パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[5201: 口コミ知りたいさん]

>>5200 匿名さん

ステレジより確実に賃料は劣るし
東池袋と同じく実質利回りマイナスでしょ。

非都心区のこういう物件はあとがきついよ。
下手したら完全な負債

[5202: 匿名さん]

何十年、下手したら死ぬまで住むつもりで買ってる人はそんな事気にしないんだろうね。

[5203: 匿名さん]

中野は人気の高い街ですからね。リセールで困ることはないですよ。

[5204: 通りがかりさん]

ステーションレジデンスは定期借家でしたよね、比較する意味もないかと、開発具合で賃料あげるためかもしれないですしね。

[5205: 評判気になるさん]

>>5203 匿名さん

リセール重視なら渋谷区や港区選びます。

[5209: マンション検討中さん]

>>5200

出た、瞬時の「参考になる！」多数。
収益還元法を安っぽいビジネス本で読んで得意になっていた人か。

あのね、今の不動産市況からすれば、キャピタルゲインで伸びのある物件で表面利回り2％は普通なわけ。1％台だって普通。
そんなに表面利回りが大事で、覚えたての収益還元法がすべてなら、帯広のボロアパート買っておけ。利回り5％以上、たぶんごろごろあるよ。

まあ、中野への妬みで頭がおかしくなっているあなたからすれば、中野は伸びがないと思うのだろうが、だったらエアーズで値上げした三井は、需給曲線もわかっていないあなたより頭が悪いってことか。

再開発延期でパークシティ中野の価値が上がったとは言っていないが（価値が高いことが顕在化したとは言った）、再開発がなされないわけはないよ。報道によると、八重洲の再開発より高額になっているということだから、それを押さえれば再開発もさっる。たとえ再開発がなくても、パークシティ三井はバーゲンであることは判明したけどね。

[5210: eマンションさん]

>>5205 評判気になるさん
渋谷区の伸びなさは有名ですよ
リセールなら港区の他に、千代田区や、流行りの中央区湾岸、江東区湾岸でしょう

[5211: マンション検討中さん]

どこかの最近の記事で読んだけど（ネットで探してくれ）、サンプラザ再開発は、同規模の八重洲よりも高額になっているとのこと。

だったら、中野で採算が合わなくなるのも仕方ない。エアーズが爆売れしているのを見ても、そこまで高額だと断念／延期ということ。（逆に言えば、サンプラザ再開発側から見ればパークシティ中野はバーゲン価格で、ある程度の上乗せしても到底マッチできないということ。）

よってこれからは、そこまで高額になってしまった計画を再構成していくはず。コンサートホールなどの条件付けが厳しいのかもしれない。あるいは、マンション部分の割合が大きすぎるのかもしれない（オフィスの方が利益率は普通は高いから、デベはオフィス比率を高くしたがる。人口増やしたい区などはマンション比率を高くしたがる。）

[5212: 匿名さん]

3500億超のコスト回収して更に利益出すって中野では無理ゲーな気が。しかもまだサンプラザの解体にすら着手できてないから今後更に増えるリスクもあるしね。どうするんだろうね、実際のところ。

[5213: 匿名さん]

>>5212 匿名さん
マンションにもできないなら駐車場くらいしか

[5214: 匿名さん]

>>5209 マンション検討中さん
自分へのネガティブコメントに押された参考になるの数をいちいち気にしすぎ。自分でたくさん押してるはずだとかさすがに〇〇過ぎ。そんなしょうもないことに怯えず自信を持ちたまえよ（でも帯広でボロアパート表面5%以上がーとか言っちゃうようだと自信を維持できないのはわかる）

[5215: マンコミュファンさん]

ここは即転売も利回りもパフォーマンス良くないでしょうから、投資家は撤退でいいのではないでしょうか？

実需だけでもファミリー間取りはおそらく全部屋倍率つきますし、竣工前完売するでしょうから、投資家以外は誰も困らない物件でしょう。
利便性重視で築浅（新築）・大規模・所有権が欲しい、でもここより都心は予算オーバーというような検討者が見る物件です。そういった属性が多くいたので一期の倍率になった。

だからこそ三井はエアーズ一期ではアクロバティックなローン組んでる人はお断り、購入戸数制限も入れてるんでしょうね。

[5216: 匿名さん]

わざわざ純粋に投資用で買うイメージわかないよね。都心大手に夫婦共働きで勤務しててそこそこの世帯収入があって通勤利便性と日常生活のバランス重視してるファミリーにぴったりかと。

[5217: eマンションさん]

>>5216 匿名さん
それでも一期は投資家たくさんいましたけどね。

さらに抽選会場にスーツ姿の、業者みたいなグループもいました。（外れてましたが）

[5218: 匿名さん]

中野は立地が良いし、投資用で買ってる人もかなりいると思う。

[5219: マンション検討中さん]

いや、実需の人も値上がりするのとしないとでは
圧倒的に前者が良いわけで。
人生何があるかわからないので売却しないとも限りませんし。

[5220: マンション検討中さん]

第1期の来場予約メール、10分経ったけど枠全然埋まっていない。。。プラウド池袋と全然違う