The Kitahama （Part３）

[匿名さん]

パート３です。
よろしくお願いします。


物件データ：
物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分
価格：3210万円-2億3700万円
間取：1LDK-3LDK
面積：42.23平米-170.79平米

[124: 匿名さん]

商業施設がなくても俺は買いたいな。
キャンセル出て価格が下がるなら検討したいです

[125: 契約済みさん]

no.1003です。本当です。私もはじめ書き込みを見たときはまさか！と思ってましたが顧問弁護士さんに契約書も読んでもらい、いま、解約しようと確信しています。私も含め住民の多くの方はプロでないので、弁護士、知り合いの不動産屋、詳しい人等に契約書等みてもらったら良いと思います。ちなみに、営業の方がスーパーできるといって、出来ないって事だけでも、宅建行法違反らしいですよ。

[126: 物件比較中さん]

１２２さんへ
契約本体への債務不履行ではなく、付随義務違反に該当するかもしれませんよ。要素の錯誤による錯誤無効といい、債務の付随義務違反といい、問題の多いことです。

[127: 契約済みさん]

１２１さんへ

自分にも同じような話がありました。
地下には生鮮品とドラッグストア？
ドラッグストアが加工食品を扱うのはよくありますが、生鮮食品を扱うとは…
どのチェーンなんでしょうか？
売場面積も狭過ぎる様に思いますが…

[128: 契約済みさん]

127さん、私には貴方の仰っている意味が、良く分かりませんが。生鮮食料品と言うのは、つまりスーパーマーケットの事で、１フロアに独立してドラッグストアと２店舗入るという意味ですが。店舗の広さは分かりませんが、別に狭すぎるとは思いませんが。

[129: 契約済みさん]

違反・違反って言われていますが、企業が自分の首を締める事をするとは思えません。其れに、まだ入らないと決まった訳じゃないし、入れると言っているのに少し性急過ぎじゃないですか？

[130: 匿名さん]

＞宅建法違反とかにはならない

「ちゃんとスーパー等が入るので、違反になるようなことにはならない」ということでは？
1フロアをドラッグストアと分けるのなら何とかやっていけるのかもしれない。
スーパーに関してはここの住人が積極的に利用してくれることがどれだけ存続できるかの鍵
となるのでしょう。

[131: 匿名さん]

130さんの言うとおりですね。
資産価値を守るためにも、最低でもここの住民が積極的な利用することが必要でしょうね。
しかし１Ｆのブティックってどんな店が入るのだろう？
こちらの方が難しいですよね。さすがに日常茶飯事に買うわけにもいかないし、梅田や心斎橋からも足を運んでもらえるようなショップが入らないと難しいのでは。

[132: 契約者]

周辺にはライフ.コーヨー等のスーパーがあり.殿様商売をしているとお客は向こうへ行きます
商売はそんなもんです.

[133: 契約済みさん]

１３２さん、殿様商売ってどの部分がその様に思われるのですか？

[134: 契約済みさん]

>>133
132はTTOの住民。
単なる荒らしだから取り合わない方がいい。
TTOと比較されるタワマンが気に入らないのか、よく書き込みに来る暇人。
TTOの住民スレ始めから読んでみ、特徴的な文体だからすぐ分かる。

[135: ご近所さん]

131に同意ですね〜！
でも、ここまで商業施設にこだわってる契約者さんが多いので
地下１階の生鮮食料品とドラッグストア、１階のブティックや２階のレストラン街
何が入っても全ての店をきっと利用するんでしょ。

今日たまたま前を通ったけど、商業施設にこだわらなくてもかなり良いマンションかと
思いましたよ。なんか回りも今までと違って綺麗な感じがしたし。

買えないけど、もし買えるのなら商業施設は何でも良いかなと感じました。
（これって貧乏人の意見かな…涙）

商業施設が気になってちょくちょくここを覗いてたんやけど、フィットネスは気になるな〜
高級フィットネスじゃなければ、通いたいと思ってる。コナミのグランサイズだと無理かな…
でも、スーパーはきっとライフへ行くかな〜！１時まで開いてるし！！
玉出でも入れば別やけど（笑　玉出やとセレブの皆様が許さないでしょ（笑

ドラッグストアは直ぐ近くにダイコクあるから今までどおりダイコクかな〜

誰かが書いてたTUTAYAはめっちゃ入って欲しいな〜！！

ってか、近隣住民のことなんて誰も聞いてないか（笑

[136: 契約済みさん]

↑それでは商業施設ができなければ私の契約した部屋を買ってください。
生鮮食品とフィットネスが入っていなければ契約はしません。

[137: 業者]

なにがはいってもどのみち賃貸じゃもともと店舗内容に保証があった訳じゃないのではないですか？重要事項説明書にはあくまで賃貸で予定として生鮮等を募集する予定となっているだけじゃないのでしょうか？それともテナント業種が指定されて断定明記されておりかつ契約条件になっているのでしょうか？

