The Kitahama （Part３）

[匿名さん]

パート３です。
よろしくお願いします。


物件データ：
物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分
価格：3210万円-2億3700万円
間取：1LDK-3LDK
面積：42.23平米-170.79平米

[104: 契約済みさん]

そんな動きがあるのですか・・・。
実際の販売の過程でどの程度説明があったのかは別として、パンフやホームページでは商業施設があることを売りに掲載されてますもんね。
きちんとした説明が欲しいです。

[105: 匿名はん]

私は以前購入検討した者ですが商業施設に何が入ってもこのマンションの魅力はそんなにマイナスとは感じませんが既に購入してたとしたらやっぱり怒る気持ちもわかります。でも北浜という場所だと長い目での入れ替わりを考えてもへんな業種テナント自体検討しないでしょうしそれなりのテナントがはいるだろうからとやはり魅力あるマンションだとは思い購入できた方をうらやましく思います。外観みていいなぁとため息でますもんねぇ…
資金不足で買えなかった私からすれば客観的には魅力は未だ充分のマンションに見えますよ。

[106: 匿名さん]

たぶん、そういう問題ではないのでしょう。

[107: 契約済みさん]

テナントについて２月には、発表の予定と聞いていましたが、２月に入ってからは入居時までにはと変わってきています。
そしてオープンは７月以降と言われました。
どのようなテナントが入るのか、又入らないのか本当に不安です。
重説・契約書をもう一度読んでみましたが、引渡し時に商業施設がオープンしているかについて明確な記載はないように思われます。
それでも、契約解除などできるのでしょうか・・・

[108: 匿名さん]

まぁ、頑張って「動機の錯誤」を主張して相手方との歩み寄りを
図るようになると思いますが大変ですね。

[109: 契約済みさん]

１０７さん、私が今日担当者から聞いた内容と違うのですが、入居迄にとか７月オープンとかの話は、いつ誰に聞かれましたか？

[110: 入居予定さん]

ではどういうお話だったのですか？

[111: 匿名さん]

便乗じゃなく自分自身で聞いたら？

[112: 契約済みさん]

１０８さん
私は、今日電話で担当者に尋ねました。
　入居までに・・・　と言うのは、食料品店やフィットネスクラブ等の具体的は企業名の発表について３月中には出来ると思いますとの回答でした。
　７月オープン・・・　と言うのは、実際発表された店舗が運営を開始するのは７月くらいになりますとの回答でした。

いずれも、曖昧な返答で３月末の引渡しを乗り越えさえすれば…のような感じに受け取れました。

そちらは、どの様な内容だったのでしょうか？

[113: 匿名さん]

はっきりいって商業施設に関してはほとんど全て未定（よくて交渉中）なのではないで
しょうか…　楽観的な見通しでは3月中に発表できるといったところなのでしょう。

7月から営業って、遅すぎ。　一度決まってたところがキャンセルしてきたとしか思え
ないです。　投資ファンドだけの問題でないようですよね…

[114: 契約済みさん]

112さん　私は何回か問い合わせしましたが、なんだかんだ理由をつけて担当者は電話に出てくれませんでした。以前は２月初旬に発表して、フィットネスは４月、生鮮食品は７月と伺いましたが、たいていの皆さんは入居説明会や正月明けの内覧会でそう聞かれたのではないでしょうか？
ファンドが撤退したのも本当なのでしょうか？デベ１０社でキタハマプラザを経営していくのでしょうか？
以前に誰かが書かれていたように、商業施設が入って、少なくとも１０年は続けていただく念書を取らないと契約しません。すぐ店じまいするような付け刃の店が入っても迷惑なだけです。

[115: 匿名さん]

根も葉もない噂なら削除依頼がでますが、ここしばらくは削除依頼は一切出ていません。
残念ながらファンで撤退は事実のようで商業施設も白紙状態なのは事実でしょうね。
フィットネスもファンドと契約していたので、違約金１９億円支払ってキャンセルしているので白紙と考えて良いでしょう。

[116: 匿名さん]

運営はどこかに委託するのでしょう。　しかし「ファンドがキャンセルしたから
デベ１０社で共有」ってそんなに簡単にいくのでしょうか？
どこが所有するのか、どれだけ負担するのか、他に売るのか、まだまだ内輪でも
揉めてるのでしょうね。

[117: 契約済みさん]

