パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[5041: 匿名さん]

>>5018 マンション検討中さん
高値掴みしたか不安で毎日レスしないと不安だよな。うんうんわかるよｗ
囲町地権者じいさんｓと中野はこんなもんじゃないんじゃがのぉと話してな

[5042: 匿名さん]

中野区は外国人人口比率観点なら23区中上位一桁に入ってるのでそこそこ住んでるよ。ここを買う外国人富裕層も一定数居るよ。

[5043: 検討板ユーザーさん]

>>5022 マンション検討中さん
総事業費の調達が問題なのではないでしょうか？
増えた分を誰が事業リスク引き受けてくれるか、8年で倍になる割引率で計算してると思うので900億円ほどの資金調達コストが発生するとしたら、3539億円に利益2割乗っけて900億円足すと5000億円以上にはなってしまう。一応原価のインフレ加味は十分に織り込まれている前提。やっぱり元のやつより、1000億円ほど足りない。
これを住宅の値上げでなんとかするとしたら、1000戸なら平均1億円アップになるのでちょっと現実的じゃない気がします。でも総戸数2000戸とかにまで増やして各戸平均5000万円アップならなんとかなりそうな気もしますが、ホテルや商業減らさず、オフィスとの兼ね合いでとなるとどうやることやら。。。

[5044: 匿名さん]

>>5042 匿名さん
中国人がやたら多いのは羽田に近い港区の埋立地だよ。公園やスーパーでも中国語が日常的に飛び交ってる。

[5045: 匿名さん]

中野に住みたい人は中野ステーションレジデンスで、博打をしたい人は分譲購入でいいのかも

[5046: 匿名さん]

ここは資産性も抜群ですし、買ってもリスクの低い物件だと思いますよ。

[5047: eマンションさん]

ここを検討してる人はその限りでないかもしれないが、外部の大半の人間は、

中野の魅力 = サンプラザシティの再開発

だと考えているので、それが頓挫すれば、中野自体の魅力は減るし、既におりこまれていた不動産の価値は毀損する

[5048: 匿名さん]

再開発が無くても中野の魅力は変わらないよ。むしろパークシティの希少性を高める結果になるだけ。どちらに転んでもパークシティの資産性は揺るがないです。

[5049: マンション検討中さん]

特例終了後の固定資産税は100万超すと思う？

[5050: 匿名さん]

土地の持分比率はたかが知れてるから超えないと思うよ。

[5051: マンション検討中さん]

これだけ妬まれるってことは、やっぱここはすごい物件なんだな。
何しろ夜も血眼で、マイナスネタを書き込むんだから、そうとう羨ましいのだろう。
今の時代、1～2億の物件なんて、とりあえず様子見のリスク分散で買っておく程度のものでしかないんだが。

[5052: 匿名さん]

明日のMR空き枠が出たみたいですね
キャンセル分の解放でしょうか？

[5053: 匿名さん]

倍率下げたい勢の書き込みが盛んだね

[5054: 通りがかりさん]

>>5044 さん

中国人は港区湾岸にはいない。なぜなら中国人が日本のマンション買い漁りに来始めたのは2015年くらいからで、最近の数棟を除けば港区の湾岸タワマンはそれまでに完売してるから。いま、中国人だらけなのは豊洲とか有明のここ5年以内に分譲されたタワマン。ららぽーと豊洲とか有明アリーナも中国人だらけ。

[5055: eマンションさん]

空き枠が出たのは開発頓挫で中野に冷めた連中が出たから。当たり前の市場反応、サヨナラ中野。

[5056: マンション検討中さん]

終わったね、中野。。。短かった夢をありがとう。

[5057: 検討板ユーザーさん]

倍率減って良かったです！

[5058: 評判気になるさん]

ここから駅へのデッキも凍結可能性あるン？

[5059: マンション検討中さん]

>>5058 評判気になるさん
それはないらしい。デッキは野村再開発と別事業で別予算とのこと。

[5060: 匿名さん]

幸運なことにデッキは確実に整備されますよ。

[5061: 匿名さん]

デッキ、そんなに大事？駅ビルさえちゃんと完成してくれれば自分はOK。サンプラザがどうなろうと知ったこっちゃない。使うことないし。

[5062: マンション検討中さん]

>>5061 匿名さん
雨に濡れないデッキ駅直結は楽 リセールで差別化
車も走らないから私立小に通う子の通学も安心

[5063: 匿名さん]

