パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[6966: 評判気になるさん]

>>6964 匿名さん
大勝利です。白紙撤回とか言ってたやつw

[6967: 匿名さん]

>>6964 匿名さん
野村まで待つかな
2,000戸近く出てくるのか

[6968: マンション検討中さん]

>>6964 匿名さん
>住宅の割合をそれまでの4割から6割に増やし、
>低層部の商業面積も増やすという

当初1000戸を500戸増やすってことですね。
今の分譲水準はここですら2LDKが1.3億で、これを大幅に
上回る事は確実で、GCT月島などは条件良い2LDKは2億。
ざっくり分譲想定中央値をここに置けば、1,000億回収できて
販売経費や利益を1割と見ても事業費900億上昇と相殺出来る
皮算用でしょうか。

あとは採算期待できないオフィス減らして商業を増やして
追加で利益確保ってことで、これで着地するんじゃないですか。

このシナリオなら、早めにここを押さえたほうが有利にはなります。

[6969: マンション検討中さん]

商業施設の割合を増やすというのも良いですね！

[6970: 匿名さん]

三井がこれを知らなかったとは思えない。条件悪いブリーズを2期では先に売っていき、条件良いエアーズはもっと引き伸ばして更に値上げするつもりなのか？

[6971: マンション掲示板さん]

駅前を緑地化してセントラルパークみたいにしてほしいと騒いでいた人達はだあれ？

[6972: 周辺住民さん]

駅前緑地化は最高にいいですが、中野区がそんなことできるとは思えない

[6973: マンション検討中さん]

塩漬けじゃなかったのかよ、、ブリーズ一次を見送ったことに後悔してる

[6974: 匿名さん]

まだ分からないから。工事着工するまで信じられない。

[6975: 匿名さん]

>>6974 匿名さん
着工まで待ってたら、ここ完売しちゃうよ

[6976: マンコミュファンさん]

>>6975 匿名さん
エアーズでハズレて、ここは撤退しました。
欲しい人はこちらを買って、サンプラザに住み替えで良いのでは。

[6978: マンコミュファンさん]

うかれてるとこ申し訳ないのですが。中野は中野でしかなかった…狭くても都心を買えば良かった…タワマンになんてこだわらなきゃ良かった…って将来肩を落とさないように。可能性は普通にあるので。理由？中野だから。

[6980: 検討板ユーザーさん]

>>6975 匿名さん
着工までに完売したらサンプラザを買えばいいでしょ。住宅が山ほど出来るんだし。
サンプラザが着工しなければ買わなくて正解だったということよ。

[6981: 匿名さん]

どうせなら商業施設抜きにして完全タワマン化しても良いのでは。そうしたら誰かさんの昔からの商店も喜ぶことでしょう

[6982: 匿名さん]

>>6981 匿名さん
そうね。サンプラザを壊すなら緑地化よりタワマンのほうがまし。そして商業施設増やして空きテナントだらけで過疎る中野より完全タワマンのほうがもっと良い。

[6983: 名無しさん]

>>6964 匿名さん
タワマン化危惧してますからね。駅前一等地に住宅はいらないです。

[6984: 名無しさん]

>>6982 匿名さん

駅前一等地に住宅というのは街としての価値がもう終わったということです。住宅系用途が最も用途変更するのが難しいので、文字通り都市の墓場です。

[6985: 匿名さん]

本来1,200だったっけ？1,500戸になるのか
そんなに中野に実需あるのかな
ステーションレジデンスみるかぎり月40万以上を中野で賃貸する層は多くなさそうだけど

[6986: 評判気になるさん]

1,800戸か

[6987: eマンションさん]

くだらない。ぜんぶ。

[6990: 評判気になるさん]

>>6986 評判気になるさん
当初1100戸ですので、1.5倍だと1650戸ですね
https://www.kensetsunews.com/web-kan/1010056

[6991: 評判気になるさん]

やっぱり最後まで勝敗が決まらない事ほど脳が喜びますね。ワクワクがとまりません。

[6992: 評判気になるさん]

