パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[5141: マンション検討中さん]

短期的には、中野も豊海も買いだよ。
供給面の制約が厳しいから、このレベルの価格帯でのタワマンは短期的には出せない。
中長期はどうなるかはわからないけどね。

最近、中野と同等かやや落ちる大井町駅周辺の再開発が発表されたが、ほとんどがオフィス。オフィスの方が利益率は高い。野村の開発を出直すとすれば、住戸分を減らしたいだろうね。都や区との関係がどうなっているかによるが。

港区中心部はもしかすると別のマーケットになっているかもね。

[5142: 評判気になるさん]

>>5141 さん
大井町は確か既に着工している+街開きタイミングも含めて中野より大分先行してるので開発費増加が多分中野より影響が少ないのも大きいなと思いますね。

コスト900億増加分を販売価格転嫁したくても、マンション2万坪（20坪×1000戸)だとして坪200上げられても400億分しか取れない。ヒューリックも抜けてるし、街的にもオフィス側の需要が全然ある感じでもなさそうで、オフィスで400億とか増やすのもつらそう。公共施設みの強い商業施設とかホール側縮めて、利益率の高い床を増やすのは中野区役所絡んでて、結構大変そう。
野村JVの立場からすると、どうにかコストカット（清水との交渉、仕様の抑制)、利益の出やすい床割合の増加（オフィス、住戸)、販売／オフィス賃貸価格の吊り上げ（と需要分析) 、中野区補助金の増額　あたりを色々駆使してなんとか当初収益ラインもしくは最低でも投資実行ラインまで持っていかなきゃいけないでしょうが、正直結構厳しそうだな～という感じはします。（清水は麻布台かどっかで痛い目見てるのでなかなかハードな交渉になりそう、中野区はそんなにお金余ってないので補助金今の400億から数百億増額するのは大変そうなのもある)

[5143: 名無しさん]

>>5141 マンション検討中さん

大井町≫≫≫中野だよ

根本の認識が間違ってるな

[5144: マンション検討中さん]

>>5143 名無しさん
確かに中野を持ち上げすぎてるよな
中野に地縁があるんだろうから気持ちはわかるが
確かに地盤や街の雰囲気は中野に分があるんだが、交通利便性、品川区の評価、都心に比較的近いことを考えると世間の評価は圧倒的に大井町なのが事実
新宿に近いといってもそこそこ離れているし、そもそも新宿は副都心であって都心ではなく、庶民最大のターミナル駅にすぎない、便利だし個人的には好きだけど…
中野は井の頭恩賜公園みたいな存在もなく都心へのアクセスも悪いのだから、むしろ評価はされてる方だと思うよ

[5145: 通りがかりさん]

>>5144 マンション検討中さん
中野が都心アクセス悪い？
中央線で東京駅アクセス良いです
もし運休あっても東西線始発で座って行けます

[5146: 匿名さん]

なんで中野と大井町を比較してるの？
全然違う場所なのに。

[5147: マンション検討中さん]

本当に中の程度で妬んでる奴は、本質と関係ないところにしか突っ込めないな。

大井町＞＞中野とは到底思えないが、妬んで頭がおかしくなっているのだろうからそれでもいいよ。
どっちにしろ、大規模再開発では、よほど坪単価を高くできるところ以外、住居部分は採算が取れなくなりつつあるってこと。今後はそういうとこの住居の供給は減るよ（中長期はわからないよ）。

中野の場合は、コンサートホールとか余計な条件付けも効いているだろうね。

[5148: 匿名さん]

一時期販売停止してた豊海物件も施工は清水だよね。サンプラザも清水。偶然なのか？

[5149: 匿名さん]

>>5140 マンション検討中さん
論点が違うよ。自分のその長い文章見返して見て「おそらく」とか「はず」が多いと思わないかい。野村の判断に至っては知る由もない。コスト増の多くをレジデンス部分で吸収しないといけないビジネスかどうかもわからない。現時点ではその程度の話ということ。だから大して根拠もない感想と言われたということ。自分の想像と事実は区別した方がいいよ。想像の上に積み重ねた単なる自分の予想を論破しろとか求めてしまうような〇〇には理解難しいかもだけど。

[5150: 匿名さん]

豊海と中野はだいぶ伸びしろが違うでしょう
向こうはそれこそ今から周辺再開発していくエリアなわけだし

[5151: 通りがかりさん]

>>5150 匿名さん
ん？　豊海は再開発の周辺です
当選したから買って住みますが。

[5152: 口コミ知りたいさん]