No.1003 by 契約済みさん又はこの人の書き込みを読まれた方へ　私は本当に解約をしたいと思っていますがこの話は本当なのでしょうか契約書のどこの部分が契約違反で手付け倍返しになるのでしょうか。この話はいい加減な人が契約もしていないのにひやかしで書き込んだのではないでしょうか本当に顧問弁護士さんに聞いたのなら売買契約書の何条に記載されているのですか教えてください。　No.1003by 契約済みさん お返事お願いします。相手は大きな会社なのでそんなに簡単には行かないと思います。「信用できないなら信用しなくてもいい」とか等の回答はやめてください。こちらは真剣なのです一度書き込みをした以上、責任を持ってきっちり返事を下さい。もし返事がなかったら、皆さんこんなつまらない書き込みはやめましょう。私は本当の契約者で売主側の人間ではありません。

[118: 匿名さん]

スーパーは一年以内にきっと開店すると思います。　しかし、その先ずっと営業できるかは
かなり疑問。　絶対に隣にスーパーがないと駄目という人は解約に向かった方がよいでし
ょうね。　手付倍返しは厳しいとは思えますが、法的に争うまでもなく、手付金返しで
解約させてくれるのではないでしょうか？　キャンセル待ちの人もたくさんいるという話
でしたしそんなにもめないと思いますが、甘いかな？

[119: ご近所さん]

「手付け流しに倍返し」

あんたは買主。「手付け倍返し」は売主の方や。

手付けだけやったら、買主が手付け放棄したら、契約解除できる。
ただし、「当事者が履行に着手するまで」のみ。

履行に着手してるのなら、「契約不履行」で倍返しどころやあらへんで。http://shop.jmam.co.jp/data/hrm/sample/sle_c.pdf

[120: 物件比較中さん]

１１７さんへ
私はモデルルームには行きましたが契約はしませんでした。説明を受けた際に「商業施設は当社が選定しております。阪急ストアーさんが降りたといっても数社のうちの候補の1つなのにあんなに騒がれて迷惑です。あと商業施設は分譲ではなく賃貸です。また低層階の賃貸フロアーについては当方はタッチしておりませんので賃料などもわかりません。」と言われた記憶があります。これらの発言を信じ、ＤＶＤなどでプラザを堂々と映し出したのを誤信したうえで、契約をしたのであれば当然に要素の錯誤に当たるので錯誤無効を主張できるというのは当り前ですよ（もちろん契約者に重過失がなければ）。民法95条を見てください。

[121: 匿名さん]

１０７＝１１２さんですよね。

１０９なんですが、１０８は間違いですよね。間違ってたらごめんなさい。
私も１９日に担当者と電話でお話しました。
　
　先ず、商業棟は現在新しい買手を募集する予定で、決まらない場合は１０社が保有する。
　但し、商業施設は白紙撤回にはならず、そのまま続行の模様。発表は３月上旬に書面にて通知。

生鮮食料品以外は仮契約は済んでいて本契約のみで、食料品も今週位には仮契約を済ませるという事でした。
スポーツクラブは、以前から確定しておりゴールデンウィーク明けにオープンで今月末には従業員を募集する。

　地下には、生鮮食料品店とドラッグストアが入り、１Ｆにはブティック２Ｆにはフレンチ・イタリアンなどの飲食店３・４Ｆがクリニック５・６・７Ｆがスポーツクラブが入店。

大体こんな感じの話でしたが、３月中旬までには発表しないとキャンセル希望者が出るので、それ
迄には売主に決定する様に話をしているという様なちょっと人任せな感じはしたのですが、絶対入れますという事なので待つしかないのかと思いました。

今週末に内覧会予定なので、その時再度尋ねるつもりです。後、誰かさんが言われていた宅建法違反とかにはならないとはっきり言われていましたよ。

[122: 匿名さん]

商業施設が入らない=契約不履行とは思えない

[123: 匿名さん]

なぜなら、施設施設への勧誘を放棄したわけではなく、募集しているわけだからね

[124: 匿名さん]

商業施設がなくても俺は買いたいな。
キャンセル出て価格が下がるなら検討したいです

[125: 契約済みさん]

no.1003です。本当です。私もはじめ書き込みを見たときはまさか！と思ってましたが顧問弁護士さんに契約書も読んでもらい、いま、解約しようと確信しています。私も含め住民の多くの方はプロでないので、弁護士、知り合いの不動産屋、詳しい人等に契約書等みてもらったら良いと思います。ちなみに、営業の方がスーパーできるといって、出来ないって事だけでも、宅建行法違反らしいですよ。

[126: 物件比較中さん]

１２２さんへ
契約本体への債務不履行ではなく、付随義務違反に該当するかもしれませんよ。要素の錯誤による錯誤無効といい、債務の付随義務違反といい、問題の多いことです。

