パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[7101: 評判気になるさん]

>>7098 匿名さん

逃げはいないと思うよ。中央大と全く同じで、一部、駿河台キャンパスに移るだけだと思う。むしろ中央大の真似？

[7102: マンション検討中さん]

>>7100 eマンションさん
確かに明明が調布にありかなり不便だね

[7103: 口コミ知りたいさん]

>>7101 さん

え？中央法みたいに看板学部だけ都心回帰という路線ではなく全てみたいですよ。

＞本計画は、現在中野キャンパスに配置されている全機関が約10年後に駿河台キャンパスに統合されることを前提とした計画です。

https://digitalpr.jp/r/101089

[7104: 検討板ユーザーさん]

明治大学の生田キャンパスの理工学部とかが移ってくるんじゃないのかな。都心回帰が大学のトレンドなので

[7105: 匿名さん]

うるさいだけで金落とさない学生より何かと消費しないといけない子連れターゲットで良いかと。これまでの学生や単身者の街イメージからファミリーフォーカスにして行くのは正しい。

[7106: 評判気になるさん]

>>7105 匿名さん

そうやって段々街が高齢化して偏屈な人だらけになっていく様子がわかりますね。

[7107: マンション検討中さん]

>>7103

社会との関係と書いてあるから、たぶん社会人大学院でしょ。
少子化時代の大学の生き残り策。

[7108: 匿名さん]

中野に唯一ある大学学部2つも駿河台に統合されます。
実質20歳前後の若い大学生が毎日通う明治大学は中野から消えるってこと。

子育て世代は共働き増加のために必要最低限（たとえば資格取得などのため）しか通う時間がないので、生涯学習が中心なら必然的に高齢者が増えるでしょうね。

あとは子供向けワークショップ的が長期休みにあるくらいでしょうか。

大学だと思っていたら区民センターのカルチャー講座施設になるとか。。。

https://www.yomiuri.co.jp/kyoiku/kyoiku/daigakunyushi/20241216-OYT1T50...

[7109: 評判気になるさん]

都心回帰がトレンドといっても、生田が中野に移転するのはさすがに無理でしょう。狭すぎて理工学部の実験設備が用意できないし明治理工の人数に対応できない。一部の2～3学科だけ移転するなら、現存の文理融合らしき2学部をわざわざ駿河台に移転する意味がわからない。ということで生田が移転することは無いと思います。

[7110: eマンションさん]

中野は子育て世代にも整備が進みそうだけど、日本の高齢化や明大の都心移転もあって、むしろ元気な高齢者（少し働きながらも新たな学びをやめたくないインテリ層）に最適な街へとシフトしていきそう。長く住む予定の人には中野は大当たり。

[7111: 検討板ユーザーさん]

>>7106 評判気になるさん

環七内側エリアがそうなる事は無いと思うよ。
少子高齢化で子育て世代は争奪戦になるから今の中野の戦略は正しい。

[7112: 匿名さん]

>>7111 検討板ユーザーさん

まさにそのとおりです！

[7113: 匿名さん]

最大手企業でも夫婦共働きが当たり前になり、コロナ後にオフィス回帰が強まってる。そうなると職住接近の需要が益々高まり、自治体が受け入れ環境の強化を進める。当たり前すぎる流れ。

[7114: 検討板ユーザーさん]

中野駅のatreが見え始めましたね。
楽しみです。

[7115: マンコミュファンさん]

>>7114 検討板ユーザーさん

わぉぉぉ、待ち遠しいです

[7116: マンション検討中さん]

区長決断して中野サンプラザの目処たちましたね。
1~2年遅れに留まりそうでブリーズ2期は大幅値上げかな。。

[7117: マンション比較中さん]

この物件は完成後の方が注目度が高まりそうですが、三井は現在販売対象外の住戸を完成後に販売することはあるのでしょうか？住友のような方式で。

[7118: 名無しさん]

>>7117 マンション比較中さん
パークタワー勝どきがそのように販売してますね（こないだもサウス打ってました）

[7119: マンション掲示板さん]

>>7116 マンション検討中さん
この記事ですね
https://news.yahoo.co.jp/articles/b7e90726ba915d7b001674aeb08b3cf4fd57...