ここに住みたきゃ利回り1％台なのだから、賃貸で借りたほうが圧倒的に良い。
exitするには再開発を織り込んだ分譲価格より相当上がらないといけない。

必死に擁護してるエアーズ購入者が不安で買い煽りすごいのも納得。合掌

[5064: 匿名さん]

>>5062 マンション検討中さん
屋根付きなら確かにね

[5065: マンション検討中さん]

>>5063

経済について何も知らない人がexitなんて聞きかじりの言葉は使わない方がいいよ。
そもそもなんでそんなに買う気もないマンションのスレッドに必死で書き込んでるの？　妬んでるんでしょ。

利回りで決めるなら、ぼろい中古で利回り5％なんていくらでもあるから、中野の1～2億の物件で妬んでしまうあなたにも手が届くのでは。経済は合理的だから、なんでおんなとこの利回りが高いかは理由があるのだけどね。

再開発がなぜできないか、よーく考えてごらん。
だって再開発隣のエアーズは、あなたが妬むように爆売れしたんだよ。普通、再開発の中止とか延期って、売れないときになされるものでしょ。
一見、おかしなことが起きたのにも経済的な理由があるわけ。

答えは、中野エアーズに見合うほどの価格では、野村はとうてい売り出せないということ。そこまで建設費も土地代も上がってしまったということ。つまり、パークシティ中野は大バーゲン。

[5066: マンション検討中さん]

>>5063

では、中学か高校の政治経済の教科書レベルで教えてあげるけど、今回の野村の再開発断念／延期の理由は、需要サイドでなく供給サイドの要因によるものなの。それが何を意味しているかよーく考えてごらん。中学にまた通ってからでもいいよ。

[5067: 匿名さん]

都心高すぎるし新築物件数は減る一方だから新築希望の買う側からすると選択肢が限られてるから多少高くても駅近や大規模物件はなんだかんだで売れるんだよな。

[5068: マンション掲示板さん]

>>5064 匿名さん
屋根ついてない部分ありましたっけ

[5069: マンション掲示板さん]

みなさんどこと比較検討してますか？
地縁などもあり結局東京西側に絞っていて、
新築大規模で、
東池袋、中野、笹塚あたりで比較検討って感じなのですが

[5070: 匿名さん]

ここにするか戸建てにするかの比較ななってるからコメントできないわ、ごめん

[5071: 匿名さん]

東池袋って東京の北側のイメージ

[5072: 匿名さん]

>>5066 マンション検討中さん
逆に需要サイドの理由によって起こるデベの再開発断念/延期ってどういうケースなん？笑

[5073: 匿名さん]

>>5055 eマンションさん
それ以上高い相場は無理だって野村が諦めたんだもん、とりあえず天井でしょ。

[5074: 検討板ユーザーさん]

>>5069 マンション掲示板さん
私は笹塚と比較してます

[5075: 匿名さん]

サンプラザの計画については続報待つしかないよね。最終的にどうなるか何もわかってない中ここに飛び込むかどうかはあなた次第。個人的には実需で長く住むならサンプラザの事は気にしなくて良いんじゃないってスタンス。投資で短期的に利益追求するならどうかな。サンプラザ関係なしにそもそも投資向きの物件じゃないけどね。

[5076: 周辺住民さん]

諦めたとか中止とか勝手に書いてるけど、予定より900億高くなったら、どこの開発でもいったん止まるんじゃ無いの？　中止とか書いてる人、情報の出所教えてよ。まさか、ただの願望じゃないよね
ついでに言わせてもらうと、サンプラザはそのままにして欲しい中野区民は多いです。サンプラ開発で盛り上がってるのはアンチと新築マンション購入者だけだよ

[5077: マンション検討中さん]

>>5076 周辺住民さん

渋谷や新宿、日本橋の再開発が資材高騰ｗで
止まってますか？そういうことですよ。

[5078: 名無しさん]

>>5077 マンション検討中さん
五反田は止まってますね。というか、諦めましたねTOC

[5079: 通りがかりさん]

>>5076 周辺住民さん
普通に考えると止めて検討しますよね。
仮に利益1000億のPJTだったとして、ゼネコンから900億円コスト増えます！って言われて、「うーん、利益100億出るからゴーサイン！」ってなるわけがないんですよね。

