パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[6181: 匿名さん]

>>6177さん
勘弁って、、、義務じゃないしマンションを買うのをやめればほぼ無関係になれますよ。
視野が狭くなってるみたいだけどマンション界隈の人が少しでも得したくて少しでも儲けたくて騒いでいるだけ。
世間は避けて通れない食品の物価高や社会保障やその他政策に関心をもってる。
住む家を借りられない位まで人口激増しているならまだしも東京で無理せず住める家などいくらでもある。マンション界隈から抜ければ簡単に終われるよ。

[6182: 通りがかりさん]

>>6181 匿名さん
そう思われるならここに来なくていいのでは……私はマンションを検討しているので検討板にいます

[6183: マンション掲示板さん]

>>6180 検討板ユーザーさん
そう？サンプラザ関係なく立地や規模重視の人はエアーズを選ぶと思うけどな。
2期が1期より小さめ物件が多いなら値上げになっても手が届いて新たに参戦する人も増えそうだよね。
広くて高い価格帯中心だと金銭的に手が届かない人も多いだろうからブリーズ1期の実需層はかなりチャンスだと思う。

[6184: マンション掲示板さん]

>>6183 マンション掲示板さん
エアーズで残っている部屋は66～70平米の3LDKと30平米の1Ｋだけですね。

1期より小さめ物件が多いということはないと思います。（文脈的に6180さんの言っているのは1Ｋの話ではないと思いますので）

[6185: eマンションさん]

>>6181 匿名さん
マンション検討板で何言ってるの？

[6186: 匿名さん]

商店街からブロードウェイ歩いてきたけど、時計だのポケモンカードだの転売買取屋ばっかりだね
強盗があったブロードウェイのトイレも確かに奥まったところにあってちょっと危なそうだった

[6187: 匿名さん]

ブロードウェイは地権者多すぎるのと、テナントも細かく立ち退き料が100億単位でかかってしまうため建替え不可の魔境になってる

[6188: 匿名さん]

海外と比べたらまだまだ割安。中野みたいな好立地の物件は買いたい人も多いからね。

[6189: 匿名さん]

>>6185 eマンションさん
マンションは人生において購入必需品ではないので、値上がりは勘弁してほしいと嘆くほど資金に余裕が無いなら無理せず抜けたほうがいい、とマンション検討板の検討者の方に伝えています。
（円安だからと海外旅行をやめるのと同じ）
所有物件が暴落しそうで嘆くのなら理解出来ます。
手続きも苦労もなく[マンション購入検討をやめる事を決断する]だけでその苦しみから解放されるのに、何故所有もしていない物件について嘆く必要があるのでしょうか。

[6190: マンション検討中さん]

豊海などと違って、ここはエアーズ1期ですでに、全販売戸数の4割を売り切っている。
あとは勝どきみたいに、少しづつ値上げしながら売っていくのだろう。
エアーズ2期は戸数も少ないし、ブリーズ1期より値上げしてくるのはほぼ確実。

[6191: 検討板ユーザーさん]

>>6189 匿名さん
それは私ではないですが、貴重なご忠告ありがとうございます。

資金に余裕がないわけではないですが、値上がりは勘弁してほしいですね。
そのほかにお金使えるわけですから。

[6192: 匿名さん]

予算が届くなら絶対に買うべき物件。買い逃したら今の水準では二度と買えなくなるよ。

[6193: 通りがかりさん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/2a8876ecd54ee61a41d4de4246a4977b1fcf...
先は長いのかな。。？結構やり直し感

[6194: 口コミ知りたいさん]

>>6193 通りがかりさん
この規模の再開発を基本設計ですらなく基本計画からやり直すとなると、完成までに最低でも10年以上は伸びそうですね

[6195: 検討板ユーザーさん]

>>6192 匿名さん

ポジショントークは業者か転売ヤー

[6196: マンション検討中さん]

