パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[6213: マンコミュファンさん]

>>6210 匿名さん
野村は芝浦プロジェクトだけで一杯いっぱいなんじゃないかな。
一棟目だけでも巨大さに引くレベルで、二棟目またずテナント埋まるか不安があるわけで。高輪ゲートウェイやら八重洲日本橋の巨大オフィス提供と重なってて、更に西新宿3丁目もあってと、手を引けるなら手を引きたいんじゃないかと思う。施工の清水建設も麻布台で大量出血して、さらに数年前で既に安請けと言われてたTorch Towerの工事中で、もう請け負う余力無いんでしょ。
今回の顛末は、法的に撤退出来るギリギリで所謂お断り見積もりをデベとゼネコンが結託して出してきたんじゃないかな。

[6214: 匿名さん]

中野区は区役所の建て替え費用どうするの！きー。もう建ててしまって、早く400億円払ってもらわないと、金利も相当かかるんですけどって。区長さん、中野サンプラザは建て替えをしないで当選して、手のひらくるーしたんだよね。どっちもどっちだけど、区民は中野に都庁より高いビルは望んでいないけど、区役所建て替え費用をどう捻出するか悩ましい。

[6215: マンション検討中さん]

中野には金持ちの割合が少ないから税収が少ない
金持ちを呼び込みたいなら緑被率が大事だし、大きな公園、大きな病院、有名なスポットなどが必要だが、中野にはないから厳しいね

[6216: 評判気になるさん]

ここ、超絶地雷でしたね　笑

[6217: 匿名さん]

中野区に緑が少ないのは大きな公園がないからですよね。新宿御苑、中央公園、代々木公園、明治神宮など。それは仕方ないのでは。

病院は警察病院ならあります。

[6218: 通りがかりさん]

>>6217 匿名さん

大きな公園があるのは都心。
だから都心は価値が高い。

[6219: 通りがかりさん]

>>6217 匿名さん
中野には何も観光名所がない
杉並には大宮八幡、井草八幡、堀之内妙法寺、阿佐ヶ谷神明宮などがある
ただ中野は庶民が便利に安く暮らすには新宿も近いし、めちゃくちゃいい
だからこそ高い金を払って住む場所じゃない
その金があるなら都心に中古で買った方がいいと思う

[6220: マンコミュファンさん]

>>6219 通りがかりさん
やっぱり気持ちが良い新築または築浅がいいから都心は手が届かないし、新宿勤務なので中野でいいです。

[6221: マンション掲示板さん]

>>6219 通りがかりさん
その、、、杉並の神社なのかな？
一つも知らない

[6222: マンション検討中さん]

すさまじい妬みだな。
本当にすごい妬みだな。

中野の１～２億円のローンも組めない哀れな奴か。

野村不動産は再開発クラッシャー。
跡地が再開発されないなどあり得ない。

この価格で買えるのは今だけだよ。でもそのローンも組めないなら、妬んで連投などしてないでバイトでもしろよ。

[6223: マンション検討中さん]

>>6205

収益還元法に続いて覚えたての正常性バイアスですか。
どこがバイアスなのかな。
サンプラザ跡地が再開発されない？　頭、大丈夫ですか？

どうせ脳みそのキャパ小さいのだから、正常化バイアスなんかより、とりあえずは中学の教科書で需給曲線のこと勉強した方がいいよ。理論があっての心理的ズレなわけ。

再開発中断＝需要サイド要因と思い込んでいるあまりの○○への質問：
需要サイドと供給サイドどちらの要因で、野村は再開発を中断したのでしょうか？

[6224: eマンションさん]

需要サイドの問題ですよ。ｗ

[6225: マンション検討中さん]

>>6224

名前変えなくていいよ。あとwの数だけ頭の悪さが出るからやめといたら。

では、質問。なぜ隣のパークシティ中野が１期で爆売れしたのに、野村不動産は需要がないと判断したのでしょうか？　面白い判断だなー。

[6226: マンション検討中さん]