>>5140 マンション検討中さん

デベでもないのにデベ視点で語るのはいかがなものかと。

サンプラザの開発が頓挫もしくは規模縮小した場合、需要が上がるのか下がるのか。至ってシンプルな話しで、需要は下がる事はあっても上がる事は無い。つまり、価格の下落圧力になるって事。

その肩固まってる考えをなんとかしよう

[5153: 口コミ知りたいさん]

https://kugikai-nakano.jp/view.html?gijiroku_id=5747&flg=etc
なんか日本人の悪いところが凝縮してる

[5154: マンション検討中さん]

>>5153 口コミ知りたいさん

めちゃくちゃおもしろいですねこれ

[5155: 口コミ知りたいさん]

>>5153 口コミ知りたいさん

長い。つまり、どういう事?誰か要約してくださーい

[5156: マンコミュファンさん]

>>5155 口コミ知りたいさん

サンプラ再開発、採算とれないごみ事業では？
区役所もう立っちゃったけど。
区はどう責任とるの？

というお話です。頓挫ですわこれｗ

[5157: 匿名さん]

豊海も中野も立地が良いしまだまだ上がりそう。

[5158: 口コミ知りたいさん]

>>5143 名無しさん
大井町が分譲であれば、もちろん大井町を優先して買いたいが、大井町は賃貸ですし。。。

[5159: 匿名さん]

>>5156 マンコミュファンさん
全部読みました。これは6月の議事録なので、まとめとしては変だと思います。

正しく要約しますと、

議員「ヒューリックが抜けてスケジュールも遅れてるけど、本当に大丈夫なの？区の追加負担とかない？」

区「ないと認識してますし、スケジュールもこれ以上遅れないように強い姿勢で事業者と話してます」

という話を延々としてます。
それから3ヶ月経って区の姿勢が甘かったということが分かった感じでしょうか

[5160: 匿名さん]

まあ公務員なんて所詮こんなもんだよねって例だね。こんな無駄なやり取りのために税金搾取されてるアホくささ。そりゃあ世の中ナマポに集るわけだ。

[5161: 口コミ知りたいさん]

https://kugikai-nakano.jp/view.html?gijiroku_id=5764
4日後のやつ

[5162: マンション掲示板さん]

詳細は議事録公開待ちですが、こちらの議員さんのポストによると、デッキは大丈夫そうですね。

区が補正予算を可決したそうです。

https://x.com/saitoyurilis/status/1844004239095505151?s=46

[5163: 匿名さん]

まあデッキとかこの際どうでもいいけどね

[5164: 周辺住民さん]

そうだよね　ケチ付けたいだけだもんね

[5165: 匿名さん]

サンプラザの建て替えやデッキがこの物件の価値を決定付けるものじゃないんでね。

[5166: 匿名さん]

中野という立地の希少性を考えたら、この物件の資産価値の高さが分かると思うんだよな。

[5167: マンション検討中さん]

自分が暮らす視線でみればデッキあり・なしは大違いです

[5168: 名無しさん]

>>5165 匿名さん
デッキがどうなるか心配する書き込みがあったので情報共有しただけなのですが……

あなたにはどうでもよくても、真剣に検討している人にとっては重要な情報かと思っています。

ホームまでの時間が短縮され、ほぼ傘いらずになって利便性が上がりますし、リセールの時にも「デッキで駅直結」とうたえるのは大きいです

[5169: 匿名さん]

デッキさえ安泰ならサンプラザがどうなろうとここには関係なし

[5170: 匿名さん]

むしろ希少性が高まるから、更なる値上げの可能性の方が高いのでは。

[5171: マンション検討中さん]

購入者の願望ばかりw
後戻りできないから異常な熱量がヒシヒシ感じるわ

[5172: 名無しさん]

中野単体で見ると高いと思ってしまいますが、最近の池袋の物件価格を鑑みると、妥当な価格ということになりますか…。
サンプラザはどうなるか気になりますが、それを考慮外にしても

駅直通デッキ
商業隣接（オフィスがメインの施設ですが、スーパーはあり）
中野駅舎のリニューアルでアトレも開業、こちらも直通デッキで通り道
南向きの場合は眺望遮るものがない
駅前物件・規模感ありで目立つ

という条件が揃っています。総戸数の割に販売戸数も少ないです。

価格帯と販売時期のためか、たびたび豊海と品川が引き合いに出されている印象ですが、立地の特徴がまったく異なる物件なので実需としてはバッティングするようなことはないのでは、と見ています。
（想定される通勤エリア・買い物利便性・周辺の雰囲気・眺望など）

[5173: 購入経験者さん]

>>5171 マンション検討中さん
購入権当者でもないのに、ほんと趣味悪いなあ

[5174: マンコミュファンさん]

