The Kitahama （Part３）

[匿名さん]

パート３です。
よろしくお願いします。


物件データ：
物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分
価格：3210万円-2億3700万円
間取：1LDK-3LDK
面積：42.23平米-170.79平米

[201: 匿名さん]

１９６は本当にフレスコを知っているのか？

フレスコは１９３さんの言うとおり良い店でだね。
でも北浜に来るとは思えん。
根も葉もない噂でしょう。

[202: 匿名さん]

買い物して荷物をたくさん持ってる場合はきついでしょうね。
特に重たい物買った時はきつい。

[203: 匿名さん]

>>201

196だけど知らないって書いてるじゃん。だからネットで調べたって。
何をもっていいのか教えてほしいなぁ。
ネットではあまりいいって書いてなかったんで。

だからこのマンションにはどうかな？って書いただけだよん。

[204: 匿名さん]

きもい

[205: 匿名さん]

それより車の出し入れ面倒でないですか？
これは日本のタワーマンション全般に言えますが、基本電車かタクシーの人が
多いのでしょうか？

[206: 物件比較中さん]

ここのパーキングは時間かかりそうで不便さ感じるでしょうね。

[207: 匿名さん]

何で？さすがに自走式より早いんじゃないか？
やることがあると待ってる気がしないだけじゃない？

[208: 契約済みさん]

パーキングは普通の立体駐車場でしょう。何が不便で時間がかかるのでしょうか？機械式より故障も少ないし入れ易いしイタズラもされないし、良いと私は思いますが。

[209: 匿名さん]

タワーマンションのタワーパーキングって、順番待ちになるようなシーンはよくあるもの
なのでしょうか？　それとも同時に出庫させるようなことはあまりないものなのでしょうか？

[210: 匿名さん]

ここの駐車場、何台入るか知ってる？
一人出入りするのに５分かかるとして、6人待ってたら。。。
とても通勤には、使えません。

[211: 匿名さん]

立体駐車場なんて他のマンションでもあるやん。
そう考えたら、立体駐車場のマンションはみんな大変って事になる
嫌なら自走式のあるシティタワー西梅田をかったら？

[212: 匿名さん]

買えないひがみが最近多いな。
悔しいなら、悔しい、羨ましいと書けばスッキリするかもよ

[213: 匿名さん]

買えないひがみじゃなく千里タワーに続くトラブル(商業施設)って感じで
興味があるんじゃないの。
向こうと同じで売主が適時進捗を発すれば鎮火すると思われ。

[214: 契約済みさん]

通勤で自家用車を使われる方は多くはないのでは？ 実際、車を手放した方が結構居られると聞きましたが。自分は通勤はしないので買い物と遊び用に車を入れるつもりなんで余り出し入れしないかな。

[215: 匿名さん]

商業施設で騒ぐのはいいが、
駐車場なんてここだけの事じゃないしね
そもそも契約者と周辺住民、検討者以外で商業施設に興味あるやつがいるのか？
書き込み読んでも全く関係ない人ばかりでは？

[216: 匿名さん]

215その通りだろうね。
契約者の嘆き1コメに対して部外者の１０コメって感じみたいな。

[217: 匿名さん]

話の流れからすると、車を出す面倒と比べれれば、エレベーター２回乗ることぐらい
何でもないということだったのではないでしょうか？
頻繁に車を利用する人は大阪のタワーマンションはきついでしょうね。
でも車寄せに車置きっぱなしという人も出てきますが…（仕方ないかな）

[218: 匿名さん]

買えない外野が騒いでるね
悔しいんだろうな。

[219: 匿名さん]

車は週末だけしか使わんけど、エレベーターは毎日だから、大変やな。
こんな不便なとこは、止めて、エレベーター一回で良いとこにしよか。
どうしよか。

[220: 匿名さん]

219さん
きっと1回のエレベータも大変だろうからエレベータのない物件を買いなさい
もしくは1階がいいのでは？
あれ、会社のエレベータも大変なんじゃない？
もしかして、駅やデパートも？
困ったね。
どこも住めないね。可哀相だ

[221: 匿名さん]

シャトルエレベーターはほとんど待ち時間ないという設定ですし、私は苦にならないと
思いますがね…

[222: 匿名はん]

ここは素敵だと思うけど、私もエレベーター乗り継ぎがダメだ。
220さんのおっしゃるとおり、マジで会社でもデパートでもエレベーター待ちが苦痛だから。
朝のラッシュ時が怖すぎる。
こればっかりは性分の問題かなあ。

平気な人にはどうでもいい事なんだろうけど。
タワマン住んでみたかったけど諦めるしかないか。

[223: 匿名さん]

そんなことより

[224: 購入検討中さん]

ところで、解約とかなさった方っています？

[225: 匿名さん]

解約は残金支払日にならないと出ないのでは。残戸狙いか解約狙いかは不明ですが、先週の日曜日の内覧会の日に契約者以外の人で溢れていました。受付で見学と言っている人が結構居ました。

[226: 契約済みさん]

商業施設の案内届きましたね。

[227: 契]

施設の内容早く知りたいよ

[228: 契約済みさん]

状況説明書は届いたけど、名称発表はなかったですね。コナミが決定しているのは、コナミ関係者からの報告もあり安心出来るが、スーパーだけは何処からも漏洩はないですね。コナミの営業時間は夜１０時３０分迄みたいですね。

[229: 匿名さん]

間抜けな荒らしはいなくなってほしい

[230: 匿名さん]

結局スーパーは未定なの？
コナミって、ゲーセンかスポーツかどっち？

[231: 匿名さん]

ゲーセンなんか入る訳ないでしょ。

[232: 匿名さん]

ゲーセン付きマンションも良いんじゃない。
スーパーや商業施設が入ったとしても、客がこなければ、撤退して空き家になって廃墟化してしまう。
ゲーセンで若者が集まれば良いし、私も結構好きなので嬉しいかも。

[233: 匿名さん]

煽るのもほどほどに。
ゲーセンが入る方が困難だよ

[234: 契約済みさん]

