The Kitahama （Part３）

[匿名さん]

パート３です。
よろしくお願いします。


物件データ：
物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分
価格：3210万円-2億3700万円
間取：1LDK-3LDK
面積：42.23平米-170.79平米

[288: 契約済みさん]

275,281の者です。

私は専門家でないのでわからないのですが、285さんのおっしゃる
「マンションを売り切ったら商業ゾーンを確実に売却する」はどういった根拠なんでしょうか？

もし二束三文でも売却ということなら、売却予定先のファンドに値引きしてでも買い取ってもらう
べきです。何せファンド側は違約金を払わないといけないんです。
おそらく今すぐ新たに売却先を探すより高く売れるでしょう。

よって素人的に考えると、早期の売却は諦めてとりあえず違約金を取ろうと判断したと
思うのですがいかがでしょうか？

あと、商業ゾーンの価値をかなり低く見られれいる方もいらっしゃいますが
皆さんの情報を集約すると、私が危惧している２Fもおおよそ決定してそうなので
残すは１Fのみとなります。

最近の商業施設リーシング事情からすると、テナント銘柄はおいといて
ちゃんと埋まっているほうです。

しかも１Fは埋めようと思えばすぐにでも埋まります。ただ、kitahamaにふさわしいテナントで
１Fの想定賃料を支払えるテナントということで難航しているものと思われます。

北浜駅の乗降客数やオフィス従業者数は知りませんが、駅上物件で証券取引所が
移転しない限りはそこそこのポテンシャルはあります。

前向きに考えすぎかもしれませんが・・・

[289: 匿名はん]

確かに前向きなご意見ですが。
ファンド側が撤退した一番の理由は採算性の問題です。北浜のポテンシャルが高くても、現在の市況が想像以上に深刻で、この商業施設を取得予定していたリート以外にも取得中止、違約金支払いのケースが相次いでいます。現在、北浜クラスの中規模な商業施設の買い手需要は東京都心部でも殆どありません。

[290: ビギナーさん]

288さん
素晴しい展開で感心してしまいます。
ただ284さんが言った「JVはマンションを売り切り商業ゾーン売却」は正論と捉えます。
今、売主が一番嫌なのは商業ゾーン未決定絡みによる住戸キャンセルや鈍化です。
一般的に売主はセクション別に利益予想を立てますが重要なのは全体の利益です。
極端な話、住戸で今以上の利益が上がれば商業ゾーンの下方修正もＯＫだと思います。
しかし販売・算出時期と今では状況がかなり違うので簡単には・・・
でもスレでこういうレスのやりとりできるマンションって頼もしいし楽しいんじゃ。

[291: 匿名さん]

地下の食料品店も上階のフィットネスもテナント料はかなり値引きして誘致してるでしょうね。

[292: 匿名さん]

＞もし二束三文でも売却ということなら、売却予定先のファンドに値引きしてでも買い取ってもらう
＞べきです。何せファンド側は違約金を払わないといけないんです。
＞おそらく今すぐ新たに売却先を探すより高く売れるでしょう。

JVはまだこの商業施設は価値があると思っている、価値があると信じているのでしょう。
そこそこ高く売ろうとしてるのでしょうが、結局売れないので、大バーゲンセールで売ることに
なると思います。　そのとき、あのファンドに値引きしてでも買ってもらえばよかったと後悔す
るでしょう。

[293: 匿名さん]

288さん、292さん
＞売却予定先（だった）ファンドに値引きしてでも買い取ってもらうべきです。
お気持ちは私にも良く分かりますが、私達の想像以上に厳しい状況のようです。
そのファンドの決算短信です。「△」は「マイナス」という意味です。
http://www.jpr-reit.co.jp/cms/notice/20090217_104801YmB9.pdf

[294: 匿名はん]

資金力に勝るファンドにとって、物件買いたたきの好機のはずですが。都心の競争力のある物件を保有するリートにとって、不況で賃料収入がすぐに悪化することはないのですが、取得中止したこのファンドの場合、来期の分配金予想はキャンセルによる違約金の為、大幅減少しているようですね。

[295: MS]

ファンドが19億円の違約金を払って撤退したわけですから、現在の建物の価値は-19億円です。これは何を意味してるかというと、年間の期待利回りを仮に8％と設定すると年間-19億*8％=-1.52億。つまり、毎年1.52億円の赤字を織り込んだ価格ということになりますよね。

つまり毎年1.52億円の赤字を垂れ流す商業施設であれば、建設原価が仮に20億円の建物であれば1億円以上で売れれば売主は万々歳なのです。従って、いずれ二束三文で売り飛ばされることになるのですよ。

[296: 北浜ガンバレ]