>>6973 マンション検討中さん
ゲームは参加しないとワクワクできませんよ。
利益なんてどうでも良い。くだらないから。
勝ち負けを競うほうが楽しくて価値があるね。

[6993: 匿名さん]

実需なら住みたいところに買うのが一番いいよ。パークシティならQOLも高いし、中野に住みたいなら買って間違いないです。

[6994: 匿名さん]

>>6985 匿名さん
エアーズやブリーズを見る限り需要あるんだろうね、今のところは。サンプラザ建て替えが終わる頃にどうなってるか知らないけどその頃にはアトレも駅前広場も整備されてるからまた新しい需要ができてるとは思うよ。

[6995: マンション掲示板さん]

>>6964 匿名さん
着工は本当に次の3月までに方向性見えるのであれば元々のアナウンス通り2年遅れで済みそうですかね。

完了も元々2029年度(2030年3月末)、ペディストリアンデッキは2030年度(2031年3月末)でしたし、2032年中には竣工引き渡しもありえるなら、ちょうどパークシティ中野の引き渡しから5年なのでライフスタイルの先もイメージできていろいろ都合良いかも。

[6996: 評判気になるさん]

駅前にタワマンという風景はまだ想像しづらくはありますが。
住戸の増加に伴い中野区に富裕層の方が増えることは間違いないので、店舗などもそれなりのものが増えてくると思います。
古い中野の良さも残しつつ、小洒落たお店が増えるのは中野にとってはよいことです。

[6997: 評判気になるさん]

区の要望を満たしているし、商業施設の面積も増えて、駐車場も地下になるということで、スケジュールの遅延以外は結果的に良かったのでは？

白紙とか、20年は遅れるだろうとか、根拠のない書き込みが結構ありましたが……
もちろん着工までは油断できませんが

https://kugikai-nakano.jp/shiryou/24122221842.pdf

[7003: 管理担当]

[NO.6998～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[7004: マンション検討中さん]

再開発などの話題が続かないと不動産価値は落ちる一方なので、
あと十年話題作りが見えてるのは単純にプラスですよね。
中央線でも高円寺以西は今後落ちていく一方だと思いますし。
都心や東側の開発規模を見ると、副都心除いた西側の限界を感じざるを得ません。

[7005: マンション比較中さん]

>>7004 マンション検討中さん
それは言えてるね
あと10年は戦えるよ
リーマンショックとかなければ

[7006: 匿名さん]

26年夏にパークシティに入居する前提で。
西側に27年竣工予定のスミフタワマン工事。
東側に32年竣工を目指すサンプラザ大工事と北口駅前広場やデッキ工事。
南側では終わることのない電車3路線の走行音。
ざっとあげてもこれだけの騒音があります。

また、タワマン乱立が招く住民急増によるラッシュ時間帯の中野駅混雑。
サンプラザ住宅比率の見直しにより平日朝の新改札口の渋滞や直近ホームや電車内の混雑が懸念されます。

不動産の資産価値以前に、工事の遅れにより入居後の騒音公害がかなり長引く事、やっと工事が終われば今度は想定外の駅利便性低下可能性も生じ得る事。
皆様はどのようにお考えでしょうか。

[7007: 名無しさん]

>>7006 匿名さん
スミフはともかく、野村とは離れている上にNTTやキリンのビルがあるから騒音影響はないと思います。

駅の混雑について勝どきも同じこと言われてましたが、パークタワー勝どきができてからどうでした？

[7008: 匿名さん]

中野駅は新改札ができるから混雑はむしろ緩和されそう。

[7009: 匿名さん]

>>7007 名無しさん
パークタワー勝どき住みでエアーズ入居予定です。勝どきで下車する人が多いので、座って通勤しています。少し遅めの時間ですけど。

[7010: マンション検討中さん]

サンプラザ跡地の住居は10年後くらい？
中野自体も落ちてるだろうし安く買えそうでいいですね、楽しみです！

[7011: マンコミュファンさん]

