パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[5987: 匿名さん]

安く賃貸に出るって言っている人が借りられるのかな？新築分譲時は安く出るかもだけど、ステーションレジデンスよりは安いってだけで70平米なら最低35-40万円はするでしょう。賃借人は絶対に普通借家にはしないこと、定期借家で出しましょうね。

[5988: マンション検討中さん]

>>5983 匿名さん
再開発頓挫？
新しい再開発計画提示するぞって中野区長明言してるのに、お前の頭はそんな情報すらキャッチアップしてないほど化石なのか？

地権者は元々住宅からの交換が主なのに、ここ賃貸にしてどこに住むの？しかも安く出して他に住む合理性あると思ってんの？

聞き齧りの情報寄せ集めたただけだから、お前はとてつもなく恥ずかしいこと言ってるだけなんだけど、悲しくならないの？

[5989: 匿名さん]

結局買えないから腹いせにネガティブなこと言っているのね。ワンチャン、人気がなくなって価格が下がればいいと。下がっても買える価格にはならんよ。
それか投資目的で頑張ってネガキャンしているのね。

私はエアーズが買えなかった近隣住民です。

[5990: 名無しさん]

>>5982 口コミ知りたいさん
それはそう思います。

土日に静かな公園でのんびりしたい方には向いてないし、縁日みたいにいろんなイベントが頻繁に開かれていて、それに参加したい方には向いています。

こないだの土日は東北まつりが開かれていて、芝生でレジャーシートをしいて、子どもたちと屋台で買ったものを食べて過ごすファミリーがたくさんいました。
そういうのも良いなあと感じましたよ。

[5991: 匿名さん]

70平米、40でもアレなのに35で貸すなら売ったほうが良くない？

[5992: 匿名さん]

ここは未だマシでしょう。
東池袋なんて、返済と維持費で７０万月出ていくのに、４０万しか賃料取れないとかいう、高値づかみの極致にってますからね。で、ホルダーのブロガーが買い煽り、医者とか高齢者みたいな金融に疎い馬鹿がはめ込まれているという地獄絵図。

[5993: 評判気になるさん]

>>5987 匿名さん
中野ステーションレジデンス（2024年築）が2LDKの72平米で49万9,000円、
この物件の裏にあるブリリアイスト（2012年築）が2LDKの86平米で55万円

なのに、この物件の70平米が35～40万ってことはないでしょ。

[5994: マンション検討中さん]

>>5992 匿名さん
東池袋はそんなことに、、。
自分は「中野は貸しても二束三文、場合によっては赤」な販売価格になったと感じています。
ですが、それでも今後買ったり、購入物件を売らずに賃貸でまわし続けるメリットはあるのでしょうか。
転売するにも都心ではなく中野なのでさすがに頭打ちだと思っています。
サンプラザ再開発期待や新築物件供給の少なさ、以外でも何かあれば教えてください。

[5995: マンション検討中さん]

>> 5992 = >> 5994

得意の参考になる連発もお願い。

[5996: 名無しさん]

>>5994 マンション検討中さん

◯インフレ

◯23区の人口は2035年まで増加（その後は何十年も微減＝2065年に2010年の水準に戻るだけ）

◯建築費の高止まり（物価高だけでなく人手不足）

[5997: マンコミュファンさん]

>>5995 マンション検討中さん
勘違いなら申し訳ないのですが、5992と5994が同じ人だと思ってますか？ご期待に添えずごめんなさい。別人です。池袋のことを全く知らなかったので中野についての見解をうかがったまでです。

[5998: 匿名さん]

不動産は、インカムゲインでなくキャピタルゲインで儲けるのが基本。賃貸利回りが高くとれる物件の方が（キャピタルロスするので）やばい。都心優良物件の利回りなんて１％とか普通。

[5999: 口コミ知りたいさん]

>>5998 さん

普通じゃありません。
ここ２?３年のバブルでそうなっただけ

ＰＴＫなんてローンと維持費で２５なのに４５で貸せる。
バーカ　

[6000: 口コミ知りたいさん]

>>5996 名無しさん
ありがとうございます。
インフレと建築費の高どまりはわかるのですが、人数が多少増えても、団塊世代の空き家や土地が都心にも今後はどんどん出てきて家を買うハードルはさがっていくと思っています。
新築ではなくなってしまう中野のタワマンにそれらを上回る価値があるのでしょうか。

[6001: 名無しさん]

>>5999 口コミ知りたいさん
馬鹿とかディスるのはやめましょう

[6002: マンション掲示板さん]

>>5998 匿名さん
利回り1%が普通ですか？
さすがにそれはないと思うのですが、利回り高いのはそんなにやばいのでしょうか？
売り時を逃してしまうから、でしょうか？

[6003: ご近所さん]