>>6193 通りがかりさん
私はバブル期が青春時代だった爺さんなので、皆様と考え方が異なるかもしれませんが、
＜結論＞
雨降って地固まるで、最後は素晴らしい街並みになり、長期的な資産価値は確実
＜理由＞
１．単なる計画縮小では、赤字の押し付け合い
２，兵庫県県庁建直し縮小が県知事選挙に繋がるように、縮小では纏まり難い
３．区の取り分を留保しつつデベの取り分を増やすことで、赤字解消だけでなく黒字化も夢でない
４．そのためには、建築基準（容積率？　高さ制限？）を緩めて、民間力をフル活用
の方向に向かっているように、私は感じます。
気のせいでしょうか？？

[6197: 匿名さん]

>>6193 通りがかりさん
住民目線ではサンプラザ新築工事など無いほうがいいね。
駅前工事もうるさくないし危険も減る。
エアーズより駅から遠い事を気にしない人ならブリーズはお買い得物件に見える。
モヤモヤする人は焦らずエアーズ2期を待つか他のタワマンへ。
が正解じゃないかなー。

[6198: マンコミュファンさん]

>>6196 マンション検討中さん

既に260mの高さの計画なのでこれ以上緩めて300m超にするんですか？それこそ建設費がますます見合わなくなるのでは。

[6199: マンション検討中さん]

>>6198 マンコミュファンさん
貴殿のご指摘が的確なことは良く判ります。ありがとうございます。
高さが駄目なら、太くする？　そのまま太くするとマンションだと各戸が「ウナギの寝床（富久クロスコンフォート）」になる？？

黒字化（バブル世代は「赤字解消」という悲壮感の言葉は避けたい）には、コストを下げる以外に、プライス（価値）を上げるとか他の方法もある。

キーポイントは事業者側が諦めていないという点で、「解決方法があると事業者側が考えている」のだと期待しますので、これからの新基本構想/計画に興味津々です。

転売ヤーには面白くない話かもしれませんが、「長期的な資産価値は確実」だと思います。

[6200: マンション検討中さん]

野村不動産は、次々と再開発案件を中断→手放している

港区ホテルオークラ別館跡地、西日暮里駅再開発などなど。
その1～2年後に他のデベが引き取って進めているからここもそうなるのでは。
その間、時間が経ったことで、皮肉にも手放した案件の価値は上がったけどね。

自分の体力に見合わない大型案件を安請け合いしているのかもしれないね。

[6201: 匿名さん]

再開発オワタ＼(^o^)／

区では、できるだけ小規模な変更で対応することも想定していたものの、１０月３１日に施行予定者から、工事費の大幅な減額が難しく、「施設計画について、部分的な変更にとどまらず、基本計画から見直しが必要」で、２５年度中の施行認可申請が「極めて困難」との報告を受けた。
こうした報告を受け区は、２５年度内の施行認可などを断念し、当面は「駅周辺のにぎわいの継続のため移設の一部の暫定活用を検討する」ことを決めた。

[6202: 匿名さん]

来年度すら計画決まらないって、頓挫どころか実質的な白紙撤回やんｗｗｗ

[6203: 匿名さん]

>>6199 マンション検討中さん
考えてるふりして事業者から外して欲しいのが野村の本音だよ。

オークラ跡地、西日暮里駅再開発など手が負えなくて投げ出してる。結果的には更にインフレ進んで予算合わない→延期の無限ループを繰り返して誰も責任を取らないゾンビ案件になる

[6204: マンション検討中さん]

サンプラザ跡地がこのまま再開発されないなどということはあり得ない。
野村が放り出したオークラ跡地も西日暮里再開発も他のデベが進めている。
数年遅れた分だけ、価格は以前よりもさらに高騰。
ここも野村不動産以外が進めるのでは。希望としては三井。

[6205: マンション掲示板さん]

>>6204 マンション検討中さん
正常性バイアスがここまで蔓延すると見ていられない

[6206: マンション比較中さん]

MRキャンセルラッシュきてて草ｗｗｗ
もう誰もこの物件に興味ないんだね

[6207: 匿名さん]

>>6191 検討板ユーザーさん
資金にも余裕があるようですし、この状況ならブリーズ1期でお好きな部屋を掴みとれそうですね。
おめでとうございます。

[6208: マンション検討中さん]