[127: 契約済みさん]

１２１さんへ

自分にも同じような話がありました。
地下には生鮮品とドラッグストア？
ドラッグストアが加工食品を扱うのはよくありますが、生鮮食品を扱うとは…
どのチェーンなんでしょうか？
売場面積も狭過ぎる様に思いますが…

[128: 契約済みさん]

127さん、私には貴方の仰っている意味が、良く分かりませんが。生鮮食料品と言うのは、つまりスーパーマーケットの事で、１フロアに独立してドラッグストアと２店舗入るという意味ですが。店舗の広さは分かりませんが、別に狭すぎるとは思いませんが。

[129: 契約済みさん]

違反・違反って言われていますが、企業が自分の首を締める事をするとは思えません。其れに、まだ入らないと決まった訳じゃないし、入れると言っているのに少し性急過ぎじゃないですか？

[130: 匿名さん]

＞宅建法違反とかにはならない

「ちゃんとスーパー等が入るので、違反になるようなことにはならない」ということでは？
1フロアをドラッグストアと分けるのなら何とかやっていけるのかもしれない。
スーパーに関してはここの住人が積極的に利用してくれることがどれだけ存続できるかの鍵
となるのでしょう。

[131: 匿名さん]

130さんの言うとおりですね。
資産価値を守るためにも、最低でもここの住民が積極的な利用することが必要でしょうね。
しかし１Ｆのブティックってどんな店が入るのだろう？
こちらの方が難しいですよね。さすがに日常茶飯事に買うわけにもいかないし、梅田や心斎橋からも足を運んでもらえるようなショップが入らないと難しいのでは。

[132: 契約者]

周辺にはライフ.コーヨー等のスーパーがあり.殿様商売をしているとお客は向こうへ行きます
商売はそんなもんです.

[133: 契約済みさん]

１３２さん、殿様商売ってどの部分がその様に思われるのですか？

[134: 契約済みさん]

>>133
132はTTOの住民。
単なる荒らしだから取り合わない方がいい。
TTOと比較されるタワマンが気に入らないのか、よく書き込みに来る暇人。
TTOの住民スレ始めから読んでみ、特徴的な文体だからすぐ分かる。

[135: ご近所さん]

131に同意ですね〜！
でも、ここまで商業施設にこだわってる契約者さんが多いので
地下１階の生鮮食料品とドラッグストア、１階のブティックや２階のレストラン街
何が入っても全ての店をきっと利用するんでしょ。

今日たまたま前を通ったけど、商業施設にこだわらなくてもかなり良いマンションかと
思いましたよ。なんか回りも今までと違って綺麗な感じがしたし。

買えないけど、もし買えるのなら商業施設は何でも良いかなと感じました。
（これって貧乏人の意見かな…涙）

商業施設が気になってちょくちょくここを覗いてたんやけど、フィットネスは気になるな〜
高級フィットネスじゃなければ、通いたいと思ってる。コナミのグランサイズだと無理かな…
でも、スーパーはきっとライフへ行くかな〜！１時まで開いてるし！！
玉出でも入れば別やけど（笑　玉出やとセレブの皆様が許さないでしょ（笑

ドラッグストアは直ぐ近くにダイコクあるから今までどおりダイコクかな〜

誰かが書いてたTUTAYAはめっちゃ入って欲しいな〜！！

ってか、近隣住民のことなんて誰も聞いてないか（笑

[136: 契約済みさん]

↑それでは商業施設ができなければ私の契約した部屋を買ってください。
生鮮食品とフィットネスが入っていなければ契約はしません。

[137: 業者]

なにがはいってもどのみち賃貸じゃもともと店舗内容に保証があった訳じゃないのではないですか？重要事項説明書にはあくまで賃貸で予定として生鮮等を募集する予定となっているだけじゃないのでしょうか？それともテナント業種が指定されて断定明記されておりかつ契約条件になっているのでしょうか？

[138: 業者]

なにがはいってもどのみち賃貸じゃもともと店舗内容に保証があった訳じゃないのではないですか？重要事項説明書にはあくまで賃貸で予定として生鮮等を募集する予定となっているだけじゃないのでしょうか？それともテナント業種が指定されて断定明記されておりかつ契約条件になっているのでしょうか？
また開業時期も断定明記かつ契約条件になっているのでしょうか？

[139: 匿名さん]

今現在営業がいってることがきちんと実現するならほとんどの契約者は一応納得
するのではないでしょうか。　しかしこれが単なる楽観的な見通しで実現しない
ことになったら大変。　とにかく真実を偽ることなくきちんと報告してくれるこ
とが大切。　スーパーとフィットネスは外せないのはデベもよく理解してるでし
ょう。