>>7010 マンション検討中さん

安心して、今買えないあなたは10年後も買えませんよ。

[7012: eマンションさん]

>>7009 匿名さん
奇遇ですが同じくPTK→エアーズです。
住宅が数千戸増えるくらいで駅の混雑って変わらないんですよね。
通勤通学って出発駅の利用時間でみるとバラバラですし、
住人全てが朝駅使うわけでもないので。
対して出退勤定時に集中するオフィスは明確に駅混雑につながります。
中野も北口再開発されたこの十年は混雑凄いですよね。

サンプラザシティのタワマン1600戸なんて
中野クラスの駅混雑への寄与度なんて気が付かないレベルかと。
というかオフィス減って住宅増えればむしろ混雑緩和になりますし、
何より2年後の西口改札で混雑大幅緩和が見込まれるのが中野駅です。

[7013: マンション掲示板さん]

>>7012 eマンションさん

同じPTK→ブリーズです。嬉しいです

[7014: マンション検討中さん]

https://youtu.be/VqCz6gzLf_Y?si=uJCjT3TOqNjwZ14G

中野が川口、流山と並べられててワロタ

[7015: マンコミュファンさん]

貴重なご意見をありがとうございます。
中野駅はタワマン住民以外では、今は既存北口改札を利用している北口バスからの利用者、北口駐輪場利用者（四季の森地下と地上あわせて自転車置き場は3000台ほど）、中野通りより西側の住民（南側と北側と西側の住宅）も朝のラッシュ時に既存改札ではなく新改札を使い始める人が増えると思われます。
このことから、中野駅の既存改札は確かに北も南も混雑が緩和されそうですが、新改札は逆にかなり混雑するのではと考えています。

[7016: マンション検討中さん]

オフィスや区役所は、朝は駅から出てくる反対の流れなので除外していましたが。
改札は通常、出入で共有になっており、西側オフィス勤務者も既存改札から新改札へと変更するとなると朝ラッシュ時の新改札口はかなり混雑しそうな気がします。

[7017: マンション検討中さん]

PTKから中野に住み替える理由ってあるんでしょうか？サイズアップとかですかね？

[7018: 検討板ユーザーさん]

>>6996 評判気になるさん
サンクォーレ、ツインマーク、パークハウスと以前から駅前にタワマンあるからサンプラザがタワマンになっても大して違和感ないですよ

[7019: 匿名さん]

>>7017 マンション検討中さん
内陸

[7020: eマンションさん]

>>7017 マンション検討中さん
私立中学校

[7021: 名無しさん]

パークタワー勝どきから
こちらに引越す際に、勝どきはみなさん売却するのでしょうか？

もちろん人によるのは分かってますが、
割合を知りたい感じでして。

[7022: 検討板ユーザーさん]

>>7021 名無しさん

売ります。

[7023: 検討者]

ブリーズ4階の3億円の部屋、倍率4倍だったみたいです。やっぱり売れるんですね……なかなかすごい

[7024: 匿名さん]

>>7017 マンション検討中さん
利確です

[7025: 匿名さん]

>>7021 名無しさん
特に売却する必要もないので賃貸運用しますよ。借り手に困らない場所なので。

[7026: 通りがかりさん]

>>7023 検討者さん

3億あったら都心でも良いマンション買えますね。
やっぱり今の新しい富裕層は昔と違い価値観の多様化が進んでいますね。
良いことです。

[7027: 匿名さん]

中野は昔から富裕層の多いエリアですからね。

[7028: マンション検討中さん]

>>7026 通りがかりさん

未だにその価値観から取り残されたオジちゃんとオバちゃん達が中野嫉妬民の正体でしょう。
こいつらが完全に今の若い世代と世代交代した時には中野も渋谷や目黒みたいな扱いになってるかもね。

[7029: マンション検討中さん]

>>7025 匿名さん
同じく。
臨海地下鉄や築地再開発でアップサイド見えてて売る理由ないです。
中野は内陸ポジション増やしたくて買い増しです。
あと、やっぱり中野好きなので。