もう誰もマンション自体の話をしてないｗｗｗ

[6209: 評判気になるさん]

>>6206 マンション比較中さん
興味あります！三井の動きに、ですが。

[6210: 匿名さん]

もう野村は手を引きたいのね。
まだアラフォーだけど、死ぬまでには中野の再開発の完成が見られるかなというぐらいに思っておこう。長生きする！

[6211: 匿名さん]

オークラ等は野村が手をひいて価値上がったわけではないぞｗ

[6212: マンション掲示板さん]

>>6210 匿名さん
そうですね。野村不動産は多分ウンザリしているのに中野区長だけが躍起になっているように感じます。

[6213: マンコミュファンさん]

>>6210 匿名さん
野村は芝浦プロジェクトだけで一杯いっぱいなんじゃないかな。
一棟目だけでも巨大さに引くレベルで、二棟目またずテナント埋まるか不安があるわけで。高輪ゲートウェイやら八重洲日本橋の巨大オフィス提供と重なってて、更に西新宿3丁目もあってと、手を引けるなら手を引きたいんじゃないかと思う。施工の清水建設も麻布台で大量出血して、さらに数年前で既に安請けと言われてたTorch Towerの工事中で、もう請け負う余力無いんでしょ。
今回の顛末は、法的に撤退出来るギリギリで所謂お断り見積もりをデベとゼネコンが結託して出してきたんじゃないかな。

[6214: 匿名さん]

中野区は区役所の建て替え費用どうするの！きー。もう建ててしまって、早く400億円払ってもらわないと、金利も相当かかるんですけどって。区長さん、中野サンプラザは建て替えをしないで当選して、手のひらくるーしたんだよね。どっちもどっちだけど、区民は中野に都庁より高いビルは望んでいないけど、区役所建て替え費用をどう捻出するか悩ましい。

[6215: マンション検討中さん]

中野には金持ちの割合が少ないから税収が少ない
金持ちを呼び込みたいなら緑被率が大事だし、大きな公園、大きな病院、有名なスポットなどが必要だが、中野にはないから厳しいね

[6216: 評判気になるさん]

ここ、超絶地雷でしたね　笑

[6217: 匿名さん]

中野区に緑が少ないのは大きな公園がないからですよね。新宿御苑、中央公園、代々木公園、明治神宮など。それは仕方ないのでは。

病院は警察病院ならあります。

[6218: 通りがかりさん]

>>6217 匿名さん

大きな公園があるのは都心。
だから都心は価値が高い。

[6219: 通りがかりさん]

>>6217 匿名さん
中野には何も観光名所がない
杉並には大宮八幡、井草八幡、堀之内妙法寺、阿佐ヶ谷神明宮などがある
ただ中野は庶民が便利に安く暮らすには新宿も近いし、めちゃくちゃいい
だからこそ高い金を払って住む場所じゃない
その金があるなら都心に中古で買った方がいいと思う

[6220: マンコミュファンさん]

>>6219 通りがかりさん
やっぱり気持ちが良い新築または築浅がいいから都心は手が届かないし、新宿勤務なので中野でいいです。

[6221: マンション掲示板さん]

>>6219 通りがかりさん
その、、、杉並の神社なのかな？
一つも知らない

[6222: マンション検討中さん]

すさまじい妬みだな。
本当にすごい妬みだな。

中野の１～２億円のローンも組めない哀れな奴か。

野村不動産は再開発クラッシャー。
跡地が再開発されないなどあり得ない。

この価格で買えるのは今だけだよ。でもそのローンも組めないなら、妬んで連投などしてないでバイトでもしろよ。

[6223: マンション検討中さん]

>>6205

収益還元法に続いて覚えたての正常性バイアスですか。
どこがバイアスなのかな。
サンプラザ跡地が再開発されない？　頭、大丈夫ですか？

どうせ脳みそのキャパ小さいのだから、正常化バイアスなんかより、とりあえずは中学の教科書で需給曲線のこと勉強した方がいいよ。理論があっての心理的ズレなわけ。

再開発中断＝需要サイド要因と思い込んでいるあまりの○○への質問：
需要サイドと供給サイドどちらの要因で、野村は再開発を中断したのでしょうか？

[6224: eマンションさん]