説明書届きました。でも仮契約なんて無くなる可能性もあるし不安です。決済だけしてなくなりましたじゃ話になりません。契約も始めの約束どおり商業施設も出来上がってからじゃないと出来ません。地盤の事も大変な問題ですが、検査済み証等もとめるべきでしょうか。

[235: 匿名さん]

パチンコ屋が入っている超高層マンションは知っていますが、ゲーセンは聞いたことがないですね。

[236: 匿名さん]

コナミ＝コナミスポーツ（旧エグザス）のことかと。
フィットネス関連ですね。

[237: 契約済みさん]

２３６さんの書かれている通りです。挙げ足ばかりとられると情報でも書き込みするのが億劫になる。

[238: 入居予定さん]

パチンコ賛成！

[239: 匿名さん]

商業施設、１０年も経ったら取り壊されるのでは？

[240: 入居予定さん]

長谷工アウトになったらどうなるの?

[241: マンション投資家さん]

確かに長谷工は、これまでエゲツナイ入札を繰り返し、資金が廻らなくなりそうになったら、それまで競争入札していた中小デベをジョイベンに巻き込んで来たが、ある意味運の良い会社だから、破綻は免れると思うし（根拠は全くないが）、長谷工が潰れると、それまでジョイントに付き合わされた中小デベが壊滅するので、非常に困る。

尤もココは、出資比率はそう高くないないので、仮に売上が不調でも長谷工にとっては大きな痛手にはならない？むしろ和歌山とか、郊外物件が不安材料ではないかと考える。

[242: 匿名さん]

そういう議論は、長谷工のデベレスでの話題では？

[243: 契約済みさん]

確かに今、長谷工に倒れられたら厄介ですね。オプションとかの契約は長谷工とだし。管理は確かオリックスがするんでしたね。

[244: 匿名さん]

オプション？　最悪別の業者にやってもらえばよい。　
今更長谷工に倒れられても大した影響はないと思われます。

[245: 匿名さん]

確かに倒れても問題ないね

[246: 匿名さん]

長谷工と単独で、オプション契約してたら、アウトじゃない？

[247: 契約済み]

オプション・フリープランは長谷工との単独契約で、手付金として半金支払い、完了後残金を支払います。工事は終わっていても残金は未だです。その場合、支払い先とかややこしいじゃありませんか。ただ、こんた事は契約者のみに関係ある事なんで、契約者以外の下らない書き込みなら要らない。

[248: 契約済みさん]

みんな何だかんだ言って、このマンションが羨ましいんだよ。
気になって気になってしかたないんじゃない？

[249: 物件比較中さん]

そらぁ、気になるよ。まだ残戸あるんだから。
残戸あるんだから契約者だけの話じゃないでしょう。
検討者も色々発言する機会はあるんじゃないの。温度の差はあれ。

[250: 匿名さん]

残戸は有るけど一切変更は利かない器を買うだけだから、長谷工単独の契約は関係ないよね。

[251: 購入検討中さん]

ついに！3月5日から地下鉄の4号出口が開放されますよ。楽しみですね。

[252: 匿名はん]

買った人が 堺筋通るたびにうらやましい…

ほしいけど買えない…

こんなにかっこいい住まいはないですよね

家を検討してる人で知らない人はいませんし
話題に出るたび広さや階数問わずザキタハマって
すごい と言う言葉でみんな一様に表現するマンションですものね…

あーうらやましい…

[253: 匿名さん]

ほしい

[254: 匿名さん]

なにを羨ましがればいいのだろう？

[255: 匿名さん]

なんでもいいから羨ましがれば。。。

[256: ビギナーさん]

コナミスポーツクラブ心斎橋、5月にオープン だそうです！

[258: 匿名さん]

>コナミスポーツクラブ心斎橋

心斎橋？　どうゆうこと？

[259: 匿名はん]

256さん

あのう…コナミスポーツ心斎橋は当物件とは全く違う場所に移転するのですが…
心斎橋の東急ハンズ横にDOスポーツってスポーツクラブが有って、そこをコナミが買収したので移転するのですが…

噂では当物件のスポーツクラブはコナミなのですが、「グランサイズ」っていうワンランク上の施設が入るそうです。同様な施設は梅田のアプローズタワーに有ります。

[260: 匿名さん]

グランサイズだと今までのコナミスポーツ会員証では通えない、新たにここ限定の会員に
ならないと駄目ということですね…

[261: 契約済みさん]

って言うか、地盤の検査はどうなったんですか？ＯＡＰといい、一番の問題なのでは？？

[262: 匿名はん]

260さん

259です。いろいろな会員種別が有りますが、「グランサイズ正会員」になれば全国のコナミスポーツが利用出来ますよ。

ちなみに入会金\210,000-年会費\304,500-です。

通常のコナミスポーツクラブより高いですが、この物件ではこれぐらいのランクが入ってもらわないと…
と思います。

[263: 契約済みさん]

本当にグランサイズですか？

[265: 契約済みさん]

いや、違うでしょ。

[266: 匿名さん]

264ですが「うむ」は262さんに対する返答ですので。。。

[267: 匿名さん]

なるほど、グランサイズの正会員になれば、会費はアップしますが、グランサイズも含めて
日本全国どこのコナミスポーツでも利用できるというわけですね。

[268: 契約済みさん]

入会金はいいけど、年会費はちょっと高いなあ・・・
5月にオープン予定ですよね？

でも折角だから入会するかなあ・・・

[269: 契約済みさん]

グランサイズでは無いと思います。今加入してるコナミの某店に聞いたら、普通のコナミの方だと言ってましたよ。
それに、不景気の時代にグランサイズだとどうなんだろうって感じです。

[270: 匿名さん]

コナミとしても北浜プラザがグランサイズに相応しい商業施設になりえないと読んだのかな？

[271: 匿名さん]

やっぱり、もっとメジャーな場所じゃないとグランサイズは、出せないね。マンションの大きさだけは、グランサイズなんだけどね。

[272: 匿名さん]