[7120: 匿名さん]

順当路線だね。

[7121: マンション比較中さん]

>>7118 名無しさん
たしかにそうでしたね。ありがとうございます。

パークシティ中野竣工後、中野駅アトレ開業後、中野サンプラザ開業後、新宿西口再開発後と再注目されそうなタイミングがいくつかあるので、いつどのくらいの値段で出てくるのか気になります…。
中野はオフィス賃料が伸びないし、住宅賃料の伸びないという意見が多そうなのですが、個人的には新宿西口再開発後は住宅賃料も伸びてしまうのではないかと見ています。
なので住友はラ・トゥールにしているのかなと…。

[7122: マンション掲示板さん]

>>7121 マンション比較中さん

わたしも全くそう思います！賛同しかないっす。

[7123: 名無しさん]

>>7121 マンション比較中さん
そうだと思います。定期借家契約ですし。

そしてまさにパークシティ中野の西は住友のタワマンができます。
住友はお得意の、そういう売り方をするでしょうね

[7124: 口コミ知りたいさん]

>>7121 マンション比較中さん
すみません、中野の住宅賃料が伸びて困ることって何かありますか…？

[7125: eマンションさん]

アトレと新サンプラザで賃料評価大きく変わるよ
中野ステーションレジデンスが住友になったせいでテナントがショボすぎるのは残念だけどアトレもサンプラザも関与してないから挽回あると思う

[7126: マンション掲示板さん]

キャピタルでもインカムでも、ここは沢山の地権者が相場以下でも様々なタイプを放出してくると思われます。
多額のローンを返済しながらここで含み益を得ようとしたところでローン無し地権者には簡単に負けると思う。利益狙うなら地権者がほぼいない他のタワマンがいいよ。

[7127: 匿名さん]

野村は建設費高騰を理由にして再開発ビルをプラウドタワーに変更しちゃったｗ
野村の連中はしてやったりとほくそ笑んでるだろうな。
すべて仕組まれたことだと想像。

[7128: eマンションさん]

>>7126 マンション掲示板さん
相場以下の価格で売却してくれる、そんなボランティア精神にあふれた地権者がいるんですか？

[7129: 匿名さん]

>>7127 匿名さん
もともと商業、オフィス、住宅の複合ビルの予定で、その比率を変える形ですよね？

オフィスを減らして、商業と住宅の比率を上げる変更です

[7130: eマンションさん]

住宅割合を４割から６割に増やすだけで数百億増えた事業費に充当できるのすごいよな。今のタワマンがどんだけボロ儲けしているかよくわかる。

[7131: マンション検討中さん]

>>7130 eマンションさん
まあオフィスの採算が合わなかった（収支マイナスだった）可能性もありますが、いずれにせよ、野村のマンションはその分の事業費をたっぷり乗せて販売するでしょうね。
そして将来の相場では乗せても売れると、野村が判断したということになります。
野村がほしい人は、パークシティ中野にポジションセットしておくのが良いかもです

[7132: マンション掲示板さん]

>>7129 匿名さん
なんか、7127みたいな駅前にタワマン反対！とか言ってる人ばっかだけど(特にヤフコメとXの一部)、計画全体を全く見てないよね。
元々の中野サンプラザのコア機能であるホールとホテル、展望施設はコンセプト通り規模拡大して維持、オフィス減らして住居増やすっていうだけなのに。
まあオフィス減らすのは中野区のオフィス需要の弱さを示してるとも言えるけど、今の建築費の高騰ってオフィス賃料が追いついてこない水準なのはどこも同じ。麻布台ヒルズなんて、あの超一等地でも賃料高すぎてオフィスかなり空いてるし。しかも麻布台はゼネコンが1000億レベルの赤字を出してようやく出来上がったもの。仮に今からゼネコン発注すら企画するなら、麻布台も下手したら建築費と想定賃料で採算合わず計画見直しとなる可能性が高いってことです。それだけ今の建築費高騰は深刻。

[7133: 評判気になるさん]

>>7126 マンション掲示板さん
地権者多い再開発タワマンでは常に付きまとうリスクですし、
それこそ三田小山クラスでも同じですからね。
パークタワー勝どきも去年から今年はじめにかけて地権者の激安賃貸が大量報酬されて相場下げてましたが、一通り捌けたら相場も大幅上昇しましたし、結局は地域相場に落ち着きます。
地権者ほぼいなくて都心や都心近接好立地の大規模高級マンションなんてパコ北参道や三田ガーとか、まとまった土地を仕入れた超レアなプロジェクトでしか発生しないし、そういった土地なんて今後は希少性から分譲されるかどうかも怪しいです。

[7134: 名無しさん]

>>7133 評判気になるさん
勝どきは賃貸の話ですよね？
豊海タワーは地権者が坪826万のチャレンジ価格で売りに出していましたよ……。相場より安く売るお人好しなんていないと思うのですが（1人くらいはいると思いますが、超少数だとおもいますよ）

[7135: マンコミュファンさん]

>>7132 マンション掲示板さん

タワマン反対の声が大きくなるのは公費投入されるからですね。
補助金無しで再開発される分には誰も言わないですが、駅前一等地は公共性が高い立地なので、低層部には十分な公共施設や商業が無いと反対の声が大きくなる。
https://news.yahoo.co.jp/articles/99ec619ee4a880456a95cb18b8a3c8fcf6dc...