実生活じゃ絶対に相手にしてもらえない人から教えてもらえるチャンスだぞ。
頑張れ！　

[6227: マンション掲示板さん]

>>6221 マンション掲示板さん
杉並区育ちですが、正直全部無名だと思います……
井草八幡しか行ったことがないです

[6228: 評判気になるさん]

>>6227 マンション掲示板さん
むしろ井草八幡宮が一番無名では？
堀之内妙法寺はかなりでかい有名なお寺だよ。

[6229: 評判気になるさん]

>>6194 口コミ知りたいさん
基本計画から見直しって決定した都市計画から見直しになる気がしますが、ものすごい手戻りですよね。今後、野村が撤退したら、コンペからやり直しになるのかな？
想定をはるかに超える原価高騰によるものとは言え、今回の一件はゼネコンの責任も大きいと思いますね。1年前着工のトーチタワーは規模もはるかに大きく施工難易度も高いのに総工費5000億、中野サンプラザシティの最新見積3600億を乱暴ですがトーチタワーと同じ工事単価とすると2700億でかなりの乖離が有ります。区議会議事のとおり、設備業者が逼迫しており先押さえ費用でコスト高騰とのことですか、裏を返せば芝浦ツインタワーとトーチタワーなどの先行プロジェクトを優先したともとれますね。

[6230: マンション検討中さん]

>>6208 マンション検討中さん
ごめんなさい、6196と6199を投稿した、流れの一因の爺さんです。年寄りの最後の花道と、西荻窪の駅遠くから便利なこのマンションへと、ＭＲ見学も済ませ真面目に考えているところです。都立高校が第3学区（中野、杉並、練馬）だったので、中野にも友人が沢山います。サンプラザ再開発の行方はとても気になります。皆様がいろいろと教えて下さり、調べたり考えたりするのにとても参考になります。ありがとうございます。
この投稿を最後にしますので、私の考えを書き留めておきます。甘い考えですし間違いもあるでしょうから、コメントや異論が多数出てきそうに思います。言いっ放しでマナー違反だと思いますがお許しください。

＜私なりの結論＞
１．サンプラザ再開発がどう転んでも、このマンションは便利。
２．サンプラザ再開発は長期戦、これから10年長生きするのに良い刺激。
３．中野区民、区議、区長、区職員は最後は賢く纏まれると信じるので、素晴らしい街並みになり、このマンションの長期的な資産価値は確実

＜私なりに調べたこと、考えたこと＞
・高くしてもダメ、太くしてもダメ、それならツインタワー？
・なんと、ツインタワー案が既に中野区役所ホームページにありました。
https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/kusei/kousou/bunyabetsu/machizukur...
リンク先は、施行予定者選定時の次点候補者の案です。7000人のホールとツインタワーには敷地が狭いようで、4500人のホールとなっています。
・審査委員会講評
https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/kusei/kousou/bunyabetsu/machizukur...
の中で、施行予定者候補（野村、他）の提案のメリットは「7000人規模のホール」、デメリットは「事業の推進計画における、資金計画の確実性」と。　「最初から判っていたんじゃないか」と思わずツッコミました。
・次のリンク先の諸資料から中野区の思考と意思決定の流れが良く判ります。
https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/kusei/kousou/bunyabetsu/machizukur...
・今迄の流れを断ち切ってホール縮小（それでもサンプラザ時代の2200人の倍強）を中野区が受け入れられるかが、今後のキーポイントかと。私が中野区民になったら「7000人の区民ホールは要らない、4500人で充分」に一票です。尚、荻窪の杉並公会堂大ホールは最大1190席です。

[6231: 匿名さん]

>>6229 評判気になるさん
ゼネコンもそうだけど、デベの野村の責任も大きい。完成させた住友はさすが。やっぱり野村はトップ群ではなくtier2だね。たくさんのマンションなど建てて入るけどね。

[6232: eマンションさん]