商業施設の正式な発表があったんですか？
３月に発表じゃなかったの？

[273: 匿名はん]

だから、あくまでも噂ですよ。

[274: 物件比較中さん]

結局、何も決まって無いんですね。
決定したら、すぐに発表するでしょう。

[275: 契約済みさん]

はじまて書き込みします。

商業施設についていろいろ憶測が飛び交っていますが、
まずファンドの所有にならなくて良かったと思います。
現在の不動産マーケットから今後新たにファンドの手に渡ることも
考えにくく、JVが中期的保有をする可能性が高いと思われます。
ファンﾄﾞは利回りが命ですから、テナントの銘柄はあまり気にせず
とにかく高い賃収が望めるテナントを誘致します。
よってパチンコ屋など賃料負担力が高いと思われる業種の誘致の可能性もあり
大変危険かと思っていました。
所有者がJVであることでコンセプトを大きく逸脱するようなテナント誘致の
可能性は薄くなったと思います。

今回の事業主からの文書を読み解くに、B1Fとフィットネスは決定。
３Fは一部空き区画あり。１、２Fはまったく未定と想像できます。

昨今の経済状況やテナントの出店意欲、北浜の商業ポテンシャルから
１，２Fのリーシングにはかなり苦労するものと思われます。

ただ焦って変なテナントは入れてほしくないですね。
１Fは特に施設の顔です。個人的にはTUTAYAとスタバの複合店なら
ビジネスとして一定の利益が確保できそうですし、見た目も悪くなく
施設価値が上がると思います。
本当はディーン＆デルーカが理想ですが・・・
２Fは飲食かサービス（エステ、美容室、クッキングスクールなど）
でしょう。２Fで物販はビジネスとして成立するとは思えません。
ただ、計画では１，２Fともにショッピングゾーンなんで
構造、設備的に飲食、サービス業への転用が可能かは私では
わかりません。もし１，２Fを物販のみで形成しようと思うと
当分テナントは埋まらないでしょう・・・・

以前フレスコの名前を関係者から聞いたことがあります。
昨年の夏のことで、なかなか発表がでなかったのでキャンセルになった
と思っていました。小さくてもいいから成城石井が良かった。
ここにきてフレスコの名前が上がるという事はほぼフレスコでしょうね。

すべては不景気のせいです。。。
ある程度妥協もひつようかと。。。

[276: MS]

常識的にいって特定目的（=マンション販売）の達成を目的とするJVが不動産を中期的に持ち続けることは考えられません。大幅に値引きしてでも出来るだけ早く売却するでしょう。いいテナントが入れば理想的でしょうが、現実には厳しいでしょうね。そもそも売却して自らコントロールの効かないものを材料にしながらマンションを販売するという仕組み自体が不誠実な商売ですよね。

[277: 匿名はん]

今後の展開として不況によるテナント誘致の苦戦→空室増加による賃料収入の低下→建物利回りの低下→建物評価額の減少。
いつか買いが入るが無秩序な雑居ビルになる可能性も。

[278: マンコミュファンさん]

客観的に見てて２７６，２７７さんより２７５さんの方がよっぽど説得力あるけどな。

[279: 匿名はん]

大阪市で開発が進んでる地域はキタに集中している状況のなか、北浜あたりの旧来からの商業地はオフィス地域にだんだん特化されている傾向が有りますね。
そのなかで商業施設を誘致してくる、また運営していく事は簡単な事ではないでしょう。
元々、この土地で商売が上手く成り立つならば、三越は売却しなくても良かったかもしれませんね。

[280: 匿名さん]

単に文章が長いからでしょ。
私もＪＶなんかその工事だけのお仲間なので足並みは揃わなくダッチロールすると思います。

[281: 契約済みさん]

275の者です。

276さんのおっしゃるとおりJVは寄り合いですから、マーケットが回復すれば
すぐにでも売却します。
しかしながら、マーケットの回復はまだ先であることは間違いありません。
少なくとも向こう1,2年はJVが保有することになります。
よってその間、住人からの圧力もそれなりにあり、販売時コンセプトから大きく逸脱するよう
なことはできないと思います。
（ドライに考えれば可能ですが。。。）

ここで気になるのは、どの事業主が商業ゾーンにどの程度投資しているか？
事業主の出資比率って公表されてましたっけ？

長谷工が出資者を募ったでしょうから、長谷工の腕の見せ所ってところでしょ。
ちゃんと事業主をまとめてくれ長谷工。

それか、事業主のNTT都市開発は商業施設運営もやっているので、この際他の事業主から
安く買っても良いのでは。この事業主の中でお金持っているのNTTだけでしょ。

勝手な妄想でまたまた長文に。

[282: 匿名さん]

275さんの281の見解の通りだと思います。

[283: 匿名さん]

>長谷工が出資者を募ったでしょうから

募るというか、無理やり皆負担させられているだけでは？
稼ぎ頭である1階が全然決まる見込みがない商業施設を欲しがる事業主はいないでしょう。
私も１～２年後、利益は捨てて大バーゲンセールで売ってしまうと思います。

[284: MS]

JVはマンションを売り切った時点で確実に解散します。マーケットが回復していようがいまいが関係ありません。
（第3者か、JVの参加社が買い取るかは別にして）商業施設はJVの解散までに処分します。

一つ確実なことは誰が買うにせよ経済的合理性にあわない購入はありえないから、家賃収入が見込めない施設は二束三文で処分されます。（特にJV参加社以外ならなおさら）施設購入者にテナントの銘柄なんて気にする動機が全くありません。パチンコなどの変なものが入る可能性は必ずしも否定できませんが、もっとも可能性が高いのはテナントが集まらずガラガラなまま商業施設の営業されている状態だと思います。

[285: 匿名さん]

284の言う事に一票

[286: 匿名さん]

ゲーセンも入る？

[287: 匿名はん]

俺が3、4回書いたようにTSUTAYAをテナントに入れば問題は解決する。関係者は明日CCCに交渉に行け。
このエリアには豊潤なる沃野が広がっている。

[288: 契約済みさん]