[5080: マンコミュファンさん]

>>5078 名無しさん

中野、五反田

今後は三流の立地が軒並み止まるのでしょうね。

[5081: 名無しさん]

>>5078 名無しさん

やめたれw

[5082: マンション検討中さん]

>>5077

資材の価格は、日本橋でも中野でも八王子でもそれほど変わらない（多少は変わるが土地代ほどの差はない）。
資材価格高騰で、もはや中野などで採算の合う大型タワマンはなかなか建築できなくなってきたということ。日本橋や港区中枢なら吸収できるが。

中野では、パークシティ中野の価格であれば爆売れするが、もはやパークシティ中野の価格で出せる物件は建築できなくなってきたということ。

つまり、中野パークシティは大バーゲン。

[5083: マンション検討中さん]

>>5072

マンションが売れそうもないので延期／中止というパターン。
中野の場合は、隣のパークシティ中野が爆売れしたので、需要サイドの要因ではない。
念のため言っておくが、その他すべて一定、という前提付きだよ。

[5084: 匿名さん]

パークシティ辺りが需給的にピーク価格になりそうだね。後続のスミフどうするんだろう。

[5085: 周辺住民さん]

コストが900億上がれば、当然、計画練り直しだよね。アンチがいう、「再開発中止」ってことね。
900億コストアップして、どんどこそのまま建築始めちゃうって。。。新宿、渋谷でもやらないよ。まあ、世界中どこでもやらないわ。

[5086: マンション検討中さん]

そもそも本当に900億アップしたのか（清水建設とデベロッパー4社が言っているだけではないのか）、から精査しているところだと思いますよ。
建築費が上がることは分かっていたのに、契約をさっさとしていなかった中野区の責任は大きいですが。

今週区議会で追及すると区議会議員がポストしてました。

[5087: eマンションさん]

バーゲン野郎　超ウザイ！！

[5088: 匿名さん]

>>5083 マンション検討中さん
パークシティ中野とは分譲する価格違うんだからさ。そこを一定にしたら違う話になっちゃうよ。
最新の発注金額確認したらすげー高くてこの価格じゃ売れる物件にできんわって判断で中止したらそれは供給サイドの理由？需要サイドの理由？

[5089: 匿名さん]

中野は新宿も近いしそのままでよくね
マンションは需要あると思うけど高層ホテルとかホールなんかいらんやろ
それより小岩を強めに開発してやってくれ　もっと
都心からも遠いし

[5090: 匿名さん]

中野は立地も良いし、まだまだ上がるんじゃないかな？

[5091: マンション検討中さん]

>>5088

本当に理解能力ないね。
野村の立地分は上乗せにしても、パークシティ中野と見合う価格じゃとうてい出せないから断念と言っている。

それは供給サイドに決まってるだろ。要するに、パークシティ中野（プラスアルファ）並の価格で供給できないということ。

>>5087
はいはい、悔しいのはわかるけど、わざわざ名前変えなくていいよ。
あと、見てたけど、「参考になる」が瞬時に付くのも笑えるね。

[5092: マンション検討中さん]

>>5084

パークシティ中野が爆売れしたこと、最近のタワマンの価格上昇トレンドからすると、パークシティ中野よりは上の価格だと思う。
野村が延期／断念したのは、パークシティ中野よりもかなり上乗せした価格でないと供給できないことがわかったから。推測では坪1200-1400くらい。それだと今の段階では売れないと野村は判断したのだろう。

[5093: 通りがかりさん]

中野パークシティが反響良かったから必ずしも野村も同価格かそれ以上の価格で問題なく売れるとは限らんよ。販売住戸数違うし、売れなかった時は誰が責任取る。PC中野は再開発ということで買い取ってる人もいると思うが、野村のは最後の出物になるからな。PC中野自体はインフレと共に上がるだろうけど、対象的にどうなのかが課題。

[5094: 匿名さん]

天下の住友不動産が簡単にパークシティ超えの価格で出してくるよ。
サンプラザ建て替え計画は直近が900億アップだけど何度かコストアップを繰り返していて当初試算からは倍増。1800億が3500億超になっちゃいましたって話なのでまあプロジェクトとしては厳しいよね。しかも再開発全体じゃなくてサンプラザの建て替え単体でのコスト倍増だから。

[5095: 匿名さん]

>>5091 マンション検討中さん
エアーズ買ってしまって買い煽り　必　死　だな

[5096: 匿名さん]