[138: 業者]

なにがはいってもどのみち賃貸じゃもともと店舗内容に保証があった訳じゃないのではないですか？重要事項説明書にはあくまで賃貸で予定として生鮮等を募集する予定となっているだけじゃないのでしょうか？それともテナント業種が指定されて断定明記されておりかつ契約条件になっているのでしょうか？
また開業時期も断定明記かつ契約条件になっているのでしょうか？

[139: 匿名さん]

今現在営業がいってることがきちんと実現するならほとんどの契約者は一応納得
するのではないでしょうか。　しかしこれが単なる楽観的な見通しで実現しない
ことになったら大変。　とにかく真実を偽ることなくきちんと報告してくれるこ
とが大切。　スーパーとフィットネスは外せないのはデベもよく理解してるでし
ょう。

[140: 匿名はん]

TSUTAYAができれば国道2号以南中央大通以北、なにわ筋から谷町筋の住民はみんな行くのに。もちろん北浜勤務のリーマン、OLも。

[141: 匿名さん]

CD・DVDショップでは駄目ですか？　やっぱりレンタルの方が人気があるのかしら？
ブランドブティックが理想ですけれども、入ってくれないのならTSUTAYAでも仕方なしなのかな？
人気のドーナツショップとか、個人的には希望したいのですけれども…

[142: 契約済みさん]

128さん127です。

最近のスーパーの平均的な店舗面積は６００坪程度です。
バックヤードを含めた延べ床面積は９００坪程度となります。
（因みに近場に出来るライフストアも店舗面積は６００坪程度です）
北浜の商業棟の１フロアの延べ床面積は３００坪程度です。
従ってスーパーがフルラインのアイテムを品揃えするには、３フロア必要となります。
食品中心にアイテムを絞っても満足にいく品揃えをするには最低２フロア必要です。

今回それが１フロアで且つドラッグストアと分割となる様ですが、それではコンビニに毛の生えた程度のもとなるでしょう！
そんな店が必要ですか？

元々スーパーは１次商圏で半径１キロで設定します。
５００メーター先にライフ出来たのは、商圏人口的にもスーパー出店には致命的です。
ライフストアを駆逐出来る位のスーパーでない限り、直ぐに撤退に追い込まれるでしょう！
自分がスーパーの開発担当だったら家賃が多少下がろうが出店は断念します。

と言うか近場にコンビニも沢山ありますし、食品の買い出しには何の問題もないのでは？
１４０さんの言うように、近場に出店の無いTYUTAYAなんかが入る方が良いのではないでしょうか？

[143: GS]

まず建物の売却先探しを最初にするので、テナントが埋まるのはもっともっと先の話しでしょうね。

「今からこのビルを誰かに売るんですが、誰に売るか分からないし今後どんな家賃設定になるのか保証できないですけど、出店しませんか？」って、そんなんあるわけないやろ！（笑）

[144: 匿名さん]

商業施設って本当に必要なんですかね？

[145: 匿名はん]

本来なら外資を含めていろんな受け皿があったはずですが、ここは出口戦略で完全に引っかかりましたね。おそらく売り主側も想定外だったのでは。

[147: 匿名さん]

北浜プラザが９５億円とは、立地条件の良さを考えても、高額過ぎるのではないでしょうか？
「大阪ワールドトレードセンタービルディング」（ＷＴＣ）の評価額が、府と市の共同鑑定で９９億円とされたことと比較しても、高過ぎると思います。

[148: 匿名さん]

ストックのきくものは他で買いだめしてくれば大丈夫。　北浜プラザのスーパーは
魚や肉、及び野菜、総菜だけでＯＫ。　こんな店ならワンフロア（一部はドラッグ
ストア？）で足りる。　でもこれでは普通経営が成り立たないのかなぁ。

ＷＴＣが９９億ですか…　確かに北浜プラザが高過ぎ、いやＷＴＣが安すぎるのか？
北浜プラザもテナントが入らず人気がなければどんどんと価値は落ちていくという
ところでしょうかね。

[149: 匿名さん]

同じ駅直結ならNYが良かったね

[150: 匿名はん]

↑NYなんていらない

[151: 契約済みさん]

売主さま

ここでひとつ提案です。
日本プライムリアルティが支払った違約金１９億を販売全戸に還元しませんか？
もともと新々価格の高い設定であったのに加え上記１９億の余剰金があります。
販売価格を購入済客分も含めて１割引きで再設定しませんか？
購入済客へ今般の事件のペナルティにもなるし、それでも解約希望する客がいても手付金返却が可能。
残戸の販売も含めて最大の処方箋だと思いますが…

商業施設へのリーシングはじっくり腰をすえて掛って下さい！

[152: 地元不動産業者さん]

