パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[5401: 口コミ知りたいさん]

>>5399 匿名さん
ただし、近くの野方とか木密地域多いので、場所を選ぶのと、木密地域に家建てる場合はRC造にして耐火性能を上げる必要がありそう。

[5402: マンション掲示板さん]

>>5397 マンション検討中さん
文脈もめちゃくちゃですし、愉快犯なので相手をしない方が……

[5404: マンション比較中さん]

液状化してもマンションなら傾くことはないし死にはしない
木密は火災に巻き込まれて道が狭くてろくに救助もされない

どっちが嫌ですかね

[5406: 通りがかりさん]

>>5400 職人さん
こういうのみてるとバブル崩壊近いと感じるね
投資家いなくなってチャンスとか感覚おかしくなってる

[5407: 検討板ユーザーさん]

>>5406 通りがかりさん
いままでのような即転の利益は期待できないけど、中野という街が好きで、中長期で住むなら残債割れはせず満足度が高いということかと。
それはバブルの崩壊ではなく、普通の状態に戻るだけだと思います。

[5409: マンション検討中さん]

>>5407 検討板ユーザーさん
じゃあなおさら急いで高値掴みする必要ないじゃん、、

[5410: 名無しさん]

>>5409 マンション検討中さん
サンプラザ延期の理由が建築費高騰なので、これからの新築はその建築費高騰のあおりを同様に受けます。

つまり、これからの新築はいままで以上に高くなる（あるいは下がることがない）、そして中古もそれにつられて高くなる（あるいは下がることがない）

なので実需で中長期的に住むなら今すぐ買った方が良いという論理展開かと

[5411: 口コミ知りたいさん]

>>5406 通りがかりさん
供給物件と戸数が激減してるからこの手のブロガーが商売成立させるためには数少ない大型物件に群がるしかないんよね。

[5412: 評判気になるさん]

>>5397 マンション検討中さん

意味不明な都営住宅を貶める差別投稿が消されましたね。当然ですが。何回も書いてるのはきっとここの検討者でも何でもない江東区あたりの民。

[5413: 口コミ知りたいさん]

マンマニさん評価は、ガチ検討者と通りすがり検討者では同意できるか変わってきそうですね。

再開発なしの今の中野駅の利便性を知っているか、周辺賃貸と中古の相場（特に3LDKなど一定の広さありで築浅はそう出てこない…）を見ているか、再開発の区分の事業者と完成時期を見ているか。
例えば、中野サンプラザが一番注目されているようですが、JRの新駅舎とデッキ含む周辺導線整備とアトレ開業もあって、ここは事業者はJRで2026年度予定。

安いから飛びつく！というわけではないけど、予算が合えば良い物件ではありますよね。
というか本来、マンションってそういう目線で選ぶべきであり掲示板やSNSを見て影響されすぎるのもどうかと…。

[5414: マンション掲示板さん]

>>5413 口コミ知りたいさん
本当それですな。
今でも十分便利です。サンプラザの再開発は地元住民には必須ではない、むしろ区の財政的に見直されてよいとすら思えます。

[5415: 名無しさん]

サンプラ跡地は中野駅と新区役所との中間に位置しているので、再開発はされると思うので気長に待てばいいんじゃないですかね、そもそもサンプラ跡地が無くても周辺に色々ありますし、駅の開発、商業棟などで更に便利になるでしょうしね。

[5416: マンコミュファンさん]

>>5413 口コミ知りたいさん
右肩上がりだったこの10年（特にコロナ以降の3年）が異常だっただけで、通常は経年に応じて中古価格は下がるのが当たり前なんですよね。

残債割れせず、満足度の高い住まいを買えれば良いということだと思います。

[5417: 匿名さん]

結局は欲しいタイミングで予算に合うものがあって買いたいと思ったらいつ買っても良いんだよ。

[5418: 名無しさん]

中野じゃなきゃダメな人なんているわけない
中野でいい人は三鷹でもいいんだよ

そこ間違えると大損こくでw

[5419: eマンションさん]

貸したら赤字なんだから残債割れもあり得るだろバカかｗ

[5420: 匿名さん]

>>5419 eマンションさん
残債割れの意味をお勉強してから参加しようね

[5421: 匿名さん]

>>5420 さん

バカかｗ
賃料は利用価値
利用価値以上に高値で買ってると下落圧力は大きい
幼稚園児でも理解できるロジックだ。

[5422: 評判気になるさん]

