDK
面積：42.23平米-170.79平米

[301: 北浜ガンバレ]

297さんありがとうございます。

確かに風営法で近隣に有床の診療所があればＮＧとあります。
Ｐ店の出店はないということですね。

ところで、１Ｆにマンションの価値が上がるようなテナントを誘致してもらおう
という話にあまり反応がないような・・・

みなさん諦めているのか？
それとも入居者はあまりこの掲示板に参加していないのか？

[302: 匿名さん]

基本的にほとんどの人は楽観視、それほど心配してないですよ。
生鮮食品とフィットネスがあれば一安心。　１階はよほど変なものでなければ問題なし。
当分何も入らないでしょうが、それはそれでよし。　

1階に何かを期待するのはマンション住人でなく北浜のサラリーマンやOLでしょう。

[303: 匿名はん]

まず有力な施設の買い手が現れるか？バーゲンになってしまうのか？
問題はそこからだと思います。
仮にオリックスが主導なら傘下リートに採算性を考えず組み入れた可能性はあります。
ここの契約書の方々は商業施設が証券化され、第三者に売却という説明が契約の際、説明されていたか疑問です。リスクが十分に説明されず、商業施設の素晴らしさだけ強調されたのなら明らかに違法性が強いです。

[304: 契約済みさん]

＞リスクが十分に説明されず

済みません、住人にとっては具体的にどんなリスクがあるのでしょうか？
最悪、どんな事態が予想されますか？

[305: 匿名はん]

商業施設が不当に安売りされ、将来的に存続が難しくなる懸念です。また、マンション本体の資産価値にも多少影響を与えるでしょう。仮にここを取得予定であった日本プライムリアリティの投資口であった場合、査定された通りなら、この物件を組み入れた場合、収益分配金の減少、簿価上の含み損で将来的に価格下落につながります。

[306: 契約済みさん]

存続が難しくなるとは、取り壊しということでしょうか？
そんなことに本当になるのでしょうか…

確かに地下食料品店とフィットネスがなくなると個人的には不便になりマンション価値
は落ちますが、中古マンション市場としては隣の商業施設がなくなったところでそれほ
ど価値が落ちるとは思えないのですが、どうなのでしょう？

例えばあるマンションと全く関係のないスーパーが隣にあった物件で、隣のスーパーの
廃業後、そのマンションの価格が落ちるといったことが現実には起こっているのでしょう
か？　中古マンション価格はもっと大雑把なつけ方がされてると聞いたことがあるので
すが…

[307: 物件比較中さん]

キャンセル住戸はどのくらいですか？
ヴィンテージは全部売れましたか？

[308: 匿名さん]

皆さん、「19億円の違約金」を根拠に計算なさっていますが、キタハマに関する日本プライムリアルティ投資法人の損失は、「違約金19億円プラス仲介手数料」です。
仲介手数料は非開示ですが、「特別損失を22億2千7百万円計上予定」とのことです。
下記サイトの７ページを御参照下さい。
http://www.jpr-reit.co.jp/cms/notice/20090217_104801YmB9.pdf

[309: 匿名はん]

日本プライムリアリティは今回のドタキャンと多額の違約金(分配金減少)の影響で株式市場からストップ安の鉄槌を受けました。ただ、来期以降は巡航通りに戻る為、施設を取得するより良かったはずです。
以前、物件取得を断念したのは信用収縮の影響と書きましたが、もう一つの要因として、オリジネーターが、親会社の息のかかった物件を傘下のリートやファンドに組み入れるケースが相次いだ事です。このことが証券化市場を歪ませ、信用失墜で上場リートの大半が低迷する要因になりました。
話しが長くなりましたが、日本の不動産証券化市場は現段階で歪んだリスクの大きい市場である点は強調したいです。

[310: 北浜ガンバレ]