ブロードウェイとサンモールどうにかしろよ。
あれのせいで中野は新宿歌舞伎町みたいな扱いうけるんだからな。
一部分だけキレイにしたらトーヨコキッズ系の溜まり場にされるぞ。

[5097: 名無しさん]

>>5093 通りがかりさん
最後の出物は（まだまとまっていませんが）野村の北にある東急ですよ。画像の1番です

[5098: 匿名さん]

東急はサンプラの北だからなあ・・・

[5099: 匿名さん]

東急はさらに高い値段で出してきますよ。

[5100: 匿名さん]

眺望気にしないなら東急位の立地が各方面アクセス的に一番生活しやすいよね。クソ高くなるんだろうけど。

[5101: 通りがかりさん]

>>5100 匿名さん
北は確実に抜けます。
西も階や部屋位置によっては抜けますので、眺望は悪くないですよ。ただ、だいぶ先ですので待つよりパークシティ中野や住友を買った方が良い気がしますが……

[5102: マンション検討中さん]

>>5095

ついに買いあおり攻撃ですか。
あのね、パークシティ中野なんてたかが1-2億の物件なんだから、もし購入したとしても、そんなのどーでもいいわけ。まっ中野さえも購入できずに妬み続けるキミにはわからない世界。
事実として、野村の行動は、パークシティ中野がバーゲンだということを示したと指摘したら、頭の・・（以下略）の方が、妬む、妬む。このレベルだから、中野でさえ高嶺の花なのだろう。

[5103: 匿名さん]

>>5102 マンション検討中さん
根拠の乏しいただの予想でしかないようなことばっか言ってるから煽りって言われるんだよ。
あと、そんなに必死にならずに少し落ち着きたまえよ。どーでもいいアピールするんだったら笑

[5104: マンコミュファンさん]

中野で壺１３００とか夢でも観てんのか？
五反田駅遠と同じくらいの立地のくせに

[5105: マンション検討中さん]

>>5103

まあ、そんなに妬むなよ。
それより、「根拠の乏しいただの予想」などと誤魔化さないで、中学の教科書の需給曲線のところ読み直して、反論してみい。添削してあげるから。

[5106: 匿名さん]

>>5102 マンション検討中さん
ばばあ毎日うっせーよ

[5107: 匿名さん]

サンプラザどうなるのかね～。不動産経済研究所の8月分レポートまた悪化傾向になったね。7月持ち直してたのに。

[5108: 匿名さん]

>>5105 マンション検討中さん
君どうせ会話にならないでしょ。
（テスト）もう必死になっていない？

[5109: マンション検討中さん]

パークシティ中野程度でこんなに妬まれるなんて、、
世の中には下の下がいるもんだ

[5110: 通りがかりさん]

パークシティ中野購入希望者ですが、正直バーゲンセールというのはよく分からないです……

野村が延期、または計画変更になってもアップサイドはあると思いますが、バーゲンセールというのは過大評価かと。

まあ豊洲や勝どきも少し前までは全然評価されていませんでしたが……

[5111: 匿名さん]

ほんと品がないよねこの人
どーでもいいとかいいながら執着心すごくてみっともない

[5112: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[5113: 匿名さん]

中野は周辺環境も良いし、資産価値は間違いないと思うのですけどね。

[5114: 匿名さん]

>>5109 マンション検討中さん
ほら、またよくわからん言われてるよ。論破してみては（できる能力があればだけど）

[5115: マンション検討中さん]

>>5114

論破って、あなたすべて論破されてるでしょ。
じゃあ論破してあげるから、また中野を妬んで何か書いてごらん。
あのね、世の中には上の上もいるんだよ。
ふざけてるけど、実際にどのレベルの相手がいるかわかってる？

[5116: マンション検討中さん]

>>5092 マンション検討中さん
ってことは、住戸部分はパークシティ中野の値段以上売れないってことではないですしょうか？売れるならっ見直しなど問題にならなったはずではないでしょうか？

[5117: マンション比較中さん]

このマンションが今の相場からすれば少し安めなのは線路沿い物件であるからだと思う
駅距離がこのくらいで線路沿いでなければ坪プラス100はあったと思う

[5118: 匿名さん]