>>5419 eマンションさん
マンマニの価格予想
14980万円　→　13860万円
おすすめしているマンマニでさえ下がると言ってる

[5423: マンション掲示板さん]

>>5390 マンション掲示板さん

買わない買わない(笑)
大学病院の給料がどのくらいか知らないでしょ？
めっちゃ安いのよ。

[5424: 匿名さん]

>>5421 匿名さん
じゃあなんで立地が良いとこほど利回り低いんだろうね
説明してみ

[5425: マンション検討中さん]

>>5422 評判気になるさん
10年後には残債13860万円を下回っているでしょうね（つまり残債割れしないという予想）

[5426: 匿名さん]

>>5424 さん

はあ？
ワイの白銀スカイは利回り５パー前半出てる

仕込みはほんの数年前だ
要は相場の天井は利回り低くなるんだよ。当たり前だろ。バカが。

[5427: 匿名さん]

>>5426 匿名さん
どこのアパートだよ笑

[5428: 検討板ユーザーさん]

白銀スカイ好き
白銀光輪駅徒歩3分とかにありそう

[5429: 評判気になるさん]

中野はコロナ前に新人無所属が区長当選して立憲・共産が与党になってなかったら状況は今より良かった（まし）だったんじゃないかな。自分はそう思う

[5430: マンション検討中さん]

営業さんが『今まで中野に来たことない方々が来場されてるんです』と不思議そうに言ってたわ。

[5431: 匿名さん]

区役所メンバーが保身を第一にやってるから発注書切れずに建築費が高くなったのが原因。

同じメンバーがまた担当するって中野区の再開発完成なんて、サクラダファミリア完成を願うようなもんだ

[5432: 匿名さん]

エアーズで煽りまくったマンマニが再開発延期ヤバイと思ってブリーズを擁護したら、マンクラに総叩きされて炎上は草。

中野サンプラザ延期して10年は期待出来ないので、豊海に全力で行きましょう！と普通に言えば良かったのに

[5433: マンコミュファンさん]

>>5432 匿名さん
豊海と中野って販売時期が被ってるだけで、検討する実需の人は全然違うと思うんですよね。
眺望や広い部屋や建物自体に魅力を感じる人、かつ通勤時間に問題ない人（リモートワーク可能な人も含め）は豊海が合ってくるでしょう。
でも中野って中央線東西線で通勤便利な人とか地縁がある人、かつ駅近くで買い物や外食もしたいという感じかなと。

マンマニブログって不動産投資ブログではないですよ。
昔から残債割れしない物件を選びましょうとは言ってますけどね。

[5434: 匿名さん]

>>5432 匿名さん

↓＜『当選することを優先するべき』だと私は考えます。

なんて言っちゃってたしね笑

[5435: 匿名さん]

中野も豊海も素晴らしい立地ですし、資産性もかなり高いですよ。買えるなら買って間違いのない物件だと思います。

[5436: 匿名さん]

豊海も人気なんでしょうけど、実需で住むには全く惹かれないんだよね。豊海に住みたいと思わない。

[5437: 匿名さん]

>>5436 匿名さん

じゃあ買えばぁ？？w
いや申し込みおめでとうございますww

[5438: 評判気になるさん]

>>5425 マンション検討中さん

やめたれw

[5439: 匿名さん]

>>5426 匿名さん
嘘モロバレ君のそのアパートまさか帯広じゃないだろうな

[5440: マンション検討中さん]

>>5431 匿名さん
サクラダファミリアはむしろ超優秀な建築エンジニア集団のおかげで見込み工期より大幅短縮してるから中野の使えない役所と一緒にしたら失礼

[5441: 匿名さん]

湾岸だと豊海は学校も近くて子育てにも良い。家族連れ実需向きの立地だと思う。実需では住めないのは品川とか夢の島あたりでは。

[5442: 検討板ユーザーさん]

中野区の人はサンプラザ建て替えたくないから牛歩戦術やってる、の方がまだ納得できるレベル

[5443: 匿名さん]

このまま放置ってわけにもいかないから何かはするでしょう。補強して延命するなり、コスト圧縮するために計画見直すなり。収益性を高めて増えて増えた分のコストをどうにかするのは無理があるから順当に行けば規模縮小でしょう。

[5444: 匿名さん]

