ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュってどうですか？

[マンション住民さん]

ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュについての情報を希望しています。
駅からは遠そうですが、ヴェレーナかっこいいですね！
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/yokohama-totsuka/

所在地：神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字五ノ区618番1（地番）
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅　徒歩22分
JR東海道線、横須賀線、湘南新宿ライン「戸塚」駅　徒歩23分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.56平米～108.83平米
売主：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：大洋建設株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

出た。ヴェレーナ得意の横浜最安単価物件。

[2: 名無しさん]

>>1 匿名さん
もう価格が出てるのですか？

[3: マンション検討中さん]

戸塚駅徒歩22分て…笑
誰が買うの

[4: マンション検討中さん]

戸塚駅徒歩22分て…笑
誰が買うの

[5: 口コミ知りたいさん]

>>4 マンション検討中さん 戸塚区で検討してる人でしょ ヴェレーナの戸塚区物件ってあまり出ないからね。

[6: 匿名さん]

戸塚区はヴェレーナ多いです。柏尾川沿いには3物件並びます。しかも一番遠いです。

[7: 通りがかりさん]

この物件はバス停は近くにあるんでしょうか。

[8: 名無しさん]

>>6 匿名さん 3つもあるのw

[9: 匿名さん]

間取りデカ。アンチ流行のヴェレーナ。

[10: 匿名さん]

バス停ない、駐車場は60台/88戸、自転車は駐輪場110台＋サイクルポート34区画でなんとか2台/戸くらい。
間取りは3LDKで80㎡超？
うーん、どういう層に訴求したいのかわからん。
ただ大和地所は昔すぐ近くでグランシティ パレ・ド・リヴァージュ329戸をやってるから自信あるのかな？

[11: 匿名さん]

ここ、中学校は戸塚中？　30分以上かかるし坂の上だし無理だね。通えない。
戸塚小学校ですら18分表記だから低学年だと30分かかる。しかも歩道が危ない部分があるし。

[12: 周辺住民さん]

中外のライフサイエンスパークがターゲット？
研究職が1000人くらい集結するらしい。

[13: 匿名さん]

神奈川最安値で勝負じゃない。ネックは全てそれで相殺でどうでしょう。

[14: 投稿者]

>>13 匿名さん 神奈川最安値？

[15: 匿名さん]

>>14 投稿者さん
13の人は、それくらい安くないと買えないということでは？かわいそう。

[16: 口コミ知りたいさん]

>>15 匿名さん さすがに県庁所在地の横浜市が県内最安値になるってことは有り得ないですよねw

[17: 匿名さん]

近隣住民（柏尾川対岸側ですが）です。
ヴェレーナシリーズが好きでよく見ていますが、近隣で新しい企画ができると知りテンションがあがりました。
現地行っていくつか写真を撮ってきたのでシェアします（連投になりますがご容赦ください）。
にわかマンション検討者なのでご参考程度で。

1枚目　建設地西側の接道
公式HPの現地案内図を見ると南西側が欠けていますがこちらは駐車場になっています。
背の高い建物が立つほどの規模感ではないように思えますが、用途地域的に工業地域なので将来どうなるかは未知数。
MR行ったら営業に確認したいと思っています。
接している道路は広いので彩光面の懸念はなさそうです。

2-3枚目
敷地東側です。2枚目は敷地から柏尾川から、3枚目はその逆。

同じくHPの現地案内図だと、川と敷地の間に空白地帯があるので気になりました。
建物側から柏尾川方面を見ると、最前面に3階建ての戸建て、奥に食品工場があります。
東側に窓やバルコニーのある間取りだと、3階くらいから日照充分、4階くらいから眺望も抜けそうです。
古い家には見えませんでしたので、長期的に見てもここが区画整理されて何か背の高い建物が立ちそう（東側の眺望、彩光が阻害される）には思えませんでした。

[18: 通りがかりさん]

ちゅがいだけど
こんなとこ買わんよ笑
もう年収1200とかだよ、普通に羽沢とか資産価値維持できるとこ買うわ
徒歩22分あり得ない

[19: eマンションさん]

>>18 通りがかりさん

最初から何言ってるのかわからない。日本語？

[20: 匿名さん]

>>17続き
1-2枚目
柏尾川自体は開放的な雰囲気の二級河川で、川沿いの歩道も平坦で歩きやすいものとなっています。
桜並木になっているので春は一段と気持ちがいいです。
駅からは遠いですけど、歩くのが好きな方なら苦にならないかなという距離感です。

ただ10や11の方がおっしゃるように近くのバス停はないですし、小学校（戸塚小）中学校（戸塚中・・・物件から3km弱）とも相当距離があるので通学利便性はかなり厳しいイメージです。