>>5172 名無しさん
隣のスーパーまで雨に濡れずに行けるというのも大きいですよね。
エアーズは図面見ると、一度も建物の外に出ずにいける可能性も。
それが無理でも少なくとも屋根付きルートで行けるのは確実なので（モデルルームで確認済み）傘いらずです。

あとデッキがあると一度も階段使わないでホームまで行けるんですよね。
大江戸線とか駅の入口からホームまで遠いじゃないですか。ここは縦の移動がないので、時間的にかなり短くなります。
その意味でもデッキは重要でした

[5175: 匿名さん]

デッキが最大のポイントだね

[5176: 匿名さん]

日常生活に関係ないサンプラザよりデッキの方が重要

[5177: 口コミ知りたいさん]

>>5174 マンコミュファンさん
エアーズは2階が商業施設に繋がっているので、マンション内から直接商業施設棟に移動できますね。

[5179: 匿名さん]

>>5178 匿名さん

子供がいるご家族で大井町や品川に快適に住んでいる人はたくさんいます。ここは中野のスレです。大井町、品川、港区という単語が出ただけでいちいち発狂するの止めてください。しつこく書くなら削除依頼します。

[5180: マンション検討中さん]

中野ファンですが、正直サンプラザ跡地予定通り行かなかったら本物件のみらず周りの資産価値にもダメージが大きいですね。。。泣

[5181: eマンションさん]

>>5176 匿名さん
デッキは今のところ問題なさそうですが、実際に入居する立場から考えてもサンプラザの再開発は進めてもらいたいところでしょう。
中野駅近辺の活性化で人気が出るという期待だけではなく、サンプラザシティの緑化広場（キッチンカーなど含めて飲食施設も増えそう）、商業施設、スポーツ施設、教育施設などもできる計画だったようなので、周辺住民の生活利便性もよくなりそうです。
今回見直すとのことで、この計画がどうなるかわかりませんが。

https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/machizukuri/machizukuri/nakanoekis...

ただ、サンプラザ計画見直しでパークシティ中野の人気が一気に落ちるということはなさそうですね。

[5182: 匿名さん]

さすがに区役所跡地と旧サンプラザの駅前を放置し続けることはないでしょうから、これを機に、区民無視の大型箱ものから脱して、金儲けより区民のために、いいものを作ってほしいですね。
サンプラを除く再開発は進行中なので、街の回遊性は向上するし、いいことづくめじゃないですか？

[5183: 通りがかりさん]

>>5182 匿名さん

そうですね。公園でも作ればいいです

[5184: eマンションさん]

>>5181 eマンションさん
おっしゃる通りだと思います。
実際に住む人にとっても、延期・計画見直し可能性は残念だと思います。

ただ、ここの掲示板にあげられていた議事録全部読みましたが、野村不動産が4事業者の代表として進めており、区も打ち合わせの議事録の承認（言質）を取りながら進めているので、白紙撤回はないと思います。

すでに７月に都に事業認可申請までは行なっており、
万が一撤回などという事態になれば、野村不動産をはじめ、東急不動産、住友商事、JR東日本が、今後、国や他の自治体が絡む再開発には関与できなくなると思いますので。
そんな馬鹿なことはしないでしょう。

[5185: マンション検討中さん]

ちなみにこことTOCの状況どう違います？

[5186: 匿名さん]

>>5184 eマンションさん

ヒューリックは撤退しましたが。。。。

[5187: 検討板ユーザーさん]

>>5186 匿名さん
議事録を読めば分かりますが、4社が責任を持って進めるという野村不動産からの説明を受けて、中野区と区議会が正式に脱退を承認しています。（区は地権者として承認をする立場にありました）
なのでなおさら野村不動産は反故にはできないかと。

[5188: 匿名さん]

規模縮小はあっても完全に白紙にする事はないでしょう、いくらなんでも

[5189: 検討板ユーザーさん]

放置できる立地ではないので白紙はなさそうなの同意です。
中野区長の任期はあと2年で、この後もサンプラザ中野再開発が再度計画し直しでもたつくと選挙に突入。
対抗はサンプラザそのまま活用！みたいなストーリー出してくるので、それ次第だと再活用コースも見えなくはないですね。流石にそんなにダラダラはやらないと思いますが...

[5190: マンション検討中さん]

>>5189 検討板ユーザーさん
区は再開発ビルの権利床400億円分を見込んで区役所の建て替えをしているので、今のサンプラザ再活用はないと思います。お金が生まれませんので。
（建て替え費用をいま借金している状態で、このままだと年３億の利子払いが発生する）

ということで、規模縮小というよりは、900億という事業者の言い分の精査と、再開発事業の収益をどう高めるかを検討しているフェーズかと。