自分たちの住処になる新区役所はあんなカッコいい意匠のモダンぽい建築でさっさと作って、経緯に区民は不信感しかないよね。次の選挙は大荒れだよ

[5445: 匿名さん]

中野は利便性も高くて生活しやすい街だし、資産性は間違いないと思いますよ。

[5446: 匿名さん]

>>5444 匿名さん
豊島区役所みたいに区役所と高層ビル(その中にマンション)一緒に抱き合わせで作れば良かったのに、革新系は開発慣れしていないので上手く行かなくなる。

[5447: 匿名さん]

中野区役所の新庁舎もかなりお洒落で良いと思いますよ。

[5448: 匿名さん]

>>5445 匿名さん
爺さん毎日同じ投稿ご苦労な。お薬飲んで早く寝ような

[5449: 匿名さん]

マン〇二がエアーズ買い煽ってしまったからブリーズ擁護したらたたかれたのかｗ
資産性を求めるなら中野じゃなくて都心物件と、訂正して中野ネガコメントぶっこんできてｗｗｗ

[5450: 検討板ユーザーさん]

>>5449 匿名さん
エアーズの時から

＞現状でそこまでお得感あるほどではないため実需検討者が主

と書いてますけどね。
それでもエアーズは投資家たちにも人気となりました。
ブリーズは野村再開発延期の影響を受けるでしょうから、実需にとってはチャンス、という文脈です。

[5451: 匿名さん]

>>5450 検討板ユーザーさん
ポジティブ解釈をありがとうございます。

「資産性を求めるなら中野じゃなくて都心物件」やはりこれに尽きますよね。

[5452: 匿名さん]

中野もかなり資産性高いですよ。ここより資産性の高い立地もなかなかないと思うのだけど。

[5453: 評判気になるさん]

>>5452 匿名さん

ここより資産性の高い立地もなかなかない？いくらでもある。資産性高いのは都心。虎ノ門とか築地とか品川駅周辺とかこれからますます発展するからね。

[5454: eマンションさん]

>>5451 匿名さん
ポジティブ解釈ではなくて、マンマニさんの書いてあるそのままですが。
わざと文章を正しく読まず、そうやって煽って楽しいですか？

マンマニさんの意見を参考にするもしないも、あとは検討者の判断になるかと思います。

[5455: マンション検討中さん]

都心は値上がりしすぎて買える範囲を超えてきてるから
今から投資で狙うならセカンドベスト（周辺）にしろと長嶋修が言ってるけど
周辺と都心の価格差がなくなるわけないから
周辺が上がれば都心も上がるように思うんだよな。
都心が頭打ちの中で周辺が微増で価格差が縮まっていくのかな？

[5456: マンション検討中さん]

外国人（特に中国人）が好む物件じゃないと天井はあるよね。。

[5457: マンコミュファンさん]

>>5456 マンション検討中さん
いくら値上がりしても外国人だらけや埋立地に住みたいかってね。

[5458: マンション検討中さん]

浦和もなんか売れてるらしいですし、
ここもなんだかんだで売れる気がしますわ

[5459: 匿名さん]

南口で実績出してるスミフが代わりに事業主になって、漆黒の賃貸タワマン+オフィスを建ててオチをつけにいって欲しい。

スミフは売るよりストック収入に重きを置いてる。そしてコストかかろうが事業をやり切るパワーと金がある。

それにしてもブリーズ南東角の80㎡2.5億はマジでやばい。
中古なら2億でも買い付け入らない。

賃貸で入るなら駅近で設備も眺望も全て上の中野ステーションレジデンス。それより賃料取るのはPC中野では不可能。

ゆえにPC中野では80㎡50万も取れなくて利回り1%前半。
マンマニすら中野のアップサイドより都心と言ってしまっている。

利上げによる相場転換、再開発頓挫による10年単位の遅延にも関わらず天井価格は痺れる

[5460: マンション検討中さん]

スミフの賃貸で天井が見えてしまったのがマズかったわ。

[5461: 匿名さん]

スミフの賃貸もかなり賃料高いですからね。

[5462: 検討板ユーザーさん]

>>5459 匿名さん
10年単位の遅れのソースは？
最新の区議会でもそんなことは話されていないのですが、あなたの想像ですよね？

[5463: マンション検討中さん]

>>5462 検討板ユーザーさん

そう思うなら買えば？
あ、買ったのか笑

[5464: 名無しさん]