いつの間にか不動産金融の話が主体になってきてますね。

そういう話はもうそろそろ終わりにして


入居者の皆さんへ

商業施設がどうなろうがマンションの資産価値が大きく下がることは
考えにくいです。

ただ100年もののヴィンテージマンションを目指すならば
商業ゾーンも価値あるもの（マンションにとって有益なもの
あるいはイメージアップがのぞめるもの）にする必要があります。

事業主に対し価値向上のため物言うマンション所有者になりましょう。

ただ、どうも書き込みを見ていると所有者でない人が多いような・・・

来たれ入居者！！！

[311: 契約済みさん]

>物言うマンション所有者になりましょう

なかなか難しいと思います。
できることといえば、営業の人に笑いながら「イメージに沿うよい店舗を入れてくださいよー」
って言うことぐらいです…　
よっぽど酷い店舗が入る予告でもあれば、真剣に何かしようと思いますけれども…　それでも
たぶん、署名を求められたときに署名するくらいでしょうが…

[312: 匿名さん]

100年もののヴィンテージマンションを目指そう！！！？！！！！

[313: 契約済みさん]

このマンションは、生活レベルの差が余りにも開き過ぎていて、棟全体の一体感は難しいと思います。

[314: 契約済みさん]

事業主に何かいえるのは引渡まででしょう…
商業施設は他に売り飛ばされたらもう事業主に言ったところでどうにもなりませんし。
事業主もバカじゃないから今年一年は絶対に変なものは入れないと思います。
心配なのは２～３年後ですね。

[315: 契約済みさん]

私も同感です。

[316: 購入検討中さん]

キャンセルあるいは空き住戸はあと何件ですか？

[317: 物件比較中さん]

住宅情報ナビによると8件は残ってるようですね。
キャンセルはほとんどないのかな？

[318: 匿名さん]

空き住戸が４０～５０あると思ったのだが、、、。

[319: 匿名さん]

３１８さん、空き住戸の数は何の根拠で？

[320: 匿名さん]

空き住戸が４０～５０？　それはないと思う。　それとも本当にキャンセルが大量に発生してるのかな。
一応売れるも投資目的で購入された住戸に借り手がつかず４０～５０戸空きがでることは十分予想できますが…

[321: 318]

特に根拠はありません。ホームページで９タイプ紹介されていることと、
４３５戸もありこの不況でタワー大阪でさえ大量のキャンセルがでたのでそのくらいあるのではと思いました。
特に荒らすつもりはありませんでした。
できれば正確な数字を教えてください。

[322: 契約済みさん]

>>321=318
>特に荒らすつもりはありませんでした。

全く根拠もないのにそれだけ具体的な数を一言で言い切れば、立派に荒らしですよ。
多くの人は、具体的な数字が出ればその書き込みを信じますから。

デベからは先週時点で発表どおり残り８戸との説明を受けています。
ですがそう言ったところで『実際の残りはそれよりずっと多いはず』と勝手に推察されてしまうのでしょうね。

[323: 匿名さん]

半分が投資、セカンド用だから、このご時世、直前キャンセルはありえるかも

[324: 契約済みさん]

速達で重要事項説明書の変更やその他変更部分や残金支払いの案内などが来ましたが、気になる項目などなかったですか？私は、少し有ったのですが。

[325: 匿名さん]

３１８は表現の仕方からしてスレ荒らしではないと思います。
３２２はむきになりすぎですね。
さらに後で弁明しているのだから、目頭をたてるほどではないでしょう。
だいたい空き住戸が何件というのをホームページを見てもわかりませんよね。

[326: 匿名さん]

確かにね
本当の荒らしに対しては突っ込みしたいですが、
あんまり素人書き込みをいじくっても仕方ないじゃない。
雰囲気が悪くなるだけだよ

[327: 契約済みさん]

３２４ですが、契約者の皆様、今日の朝に届いた速達は見られましたか？今頃になって駐車車両の重量変更とか有り得ないと思うのは私だけでしょうか？その他にも気になる点が有りましたので、皆様はどう感じられたのかお聞きしたかったのですが。