275,281の者です。

私は専門家でないのでわからないのですが、285さんのおっしゃる
「マンションを売り切ったら商業ゾーンを確実に売却する」はどういった根拠なんでしょうか？

もし二束三文でも売却ということなら、売却予定先のファンドに値引きしてでも買い取ってもらう
べきです。何せファンド側は違約金を払わないといけないんです。
おそらく今すぐ新たに売却先を探すより高く売れるでしょう。

よって素人的に考えると、早期の売却は諦めてとりあえず違約金を取ろうと判断したと
思うのですがいかがでしょうか？

あと、商業ゾーンの価値をかなり低く見られれいる方もいらっしゃいますが
皆さんの情報を集約すると、私が危惧している２Fもおおよそ決定してそうなので
残すは１Fのみとなります。

最近の商業施設リーシング事情からすると、テナント銘柄はおいといて
ちゃんと埋まっているほうです。

しかも１Fは埋めようと思えばすぐにでも埋まります。ただ、kitahamaにふさわしいテナントで
１Fの想定賃料を支払えるテナントということで難航しているものと思われます。

北浜駅の乗降客数やオフィス従業者数は知りませんが、駅上物件で証券取引所が
移転しない限りはそこそこのポテンシャルはあります。

前向きに考えすぎかもしれませんが・・・

[289: 匿名はん]

確かに前向きなご意見ですが。
ファンド側が撤退した一番の理由は採算性の問題です。北浜のポテンシャルが高くても、現在の市況が想像以上に深刻で、この商業施設を取得予定していたリート以外にも取得中止、違約金支払いのケースが相次いでいます。現在、北浜クラスの中規模な商業施設の買い手需要は東京都心部でも殆どありません。

[290: ビギナーさん]

288さん
素晴しい展開で感心してしまいます。
ただ284さんが言った「JVはマンションを売り切り商業ゾーン売却」は正論と捉えます。
今、売主が一番嫌なのは商業ゾーン未決定絡みによる住戸キャンセルや鈍化です。
一般的に売主はセクション別に利益予想を立てますが重要なのは全体の利益です。
極端な話、住戸で今以上の利益が上がれば商業ゾーンの下方修正もＯＫだと思います。
しかし販売・算出時期と今では状況がかなり違うので簡単には・・・
でもスレでこういうレスのやりとりできるマンションって頼もしいし楽しいんじゃ。

[291: 匿名さん]

地下の食料品店も上階のフィットネスもテナント料はかなり値引きして誘致してるでしょうね。

[292: 匿名さん]

＞もし二束三文でも売却ということなら、売却予定先のファンドに値引きしてでも買い取ってもらう
＞べきです。何せファンド側は違約金を払わないといけないんです。
＞おそらく今すぐ新たに売却先を探すより高く売れるでしょう。

JVはまだこの商業施設は価値があると思っている、価値があると信じているのでしょう。
そこそこ高く売ろうとしてるのでしょうが、結局売れないので、大バーゲンセールで売ることに
なると思います。　そのとき、あのファンドに値引きしてでも買ってもらえばよかったと後悔す
るでしょう。

[293: 匿名さん]

288さん、292さん
＞売却予定先（だった）ファンドに値引きしてでも買い取ってもらうべきです。
お気持ちは私にも良く分かりますが、私達の想像以上に厳しい状況のようです。
そのファンドの決算短信です。「△」は「マイナス」という意味です。
http://www.jpr-reit.co.jp/cms/notice/20090217_104801YmB9.pdf

[294: 匿名はん]

資金力に勝るファンドにとって、物件買いたたきの好機のはずですが。都心の競争力のある物件を保有するリートにとって、不況で賃料収入がすぐに悪化することはないのですが、取得中止したこのファンドの場合、来期の分配金予想はキャンセルによる違約金の為、大幅減少しているようですね。

[295: MS]

ファンドが19億円の違約金を払って撤退したわけですから、現在の建物の価値は-19億円です。これは何を意味してるかというと、年間の期待利回りを仮に8％と設定すると年間-19億*8％=-1.52億。つまり、毎年1.52億円の赤字を織り込んだ価格ということになりますよね。

つまり毎年1.52億円の赤字を垂れ流す商業施設であれば、建設原価が仮に20億円の建物であれば1億円以上で売れれば売主は万々歳なのです。従って、いずれ二束三文で売り飛ばされることになるのですよ。

[296: 北浜ガンバレ]

288です。いちいちナンバー表示するのが面倒なので名前を北浜ガンバレにします。

皆様の書き込み、なるほどです。

確かに日本プライムリアリティとしては
少なくとも現在の資産価値は75億以下ほどにしか思っていないということになります。
計画当初のCAPレートと現在のCAPレートの乖離とすでに成約済み区画においては想定賃料を下回る
賃料でしか妥結できていないことが予想されます。

そもそも95億の売却額が不動産の流動化に伴うミニ不動産バブルの産物であり
無茶であったような気がします。

今後はとにかく１Fテナントからどれだけに賃料が引き出せるかが事業主側のポイントに
なり、P店の誘致はないでしょうが、長期的にみたリーシングをしていただけるような
気がしません。

是非住民の皆様、事業主側に当初のコンセプトに違わぬよう、長期的に見て
マンション部分の資産価値があがるようなリーシングを求めていきましょう。

これだけの不景気になればどこかが痛みを負って、損を確定させる必要があります。
ひとまず損が確定すれば、ハードルの高いリーシングをする必要もないですし
目先の賃収にとらわれない長期的なビジョンを描くこともできます。

北浜は土地取得金額もそれほど高かった思いませんし、材料費は高騰していたので
そこは大変だったでしょうが、見た感じうまく内装コストを抑えているような
気がします。よって。事業主側は十分利益を確保していると思います。

ここは販売当初、複合商業施設が併設されていることを付加価値として謳った
事業主側が腹をくくり損を確定させて欲しいものです。

契約者でこのまま購入される方は是非事業主側に訴えていきましょう。
今後マンションを良くするも悪くするも住民（所有者）にかかってくると
思います。

北浜ガンバレ

[297: 入居予定さん]