>>5463 マンション検討中さん
ソースもないデマを流すのは良くないと思います。
愉快犯か、倍率下げ工作かはわかりませんが。

[5465: eマンションさん]

>>5464 名無しさん
倍率下げじゃなくて、ただディスりたいだけの人でしょ。

ニュースでも今の事業者と計画の変更を話し合うって言ってたし。
10年単位の遅延とか明らかな嘘に騙される人いるの？

[5466: マンション検討中さん]

>>5456 マンション検討中さん
中野は外国人人口比率高いし外国人人口が多い新宿区の隣だから外国人の購入もあるんじゃない？

[5467: 匿名さん]

>>5466 マンション検討中さん
地域の賃貸アパートに住んでる人数がどれだけ多くてもそれは関係ない

[5468: eマンションさん]

>>5466 マンション検討中さん
中国人投資家の人がエアーズは参戦したとXでポストしてましたが、実際どれくらいいるんですかね？（そんなに多くはない気が）

震災などの要因で中国人が手を引いた時、こういう物件は逆に下がりにくいとは思います

[5469: マンション検討中さん]

震災がこなきゃ大損するマンションはこちら？？

[5470: 口コミ知りたいさん]

「中国が超富裕層への課税に動く、海外投資利益を対象に－関係者」
こういうニュースが相場にも影響するかもしれませんね

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2024-10-15/SLDF5RT1UM0W00

[5471: 匿名さん]

インバウンドや外国人投資が干上がると日本終わりかしら

[5472: マンション検討中さん]

>>5470 口コミ知りたいさん

中国人の日本での不動産投資の利益って
日本で課税された後にこれからは中国でも課税されるの？
二重に課税されるなら投資熱が冷めちゃうかもしれない。

中国国内の不動産投資はそもそも利益が見込めなそうだから
熱が冷めない気もするけどどう転ぶんだろ

[5473: マンション比較中さん]

外国人の購入もあるでしょうが、日本人だけでも共働きが増えていて世帯年収が増加しているのと、条件の良い（交通利便性、生活利便性、周辺環境）築浅の供給は足りていないので、そういった物件はなかなか値下がることはないでしょうね。

[5474: マンコミュファンさん]

建築費高騰と用地不足で、新築の供給はさらに減り、価格も下がる見込みはないとすると、築浅の物件はこれから底堅いでしょうね。

特にここみたいな実需層に人気のあるマンションは。
派手に値上がりすることはなくても、価値は維持するように思います。
値上がりを期待したい、かつ買えるのであればもっと都心の方がいいとは思いますが、利便性の高い街でかつ、都心ほど予算がない人にとっては良い選択だと思いますね。

[5475: 評判気になるさん]

なんか世の中にこんだけ他人の失敗を願う人がいると思うと胸が熱くなるな

[5476: 検討板ユーザーさん]

>>5473 マンション比較中さん
あと10年もしたら東京の人口減少始まるので、その頃には用地も新しく出てきて、下がり始めるのでは。

[5477: 匿名さん]

500戸の戸建てで地面を緑も無く覆い尽くすくらいならタワマン化してタワマンとタワマンの間に緑地を増やすで良いよ。

[5478: 匿名さん]

こう言うの見ると本当に日本のこれからって外国人次第なんだなって痛感するね

https://www.sankei.com/article/20240625-57JDBL4BFNNCJIWTXD2LATGYWY/

[5479: 検討板ユーザーさん]

>>5477 匿名さん
中国みたいに土地の私有を認めずに、または森ビルのように戸建ての旧街区をまとめて潰して、全部集合住宅にした方が土地の利用率がはるかに良い。狭い国土に土地私有性は贅沢すぎる。

[5480: マンション検討中さん]

中野サンプラザの立地で採算が厳しいなら
東京以外の再開発なんてどうやって採算取るのよ
超都心を除いた日本中の再開発で採算割れするの？
そしたら職人不足も一気に解決？
これからの未来に何が起こるのかわからない。

[5481: 匿名さん]

>>5474 マンコミュファンさん
たぶんだけど、円が急落する
どんどん急落する通貨みたいな扱いを経て、これまでの値上がりは収束していく

[5482: 口コミ知りたいさん]

>>5480 マンション検討中さん
中野は皆が思ってるほどよくないんだよね
Bクラスの区だから

[5483: 評判気になるさん]