[328: 匿名さん]

普通はあり得ないですね
今頃なんでそうなるねか、意味がわかりません

[329: 匿名さん]

残り８戸

この数字を額面どおりに受け止める人は少ないでしょう。
100年に1度などといわれる不景気は底が見えない状況ですから、キャンセル出ないほうが不思議と言うべきでしょう。

商業施設の件も、おかしなところは入れられませんから、このような経済状況では時間がかかる。

長谷工はこの不況を乗り切るのではないかと期待して、かなり安値なので株購入検討中。お買い得となるか？

[330: 匿名さん]

残戸数の件で荒らしというのはどうでしょうね。そんな事で言われると気にする方は何も言えなくなりそうです。

[331: 匿名さん]

残戸数については、契約者にとっては気になるからね
しかし、残戸数は誰もはっきりとはわからないでしょう
発表されている数字も増えたり減ったりするしね
でも、半数が投資やセカンドなら残戸数って意味がないような気がする

[332: 匿名さん]

住宅情報ナビで紹介されてる、いわゆる投資用やセカンドハウス利用にされやすい８０㎡以下の狭い
住戸は７戸ばかりでなく２～３倍は残ってる可能性大ですね。
このサイズを検討してる人はまだまだ間に合いますよ。

[333: 比較検討中さん]

残戸数はどうでもいいです
それより、駐車場の件ですがどういう事ですか？

[334: 匿名さん]

結局、スーパーはわからないって事ですか

[335: 購入検討中さん]

このマンションは遠くから見ると色や形が異様な印象を受けますが真近で見るとやっぱり立派です。

その辺のマンションとは全然違いますからセカンドで欲しいと思いました。

[336: 匿名さん]

＞駐車場
重量制限がより厳しくなったのでしょう。
メーカー側から申し出があったのでは？
安全性を考えたら仕方ないのでは…

[337: 匿名さん]

>駐車場
最初は良いと言っておいて後から制限を厳しくするような、いいかげんな売り主だと、重い車を買って入れられなくなった人から見れば、飛んでもない話だ。

[338: 匿名さん]

同じ仕様のタワー駐車場で当初の最大重量の車を乗せていたら不具合が生じたのでしょう。
the kitahamaに関しては壊れる前でよかったと思う。
もちろん、既に車を用意しており、今回の変更で車を入庫できなくなった方には気の毒だ
とは思いますがね。　実際入庫できなくなった人にはデベは誠意を持って対応すべきでし
ょう。　車買い上げやマンション手付返還のキャンセル受付はあってよいと思う。

[339: 匿名さん]

いろいろあって、すんなり行きませんね。

[340: 匿名さん]

初歩的な重量制限計算設計も、ろくにできてないタワーパーキングなら、すぐ故障して、車を出せなくなりそう。
どこのメーカーの使ってるの？

[341: 契約済みさん]

案内来てたね。今回の内容は次の３点
・重説・売契の追加変更事項（底地の面積の下１桁の変更とか、住居表示の決定とか）
・管理規約の一部訂正（立体駐車場とか＝後述、委託会社の社名変更、共用施設の予約方法の変更とか）
・引渡し日、および資金決済の確定通知

商業施設については触れられて無いね。一週間前の通知の通りってことかな。

>>327
おれも読み直してみたけど、駐車場の件は何も心配ないよ。
今回のまとめて規約の変更に盛り込んだだけでしょ。
抽選時の案内には、変更後の重量で表示されてるし。契約した後で減量！て話しではない。
しかも対象はエキスプレスパレットの６台分だけ。
これ５３・５４階の契約者用だから、そもそも関係ないし。

良く読んでから書きなよ。。エサになってしまってるやん

[342: kitano]

この建物は地下平置きの駐車場はないのですか？ 上層階もタワーパーキング？

[343: 匿名さん]