こんな最低限の仕様で1億6000万円～とか
よく平気で払う人が居るね。
冷静に比較検討したら？？

[6233: マンコミュファンさん]

>>6231 匿名さん
確かに全てはデベのグリップ力次第ですよね。
清水は麻布台の一件受けて、施工費を全面再精査すると今年前半に宣言してましたが、トーチタワー、芝浦一棟目、日本橋一丁目は着工済みセーフ、ここはその結果をモロに食らった印象です。そこをハンドルするのがデベの力の見せ所だと思いますが、、

今回のサンプラザシティの超高層棟はとても特殊な構造をしており、商業→免震→住居層→中間震→オフィス層と三層構造に二重に免震層を挟むという日本初の構造計画でした。実現すれば日本最高層の免震ビルでもあり、かなりのチャレンジングな計画であったことは間違いありません。
コンペ段階からそういった提案をしていたわけですが、これも今回のコスト増に繋がった一因とすれば残念ではありますね。。

[6234: 匿名さん]

再開発の完成を見るという新しい目標が出来ました。健康に気をつけて長生きしましょう。西口改札があと7年とか言われ、その後に工期延長、既に15年近く経ち、あと少しまで来ました。駅ビルも着々と積み上がっている。ここのエアーズも建ち上がり始めましたね。完成が楽しみです。

[6235: マンション検討中さん]

>>6232 eマンションさん
まあ確かにカップボードくらいつけてほしいですし、ドアキャッチのしょぼさも驚きですが、オプションでは絶対になんともならない熱交換換気システムは、今の時代レアかなと思います。天井高も合格ですかね？

[6236: マンション検討中さん]

>>6230 マンション検討中さん
私もツインタワーが一番ありえそうかなと思っています。

サンプラザも2222人が最高収容人数だったので、ホールの縮小は中野区も受け入れるのではないかと。
区民もそこまで大きなものは求めていないと思います。

そう考えると建築費高騰の中でも実現の目途が立ってくる気がしますね。

[6237: eマンションさん]

バーゲンさんは説明が本当に下手くそだけど、金は持ってる気はしますね

[6238: 検討板ユーザーさん]

>>6237 eマンションさん
バーゲン君はまあまあ金あるし、中野愛に溢れてる
エアーズがお得なのも同意
ただ中野自体を過大評価しすぎかな

[6239: マンション検討中さん]

>>6223 マンション検討中さん
おバカな質問する人は中学受験からやり直し

[6240: マンコミュファンさん]

>>6225 マンション検討中さん
あなたは建築の設計や再開発の積算ってやったことありますか？膨大な項目と不確定要素が多過ぎてこの事業者では手に負えなかったのでしょう。供給側の力量不足ですね。で今から基本計画やり直すとなると、少なくとも10年くらいはかかりますね。

[6241: マンション検討中さん]

>>6236 マンション検討中さん
区民ですがこれ以上失態があるようであれば税金払いたくないので引っ越します。

[6242: 口コミ知りたいさん]

ツインタワー案、良いですね♪

[6243: 匿名さん]

中野区の職員が誰も責任取りたくないから契約書巻けなくコストが倍増していった。
契約書巻いてFIXしたら今頃は解体進んでたのに。

これから計画練り直して設計図書き直して、区とも協議し直してコストだしたら、事業縮小しましたがインフレが想定以上進みコストが増えましたという中野区らしいオチをつける。

そしてサンプラザ中野をリフォームしてあと20年使いましたとさ。めでたしめでたし。

[6244: 匿名さん]

>>6240 マンコミュファンさん
投資家の皆さんは実働しないので、お金さえ積めば無尽蔵に再開発し続けられると思っているのでしょうが、この大規模の再開発を一からやり直すとなると、今までの幾多の法規や条例を潜り抜けて関係機関と協議や申請をもう何千回もやり直して、何千枚何万枚の実施図面・施工図面を没にしてまた一から書き直して、云万項目を積算に出すとなると文字通りハノイの塔のようで、金がいくらあっても想像するだけで気が遠くなりますね。