[7030: マンション掲示板さん]

>>7028 マンション検討中さん
中野が渋谷や目黒みたいな扱いになったらぼろ儲けし過ぎて人生がつまらなくなるから上がらない中野でいいし上がらない中野のままがいい。地味でちょっとダサい中野のままがいい。これ以上あがらなくていい。

[7031: 匿名さん]

同じやつが自演書き込みしててキツイな

[7032: 匿名さん]

野暮なこと聞きますが、PTKで賃貸運用される方で現在住宅ローンの方は完済予定？それとも投資ローンに切り替えですか？

[7033: 匿名さん]

無料匿名掲示板だからね。情報の取捨選択は読む側が意識的にやるしかない。

[7034: マンション掲示板さん]

>>7032 匿名さん
完済

[7035: マンコミュファンさん]

>>7034 マンション掲示板さん
有難うございます。
完済で現金をたっぷり入れても賃貸運用の方がうまみありますよね。分かります。

[7036: 匿名さん]

勝どきも中野も賃料水準が高いからな。

[7037: 匿名さん]

インカム取りながら、キャピタルが増えるのを狙う。堅実よな。

[7038: マンション検討中さん]

https://www.kensetsunews.com/archives/1024819

みなさんいいですか、後発住友は買いですよ

[7039: マンション検討中さん]

>>7038 マンション検討中さん
建築費も高騰し、ほぼ間違いなくスミフによる相場上昇が確定ですね。
サンプラザ跡地とか言ってないで、さっさとここを買っておくのが正解ですね（抽選に当たれば、、）。

[7040: マンコミュファンさん]

>>7039 マンション検討中さん
120億の建設費の上乗せということは、総戸数490戸なので、1戸あたり2400万以上の上乗せになる……
どう考えてもここ買った方が良いですね

[7041: 匿名さん]

>>7032 匿名さん
同じく既に完済の上での話。
ここを買うに当たって売却して資金捻出が不要なので手元に残して賃貸運用。得られる利益をここの返済に充てる正攻法です。

[7042: 購入経験者さん]

今建設中の再開発はどこも建設費上乗せしてますよ
もう、１年前の計画では建てられない

[7043: マンション掲示板さん]

>>7042 購入経験者さん

スミフやはり体力あるね、野村や東急ならすぐ撤退しそう

[7044: マンコミュファンさん]

>>7043 マンション掲示板さん
今仕込んでる他の土地に比べれば、建築費1.5倍でも優良案件という判断になるのでしょうね。
再開発の進捗横目にゆっくり売るのでしょうね。

[7045: 匿名さん]

>>7038 マンション検討中さん
引き渡し2030年末以降ってこと？

[7046: 匿名さん]

軽くそれくらいにはなるだろうね。その時点で価格のさらなる上乗せがスミフによって確約されてるから今買っておけって話だね。

[7047: 通りがかりさん]

>>7046 匿名さん

スミフ後発は安心ですね、パークシティ中野は大勝利だ

[7048: 匿名さん]

>>7043 マンション掲示板さん
なにせ保有不動産の含み益3.5兆ですから。
強気商売出来るだけの財務体質があります。

[7049: 通りがかりさん]

>>7040 マンコミュファンさん
2400万は1戸当りの原価アップなので、
分譲価格への影響はさらに上に見る必要がありますね。
かつ、権利床と保留床の比率も影響します。
保留床比率が低いと分譲1戸当りでの原価寄与率は上がります。
想像ですが、1戸4000万程度の売値ベースの上乗せな気がします。

[7050: 名無しさん]

>>7022 検討板ユーザー
教えて頂きありがとうございます

[7051: 検討板ユーザーさん]

いつも、もっと中野を妬め、ローンも組めない中野妬みくん、哀れな投資家、と煽っている方はどんなポジションをもっているんですか。
マウントとれるチャンスが今きてますよ。投資家ならチャンスはものにしないと。

[7052: eマンションさん]

>野村「事業の成功率をあげるため」

>工事を担う会社を、現状の清水建設から変更することも含めて検討していくとした。　

https://news.yahoo.co.jp/articles/86bc444680dd726326e842d2b73a5fa411ff...