流れの中でテナントにパチンコの可能性があるだとか書かれていますが、風営法がある以上その可能性はないと思います。このマンションの周辺の環境からすでにその類の新規出店は無理ですが、極めつけに3Fゾーンがあるのがミソだと思いますよ。

[298: 物件比較中さん]

ファンドって名前はいいですが所詮投機なんですよ。
つまり、幾ら違約金を出してもそれ以上損失しなければいいわけで
ここは19億でも損切りした方がいいと判断したんでしょう。

[299: 匿名さん]

JV企業に出資するオリックスが動きませんか？

[300: 匿名はん]

傘下のオリックスリートも、親会社からの“出涸らし物件“の押し付けで低迷しているくらいですから…。まず無理です。

[301: 北浜ガンバレ]

297さんありがとうございます。

確かに風営法で近隣に有床の診療所があればＮＧとあります。
Ｐ店の出店はないということですね。

ところで、１Ｆにマンションの価値が上がるようなテナントを誘致してもらおう
という話にあまり反応がないような・・・

みなさん諦めているのか？
それとも入居者はあまりこの掲示板に参加していないのか？

[302: 匿名さん]

基本的にほとんどの人は楽観視、それほど心配してないですよ。
生鮮食品とフィットネスがあれば一安心。　１階はよほど変なものでなければ問題なし。
当分何も入らないでしょうが、それはそれでよし。　

1階に何かを期待するのはマンション住人でなく北浜のサラリーマンやOLでしょう。

[303: 匿名はん]

まず有力な施設の買い手が現れるか？バーゲンになってしまうのか？
問題はそこからだと思います。
仮にオリックスが主導なら傘下リートに採算性を考えず組み入れた可能性はあります。
ここの契約書の方々は商業施設が証券化され、第三者に売却という説明が契約の際、説明されていたか疑問です。リスクが十分に説明されず、商業施設の素晴らしさだけ強調されたのなら明らかに違法性が強いです。

[304: 契約済みさん]

＞リスクが十分に説明されず

済みません、住人にとっては具体的にどんなリスクがあるのでしょうか？
最悪、どんな事態が予想されますか？

[305: 匿名はん]

商業施設が不当に安売りされ、将来的に存続が難しくなる懸念です。また、マンション本体の資産価値にも多少影響を与えるでしょう。仮にここを取得予定であった日本プライムリアリティの投資口であった場合、査定された通りなら、この物件を組み入れた場合、収益分配金の減少、簿価上の含み損で将来的に価格下落につながります。

[306: 契約済みさん]

存続が難しくなるとは、取り壊しということでしょうか？
そんなことに本当になるのでしょうか…

確かに地下食料品店とフィットネスがなくなると個人的には不便になりマンション価値
は落ちますが、中古マンション市場としては隣の商業施設がなくなったところでそれほ
ど価値が落ちるとは思えないのですが、どうなのでしょう？

例えばあるマンションと全く関係のないスーパーが隣にあった物件で、隣のスーパーの
廃業後、そのマンションの価格が落ちるといったことが現実には起こっているのでしょう
か？　中古マンション価格はもっと大雑把なつけ方がされてると聞いたことがあるので
すが…

[307: 物件比較中さん]

キャンセル住戸はどのくらいですか？
ヴィンテージは全部売れましたか？

[308: 匿名さん]

皆さん、「19億円の違約金」を根拠に計算なさっていますが、キタハマに関する日本プライムリアルティ投資法人の損失は、「違約金19億円プラス仲介手数料」です。
仲介手数料は非開示ですが、「特別損失を22億2千7百万円計上予定」とのことです。
下記サイトの７ページを御参照下さい。
http://www.jpr-reit.co.jp/cms/notice/20090217_104801YmB9.pdf

[309: 匿名はん]

日本プライムリアリティは今回のドタキャンと多額の違約金(分配金減少)の影響で株式市場からストップ安の鉄槌を受けました。ただ、来期以降は巡航通りに戻る為、施設を取得するより良かったはずです。
以前、物件取得を断念したのは信用収縮の影響と書きましたが、もう一つの要因として、オリジネーターが、親会社の息のかかった物件を傘下のリートやファンドに組み入れるケースが相次いだ事です。このことが証券化市場を歪ませ、信用失墜で上場リートの大半が低迷する要因になりました。
話しが長くなりましたが、日本の不動産証券化市場は現段階で歪んだリスクの大きい市場である点は強調したいです。

[310: 北浜ガンバレ]

いつの間にか不動産金融の話が主体になってきてますね。

そういう話はもうそろそろ終わりにして


入居者の皆さんへ

商業施設がどうなろうがマンションの資産価値が大きく下がることは
考えにくいです。

ただ100年もののヴィンテージマンションを目指すならば
商業ゾーンも価値あるもの（マンションにとって有益なもの
あるいはイメージアップがのぞめるもの）にする必要があります。

事業主に対し価値向上のため物言うマンション所有者になりましょう。

ただ、どうも書き込みを見ていると所有者でない人が多いような・・・

来たれ入居者！！！

[311: 契約済みさん]

>物言うマンション所有者になりましょう

なかなか難しいと思います。
できることといえば、営業の人に笑いながら「イメージに沿うよい店舗を入れてくださいよー」
って言うことぐらいです…　
よっぽど酷い店舗が入る予告でもあれば、真剣に何かしようと思いますけれども…　それでも
たぶん、署名を求められたときに署名するくらいでしょうが…

[312: 匿名さん]

100年もののヴィンテージマンションを目指そう！！！？！！！！

[313: 契約済みさん]

このマンションは、生活レベルの差が余りにも開き過ぎていて、棟全体の一体感は難しいと思います。

[314: 契約済みさん]

事業主に何かいえるのは引渡まででしょう…
商業施設は他に売り飛ばされたらもう事業主に言ったところでどうにもなりませんし。
事業主もバカじゃないから今年一年は絶対に変なものは入れないと思います。
心配なのは２～３年後ですね。