平置きは、4～5台分くらいで買取りで販売していました。
すべて完売です

[344: 契約済みさん]

商業施設は一部でもよいので平置き駐車場であって欲しかった…
地下は駐車場、スーパーは２階でよかったのに。

[345: 匿名さん]

そうですね
西梅田のように平面もしくは三層式ぐらいであれば。

[346: 契約済みさん]

億ション買ったのにも拘わらず、１１階部分は豪華だけど住居部分は普通やねって親戚に言われてしまった。福島のタワー大阪の隣の賃貸マンションの方が、床が全て大理石で、ずっと豪華らしいです。やはり、家賃６０万の価値は有るのかなあ？ 皆様、家族や親戚や友人に貶された人はいませんか？私だけかなあ？

[347: 入居予定さん]

それは事実でしょうね。
価格は嘘をつきませんし、総大理石ならもっと値段は上がっていたでしょう。
リフォームとかされる方はいるんじゃないでしょうか。

[348: 物件比較中さん]

賃貸は部屋自体の対価に対して、売買は土地代、金利に対しての対価。
勿論両方利便性という同価値は省いているけどね。

[349: 匿名さん]

ここ立地がいいですね

[350: 契約済みさん]

３４６ですが、床を大理石にすると床暖房が駄目になると営業担当に言われました。自分もフリープランで組んでいたので、結構いじりましたが、キッチンのメーカー変更も駄目だったし風呂も自由に選べなかった。ところで、大理石の値段なんてしれていますよ。何千万程度の物件でもオール大理石仕様は有りますから、選択肢を拡げて欲しかったですね。

[351: 契約済みさん]

書き忘れましたが、福島の賃貸マンションの家賃は当初１２０万だったのを下げて６０万になったそうです。確か１５０平米位の部屋でした。

[352: 匿名さん]

大理石の値段もしれているのなら、別に大理石にでないことにこだわる必要もなく、ご自身のなされたプランで満足されるのもいいかと。←この部分だけではないのでしょうが。
リフォームも後で自身で他の業者に頼まれたら、売主の制約も受けないのでは？

[353: 物件比較中さん]

ここは現時点で大阪一立派なマンションだと思いますよ。
そこに住める事に満足しなきゃ。欲なんて尽きないんだから。

早く商業施設決まるといいね。

[354: 物件比較中さん]

あの電気床暖房システムは曲者ですよね。　大理石にしたいなら、このシステムも引っ剥がさなくてはなら
ないのでしょうか。　
フローリングは小奇麗ですけど高級感はないですよね。

[355: 匿名さん]

引き渡された直後からリノベーションする人っているのですかね？
一度も使っていないものを廃棄するのはもったいない気もしますが、せっかくよいマンション
なのだからとことん自分の好みの部屋に仕上げた方がよい気がする。

[356: 契約済みさん]

私は高層階を購入しましたが、億ションにふさわしい内装と思いました。
お部屋も思っていたよりも広かったですね。
大理石も考えましたが、ものを落としてひびが入れば悲惨であることと、汚れや酸やアルカリで溶けてしまうことを懸念してあきらめました。また皆さん御存知かとは思いますが、１３０平米のモデルルームと同じクラスのフローリングはかなり上等で、業者に聞いたところでは玄関大理石よりも高価だそうです。ワックスは必要ないと言うことですが、傷つくのが怖ければ保護コーティングを勧められました。
部屋からの眺望、仕様、ティアラ、スカイラウンジ、１１Fのグランドエントランス、ゲストルーム、セキュリティ、ビューエレベーターはまさに億ションと言えるでしょう。３４６さんの意見と異なりますが、親戚や友人も圧倒されていましたよ。
しかし廊下が暗いのが気になりますね。

[357: 匿名はん]

必死ですなぁ…。

[358: 356]

↑意味がわかりませんね。

[359: 契約済みさん]

やっぱりヴィンテージは別格なんですね。
私はいわゆる低層階なのでティアラに行けませんが、一度見てみたいです。

[360: 契約済みさん]