>>5115 マンション検討中さん
都合の良い偏った前提で話を展開して話が成立しなくなることを論破とは言わないのだよ。とはいえ、これ以上僕の視点であなたを否定し続けても不毛なので、ちょうど↑にもよく分からんって方がいるからあなたの話が通じるか試してみたら？分かってもらえたら僕がおかしかった、分かってもらえずまた相手のせい、妬みだからという話に終始するしかできないのであればやっぱあなたがおかしいってことで。

[5119: 匿名さん]

サンプラザの開発って白紙っていうか、再検討なだけですよね？
区民の税金が絡む案件だからコストの見通し増えれば再検討するのは当然だと思いますが... なんでこんなに騒いでるんですか..？？

[5120: マンション検討中さん]

>>5065 マンション検討中さん

「参考になる！」
ゼロ（涙）

[5121: マンコミュファンさん]

>>5117 マンション比較中さん
線路沿いだけど離隔が取れてるからそんなにネガにはならない。騒音問題もこれだけ離れてれば気にならないレベル。

[5122: 匿名さん]

将来的な資産価値が高いことと今の価格より上昇することは別の話ですよ
株価でいえばNVIDIAは絶対上がるというようなもの
PER６０倍ですから、上がるかもしれないし下がるかもしれない

[5123: マンション掲示板さん]

>>5122 匿名さん
豊海タワーの伸びしろは凄いだろうな
近隣に開発余地が有り余ってる他、築地再開発や臨海地下鉄ができるんだもん
中野は土地柄、将来性は厳しいよ

[5124: マンション掲示板さん]

再開発されればその近辺一帯の資産価値が上昇する。再開発が中止もしくは規模縮小になれば資産価値は下落する。簡単な話だよ。

[5126: マンション検討中さん]

中野は厳しい。
やはり港区か湾岸エリア。
庶民が届くのは勝どき、晴海、豊洲、有明。

[5127: 検討板ユーザーさん]

>>5126 マンション検討中さん

そうですね。やはり港区が一番安心だし保有する喜びもありますよね。でも価格見ると現実は港区はキビシー。晴海も高いし、有明なら手ごろだけど陸の孤島みたいなとこは嫌だし、悩む。

[5129: 評判気になるさん]

>>5128 マンション掲示板さん さん
おっしゃる通りですが、中止はしていません。

また、エリアNo. 1がしばらく続くことになりますので、本物件にプラスの要素にもなり得るかと

[5130: マンション検討中さん]

もともと冷やかしでしたが、MR行く気も失せたのでキャンセルします
代わりに誰かどうぞ

[5132: マンション掲示板さん]

もういいや、中野は。

[5133: 匿名さん]

ここより立地の良い物件って他にどこかあります？なかなかないと思いますよ。

[5134: マンション検討中さん]

中野より西にお住まいの田舎者には爆ウケでしょうね

[5137: 匿名さん]

>>5134 マンション検討中さん
田舎の人は都心が東京駅や港区だって知らないから、中野が外れた立地だと分からないかも

[5139: 口コミ知りたいさん]

いつまで「港区もピンキリ投稿」を読まされるのだろうか……中野とは関係ないし、同じことを投稿するのはやめてほしいです……

[5140: マンション検討中さん]

>>5116=>>5118

自分の○○さが露呈したからって動揺するな。まあ、落ち着け。

>>5116
まだわからないのかねえ。小学校や中学校の先生って大変な仕事だって今回わかったよ。

価格っていうのは供給と需要のバランスで成り立っているの。
今回、パークシティ中野は爆売れしたから、パークシティ中野の価格層（野村の方が立地が上の分そこに上乗せした価格）には大きな需要がある。よってパークシティ中野の価格層で野村が出して（供給して）利益を挙げられるなら、大急ぎで出したでしょう。

野村は、おそらく供給面の制約のため（報道にもそう書かれている）、その価格層で出せなかった。
野村がどの価格レベルで供給できたかは不明。ただ、パークシティ中野は爆売れで、そこでは需要が供給を大きく上回る感じだから（三井は立地の落ちるブリーズで値上げして出している）、パークシティ中野よりある程度上くらいの価格なら売れると思ったはず。
よっておそらく野村は、パークシティ中野よりかなり上の価格帯でなければ、利益を出せる供給ができなかったということ。その価格帯だと需要が十分にないと考えたということ。

はい、以上からあなたの質問の答えがどうなるか、考えてごらんなさい。中学校の教科書よーく読み直して。