[315: 契約済みさん]

私も同感です。

[316: 購入検討中さん]

キャンセルあるいは空き住戸はあと何件ですか？

[317: 物件比較中さん]

住宅情報ナビによると8件は残ってるようですね。
キャンセルはほとんどないのかな？

[318: 匿名さん]

空き住戸が４０～５０あると思ったのだが、、、。

[319: 匿名さん]

３１８さん、空き住戸の数は何の根拠で？

[320: 匿名さん]

空き住戸が４０～５０？　それはないと思う。　それとも本当にキャンセルが大量に発生してるのかな。
一応売れるも投資目的で購入された住戸に借り手がつかず４０～５０戸空きがでることは十分予想できますが…

[321: 318]

特に根拠はありません。ホームページで９タイプ紹介されていることと、
４３５戸もありこの不況でタワー大阪でさえ大量のキャンセルがでたのでそのくらいあるのではと思いました。
特に荒らすつもりはありませんでした。
できれば正確な数字を教えてください。

[322: 契約済みさん]

>>321=318
>特に荒らすつもりはありませんでした。

全く根拠もないのにそれだけ具体的な数を一言で言い切れば、立派に荒らしですよ。
多くの人は、具体的な数字が出ればその書き込みを信じますから。

デベからは先週時点で発表どおり残り８戸との説明を受けています。
ですがそう言ったところで『実際の残りはそれよりずっと多いはず』と勝手に推察されてしまうのでしょうね。

[323: 匿名さん]

半分が投資、セカンド用だから、このご時世、直前キャンセルはありえるかも

[324: 契約済みさん]

速達で重要事項説明書の変更やその他変更部分や残金支払いの案内などが来ましたが、気になる項目などなかったですか？私は、少し有ったのですが。

[325: 匿名さん]

３１８は表現の仕方からしてスレ荒らしではないと思います。
３２２はむきになりすぎですね。
さらに後で弁明しているのだから、目頭をたてるほどではないでしょう。
だいたい空き住戸が何件というのをホームページを見てもわかりませんよね。

[326: 匿名さん]

確かにね
本当の荒らしに対しては突っ込みしたいですが、
あんまり素人書き込みをいじくっても仕方ないじゃない。
雰囲気が悪くなるだけだよ

[327: 契約済みさん]

３２４ですが、契約者の皆様、今日の朝に届いた速達は見られましたか？今頃になって駐車車両の重量変更とか有り得ないと思うのは私だけでしょうか？その他にも気になる点が有りましたので、皆様はどう感じられたのかお聞きしたかったのですが。

[328: 匿名さん]

普通はあり得ないですね
今頃なんでそうなるねか、意味がわかりません

[329: 匿名さん]

残り８戸

この数字を額面どおりに受け止める人は少ないでしょう。
100年に1度などといわれる不景気は底が見えない状況ですから、キャンセル出ないほうが不思議と言うべきでしょう。

商業施設の件も、おかしなところは入れられませんから、このような経済状況では時間がかかる。

長谷工はこの不況を乗り切るのではないかと期待して、かなり安値なので株購入検討中。お買い得となるか？

[330: 匿名さん]

残戸数の件で荒らしというのはどうでしょうね。そんな事で言われると気にする方は何も言えなくなりそうです。

[331: 匿名さん]

残戸数については、契約者にとっては気になるからね
しかし、残戸数は誰もはっきりとはわからないでしょう
発表されている数字も増えたり減ったりするしね
でも、半数が投資やセカンドなら残戸数って意味がないような気がする

[332: 匿名さん]

住宅情報ナビで紹介されてる、いわゆる投資用やセカンドハウス利用にされやすい８０㎡以下の狭い
住戸は７戸ばかりでなく２～３倍は残ってる可能性大ですね。
このサイズを検討してる人はまだまだ間に合いますよ。

[333: 比較検討中さん]

残戸数はどうでもいいです
それより、駐車場の件ですがどういう事ですか？

[334: 匿名さん]

結局、スーパーはわからないって事ですか

[335: 購入検討中さん]

このマンションは遠くから見ると色や形が異様な印象を受けますが真近で見るとやっぱり立派です。

その辺のマンションとは全然違いますからセカンドで欲しいと思いました。

[336: 匿名さん]

＞駐車場
重量制限がより厳しくなったのでしょう。
メーカー側から申し出があったのでは？
安全性を考えたら仕方ないのでは…

[337: 匿名さん]

>駐車場
最初は良いと言っておいて後から制限を厳しくするような、いいかげんな売り主だと、重い車を買って入れられなくなった人から見れば、飛んでもない話だ。

[338: 匿名さん]

同じ仕様のタワー駐車場で当初の最大重量の車を乗せていたら不具合が生じたのでしょう。
the kitahamaに関しては壊れる前でよかったと思う。
もちろん、既に車を用意しており、今回の変更で車を入庫できなくなった方には気の毒だ
とは思いますがね。　実際入庫できなくなった人にはデベは誠意を持って対応すべきでし
ょう。　車買い上げやマンション手付返還のキャンセル受付はあってよいと思う。

[339: 匿名さん]

いろいろあって、すんなり行きませんね。

[340: 匿名さん]

初歩的な重量制限計算設計も、ろくにできてないタワーパーキングなら、すぐ故障して、車を出せなくなりそう。
どこのメーカーの使ってるの？

[341: 契約済みさん]

案内来てたね。今回の内容は次の３点
・重説・売契の追加変更事項（底地の面積の下１桁の変更とか、住居表示の決定とか）
・管理規約の一部訂正（立体駐車場とか＝後述、委託会社の社名変更、共用施設の予約方法の変更とか）
・引渡し日、および資金決済の確定通知

商業施設については触れられて無いね。一週間前の通知の通りってことかな。

>>327
おれも読み直してみたけど、駐車場の件は何も心配ないよ。
今回のまとめて規約の変更に盛り込んだだけでしょ。
抽選時の案内には、変更後の重量で表示されてるし。契約した後で減量！て話しではない。
しかも対象はエキスプレスパレットの６台分だけ。
これ５３・５４階の契約者用だから、そもそも関係ないし。