川沿いということで洪水ハザードは最大5mなので気になる方は3階以上がマストかなと思います。
柏尾川自体は治水が進んでおりこの近辺での氾濫はここ最近ありませんが、下流域や戸塚駅周辺では内水氾濫による冠水も起こっているので、そのあたりは加味して検討した方がよいと思います。
https://ja.wikipedia.org/wiki/柏尾川

3枚目　建設地北側の接道
工場です。が、背は高くありません。
重機の出入りはあるので音はします。
見に行った時は工場特有の匂いなどは感じられませんでした。

4枚目　建設地南側の接道
ほっそい生活道路です。
HPのイメージパースだとこちら側はフェンス＋敷地内側に植栽になるようですが、現状の道路からどのくらいセットバックされるんですかね。
まあほとんど使わない道だと思うのであまり気になりませんが。

5枚目はご参考で建築看板です。

[21: 匿名さん]

>>20続き
6の方が言っていた物件というのは、戸塚ブロッサムテラス（大和地所メインのJV物件）、グランシティ・パレ・ド・リバージュ（日綜時代）を指しているかと思います。

どちらも本物件と違いリバーフロントで永久眺望です。
1-3枚目がブロッサムテラスで、最近の物件だけあってモダンなデザインで対岸から見たときの存在感が素晴らしいデザインです。
あんまり売り出しがないので中古として比較検討はタイミングが合えば、という感じ。
4-6枚目がグランシティで、こちらは近隣でも異彩を放つコテコテのユーロデザインです。
売り出した当時は「セーヌ川沿いの美術館」とのイメージを全面に押し出して、近隣住民から「柏尾川がセーヌ川は無理がある」とつっこまれたとかいないとか。
とはいえ大規模物件ならではの自走式立体駐車場あり、車を持つ方ならこちらの中古を狙う方が良かったりするかもです。

[22: 匿名さん]

おわりです　連投失礼しました
バス便でもない駅遠物件なので、高品質＆低価格で満足度の高い物件になるといいな～
88戸って規模感も個人的にはちょうどいい感じ。

[23: マンション掲示板さん]

>>19 eマンションさん
漢字の読み方が分からかったんじゃない？
有名な企業なんだけどね

[24: 匿名さん]

>>22 匿名さん
大変参考になりました。
地図を見ながら画像を拝見しましたが、ずいぶん歩き回られたようですね。
戸塚のあたりは土地勘がないのでこういった情報はとても助かります。ありがとうございます。

[25: 通りがかりさん]

大和地所さんの物件は、仕様がよく、坂の上や、駅から遠い物件でも竣工前に完売するイメージがありますが、戸塚駅前の駐輪場も空きがなかなか出ない状況で、バス便でもないとなると、ファミリーへの訴求はどうでしょうね。
大人のテレワークもいつまで続くかわからないし。
でも、きっと売れてしまうでしょうね。

[26: 匿名さん]

公開されている間取りを見る限りワクワクしますね。メゾネット+駐車場付、アイランドキッチン、ハイサッシ等駅遠ならではの工夫を感じます。

[27: ヴェレーナファン]

>>21 匿名さん
投稿いただいた写真と本物件のパースを比べると、旧日綜時代からデザインが変化しているのが良くわかりますね。私は昔のデザインより今のデザインの方が好みです。

[28: 匿名さん]

>>27 ヴェレーナファンさん
同意です。
欧風装飾少なめ、ベランダガラス手すりなどの方が見る人を選ばずにかっこいい！となる気がします。
今回は特にエントランス側の窓面多いのが良いと思います。

しかし3物件見比べるとあれですね、基本はベージュ系タイルで最上部を暗めのグレーにするデザインは継承してますね。笑
日綜のグランシティシリーズには多い色遣いですが、この立地でヴェレーナで出してきたということは、近隣2物件と兄弟マンション的な位置付けと意識してるかもですね。

[29: 匿名さん]

メゾネットがすごくかっこいいと思います。
買えたらいいなと思いますが、お値段……
リビング真ん中に階段、きっと暖房効率はあまりよくないのだと思いますが。
すごく憧れるお部屋です。

あと、洗面が2方向から入ることができるので家事導線としてもよさそうです。子供がいてお風呂に入れたいのでリビング側に洗面所のドアがあるのは嬉しいです。

[30: 匿名さん]

メゾネットには憧れます。
なんでしょうね、戸建ての2階建ては普通の感覚なのに、マンションだとすごくカッコ良く感じられるのって。
でも賛否両論あって、生活しにくいという意見もたまに見かけます。
高齢になると階段は無しの方が良いかもしれませんし。
上の階には若い家族が住めば良いのでしょうけど。
写真を見ましたが、想像以上に素敵だなと思いました。

[31: マンション比較中さん]

どんなに良くても立地なんですよね。

[32: 匿名さん]

>>31 マンション比較中さん
ほんとにそれ。
車必須の立地なのに駐車場も駐輪場も少ない。バスも通ってない。どうやって暮らすのかイメージできない。

[33: 匿名さん]