[7053: 匿名さん]

清水建設止めるのは正解だと思うけど、他があるのかどうか…。安くなるのかどうかだよね。

[7054: 匿名さん]

>>7053 匿名さん
清水建設、V字回復で株価20%アップして自社株買い&増配してるのが腹立つ

[7055: 匿名さん]

住宅にして富裕層を呼び込めば周辺商業施設に金落としてくれて税収アップにも貢献してくれて一石二鳥でしょうって思うが。

[7056: マンション検討中さん]

>>7055 匿名さん
高い住民税も払ってくれますしね。企業の本社とかが来てくれるならまた話は別かもしれませんが

[7057: 匿名さん]

期販売が終わるとずいぶん静かになったね。競合物件の営業も三井の営業も一旦休戦モードか。

[7058: 匿名さん]

>>7057 匿名さん
次の価格出るのが年明けですから、それまで有益な情報はないでしょうから

[7059: 通りがかりさん]

いま流行りの実需兼投資住み替え。子供の人間関係ちゃんとみえてる？
私立中入学などのタイミングならまだいいけど、公立小中で転校生とか最悪だな。
転勤ならかろうじて転校を受け入れるけどくだらないタワマン投資につきあわされ引っ越す子供は親の犠牲者。
子供には子供たちの社会があると理解していない親たちっているよね。
自分の投資欲の為に子供を振り回すなといいたい。ほんとに。

[7060: マンション検討中さん]

>>7051
あのね、不動産投資なんていうのは、投資案件として大して面白みのないものなの。
資金力や信用力がない「投資家」にとっては、レバレッジかけやすいという点で、魅力的なとこはあるだろうけどね。でも、債券では私募債、株式では未公開株に魅力があるように、タワマンでも一番魅力があるのはインナー販売のもの。

ただここで、野村の撤退／中断で、大喜びして大騒ぎしている○○がいたから、そういう人の誤った言説で、中野をほしいと思っている人や、頑張って中野を手に入れた人が誤解しては気の毒だと思って書いただけ。
野村は、供給サイドの要因で撤退／中断したのは明らかだから、撤退／中断＝パークシティ中野はバーゲンってことなのにね。

自分が中野はバーゲンと言った後に、立地で劣るブリーズが値上げして高倍率で完売。おそらくパークシティ中野よりはるか高い値段で売ってくるつもりの住友不動産が開発計画発表。バーゲン仮説は実証されている。

今後の5年くらいに限って言えば、榊先生の本を読んで暴落祈願している哀れな人や、ボロワンルーム一棟買いなどしている人に耳など傾けずに、中野でも豊海でも品川でもいいから買っておいた方がいいよ。中野に当たった人、おめでとう。

[7061: 匿名さん]

中野に限らず何かしらの始発駅や特急、特快の停車駅の駅近買っておけば大抵はOKなんだよね。加えてここはスミフや野村が将来もっと高値で出すのが確定してるからどう考えても下がりにくい。絶対値からすれば買える層が限られる物件だけどそれでも順当に売れてるのは皆それが分かってるからでしょう。

[7062: 評判気になるさん]

中野最高！目黒並みになると言わず、すぐ大崎と同じ坪単価になるよ！熱くなる土地に間違いない！

[7063: 匿名]

言ってることはその通り。一方、資産を増やして、将来こどもに残すのも大事。儲けだけ考えてたらもっといい物件があっても、家族の住まいは学校が近いとか進学のタイミングで引っ越すとか、色々条件があるから、その中でこれまで住み替えしてきたよ。

[7064: 匿名さん]

サンプラザが無事にあの規模のまま商業施設ありでオープンすれば価値爆上がりだろ、新宿再開発の恩恵もうける
白紙になれば悲惨だけど

[7065: 口コミ知りたいさん]

>>7064 匿名さん
中野駅のJR駅ビルだけでも、もう十分な気もします。