288です。いちいちナンバー表示するのが面倒なので名前を北浜ガンバレにします。

皆様の書き込み、なるほどです。

確かに日本プライムリアリティとしては
少なくとも現在の資産価値は75億以下ほどにしか思っていないということになります。
計画当初のCAPレートと現在のCAPレートの乖離とすでに成約済み区画においては想定賃料を下回る
賃料でしか妥結できていないことが予想されます。

そもそも95億の売却額が不動産の流動化に伴うミニ不動産バブルの産物であり
無茶であったような気がします。

今後はとにかく１Fテナントからどれだけに賃料が引き出せるかが事業主側のポイントに
なり、P店の誘致はないでしょうが、長期的にみたリーシングをしていただけるような
気がしません。

是非住民の皆様、事業主側に当初のコンセプトに違わぬよう、長期的に見て
マンション部分の資産価値があがるようなリーシングを求めていきましょう。

これだけの不景気になればどこかが痛みを負って、損を確定させる必要があります。
ひとまず損が確定すれば、ハードルの高いリーシングをする必要もないですし
目先の賃収にとらわれない長期的なビジョンを描くこともできます。

北浜は土地取得金額もそれほど高かった思いませんし、材料費は高騰していたので
そこは大変だったでしょうが、見た感じうまく内装コストを抑えているような
気がします。よって。事業主側は十分利益を確保していると思います。

ここは販売当初、複合商業施設が併設されていることを付加価値として謳った
事業主側が腹をくくり損を確定させて欲しいものです。

契約者でこのまま購入される方は是非事業主側に訴えていきましょう。
今後マンションを良くするも悪くするも住民（所有者）にかかってくると
思います。

北浜ガンバレ

[297: 入居予定さん]

流れの中でテナントにパチンコの可能性があるだとか書かれていますが、風営法がある以上その可能性はないと思います。このマンションの周辺の環境からすでにその類の新規出店は無理ですが、極めつけに3Fゾーンがあるのがミソだと思いますよ。

[298: 物件比較中さん]

ファンドって名前はいいですが所詮投機なんですよ。
つまり、幾ら違約金を出してもそれ以上損失しなければいいわけで
ここは19億でも損切りした方がいいと判断したんでしょう。

[299: 匿名さん]

JV企業に出資するオリックスが動きませんか？

[300: 匿名はん]

傘下のオリックスリートも、親会社からの“出涸らし物件“の押し付けで低迷しているくらいですから…。まず無理です。

[301: 北浜ガンバレ]

297さんありがとうございます。

確かに風営法で近隣に有床の診療所があればＮＧとあります。
Ｐ店の出店はないということですね。

ところで、１Ｆにマンションの価値が上がるようなテナントを誘致してもらおう
という話にあまり反応がないような・・・

みなさん諦めているのか？
それとも入居者はあまりこの掲示板に参加していないのか？

[302: 匿名さん]

基本的にほとんどの人は楽観視、それほど心配してないですよ。
生鮮食品とフィットネスがあれば一安心。　１階はよほど変なものでなければ問題なし。
当分何も入らないでしょうが、それはそれでよし。　

1階に何かを期待するのはマンション住人でなく北浜のサラリーマンやOLでしょう。

[303: 匿名はん]

まず有力な施設の買い手が現れるか？バーゲンになってしまうのか？
問題はそこからだと思います。
仮にオリックスが主導なら傘下リートに採算性を考えず組み入れた可能性はあります。
ここの契約書の方々は商業施設が証券化され、第三者に売却という説明が契約の際、説明されていたか疑問です。リスクが十分に説明されず、商業施設の素晴らしさだけ強調されたのなら明らかに違法性が強いです。

[304: 契約済みさん]

＞リスクが十分に説明されず

済みません、住人にとっては具体的にどんなリスクがあるのでしょうか？
最悪、どんな事態が予想されますか？

[305: 匿名はん]

商業施設が不当に安売りされ、将来的に存続が難しくなる懸念です。また、マンション本体の資産価値にも多少影響を与えるでしょう。仮にここを取得予定であった日本プライムリアリティの投資口であった場合、査定された通りなら、この物件を組み入れた場合、収益分配金の減少、簿価上の含み損で将来的に価格下落につながります。

[306: 契約済みさん]

存続が難しくなるとは、取り壊しということでしょうか？
そんなことに本当になるのでしょうか…

確かに地下食料品店とフィットネスがなくなると個人的には不便になりマンション価値
は落ちますが、中古マンション市場としては隣の商業施設がなくなったところでそれほ
ど価値が落ちるとは思えないのですが、どうなのでしょう？

例えばあるマンションと全く関係のないスーパーが隣にあった物件で、隣のスーパーの
廃業後、そのマンションの価格が落ちるといったことが現実には起こっているのでしょう
か？　中古マンション価格はもっと大雑把なつけ方がされてると聞いたことがあるので
すが…

[307: 物件比較中さん]

キャンセル住戸はどのくらいですか？
ヴィンテージは全部売れましたか？