パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[5190: マンション検討中さん]

>>5189 検討板ユーザーさん
区は再開発ビルの権利床400億円分を見込んで区役所の建て替えをしているので、今のサンプラザ再活用はないと思います。お金が生まれませんので。
（建て替え費用をいま借金している状態で、このままだと年３億の利子払いが発生する）

ということで、規模縮小というよりは、900億という事業者の言い分の精査と、再開発事業の収益をどう高めるかを検討しているフェーズかと。

[5191: 匿名さん]

再利用して周辺を公園にしてくれるならそれで全然構わないけどね。あり得ないとは思うけど。

[5192: マンション検討中さん]

同じく放置しないと思うけど、建物そのまま残してTOCみたいにまたテナント再募集など可能性としてはなくはないかな。。。

[5193: 匿名さん]

中野は立地が良いですからね。いずれ再開発されると思いますよ。

[5194: 検討板ユーザーさん]

中野サンプラザをそのまま使え論の人は、なんで建替の話が出たのか知らんのか？

耐震性に問題があるから建替しないといけない(耐震工事をする方が将来的に割高)のに、そのまま残すなんて絶対にあり得ない訳で、反対派で当選した現区長が方針転換したわけ。
だから残したままどうするかなんて考えるだけ無駄。

ほんの数年前にすら中野にいなかった新参組か、背景すら知らない無勉強組なのかな

[5195: 検討板ユーザーさん]

>>5194 検討板ユーザーさん
不勉強で失礼しました。指摘ありがとうございます。
2022年の選挙でサンプラザ跡地活用が論点になっていたので再活用もあるのかと思ったのですが、借地権にするかどうかだったのですね。再活用の方針はないということ納得しました。

[5196: マンション検討中さん]

興味深い
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/7826.html

[5197: 匿名さん]

900億が一人歩きしてる感があるけど問題になってるのは当初1800億で見込んでたコストが時を追う毎に増えて今や3539億と倍増してる事だよね。900億はあくまでも直近の試算増分でそれだけなんとすれば良いと言うことではないはず。どうすんのかね。

[5198: 匿名さん]

中野サンプラザの耐震どうこうよりブロードウェイとサンモールを先ずやらないといけない。大震災きて潰れてくれたらと区長は思ってるかな

[5199: 匿名さん]

>>5153 口コミ知りたいさん
この議事録すごいわｗ

委員はめちゃくちゃ優秀でリスクリワードを再三指摘してるのに、中野区役所の再開発室はずっとのらりくらりぼかした回答を繰り返すだけ。

・貸事務所が得意なヒューリック抜けたの採算合わないからちゃうん？
⇒窓口は野村不動産なので知らんが野村が話まとめてくれているはず

・追加の費用かかっても区は負担しないんよな？野村と事業合意してるけど、追加費用かからんっていう覚書あるんか？
⇒現時点では負担しないことにはなっている。覚書はないが負担しないことになっている。

・上手くいかなかったら誰が責任とるん？
⇒事業に変更あったら区議会に伝えるよ。


そして9月
野村「とりあえず現時点で900億足らんわ！追加の金くれんなら作れないで！！！」

[5200: 匿名さん]

PC中野より駅近で眺望が良くて設備仕様（折り上げ天井高2800、天カセ付き）も良い中野ステーションレジデンスが、ダイレクトウインドのある中住戸2LDKの高層30階で80㎡52万円。

一方駅までの距離があって設備仕様は賃貸レベル（壁かけエアコン、カップボード無し）のPC中野は23,000万円。

表面利回り2％台だが固定資産や管理費などを払ったら実質利回り1％台で、ガチガチに後発の再開発を織り込んだ販売価格。
エアーズ掴まされてしまった購入者が必死になるわな。

[5201: 口コミ知りたいさん]

>>5200 匿名さん

ステレジより確実に賃料は劣るし
東池袋と同じく実質利回りマイナスでしょ。

非都心区のこういう物件はあとがきついよ。
下手したら完全な負債

[5202: 匿名さん]

何十年、下手したら死ぬまで住むつもりで買ってる人はそんな事気にしないんだろうね。

[5203: 匿名さん]

中野は人気の高い街ですからね。リセールで困ることはないですよ。

[5204: 通りがかりさん]