オフィス街の銀行跡はたいてい喫茶店になっている。ここもそうなるか、あるいは、事業主の関連会社が入居するのでは?パチンコやというわけにはいかんでしょう。１Ｆはそんなことで決まっても
他のフロアーはムリ。御堂筋の一等地の銀行跡でさえ良いテナントは確保できない。この現実はずっと続いていたわけで、デベの見通しのアマさはどうしようもないですな。成城石井などのような高級スーパーはムリ。

[153: 匿名さん]

仕事でよく前を歩きますが、凄いなって思いますよ

[155: 匿名さん]

コーヨーとかが実用的でいいけど

[156: マンション投資家さん]

東急田園都市線のたまプラーザ駅前の高級マンションのテナントとして洋服の青山が入店しています。高級住宅街の一等地の高級マンションが青一色。テナントのイメージもありますし、トレードマークの幟を出すなと言う訳にも行きませんし・・・。

そう言えば梅田タワーの隣のホカ弁屋の看板がちょっと・・・と言うお客さんもいると、梅田の賃貸ショップの店長が言ってましたが。

[157: 匿名さん]

ここって、途中でエレベーターを乗り換えないと、自分の部屋まで行けないの？

[158: 匿名さん]

いけません

[159: 契約済みさん]

非常用　ペット用エレベーターで乗り継がなくても行けますよ。
でもそれはビューエレベーターじゃないからね。

[160: 匿名さん]

非常用EVの雰囲気で、出勤・帰宅など興ざめしますね。
一旦乗り換えるのは不便だとは思いますが、関西ではシティタワー西梅田とこちらだけではないですか。
当方は他のタワー物件の高層階（乗り換えなし）に住んでいますが、地上階から40秒程度EVに乗っています。

[161: 匿名さん]

土曜日に部屋の電気が点いていましたね！いよいよなんですね。北にあるとあるビルから偶然見かけましたが、角部屋がガラス張りで透明感があってすごくきれいでした。

[162: 匿名さん]

No.151さん
天才的発想ですが、実現は極めて難しいと思われます。
「１９億の余剰金」とおっしゃいますが、本来ならば９５億円が入る予定だったのです。
また、１９億円といえば、先着順申込み受付住戸（８戸、３，１５０万円〜１９，５００万円）全戸の合計販売価格を上回る大金です。
しかも、ここのデベが、解約者に手付金を返却する義務はありません。

[163: 契約済みさん]

エレベーターの設定ですが、自分のフロアにしか止まらず、非常階段を使っても上にも下にも行けないのは不便と思いませんか？上下の方にご挨拶も出来ません。

　その上、玄関でチャイムを押してもカメラがない為モニターに映像は映りません。セキュリティが良いのか悪いのか分かりません。

[164: 匿名さん]

＞上下の方にご挨拶も出来ません。

どうしても挨拶をしたいというときは、手紙でメールボックスに投函
ということになるのでしょうかね。

エレベーターは自分の階だけというのはちょっとやりすぎという気が
しますが、個人的には実際他の階へ行くことはまずないので文句はあ
りません…　でも知人・友人が住んでて、ちょくちょく訪問する関係が
あるときは、ちょっと面倒だと思います。

[165: 購入検討中さん]

商業施設が未定だからと要ってキャンセルと騒いでる方は、
ほんとうに契約者の方なのでしょうか？

まだ正式に決定していないのに騒ぎすぎ？
ってかほんとうに契約者？

そこまで嫌なら黙ってキャンセルすれば？

[166: 匿名さん]

地下鉄の駅からだと、エレベーター三回乗らないと、自宅に着けないの？

[167: 匿名さん]

そうなりますね
でも別に不便とは思わないですよ

[168: 匿名さん]

エレベーター三回乗って、朝のラッシュ時に高層階から地下鉄まで何分かかるんだろう。
まあかさなくていいからいいか。

[169: 匿名さん]

超高層階用EVはスピードが速くて利用者が少ないからストレスにはならないはず。
中高層階だと、場合によっては低層階と比べてイラつくことが多いかもね。

[170: 契約済みさん]

エレベーターは３回乗る必要はありません。２回あるいは１回で充分なんですよ。一階ロビーから地下一階までのエレベーターはみなさん待ってまでは使わないでしょう。となりのエスカレーターあるいは階段を使えばいいのです。非常用エレベーターを使えば一回で済みます。でもせっかく高速ビューエレベーターがあるんだから使わなきゃ損ですよね。２回使うパターンがお勧めでしょう。

[171: 購入検討中さん]

どこかに書いてましたが、ここに住み方は電車は乗らないみたいですよ〜
自転車すら乗ったことが無いみたいです。どこに書いてたか忘れましたが…

エレベーター２回でもめんどくさいですよね。
非常用エレベーターで１回って書いていますが一般的に考えると非常用は通常には乗らないのでは？ここは非常用エレベターが一番使われそうですね。

[172: 匿名さん]

11階が売りなんじゃないですか。EV2回乗るのが面倒な人は初めからここは選びません。

[173: 匿名さん]

どうでもよい。