パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[7121: マンション比較中さん]

>>7118 名無しさん
たしかにそうでしたね。ありがとうございます。

パークシティ中野竣工後、中野駅アトレ開業後、中野サンプラザ開業後、新宿西口再開発後と再注目されそうなタイミングがいくつかあるので、いつどのくらいの値段で出てくるのか気になります…。
中野はオフィス賃料が伸びないし、住宅賃料の伸びないという意見が多そうなのですが、個人的には新宿西口再開発後は住宅賃料も伸びてしまうのではないかと見ています。
なので住友はラ・トゥールにしているのかなと…。

[7122: マンション掲示板さん]

>>7121 マンション比較中さん

わたしも全くそう思います！賛同しかないっす。

[7123: 名無しさん]

>>7121 マンション比較中さん
そうだと思います。定期借家契約ですし。

そしてまさにパークシティ中野の西は住友のタワマンができます。
住友はお得意の、そういう売り方をするでしょうね

[7124: 口コミ知りたいさん]

>>7121 マンション比較中さん
すみません、中野の住宅賃料が伸びて困ることって何かありますか…？

[7125: eマンションさん]

アトレと新サンプラザで賃料評価大きく変わるよ
中野ステーションレジデンスが住友になったせいでテナントがショボすぎるのは残念だけどアトレもサンプラザも関与してないから挽回あると思う

[7126: マンション掲示板さん]

キャピタルでもインカムでも、ここは沢山の地権者が相場以下でも様々なタイプを放出してくると思われます。
多額のローンを返済しながらここで含み益を得ようとしたところでローン無し地権者には簡単に負けると思う。利益狙うなら地権者がほぼいない他のタワマンがいいよ。

[7127: 匿名さん]

野村は建設費高騰を理由にして再開発ビルをプラウドタワーに変更しちゃったｗ
野村の連中はしてやったりとほくそ笑んでるだろうな。
すべて仕組まれたことだと想像。

[7128: eマンションさん]

>>7126 マンション掲示板さん
相場以下の価格で売却してくれる、そんなボランティア精神にあふれた地権者がいるんですか？

[7129: 匿名さん]

>>7127 匿名さん
もともと商業、オフィス、住宅の複合ビルの予定で、その比率を変える形ですよね？

オフィスを減らして、商業と住宅の比率を上げる変更です

[7130: eマンションさん]

住宅割合を４割から６割に増やすだけで数百億増えた事業費に充当できるのすごいよな。今のタワマンがどんだけボロ儲けしているかよくわかる。

[7131: マンション検討中さん]

>>7130 eマンションさん
まあオフィスの採算が合わなかった（収支マイナスだった）可能性もありますが、いずれにせよ、野村のマンションはその分の事業費をたっぷり乗せて販売するでしょうね。
そして将来の相場では乗せても売れると、野村が判断したということになります。
野村がほしい人は、パークシティ中野にポジションセットしておくのが良いかもです

[7132: マンション掲示板さん]

>>7129 匿名さん
なんか、7127みたいな駅前にタワマン反対！とか言ってる人ばっかだけど(特にヤフコメとXの一部)、計画全体を全く見てないよね。
元々の中野サンプラザのコア機能であるホールとホテル、展望施設はコンセプト通り規模拡大して維持、オフィス減らして住居増やすっていうだけなのに。
まあオフィス減らすのは中野区のオフィス需要の弱さを示してるとも言えるけど、今の建築費の高騰ってオフィス賃料が追いついてこない水準なのはどこも同じ。麻布台ヒルズなんて、あの超一等地でも賃料高すぎてオフィスかなり空いてるし。しかも麻布台はゼネコンが1000億レベルの赤字を出してようやく出来上がったもの。仮に今からゼネコン発注すら企画するなら、麻布台も下手したら建築費と想定賃料で採算合わず計画見直しとなる可能性が高いってことです。それだけ今の建築費高騰は深刻。

[7133: 評判気になるさん]

>>7126 マンション掲示板さん
地権者多い再開発タワマンでは常に付きまとうリスクですし、
それこそ三田小山クラスでも同じですからね。
パークタワー勝どきも去年から今年はじめにかけて地権者の激安賃貸が大量報酬されて相場下げてましたが、一通り捌けたら相場も大幅上昇しましたし、結局は地域相場に落ち着きます。
地権者ほぼいなくて都心や都心近接好立地の大規模高級マンションなんてパコ北参道や三田ガーとか、まとまった土地を仕入れた超レアなプロジェクトでしか発生しないし、そういった土地なんて今後は希少性から分譲されるかどうかも怪しいです。

[7134: 名無しさん]

>>7133 評判気になるさん
勝どきは賃貸の話ですよね？
豊海タワーは地権者が坪826万のチャレンジ価格で売りに出していましたよ……。相場より安く売るお人好しなんていないと思うのですが（1人くらいはいると思いますが、超少数だとおもいますよ）

[7135: マンコミュファンさん]

>>7132 マンション掲示板さん

タワマン反対の声が大きくなるのは公費投入されるからですね。
補助金無しで再開発される分には誰も言わないですが、駅前一等地は公共性が高い立地なので、低層部には十分な公共施設や商業が無いと反対の声が大きくなる。
https://news.yahoo.co.jp/articles/99ec619ee4a880456a95cb18b8a3c8fcf6dc...

[7136: マンション掲示板さん]

>>7135 マンコミュファンさん
それはそのとおりなんですけど、全体計画も把握せずタワマンってキーワードに反応してるウマシカな人ばかりですからね。加えて、ここの場合は市役所建替えとセットのスキームだから補助金有るから単純に駅前タワマン反対！なんてのはただの子供意見でしか無いってことですよね。

中野サンプラザ自体も事実上の公共施設ですし、それらを民間事業巻き込んで、極論補助金と容積緩和だけで規模拡大し耐震強化した最新型へ建替えするってのが全体像。民間にとって事業性高い部分(ここの場合は住宅)を確保せざるを得ないのはバーターとして当然なのを分かろうともしてない人が多すぎ。特に左よりの人たち。そもそも左派が区長で議会も握っててこの計画に至った訳で。まあ共産系みたいな全ての再開発に反対する人たちも多いから無視して進めるだけかと。

[7137: マンション検討中さん]

>>7136 マンション掲示板さん
中野区のやり方が下手くそすぎたんでしょうね。豊島区役所のようにすれば最初からお手本となるような事例になったのに。これだから中央線沿いは赤貧で苦手です。

[7138: eマンションさん]

>>7135 マンコミュファンさん
計画を見る限り、商業施設や区の施設は充実しているように見えますね

[7139: マンション掲示板さん]

これから先、地権者さんが存在しないマンションは建つのでしょうか。
地権者の中にはデベに土地を提供した事業協力者も含まれます。マンション建設予定地以外の土地も対象になるので、価値の変わらない現金で受け取るか、それとも等価交換で好立地のマンション住戸にするか…
地権者が存在しないような物件でも等価交換可能なようなので、価値の下がりにくそうなマンション住戸を手に入れる方法としてはいいかもしれません。ただ２、３億くらいの土地売却では無理だと思うのでハードルは高いかもですが。

[7140: マンション検討中さん]

もとの2倍や3倍やそれ以上で売られてるけどこれが普通なの？