ステーションレジデンスは定期借家でしたよね、比較する意味もないかと、開発具合で賃料あげるためかもしれないですしね。

[5205: 評判気になるさん]

>>5203 匿名さん

リセール重視なら渋谷区や港区選びます。

[5209: マンション検討中さん]

>>5200

出た、瞬時の「参考になる！」多数。
収益還元法を安っぽいビジネス本で読んで得意になっていた人か。

あのね、今の不動産市況からすれば、キャピタルゲインで伸びのある物件で表面利回り2％は普通なわけ。1％台だって普通。
そんなに表面利回りが大事で、覚えたての収益還元法がすべてなら、帯広のボロアパート買っておけ。利回り5％以上、たぶんごろごろあるよ。

まあ、中野への妬みで頭がおかしくなっているあなたからすれば、中野は伸びがないと思うのだろうが、だったらエアーズで値上げした三井は、需給曲線もわかっていないあなたより頭が悪いってことか。

再開発延期でパークシティ中野の価値が上がったとは言っていないが（価値が高いことが顕在化したとは言った）、再開発がなされないわけはないよ。報道によると、八重洲の再開発より高額になっているということだから、それを押さえれば再開発もさっる。たとえ再開発がなくても、パークシティ三井はバーゲンであることは判明したけどね。

[5210: eマンションさん]

>>5205 評判気になるさん
渋谷区の伸びなさは有名ですよ
リセールなら港区の他に、千代田区や、流行りの中央区湾岸、江東区湾岸でしょう

[5211: マンション検討中さん]

どこかの最近の記事で読んだけど（ネットで探してくれ）、サンプラザ再開発は、同規模の八重洲よりも高額になっているとのこと。

だったら、中野で採算が合わなくなるのも仕方ない。エアーズが爆売れしているのを見ても、そこまで高額だと断念／延期ということ。（逆に言えば、サンプラザ再開発側から見ればパークシティ中野はバーゲン価格で、ある程度の上乗せしても到底マッチできないということ。）

よってこれからは、そこまで高額になってしまった計画を再構成していくはず。コンサートホールなどの条件付けが厳しいのかもしれない。あるいは、マンション部分の割合が大きすぎるのかもしれない（オフィスの方が利益率は普通は高いから、デベはオフィス比率を高くしたがる。人口増やしたい区などはマンション比率を高くしたがる。）

[5212: 匿名さん]

3500億超のコスト回収して更に利益出すって中野では無理ゲーな気が。しかもまだサンプラザの解体にすら着手できてないから今後更に増えるリスクもあるしね。どうするんだろうね、実際のところ。

[5213: 匿名さん]

>>5212 匿名さん
マンションにもできないなら駐車場くらいしか

[5214: 匿名さん]

>>5209 マンション検討中さん
自分へのネガティブコメントに押された参考になるの数をいちいち気にしすぎ。自分でたくさん押してるはずだとかさすがに〇〇過ぎ。そんなしょうもないことに怯えず自信を持ちたまえよ（でも帯広でボロアパート表面5%以上がーとか言っちゃうようだと自信を維持できないのはわかる）

[5215: マンコミュファンさん]

ここは即転売も利回りもパフォーマンス良くないでしょうから、投資家は撤退でいいのではないでしょうか？

実需だけでもファミリー間取りはおそらく全部屋倍率つきますし、竣工前完売するでしょうから、投資家以外は誰も困らない物件でしょう。
利便性重視で築浅（新築）・大規模・所有権が欲しい、でもここより都心は予算オーバーというような検討者が見る物件です。そういった属性が多くいたので一期の倍率になった。

だからこそ三井はエアーズ一期ではアクロバティックなローン組んでる人はお断り、購入戸数制限も入れてるんでしょうね。

[5216: 匿名さん]

わざわざ純粋に投資用で買うイメージわかないよね。都心大手に夫婦共働きで勤務しててそこそこの世帯収入があって通勤利便性と日常生活のバランス重視してるファミリーにぴったりかと。

[5217: eマンションさん]

>>5216 匿名さん
それでも一期は投資家たくさんいましたけどね。

さらに抽選会場にスーツ姿の、業者みたいなグループもいました。（外れてましたが）

[5218: 匿名さん]

中野は立地が良いし、投資用で買ってる人もかなりいると思う。

[5219: マンション検討中さん]