[140: 匿名はん]

TSUTAYAができれば国道2号以南中央大通以北、なにわ筋から谷町筋の住民はみんな行くのに。もちろん北浜勤務のリーマン、OLも。

[141: 匿名さん]

CD・DVDショップでは駄目ですか？　やっぱりレンタルの方が人気があるのかしら？
ブランドブティックが理想ですけれども、入ってくれないのならTSUTAYAでも仕方なしなのかな？
人気のドーナツショップとか、個人的には希望したいのですけれども…

[142: 契約済みさん]

128さん127です。

最近のスーパーの平均的な店舗面積は６００坪程度です。
バックヤードを含めた延べ床面積は９００坪程度となります。
（因みに近場に出来るライフストアも店舗面積は６００坪程度です）
北浜の商業棟の１フロアの延べ床面積は３００坪程度です。
従ってスーパーがフルラインのアイテムを品揃えするには、３フロア必要となります。
食品中心にアイテムを絞っても満足にいく品揃えをするには最低２フロア必要です。

今回それが１フロアで且つドラッグストアと分割となる様ですが、それではコンビニに毛の生えた程度のもとなるでしょう！
そんな店が必要ですか？

元々スーパーは１次商圏で半径１キロで設定します。
５００メーター先にライフ出来たのは、商圏人口的にもスーパー出店には致命的です。
ライフストアを駆逐出来る位のスーパーでない限り、直ぐに撤退に追い込まれるでしょう！
自分がスーパーの開発担当だったら家賃が多少下がろうが出店は断念します。

と言うか近場にコンビニも沢山ありますし、食品の買い出しには何の問題もないのでは？
１４０さんの言うように、近場に出店の無いTYUTAYAなんかが入る方が良いのではないでしょうか？

[143: GS]

まず建物の売却先探しを最初にするので、テナントが埋まるのはもっともっと先の話しでしょうね。

「今からこのビルを誰かに売るんですが、誰に売るか分からないし今後どんな家賃設定になるのか保証できないですけど、出店しませんか？」って、そんなんあるわけないやろ！（笑）

[144: 匿名さん]

商業施設って本当に必要なんですかね？

[145: 匿名はん]

本来なら外資を含めていろんな受け皿があったはずですが、ここは出口戦略で完全に引っかかりましたね。おそらく売り主側も想定外だったのでは。

[147: 匿名さん]

北浜プラザが９５億円とは、立地条件の良さを考えても、高額過ぎるのではないでしょうか？
「大阪ワールドトレードセンタービルディング」（ＷＴＣ）の評価額が、府と市の共同鑑定で９９億円とされたことと比較しても、高過ぎると思います。

[148: 匿名さん]

ストックのきくものは他で買いだめしてくれば大丈夫。　北浜プラザのスーパーは
魚や肉、及び野菜、総菜だけでＯＫ。　こんな店ならワンフロア（一部はドラッグ
ストア？）で足りる。　でもこれでは普通経営が成り立たないのかなぁ。

ＷＴＣが９９億ですか…　確かに北浜プラザが高過ぎ、いやＷＴＣが安すぎるのか？
北浜プラザもテナントが入らず人気がなければどんどんと価値は落ちていくという
ところでしょうかね。

[149: 匿名さん]

同じ駅直結ならNYが良かったね

[150: 匿名はん]

↑NYなんていらない

[151: 契約済みさん]

売主さま

ここでひとつ提案です。
日本プライムリアルティが支払った違約金１９億を販売全戸に還元しませんか？
もともと新々価格の高い設定であったのに加え上記１９億の余剰金があります。
販売価格を購入済客分も含めて１割引きで再設定しませんか？
購入済客へ今般の事件のペナルティにもなるし、それでも解約希望する客がいても手付金返却が可能。
残戸の販売も含めて最大の処方箋だと思いますが…

商業施設へのリーシングはじっくり腰をすえて掛って下さい！

[152: 地元不動産業者さん]

オフィス街の銀行跡はたいてい喫茶店になっている。ここもそうなるか、あるいは、事業主の関連会社が入居するのでは?パチンコやというわけにはいかんでしょう。１Ｆはそんなことで決まっても
他のフロアーはムリ。御堂筋の一等地の銀行跡でさえ良いテナントは確保できない。この現実はずっと続いていたわけで、デベの見通しのアマさはどうしようもないですな。成城石井などのような高級スーパーはムリ。

[153: 匿名さん]

仕事でよく前を歩きますが、凄いなって思いますよ