>>5480 マンション検討中さん
計画見直しが起きてるのがサンプラザだけじゃないところを見ると採算取れない再開発案件が増えてるんだろうね。共働き会社員が低金利期待でカツカツペアローン組んで億物件購入、高額物件は外国人特に中国人富裕層頼み、コスト倍増で大型再開発に暗雲、供給戸数は激減してるのに契約率は7割切ってる月の方が多いここ1年、今買っちゃいけない匂いしかないんだけどね。

[5485: 匿名さん]

>>5483 評判気になるさん
坪800も出せる上位数パーのエリート世帯が中野しか不動産購入できない時点でおかしい。全物価が上がってたら仕方ないけどそんなことない。特に賃料なんか微増。もう急落のきっかけ待ちしてるフェーズじゃないか。知らんけど。

[5486: マンション検討中さん]

パワカは年収ダウンした場合の保険みたいな感じで資産性の高いマンション買ってるからその前提が崩れたら本当に夜も眠れないわな。

[5487: 匿名さん]

>>5486 マンション検討中さん
てか、1/3が離婚するという話を聞いたことがあるけど、収入ある女が嫁の場合は更にその割合も多いと思われるしな。残債割れしとると売却して清算ってわけにもいかなくなるし離婚できなくなるぞ。夫婦仲良くするしかねえな

[5489: マンション検討中さん]

コスト高で超都心以外は再開発できない
↓
供給減
↓
既存築浅の価値が高まる？

これが値上がり要因なんだろうけど
そこまでの物価高だと日銀の利上げが来そうだし
再開発頓挫が続くと職人も余りそう。
値上がり要因と同時に値下がり要因もガッツリ発生するから
不動産価格がどっちに動くのか俺の頭では予測できないわ

[5490: 口コミ知りたいさん]

>>5489 マンション検討中さん
不動産価格は間違いなく下がる
下がらない例外は千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区
上がるか下がるか微妙なのは品川区、目黒区、文京区、台東区、江東区、豊島区
23区でそこそこ人気があった世田谷区、杉並区、中野区、練馬区が一番ダメージを受けることになりそう

[5491: 検討板ユーザーさん]

>>5489 マンション検討中さん
築浅の価値価格上がるかもしれないけど人口減少で買う人が減って結局どこかで頭打ち？
結局外国人に買ってもらうしかない未来なのかな。

[5492: 評判気になるさん]

>>5491 検討板ユーザーさん
自分で土地買って建てた方が安いのにね。土地はそこまで値上がりしてないから。

[5493: 匿名さん]

中野でまともな戸建て買おうと思ったら2億では全然足りないと思いますよ。

[5494: 検討板ユーザーさん]

ミニ戸建たくさんあるよ

[5495: マンション検討中さん]

>>5493 匿名さん
中野駅までは距離ありますが西武新宿線沿いで7500で100平米とありますよ。
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_nakano/nc_75970031/

[5496: 周辺住民さん]

中野坂上の３０階建て２棟は発案の１０年後に完成してる
階数は未決だったとはいえ２０年前にはここの計画決定してたからここまでズルズル引き延ばした区に明らかな責任がある　折り込み済みで固定資産税も上がってたし、それが原因で老舗も店じまいしてた。駅近区民は激怒していいくらい

[5497: 匿名さん]

>>5491 検討板ユーザーさん
人口が減ると言っても、東京区部は2035年（1005万人）をピークに本当にゆっくり減っていき、2065年（911万人）には2010年の時（895万人）くらいに戻る感じですよー。

基本横ばいと考えておけば良いかと。つまり、人口減少要因でマンション価格が下がるということは東京都区部に関してはあまりなさそうです。

一方、労働力人口は減るので、建築費は上がりそう

[5498: 通りがかりさん]

残念ながら人口減少社会において都心への集中は加速します。予測に反して2045年までは増え続けると勝手に思ってます。しかし牽引するのは都心6区のみ, 中野はもっと早くから人口減少に転じて足を引っ張る形となるでしょう。

[5499: 通りがかりさん]

インフラ、公共交通機関の維持ができなくなった地方から豪族がわんさか東京に乗り込んでくる未来しか見えない。

[5500: 匿名さん]

データや根拠の無い素人の憶測は自分で考えるだけにしましょうよ。自分で集めた情報では無く、誰かのフィルタを通した情報を元にした推測はあまり意味ないですから。