良く読んでから書きなよ。。エサになってしまってるやん

[342: kitano]

この建物は地下平置きの駐車場はないのですか？ 上層階もタワーパーキング？

[343: 匿名さん]

平置きは、4～5台分くらいで買取りで販売していました。
すべて完売です

[344: 契約済みさん]

商業施設は一部でもよいので平置き駐車場であって欲しかった…
地下は駐車場、スーパーは２階でよかったのに。

[345: 匿名さん]

そうですね
西梅田のように平面もしくは三層式ぐらいであれば。

[346: 契約済みさん]

億ション買ったのにも拘わらず、１１階部分は豪華だけど住居部分は普通やねって親戚に言われてしまった。福島のタワー大阪の隣の賃貸マンションの方が、床が全て大理石で、ずっと豪華らしいです。やはり、家賃６０万の価値は有るのかなあ？ 皆様、家族や親戚や友人に貶された人はいませんか？私だけかなあ？

[347: 入居予定さん]

それは事実でしょうね。
価格は嘘をつきませんし、総大理石ならもっと値段は上がっていたでしょう。
リフォームとかされる方はいるんじゃないでしょうか。

[348: 物件比較中さん]

賃貸は部屋自体の対価に対して、売買は土地代、金利に対しての対価。
勿論両方利便性という同価値は省いているけどね。

[349: 匿名さん]

ここ立地がいいですね

[350: 契約済みさん]

３４６ですが、床を大理石にすると床暖房が駄目になると営業担当に言われました。自分もフリープランで組んでいたので、結構いじりましたが、キッチンのメーカー変更も駄目だったし風呂も自由に選べなかった。ところで、大理石の値段なんてしれていますよ。何千万程度の物件でもオール大理石仕様は有りますから、選択肢を拡げて欲しかったですね。

[351: 契約済みさん]

書き忘れましたが、福島の賃貸マンションの家賃は当初１２０万だったのを下げて６０万になったそうです。確か１５０平米位の部屋でした。

[352: 匿名さん]

大理石の値段もしれているのなら、別に大理石にでないことにこだわる必要もなく、ご自身のなされたプランで満足されるのもいいかと。←この部分だけではないのでしょうが。
リフォームも後で自身で他の業者に頼まれたら、売主の制約も受けないのでは？

[353: 物件比較中さん]

ここは現時点で大阪一立派なマンションだと思いますよ。
そこに住める事に満足しなきゃ。欲なんて尽きないんだから。

早く商業施設決まるといいね。

[354: 物件比較中さん]

あの電気床暖房システムは曲者ですよね。　大理石にしたいなら、このシステムも引っ剥がさなくてはなら
ないのでしょうか。　
フローリングは小奇麗ですけど高級感はないですよね。

[355: 匿名さん]

引き渡された直後からリノベーションする人っているのですかね？
一度も使っていないものを廃棄するのはもったいない気もしますが、せっかくよいマンション
なのだからとことん自分の好みの部屋に仕上げた方がよい気がする。

[356: 契約済みさん]

私は高層階を購入しましたが、億ションにふさわしい内装と思いました。
お部屋も思っていたよりも広かったですね。
大理石も考えましたが、ものを落としてひびが入れば悲惨であることと、汚れや酸やアルカリで溶けてしまうことを懸念してあきらめました。また皆さん御存知かとは思いますが、１３０平米のモデルルームと同じクラスのフローリングはかなり上等で、業者に聞いたところでは玄関大理石よりも高価だそうです。ワックスは必要ないと言うことですが、傷つくのが怖ければ保護コーティングを勧められました。
部屋からの眺望、仕様、ティアラ、スカイラウンジ、１１Fのグランドエントランス、ゲストルーム、セキュリティ、ビューエレベーターはまさに億ションと言えるでしょう。３４６さんの意見と異なりますが、親戚や友人も圧倒されていましたよ。
しかし廊下が暗いのが気になりますね。

[357: 匿名はん]

必死ですなぁ…。

[358: 356]

↑意味がわかりませんね。

[359: 契約済みさん]

やっぱりヴィンテージは別格なんですね。
私はいわゆる低層階なのでティアラに行けませんが、一度見てみたいです。

[360: 契約済みさん]

>>350　風呂も自由に選べなかった。

？？　
私も高層階ですが風呂はかなりいじりました。
大型のジャグジーを入れましたよ。
どのように選べなかったのですか？
高層階の方でしょうか？？

[361: 匿名はん]

356さん、すいません。
読んだ印象そのまま書いちゃいました。

ここの高層階買うような人はもっと悠然とされているのかと思いましたが意外と普通で安心しました。

というか既に親戚友人まで呼んで「圧倒されていました」って微笑ましいですね(笑)

[362: サラリーマンさん]

356≪ヴィンテージを購入する御仁が、こんなとこに稚拙な文章で投稿するか？

[363: 不動産購入勉強中さん]

KITAHAMAはとても買えませんが、こちらは間違いなくトップクラスのマンションです。
ここにケチつけてたらいったいどこに住むのでしょうか。贅沢すぎます。
それと、もし買えもしないのにケチだけつけている人がいるならば、あまりにも惨めすぎます。

[364: 匿名さん]

惨めな人だらけだな、このスレは（笑）

[365: 匿名さん]

惨めって、そんなに惨めなの。

[366: 匿名さん]

高層階の占める割合は一部なのに、どうして低層階や中層階を買った人の感想がなくて高層階の感想ばかり書き込みがあるのか不思議です。こういう書き込みは、一般的にレベルの高い人は見たり書いたりしないと聞きますが。

[367: 契約済みさん]

そのとおりでしょ。366さん、真実はあなたが敢えて書いていないが思っているとおりですよ。

[368: 契約済みさん]

そうとは限らないですね。
私も数回カキコしましたが、本当の契約者とは思われませんでした。

[369: 匿名さん]