>>350　風呂も自由に選べなかった。

？？　
私も高層階ですが風呂はかなりいじりました。
大型のジャグジーを入れましたよ。
どのように選べなかったのですか？
高層階の方でしょうか？？

[361: 匿名はん]

356さん、すいません。
読んだ印象そのまま書いちゃいました。

ここの高層階買うような人はもっと悠然とされているのかと思いましたが意外と普通で安心しました。

というか既に親戚友人まで呼んで「圧倒されていました」って微笑ましいですね(笑)

[362: サラリーマンさん]

356≪ヴィンテージを購入する御仁が、こんなとこに稚拙な文章で投稿するか？

[363: 不動産購入勉強中さん]

KITAHAMAはとても買えませんが、こちらは間違いなくトップクラスのマンションです。
ここにケチつけてたらいったいどこに住むのでしょうか。贅沢すぎます。
それと、もし買えもしないのにケチだけつけている人がいるならば、あまりにも惨めすぎます。

[364: 匿名さん]

惨めな人だらけだな、このスレは（笑）

[365: 匿名さん]

惨めって、そんなに惨めなの。

[366: 匿名さん]

高層階の占める割合は一部なのに、どうして低層階や中層階を買った人の感想がなくて高層階の感想ばかり書き込みがあるのか不思議です。こういう書き込みは、一般的にレベルの高い人は見たり書いたりしないと聞きますが。

[367: 契約済みさん]

そのとおりでしょ。366さん、真実はあなたが敢えて書いていないが思っているとおりですよ。

[368: 契約済みさん]

そうとは限らないですね。
私も数回カキコしましたが、本当の契約者とは思われませんでした。

[369: 匿名さん]

やっかみ？

[370: 匿名さん]

>356
そんなに、金持ちなら、一階から自室前まで、直通エレベーター作ったら。
直通なくて不便てしょ。

[371: 匿名さん]

ヴィンテージは別格で素敵だと思う。
356のように内覧に親戚一同招いて
はしゃぎ回ってるような人はいないと信じたい。

[372: 匿名さん]

確かに。

[373: 匿名さん]

まあ何となく販売者の関係者っぽい投稿の気もしますが、本当のヴィンテージ購入者である可能性も
あるでしょう。
慣れないBBS投稿であのような文章を書いてしまうこともあるかと思います。　また購入者本人では
なくその家族の方の投稿という可能性もあるわけですしね。

[374: 匿名さん]

３５６は本当の契約者かも知れないね。
非難邸な意見はひがみかライバル業者かな？
あまりみなさんが攻撃するとヴィンテージの方々にレスを書いてもらえないよ。

[375: 匿名さん]

結局みんなヴィンテージに住める人がうらやましいんだよ。

[376: 匿名はん]

374とりあえず言い返そうとする前に日本語勉強しましょうね

[377: 契約済みさん]

中層階の私が言うのもなんだけどさ、
いわゆる富裕層が、全てにつけて金をかけるというのは間違った認識だな。
セレブ奥様たちも、お得なランチ情報なんかに敏感だし、買い物で値切りもするぞ。
自分が価値を認めたモノには、惜しげなく金を使う傾向はあるかも。
友人や、仕事のクライアントをみていてそう思う。けっこー普通なんだよ。

いくらの物件に住もうが、待ちわびた新居に入る気持ちはみんな一緒だろ。
おなじ人間なんだから、はしゃぎもするさ。

金持ちははしゃぐなとか、こんな板にカキコミしないとか、どんな妄想なんだと。。

[378: 契約済みさん]

入居は楽しみだけど、商業施設は大丈夫なんでしょうか？

[379: 匿名さん]

ここのヴィンテージ買う人はポンとキャッシュでセカンドとして、みたいなイメージがあったのは確か。
実際内覧なんて部下に任せるって人もいるのよね。
しかしそうじゃなくて晴れの新居を背伸びをして買いました！
頭金多めに払ってあとはローン頑張る！
というような一般小金持ちさんも買っているって事なんでしょう。