[7136: マンション掲示板さん]

>>7135 マンコミュファンさん
それはそのとおりなんですけど、全体計画も把握せずタワマンってキーワードに反応してるウマシカな人ばかりですからね。加えて、ここの場合は市役所建替えとセットのスキームだから補助金有るから単純に駅前タワマン反対！なんてのはただの子供意見でしか無いってことですよね。

中野サンプラザ自体も事実上の公共施設ですし、それらを民間事業巻き込んで、極論補助金と容積緩和だけで規模拡大し耐震強化した最新型へ建替えするってのが全体像。民間にとって事業性高い部分(ここの場合は住宅)を確保せざるを得ないのはバーターとして当然なのを分かろうともしてない人が多すぎ。特に左よりの人たち。そもそも左派が区長で議会も握っててこの計画に至った訳で。まあ共産系みたいな全ての再開発に反対する人たちも多いから無視して進めるだけかと。

[7137: マンション検討中さん]

>>7136 マンション掲示板さん
中野区のやり方が下手くそすぎたんでしょうね。豊島区役所のようにすれば最初からお手本となるような事例になったのに。これだから中央線沿いは赤貧で苦手です。

[7138: eマンションさん]

>>7135 マンコミュファンさん
計画を見る限り、商業施設や区の施設は充実しているように見えますね

[7139: マンション掲示板さん]

これから先、地権者さんが存在しないマンションは建つのでしょうか。
地権者の中にはデベに土地を提供した事業協力者も含まれます。マンション建設予定地以外の土地も対象になるので、価値の変わらない現金で受け取るか、それとも等価交換で好立地のマンション住戸にするか…
地権者が存在しないような物件でも等価交換可能なようなので、価値の下がりにくそうなマンション住戸を手に入れる方法としてはいいかもしれません。ただ２、３億くらいの土地売却では無理だと思うのでハードルは高いかもですが。

[7140: マンション検討中さん]

もとの2倍や3倍やそれ以上で売られてるけどこれが普通なの？

[7141: マンコミュファンさん]

中野サンプラザは、（まちづくり中野21株式会社つまり事実上）中野区が地権者なので、その跡にできる住戸はある程度中野区が所有するはず。
それを売って区役所移転のお金を払うのかな？

こういう地権者が1法人のマンションもできることはできると思う

[7142: 匿名さん]

こんな旨味しかない物件の地権者だったよほど金に困ってない限り売らないと思うよ。

[7143: 評判気になるさん]

中野3丁目や2丁目、新井2丁目
この辺の駅近の土地は狙い目だろうな
サンプラザが白紙にならなければ今後も新規のマンション需要高そう

[7144: マンション検討中さん]

野村は、マンションなら想定していた価格に大幅に上乗せしても売れると読んで計画変更を出してきたんだよ。
オフィス賃料は短期には大きく上がらないから、当初想定からほぼ倍増した建築費に対応不可。住居も当初想定していた販売価格だと対応不可。
となると、サンプラザのタワマン住居はかなり高額になる。
立地も良いし、新築タワマンがますます希少になるから売れるという読みでしょう。

[7145: マンション掲示板さん]

>>7144 マンション検討中さん
同じ意見です。坪1000は見ていると思いますね。
計画当初は時期から見ても坪500くらいだったのでは。

[7146: 通りがかりさん]

本来価値の賃料上がらないのに販売価格だけ２倍３倍になってるので、単なるバブルだけどね。野村も賭けに出たなぁ

[7147: 口コミ知りたいさん]

中野は利便性高いわりに賃料安い街からサンプラザ商業エリアの次第で評価変わるよ
上手く行けば賃料も少し上がる

[7148: 匿名さん]

中野は住環境も良いし賃料かなり高いですよ。

[7149: マンション検討中さん]

>>7146

ＯＫ．頭の○○な人に講義してあげよう。
賃料と販売価格では価格の拡散値が違う。
よって上昇機運のときは、販売価格の上昇が賃料の上昇に先行する。
この波を怖がって乗れない人は永遠に上には行けない。
あるいはどう考えてもリスクとリターンが見合わないボロワンルーム一棟買いなどに走る。

バブルと思いたいなら、榊先生の本を読んで神に祈れ。
いつかは榊先生のお言葉が当たる日も必ず来るよ。