駐輪場はサイクルポートがあることで戸数の二倍ほどには揃う事になるんでしょうか？
理想としては駐車場も100%あると良かったような立地ですね。
バスがないとなると駅まで雨ガッパ着て行くこともあるかと思いますので
駐輪場も屋内などの工夫が欲しいところですがどうなるでしょうね。
駅までのルートは川に沿って行くのがベストでしょうか？

[34: 匿名さん]

どうせ最近の相場から考えると4,500～くらいからでしょ。論外にも程がある。

[35: マンション掲示板さん]

>>34 匿名さん

相場並なら、論外じゃないでしょ。新築なら4000万円台なら普通。3000万円台望むなら中古にするしかないです。

[36: 口コミ知りたいさん]

>>35 マンション掲示板さん
この立地で駐車場も1台/戸もないのにその値段が割に合わないですねという意味での論外ですよ。
普通の会社員に属してて4,500って返済するのなかなかきつくないですか？

[37: 匿名さん]

頭金10％として、住居費として支払える額＝（住宅ローン＋管理費等＋税金）で、だいたい買える額は決まるでしょう（貯蓄の取り崩しなしの前提）。4500万円の住戸なら、住居費として支払える額＝15万円なら買えると思います。それがきついなら、予算を下げるしかないです。

[38: 匿名さん]

4500万というと70平米のファミリータイプで坪210万程度ですか。60平米ならば250万までいかないですね。
これは相当駅距離を犠牲にするか東京からの距離を犠牲にしないと難しそうですね。

[39: 匿名さん]

平米数にかなり幅があり一番広いタイプで108.83平米あるので
このくらいあれば戸建てと変わらないくらいの広さで生活できますからメリットが高いです。
しかも専用駐車場があるタイプもあって、メゾネットタイプになっているので戸建て感覚で住めそうです。
ルーバル付きのタイプもあるのでバリエーションが豊かだなという印象を受けました。

[40: 匿名さん]

戸塚はいいよね トツカーナモールとか駅前再開発して、爽やかな雰囲気で良い感じ。横浜の爽やかな雰囲気と、鎌倉方面の緑豊かな雰囲気を味わえて2倍お得。横浜だったら戸塚区に住んで見たいね

[41: 匿名さん]

ワイは東京の多摩地域に住んでるから、横浜方面の海風を感じるキリッとした雰囲気が新鮮に感じるのよ。将来は戸塚とかに住みたい

[42: 匿名さん]

横浜のイメージもいろいろなのだなと感じました。
田舎出身なのでどうしても横浜というと関内とか
桜木町とか横浜駅方面をイメージしてしまうのですが。
実際には生活する街として人気のある場所の一つが
戸塚あたりのようですね。
生活しやすいという話を地元の人から聞いたことがあります。
人気があるためか価格も高めのようですが。
駅から離れていてもけっこうなお値段するだろうと思います。

[43: 匿名さん]

最寄り駅が戸塚と言えど、駅遠ですから坪単価は210万程度と予想します。ただし部屋の面積が広いので81平米のSタイプでも5000万台前半から中半になるのではないでしょうか。4000万台もあるかもしれません。標準タイプが80平米超えという設定は相当レアなので駅遠でも広い部屋が欲しい人向きなのでしょう。

[44: マンション検討中さん]

ないですね笑
絶対坪280前後になってきますよ。
本来なら200ほどですが、市況考えると有り得ないだろう額で出してくると思います。

[45: 匿名さん]

さすがにHILLSIDE FOREST 横浜戸塚よりも坪単価が高いということはないでしょ。

[46: マンション検討中さん]

と、思うじゃないですか。
私もそう思いたいですが、数ヶ月あと、坪280前後ですよ！あーありえない、みたいなレスになってます
いろんなレス見てますが、だいたいこのパターンです
購入したい層は、安く計算しますが、こんな酷い立地でも、市況考慮するとあり得ない額出してきますよ

[47: 通りがかり]

(ヾﾉ･∀･`)ﾅｲﾅｲ
43さんに同意

[48: 匿名さん]

立地だけを評価すれば、ヒルサイドフォレストより安いでしょうが、あちらは元々売主である日立の土地のため適正価格より割安であること（沖式時価より10％割安）、こちらは最近仕入れた土地に加えて、ブランドの中でも高級なグランを冠した物件であることを加味すれば、実際はヒルサイドフォレストと同等かそれ以上かと思います。

[49: 匿名さん]

上記訂正：ここは、ヴェレーナグランじゃないですね。ただ、名前にグランが入っているだけで、ただのヴェレーナでした。ただ、ヒルサイドフォレストは、土地建物とも売主（日立、鹿島）なので、中抜きがない分割安だと思うので、ここは同等かそれ以上という予想は変わりません。

[50: 匿名さん]

グランシリーズと見せかけるネーミング。せこい意図を感じますね。