>>5993 評判気になるさん
5987ですが、さすがに35万円はないかとは思いますが、ここはステーションレジデンスほどは難しいと思うので頑張って45万円ぐらいですかね。35-40万円は控えめに書きました。新築時は賃貸が１００戸ぐらい出ると思いますので、最初は価格競争になるはずです。数年経てば、賃料相場は上がってくると思います。ステレジは今は定期借家3年で出しているので、３年後は上がるかもしれません。

コンパクトな部屋が多いでしょうけど。地権者住戸も賃貸に多く出ると思います。複数戸交換した人、もう他の所に住んで戻るつもりがない人、相続の人たちと色々おありでしょう。

まあでもここもインカムではなくキャピタル狙いの投資家が買っているのではないですかね。どこまで伸びるかは分かりません。

[6004: 匿名さん]

>>6003 ご近所さん
5993ですが、70平米に換算すると、中野ステーションレジデンスの平米単価で48万、ブリリアイストで44万です。
本物件はその間のどこかかなと。
（賃貸相場が変わらないと仮定して）

地権者住戸はコンパクトな部屋が多いので、70平米前後の賃貸はそこまで多くないかなと予想しています。実需に買わせたいのか、三井もエアーズは2戸まで、ブリーズは1戸までと戸数制限（と複数ローン待ちの人の排除）かけてますので。

[6005: 匿名さん]

ちょうど物件価格と賃料であわないって記事出ているよ

タワマン投資は完全に曲がり角「物件価格1億7700万円・表面利回り2.34％」で元も取れず…外国人投資家も冷め始めた
https://news.yahoo.co.jp/articles/441da84ae8d283afe4ba5b55b2565f6ab6b2...

[6006: 口コミ知りたいさん]

>>6003 ご近所さん　
この物件の実態に詳しいから検討者ではなく地権者か不動産関係者かな。
ステレジほどは難しく頑張って45万位、にほぼ同意。

[6007: マンコミュファンさん]

>>6004 匿名さん
ブリリアイストは数が少なく希少ですから。まあ40万円台ってことでよいかと思います。

[6008: 口コミ知りたいさん]

>>5992 匿名さん
こういう実需と投資をごっちゃにしてる典型的な机上論だけで語る奴いるよね
東池袋ツインのスレでボコボコにされて逃げてきて恨み節？お前が一番地獄に落ちてる賃貸アパート民でしょｗ

[6009: eマンションさん]

>>6007 マンコミュファンさん
いくら希少でも、築12年で3方向をビルに囲まれて、規模も小さいブリリアイストと、新築のこの物件なら、どう考えてもこの物件の方が賃料高いでしょう

[6010: 匿名さん]

中野は賃料の高いエリアだから、パークシティの利回りもかなり良いと思う。

[6011: 口コミ知りたいさん]

>>6005 匿名さん
これを見るとやはり、外国人投資でバブルになってる人気湾岸地域より、外国人少なめ中野は一気に崩れるリスクは低いのかなと。
ただ安定の都心ではなく中野だし、タワマンは維持費もかかるしで。
じゃあ買わなくていいや。中野なら賃貸で良くない？って結論になりそう。
金融資産だけでなく不動産も少しは持ちたい人のリスク分散には有りかなくらい。

[6012: 名無しさん]

>>6009 eマンションさん
えっ、、賃料同じなら、うるさい線路前の無駄に大きい新築タワマンより、住戸少なくて落ち着いたブリリアイストに住みたいっていう人間もいますよ。ここに。
購入であっても築12年ならタワマンよりブリリアイストを買いたい。

[6013: 匿名さん]

ひとまわり回って中野の利回りは悪くない、ブリリアイストはやっぱり良い、湾岸より中央線、もともと中野の方が高い、都心は素敵だけど高いし用事もない

[6014: マンション検討中さん]

>>6011 口コミ知りたいさん
確かに外国人比率が少ないことで、逆に値下がりリスクは限定的かと思います。

建築費、人口動態、インフレ、土地代の高騰などの要因を考えると、少なくとも向こう数年は新築価格とそれにつれた中古価格が下がることはまあないのではないかと。
経済ショックや大震災が起これば話は別ですが。

多くの方が指摘している通り、23区新築価格が値上がりしたことで投資妙味（インカムゲイン）は少なくなっていると思います。ここに限らず、23区内全ての新築が。

キャピタルゲインは神のみぞ知るという感じですね。
ここは個々人がそれぞれどう考えるかだと思います。

私は実需なので、買った時よりは下がらない（＝売却時まで管理費だけで住める）、くらいの予想で検討しています。

[6015: 検討板ユーザーさん]

>>6012 名無しさん
なかなか少数派の価値観かと思いますが、そういう人もいるとは思います。

まあ静かな環境が良いなら、この物件の北向きの部屋を買えばいいとな思いますが……ブリリアイストの頭を超えて視界抜けしますし。

部屋の向き的にもブリリアイストの東、西、南向きより、ブリーズの北向きの方が静かだと思いますよ。
ブリーズは壁ポコのない換気方式なので、そこから音も入ってきませんし。