[6245: マンション掲示板さん]

>>6242 口コミ知りたいさん

ポンチ絵を描くだけならAIでもできます。ではそれを実現するとなると、どうでしょうか、夢が膨らんで素朴で楽しいですね。

[6246: マンコミュファンさん]

>>6243 匿名さん

そうなんですよね。
インフレ局面なのに意思決定が遅かった。
最速で契約で縛らないと。

[6247: 評判気になるさん]

確かに仕様が価格には見合わないショボさなのは認める。

[6248: 検討板ユーザーさん]

ここを終の棲家のつもりで買った金持ち高齢者の人達。５年後ならまだしも10年以上も後じゃ、サンプラザ跡地の再生を生きてる間に見れない人々も多そう。可哀想に。

[6249: マンション検討中さん]

外資コンサルってピンキリの極みの職業だが、キリに近い奴に限って名乗りたがるんだよな。哀れな奴。アメリカじゃトップ級UG・BSchoolの連中はアクのレベルでさえまずは行かない。

[6250: 検討板ユーザーさん]

ここは老後向きだよ。

[6251: 匿名さん]

そろそろ倍率下げ工作が始まる頃ですね！検討板の風物詩

[6252: eマンションさん]

>>6251 匿名さん
じゃあ私から。
申し込み予定ないのでどうぞどうぞ。
皆様、お好きな部屋が無抽選で買えますように。

[6253: 名無しさん]

ここを1億6000万円も出して買うなら、豊海7000万円だから２部屋も買えるし貸したり転売した方がマシ。

[6254: マンション掲示板さん]

再開発頓挫は思いのほかダメージ。
俺も他に目が行く。

[6255: マンコミュファンさん]

何で頓挫なんだよ、他物件は開発続行なのに間抜け過ぎるだろ。バイバイ中野～。

[6256: 評判気になるさん]

>>6253 名無しさん
豊海7000万円って40平米ぐらい？
それでも安いね。

[6257: 匿名さん]

サンプラザ無くても区民は困らないから公園にしてくれ

[6258: 検討板ユーザーさん]

>>6257 匿名さん
サンプラザみたいな大型集客施設がないとサンモールやらその他飲食店の売上が減って長期的にダメージ大きいです。サンプラザなんて無くても大丈夫とか、再開発要らないとか言う自称地元民がたまにいますが、街の長期的発展や自分が普段使う使わないだけで判断してる近視眼的意見が多すぎます。左翼系が強く駅前再開発反対系の街が徐々に衰退してるのも都市計画に対する視野の狭さから。

[6259: 匿名さん]

>>6248 検討板ユーザーさん
インフレ加速して10年後も無理だよ。
縮小された悲しい大きさのタワマンが20年後なら出来てるかもしれない。

[6260: 通りがかりさん]

>>6258 検討板ユーザーさん
そんな思考しかできない人々がたくさん集まるのが中野なのだから仕方ない。
君のように考えられる人は港区に行ってるよ。
千代田区渋谷区文京区でさえ自分勝手な人が多いからね。

[6261: 検討板ユーザーさん]

こんだけ注目されてたら、まあなんだかんだで売れる気はしますね。残債割れしないかは、知らないですが

[6262: 匿名さん]

>>6258 検討板ユーザーさん
昔はサンプラザの集客力の影響大きかったかもしれないけど、この10年の一連の再開発と今後はパークシティによる駅前人口の増加、サンプラザ関係ないインバウンド観光客の増加、住人富裕度アップによる良質な個人店の増加特に薬師あいロード方面の魅力アップなどなど中野駅前への集客に関してはもはやサンプラザの役割は大きく減退してたと思うよ。むしろステーションフロントに緑の空間があればこれまでの中野のイメージを変えるものでもあり魅力は上がると思うけどな。中野=サンプラザと言うのが既に古臭い。