[380: 匿名さん]

ヴィンテージと言っても下は１１４００万から５８０００万迄有るのでピンキリ。かなり差が有るので、１億強の部屋ならヴィンテージの中では惨めだね。無理して買った感じで。

[381: 匿名さん]

結局ねたみ？
１１４００万でも俺はすごい買い物だと思うね。
俺はうらやましいと思うね。

[382: 匿名さん]

１億強のマンションを買える人が世の中にどれだけいるのか？
普通では買えない。
買えるやつは間違いなく勝ち組だよ

[383: 匿名はん]

↑なんで擁護派の匿名さんはいつも連投するの？
自演のつもり…じゃないよね？

380さんの言うことも分かる。
普通なら1億強の部屋はすごいはずなんだけど
上には上がいすぎて大したことないように見えるね。

[384: 匿名さん]

見てごらん、あれがヒエラルキーの縮図マンションよ、なんて呼ばれたりしたらいやだああ。

[385: 匿名さん]

382だが、昨日から今日にかけて、書き込みしたのは382だけです
他の匿名さんは別人です

[386: 匿名さん]

１１４００万のヴィンテージの部屋とそれより狭くて１２０００万の中層階の部屋が有るのに、ヴィンテージ全てが特別というのは可笑しい。 要するに、ヴィンテージもピンキリ中層階もピンキリなんだから安いヴィンテージを２億３億の部屋を買った人からしたら同レベルと思う訳ない。

[387: 匿名はん]

名前なんて自分で入力しないと、選ぶだけなんだし、同じ人っていきなり言うのも程度が低いな

[388: 匿名はん]

374=375と381=382はそれぞれ同じ人に見えた。
書き込み時間と表現がそっくり。
たまたま短文の擁護派が2日続けて同じ時間帯に連投したという偶然ならまあ良いんじゃない？

[389: 匿名さん]

↑
本人が違うと書き込みしているのに、同じとさらに突っ込むなら、もっと根拠書かなきゃ、あんたはただの荒らしだよ。
それても同じ人だといい事あるのか？
まずい事あるのか？

[390: 匿名さん]

ほっとけ
暇なんだろう
一億以上のマンションを買える身分になりたいのは、俺も同じだ
買えないが(笑)

[391: 382です]

何がいいたいのでしょうか？
381は別人です。
いい加減にしてほしいです。
たまたま、同じような書き込みしたら、そんなに突っ込みされる必要あるですか？
どの書き込みが、どの人と結びつけたいな、まずは、『匿名はん』が実名で書けば？
失礼ですね
さらに、この事は、マンションと関係ないでしょう

[392: 匿名はん]

そしてまた連続投稿…。

[393: 匿名さん]

あんまり関係ないスレで伸ばさないでくれ

[394: 匿名さん]

まだ、数戸販売されているようですが、駐車場については空きはありますでしょうか。

[399: 契約済みさん]

３２４さんの気になる点と違い問題点があると認識しています、
管理規約集の一部変更については契約者にとって非常に不利益になることから、日曜日に直ぐに連絡をとりました。

１．警備ステムのアウル24のマグネットセンサーが窓には装備されないのは、単なる訂正でなく重要な変更です。窓からの侵入に対する警備が全くできなくなります。
２．サービス業務仕様書の訂正に関しても、24時間住まいの駆けつけの24時間が外れた上に水のトラブルの項目が削除されています。

このようなセキュリティとサービスの低下に対する長谷工の説明責任も希薄で、水曜日までに回答すると言っていた担当者も休んでいたのには唖然とし、明らかに時間稼ぎと認識しました。

引渡しの直前に改悪も含めた訂正を書面のみで知らせ、口頭の補足説明を引渡し当日にして承諾させるという意図的な時間切れを狙ったものです。