[6016: 匿名さん]

湾岸の中でも中国人が多く集まっているのは港区湾岸とかの一部だけでは。豊洲や晴海は中国人少ないですよ。

[6017: 口コミ知りたいさん]

>>5999 口コミ知りたいさん
3年前の価格から頭の中身アップデート出来てないってこと？
お前はデフレに取り憑かれたバブル崩壊老害の残滓だろ

[6018: 評判気になるさん]

>>6017 口コミ知りたいさん

いずれまたバブルが崩壊

[6019: 匿名さん]

>>5999 口コミ知りたいさん
てか維持費25て7千万の部屋ってこと？おかしくない？当時坪400くらいだとしてPTKの３LDKって45万で貸せるか？ま、見たらいいんだけど

[6020: eマンションさん]

ここで言われてるタワマンの維持費って、月々のローン以外では、管理費と修繕費の他に、修繕積立金と固定資産税と所得税と住民税と専有部の火災保険と原状回復費（オーナー払いの部分）と家賃回収管理会社費用と入居中に発生するエアコンなどの修理や通信費や各種手数料など、、、年払いのものは月換算したのを含んだものが月々の維持費なの？
ごめん。誰か教えて。
どこからどこまでを維持費と呼んでるの？

[6021: マンション検討中さん]

>>6020 eマンションさん

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_money/mansio...

[6022: eマンションさん]

>>6019 匿名さん
さすがに一期一次でも3LDKは9000万はしますね。
金利0.5とすると毎月の支払いは23.4万。
これに管理費や固定資産税、経費などを入れると30万は超えますね。

ただ、賃料は40万を超えるので黒字、キャピタルももちろん大儲けですね。

もうそんな時代は帰ってきません。悲しいです

[6023: 検討板ユーザーさん]

>>6018 評判気になるさん

https://x.com/koronabuta/status/1852245469482639674?s=46

[6024: 評判気になるさん]

>>5999 口コミ知りたいさん
6022ですが、ということでこの書き込みはまあ嘘か、自分の物件すらお金の計算ができていないと思われます。
（購入時の諸経費もさらにかかってますし）

あと、バーカとか言うのはやめましょう。荒れますので……

パークタワー勝どきのような利回りは中野に限らず、もはや23区内のどこの新築マンションでもあり得ないので、投資家はもはやインカムゲインなんて考えてないですよ。

本物件がどうかは、神のみぞ知るって感じだと思います。

[6025: 口コミ知りたいさん]

>>6024 評判気になるさん
本物件のキャピタルゲインがどうか、ですね

[6026: 匿名さん]

勝どきも中野も住環境が良いし、リセールはかなり期待できそう。

[6027: 口コミ知りたいさん]

>>6024 評判気になるさん

もはや→間違い
今は→正解

[6028: 匿名さん]

>>6016 匿名さん

湾岸の中でも中国人が多く集まっているのは江東区湾岸ですよ。

[6029: 匿名さん]

人口に占める外国人比率は中野は23区中8位だからそこそこ外国人居るよ。何より新宿大久保高田馬場と言う有数のアジア人街のすぐ隣なので今後も増えていくだろうね。
でも貧乏な日本人より富裕な外国人の方が教養もマナーも良いよ。年収の高い外国人富裕層を取り込んで街をセレブ化していくのがこれからの自治体の正解。安月給のブルーワーカーは他の区にあげるよ

[6030: マンコミュファンさん]

>>6029 匿名さん
昨年のデータだと9位ですね。
もっとも8位～17位までは5%台とダンゴ状態なので順位にそこまで意味があると思えませんが

[6031: 匿名さん]

外国人でも富裕層なら良いと思いますよ

[6032: 評判気になるさん]

>>6029 匿名さん

中野に集まるのは後者でしょうね。
富裕海外（得に白人）は中央線北か湾岸です

[6033: 評判気になるさん]

中野に集まるのは後者でしょうね。
富裕海外（得に白人）は中央線南か湾岸です

[6034: 匿名さん]

23区全て外国人人口1位が中国人で2位もほぼ全ての区が韓国人。人口の6割近くが中韓でトップ10はほぼアジア系。白人富裕層なんて東京にほとんど住んでないってこと。日本もアジアの一部だから当たり前だけど今後も中韓ベトナム辺りが増え続けるんだろうな。

https://www.juken-net.com/main/feature/ward-compare/

[6035: 匿名さん]

>>6015 検討板ユーザーさん
ブリリアイストは東京建物の賃貸ブランドなので、まさに賃貸仕様でしょうしね。

築12年の差もある上で、同じ値段ならブリリアイストがほしいというのは、かなり特殊な価値観ですね……。
何ひとつ勝ってないのでは

[6036: 購入経験者さん]

プレミアム住戸の価格がすべて決まりましたね