やっかみ？

[370: 匿名さん]

>356
そんなに、金持ちなら、一階から自室前まで、直通エレベーター作ったら。
直通なくて不便てしょ。

[371: 匿名さん]

ヴィンテージは別格で素敵だと思う。
356のように内覧に親戚一同招いて
はしゃぎ回ってるような人はいないと信じたい。

[372: 匿名さん]

確かに。

[373: 匿名さん]

まあ何となく販売者の関係者っぽい投稿の気もしますが、本当のヴィンテージ購入者である可能性も
あるでしょう。
慣れないBBS投稿であのような文章を書いてしまうこともあるかと思います。　また購入者本人では
なくその家族の方の投稿という可能性もあるわけですしね。

[374: 匿名さん]

３５６は本当の契約者かも知れないね。
非難邸な意見はひがみかライバル業者かな？
あまりみなさんが攻撃するとヴィンテージの方々にレスを書いてもらえないよ。

[375: 匿名さん]

結局みんなヴィンテージに住める人がうらやましいんだよ。

[376: 匿名はん]

374とりあえず言い返そうとする前に日本語勉強しましょうね

[377: 契約済みさん]

中層階の私が言うのもなんだけどさ、
いわゆる富裕層が、全てにつけて金をかけるというのは間違った認識だな。
セレブ奥様たちも、お得なランチ情報なんかに敏感だし、買い物で値切りもするぞ。
自分が価値を認めたモノには、惜しげなく金を使う傾向はあるかも。
友人や、仕事のクライアントをみていてそう思う。けっこー普通なんだよ。

いくらの物件に住もうが、待ちわびた新居に入る気持ちはみんな一緒だろ。
おなじ人間なんだから、はしゃぎもするさ。

金持ちははしゃぐなとか、こんな板にカキコミしないとか、どんな妄想なんだと。。

[378: 契約済みさん]

入居は楽しみだけど、商業施設は大丈夫なんでしょうか？

[379: 匿名さん]

ここのヴィンテージ買う人はポンとキャッシュでセカンドとして、みたいなイメージがあったのは確か。
実際内覧なんて部下に任せるって人もいるのよね。
しかしそうじゃなくて晴れの新居を背伸びをして買いました！
頭金多めに払ってあとはローン頑張る！
というような一般小金持ちさんも買っているって事なんでしょう。

[380: 匿名さん]

ヴィンテージと言っても下は１１４００万から５８０００万迄有るのでピンキリ。かなり差が有るので、１億強の部屋ならヴィンテージの中では惨めだね。無理して買った感じで。

[381: 匿名さん]

結局ねたみ？
１１４００万でも俺はすごい買い物だと思うね。
俺はうらやましいと思うね。

[382: 匿名さん]

１億強のマンションを買える人が世の中にどれだけいるのか？
普通では買えない。
買えるやつは間違いなく勝ち組だよ

[383: 匿名はん]

↑なんで擁護派の匿名さんはいつも連投するの？
自演のつもり…じゃないよね？

380さんの言うことも分かる。
普通なら1億強の部屋はすごいはずなんだけど
上には上がいすぎて大したことないように見えるね。

[384: 匿名さん]

見てごらん、あれがヒエラルキーの縮図マンションよ、なんて呼ばれたりしたらいやだああ。

[385: 匿名さん]

382だが、昨日から今日にかけて、書き込みしたのは382だけです
他の匿名さんは別人です

[386: 匿名さん]

１１４００万のヴィンテージの部屋とそれより狭くて１２０００万の中層階の部屋が有るのに、ヴィンテージ全てが特別というのは可笑しい。 要するに、ヴィンテージもピンキリ中層階もピンキリなんだから安いヴィンテージを２億３億の部屋を買った人からしたら同レベルと思う訳ない。

[387: 匿名はん]

名前なんて自分で入力しないと、選ぶだけなんだし、同じ人っていきなり言うのも程度が低いな

[388: 匿名はん]

374=375と381=382はそれぞれ同じ人に見えた。
書き込み時間と表現がそっくり。
たまたま短文の擁護派が2日続けて同じ時間帯に連投したという偶然ならまあ良いんじゃない？

[389: 匿名さん]

↑
本人が違うと書き込みしているのに、同じとさらに突っ込むなら、もっと根拠書かなきゃ、あんたはただの荒らしだよ。
それても同じ人だといい事あるのか？
まずい事あるのか？

[390: 匿名さん]

ほっとけ
暇なんだろう
一億以上のマンションを買える身分になりたいのは、俺も同じだ
買えないが(笑)

[391: 382です]

何がいいたいのでしょうか？
381は別人です。
いい加減にしてほしいです。
たまたま、同じような書き込みしたら、そんなに突っ込みされる必要あるですか？
どの書き込みが、どの人と結びつけたいな、まずは、『匿名はん』が実名で書けば？
失礼ですね
さらに、この事は、マンションと関係ないでしょう

[392: 匿名はん]

そしてまた連続投稿…。

[393: 匿名さん]

あんまり関係ないスレで伸ばさないでくれ

[394: 匿名さん]

まだ、数戸販売されているようですが、駐車場については空きはありますでしょうか。

[399: 契約済みさん]

３２４さんの気になる点と違い問題点があると認識しています、
管理規約集の一部変更については契約者にとって非常に不利益になることから、日曜日に直ぐに連絡をとりました。

１．警備ステムのアウル24のマグネットセンサーが窓には装備されないのは、単なる訂正でなく重要な変更です。窓からの侵入に対する警備が全くできなくなります。
２．サービス業務仕様書の訂正に関しても、24時間住まいの駆けつけの24時間が外れた上に水のトラブルの項目が削除されています。

このようなセキュリティとサービスの低下に対する長谷工の説明責任も希薄で、水曜日までに回答すると言っていた担当者も休んでいたのには唖然とし、明らかに時間稼ぎと認識しました。

引渡しの直前に改悪も含めた訂正を書面のみで知らせ、口頭の補足説明を引渡し当日にして承諾させるという意図的な時間切れを狙ったものです。