需要サイドの問題ですよ。ｗ

[6225: マンション検討中さん]

>>6224

名前変えなくていいよ。あとwの数だけ頭の悪さが出るからやめといたら。

では、質問。なぜ隣のパークシティ中野が１期で爆売れしたのに、野村不動産は需要がないと判断したのでしょうか？　面白い判断だなー。

[6226: マンション検討中さん]

実生活じゃ絶対に相手にしてもらえない人から教えてもらえるチャンスだぞ。
頑張れ！　

[6227: マンション掲示板さん]

>>6221 マンション掲示板さん
杉並区育ちですが、正直全部無名だと思います……
井草八幡しか行ったことがないです

[6228: 評判気になるさん]

>>6227 マンション掲示板さん
むしろ井草八幡宮が一番無名では？
堀之内妙法寺はかなりでかい有名なお寺だよ。

[6229: 評判気になるさん]

>>6194 口コミ知りたいさん
基本計画から見直しって決定した都市計画から見直しになる気がしますが、ものすごい手戻りですよね。今後、野村が撤退したら、コンペからやり直しになるのかな？
想定をはるかに超える原価高騰によるものとは言え、今回の一件はゼネコンの責任も大きいと思いますね。1年前着工のトーチタワーは規模もはるかに大きく施工難易度も高いのに総工費5000億、中野サンプラザシティの最新見積3600億を乱暴ですがトーチタワーと同じ工事単価とすると2700億でかなりの乖離が有ります。区議会議事のとおり、設備業者が逼迫しており先押さえ費用でコスト高騰とのことですか、裏を返せば芝浦ツインタワーとトーチタワーなどの先行プロジェクトを優先したともとれますね。

[6230: マンション検討中さん]

>>6208 マンション検討中さん
ごめんなさい、6196と6199を投稿した、流れの一因の爺さんです。年寄りの最後の花道と、西荻窪の駅遠くから便利なこのマンションへと、ＭＲ見学も済ませ真面目に考えているところです。都立高校が第3学区（中野、杉並、練馬）だったので、中野にも友人が沢山います。サンプラザ再開発の行方はとても気になります。皆様がいろいろと教えて下さり、調べたり考えたりするのにとても参考になります。ありがとうございます。
この投稿を最後にしますので、私の考えを書き留めておきます。甘い考えですし間違いもあるでしょうから、コメントや異論が多数出てきそうに思います。言いっ放しでマナー違反だと思いますがお許しください。

＜私なりの結論＞
１．サンプラザ再開発がどう転んでも、このマンションは便利。
２．サンプラザ再開発は長期戦、これから10年長生きするのに良い刺激。
３．中野区民、区議、区長、区職員は最後は賢く纏まれると信じるので、素晴らしい街並みになり、このマンションの長期的な資産価値は確実

＜私なりに調べたこと、考えたこと＞
・高くしてもダメ、太くしてもダメ、それならツインタワー？
・なんと、ツインタワー案が既に中野区役所ホームページにありました。
https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/kusei/kousou/bunyabetsu/machizukur...
リンク先は、施行予定者選定時の次点候補者の案です。7000人のホールとツインタワーには敷地が狭いようで、4500人のホールとなっています。
・審査委員会講評
https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/kusei/kousou/bunyabetsu/machizukur...
の中で、施行予定者候補（野村、他）の提案のメリットは「7000人規模のホール」、デメリットは「事業の推進計画における、資金計画の確実性」と。　「最初から判っていたんじゃないか」と思わずツッコミました。
・次のリンク先の諸資料から中野区の思考と意思決定の流れが良く判ります。
https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/kusei/kousou/bunyabetsu/machizukur...
・今迄の流れを断ち切ってホール縮小（それでもサンプラザ時代の2200人の倍強）を中野区が受け入れられるかが、今後のキーポイントかと。私が中野区民になったら「7000人の区民ホールは要らない、4500人で充分」に一票です。尚、荻窪の杉並公会堂大ホールは最大1190席です。