いや、実需の人も値上がりするのとしないとでは
圧倒的に前者が良いわけで。
人生何があるかわからないので売却しないとも限りませんし。

[5220: マンション検討中さん]

第1期の来場予約メール、10分経ったけど枠全然埋まっていない。。。プラウド池袋と全然違う

[5221: 検討板ユーザーさん]

>>5211 マンション検討中さん
回収を考えるとサンプラザ跡地は大半が分譲マンションになるでしょ

[5222: 通りがかりさん]

>>5220 マンション検討中さん

今も11月は空きありますね。確かに前より引きが弱ってる気がする

[5223: 口コミ知りたいさん]

>>5200 匿名さん
ステーションレジデンスの現状みるに中野で分譲需要あっても高額賃貸需要はない
利回りなんて測定不可だわ

[5224: マンション検討中さん]

MRいったけどブリーズ糞すぎでしょ
テンション下がる通り越して終始真顔だったわ

[5225: 匿名さん]

野村が認可申請取り下げｗｗｗ
エアーズ嵌め込まれた買い煽りどうするんｗｗｗｗｗｗ
逃げろぉぉおおおおおおおｗｗｗｗｗｗｗ

中野サンプラザ跡再開発、計画見直し　認可申請取り下げ：日本経済新聞

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC116NB0R11C24A0000000/

[5226: 匿名さん]

>>5209 マンション検討中さん
涙拭けよｗ爆笑ｗｗｗｗｗ

[5227: マンション検討中さん]

思ったよりなかなか厳しい状況だね
サンプラザ

[5228: マンション掲示板さん]

>>5225 匿名さん
コンサートホールつきのでかい分譲マンションになるかもね
商業施設とセットでは採算厳しい

[5229: マンション検討中さん]

一発逆転でカジノ誘致しちゃえよ
カジノなら採算とれるぞ

[5230: 匿名さん]

>>5225 匿名さん
議会は不採算施設の縮小認めざるをえないだろう
でも分譲だらけの再開発て

[5231: マンション検討中さん]

エアーズ外れて本当に良かった
豊海当たったのでそっち行きます
大々的にぶち上げてた再開発計画も中止になる、勉強会になりました
勉強代はエアーズ民が払うけどw

[5232: 匿名さん]

不確実なものを織り込んだ価格ってほんとアブネーわ

[5233: マンション検討中さん]

>>5214

はいはい、帯広利回り5％のボロアパートのどこがおかしいのか、論理的に説明してごらん。たぶんあると思うよ。少なくとも東京都心の物件より利回り多いのはごろごろある。よって収益還元法くんの論理では、帯広の勝ち！
帯広を網走にでも八王子にでも置き換えてくれていいよ。

あのね、収益還元法も一定の想定条件と理論によって構成されているの。
そういうのの中身を理解しないで盲信すると収益還元法くんになってしまうよ。
たしかに日本のバブルは収益還元法を無視した投機が一つの原因だけど、といって、帯広が港区に勝っちゃうなんてね。さー小さな頭を動かして、小中学校の教科書（割り算当たり読んでね）広げて考えて！

[5234: マンション検討中さん]

>>5226

ついにｗ攻撃がでましたか。だから、ちゃんと論破してごらんって。あなたが一生相手にしてもらえないレベルの人が家庭教師してあげてるんだから。

[5235: 匿名さん]

大手デベ勤務です（本物件とは利害関係無し）
認可申請の変更ではなく取消しは異例です。
野村さんも相当苦しい状況なのでしょう。
オフィス得意なヒューリックさんにも逃げられて。。

駅前を分譲マンションだけにしたら街は死にます。
伸び代がある土地は商業施設やホテルが分譲よりはるかに高値で入札します。

[5236: 口コミ知りたいさん]

あーあ中野おわったね。池袋の再開発も大丈夫なんだろうか。

[5237: マンション検討中さん]

商業施設できても採算とれないから高値で入札するわけないよ、新宿いくし

[5238: マンション検討中さん]

ペデストリアンデッキはゆりかもめみたいに晴海方面は開通しないで、継ぎ目が数十年むき出しになるパターン確定おめ

[5239: 匿名さん]

スミフは南口のオフィス&レジを賃貸でストック収入得て、三井はエンドに高値で押しつけて残ったのは大量の地権者と嵌め込まれたエアーズ民か

R.I.P.