パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[4917: 検討板ユーザーさん]

サンプラザは今の事業費3600億で、床面積90000坪とかなんで、坪あたり400万円のコストがかかる。
ちなみに小岩は事業費700億、床面積30000坪くらいで、坪あたり200万円くらいのコストぽい。
パークシティ小岩が坪単価500万ぐらいだとすると、そのままコスト差分乗せて坪単価700万くらいがミニマムラインとか？原価率同じにするなら坪単価1000万ぐらいですかね。
住宅の割合が小岩よりも低く、回収に時間かかりそうなオフィスとかホールとかの割合が高いとなると、さらにその分マンションの価格に影響するでしょうね。

[4918: 匿名さん]

資金回収を早めるために住宅増やしてもその高額物件を買う人がどれだけいるのかだよね。何にせよ大変だな、中野。

[4919: 匿名さん]

中野、もう終わったかな。こうなってむしろエアズ買わなくてよかったかも？

[4920: 通りがかりさん]

再開発頓挫は別として、そもそも線路沿い立地はマンションとはいえあまりよろしくないと思う。

[4921: 匿名さん]

購入者がポジトでサンプラザ擁護してるけど厳しすぎる。
更に数年遅れたらこんな嫌悪立地マンション売却して次の家行ってるだろ

[4922: 検討板ユーザーさん]

>>4919 匿名さん
中野より、豊海タワー買った方が資産的にも住環境的にも100倍良いよ

[4923: マンション検討中さん]

>>4922 検討板ユーザーさん
どうかな。。。豊海眺望リスクが怖いね。南・南西でも。漁師どこか行っちゃうかな。。

[4924: 口コミ知りたいさん]

豊海タワー倍率とか予約とかでそもそも買えないから、そんなにドヤ顔で豊海タワー1次がよい！みたいなの言われても... 豊海タワーより晴海フラッグ買った方が良い！みたいなもんでしょ

[4925: eマンションさん]

>>4919 匿名さん
中野とリビオ品川は地雷。
中野はそもそも半分地権者だし、購入者はどうなることやら。

[4926: マンション検討中さん]

>>4925 eマンションさん
初心者ですが、半分地権者でよくないでしょうか？

[4927: 匿名さん]

>>4926 マンション検討中さん
購入者と年齢層も管理意識も全く違います。特に中野という土地柄、一層差が激しいでしょう。

地権者が多いマンションは住民トラブルが増え、管理組合も正常に機能しません。管理・修繕は揉めます。
また、地権者区画店舗や商業施設のエスカレーターなどの管理コストまで住民が負担することが多いので、そうでないマンションより管理費、修繕積立金のコストは将来的にも高くなります。
さらには資産性の上でも、スペックの低い売却住戸が割安で相当数出るので、相場が低く形成されます。

[4928: 検討板ユーザーさん]

豊洲や晴海、武蔵小杉などの歴史の新しいエリアのマンションで積極的な管理、維持、修繕ができているのは地権者が少ない一面がある

[4929: マンション掲示板さん]

例えば、部屋をゴミ屋敷にする高齢者や、マンション内で歩きタバコしたりするおじさんがそれなりの割合いたら嬉しくないよね？

[4930: マンション検討中さん]

>>4917 検討板ユーザーさん
地権者住戸も仕様同じと担当営業が言ってた
違うの？

[4931: マンション検討中さん]

>>4930 マンション検討中さん
詳しくは地権者も分譲も2LDKと3LDKは同じ
どっちも1LDKはキッチンとか↓と言ってた

[4932: 評判気になるさん]

>>4929 マンション掲示板さん
それって築年数の古い物件ならどこにでもいますよ。新築物件でそういう人はかなり少ないです。地権者住戸も大半は賃貸に出されますからね。居住者が高齢化した古いタワマンの方がマンション内でタバコ吸ったりする人多いです。

[4933: マンション検討中さん]

>>4932 評判気になるさん
こっちの方が多いとかそういう事ではなく、事実として地権者が半数以上、その中には間違いなくマナーを守らないような高齢者がいたり、価値観が違う人がいる。
購入者にとってみれば、地権者割合が高いと相対的にデメリットが大きいというのは事実。

[4934: 匿名さん]

古いタワマンの方がマナー悪い高齢者が圧倒的に多いですよ。認知症っぽい人も増えてくるので古くなるほど管理組合も機能しなくなってくる。新築なら若い人が多いのでマナー悪い人は少ないです。

[4935: マンション検討中さん]

古いタワマンってなんやねん、必死にデタラメ言い過ぎ
タワマン発祥の地と言われる佃の築30年でもまだ住民は高齢化してないやろ

[4936: マンション検討中さん]

とりあえず購入者がイメージダウンさせないように必死

[4937: 匿名さん]

高齢化してる古いタワマンだと、認知症の居住者が共用部で脱糞して問題になったりしてるよ。

[4938: 匿名]

>>4937 匿名さん

とりあえず削除依頼しといたから有名なキチガイは有明に帰りなさい。

[4939: マンション掲示板さん]

流石にこんな意味不明な比較でイメージアップできると思うような人がいるとは思えないので、愉快犯な気はしますけどね

[4940: マンション検討中さん]

みんな経済原理がわかってないね。
サンプラザ跡地計画が頓挫したのは、建築コストがこの数年でさらに跳ね上がって、マンションであれば坪1200万～1500万とかにしなければ採算が取れなくなったから。
つまり坪800万程度で買えるここはバーゲン。今後、新築タワマンは建築費の問題で希少性を増していくよ。経済原理で、希少性＝価値。

[4941: 口コミ知りたいさん]

パークシティ中野は内装グレードは落としていますが、機械換気、免震構造とそれなりにハイスペック。これから建つ住友の囲町西地区のタワマンは建築費上昇をもろに受けるでしょうから、中野の再開発の枠組みのなかで、上昇したコストを補填してもらうのも厳しいでしょうね。

[4942: 匿名さん]

ボロ民家住みの地権者が半分もいるって、地雷が数百発埋まってるのと同じ。
客観視したらネガティブ要素だらけなのに、やたら擁護してるポスト多いのもやばい

[4943: マンション検討中さん]

>>4941 口コミ知りたいさん
機械換気というより全熱であることがウリかと思います。家族が花粉症なので花粉流入カットしてくれる機能もとてもありがたいです。
投資より実需向きかと思います。

[4944: 匿名さん]

地権者が過半数と言うのはマイナスかもしれないけど後続のマンション価格が跳ね上がるのが確実だから最後の駆け込みとして買うには悪くない選択肢だと思う。

[4945: マンション検討中さん]

妬んで叩くのもいいけど、野村不動産が断念したということは、これからはとうてい、坪単価1000以下では中野でまともなタワマンが建設できないということ。坪単価1000以下で利益が出るなら、エアーズが一瞬で完売したのを見れば、断念するわけないからね。

坪単価800はバーゲン。カネ持ってるヤツは急げ。持っていないヤツは妬め。

[4946: マンション検討中さん]

>>4945 マンション検討中さん
野村は断念したんですか。
清水から高い見積もりきて、区に相談したら計画やり直しになったと思ってました。
コストもっとかかるから800以下がバーゲンという発想は驚きました。

[4947: 通りがかりさん]

今年はハズレ物件ばかりなのに去年までより一段価格が高い
中野、板橋大山、小石川、高樹町、笹塚、南麻布など立地が微妙に悪い、定借に値しない、再開発計画が曖昧などの割に価格は高いので本当に厳しい
渋谷大山、御徒町、播磨坂、銀座などの良い立地のものもあることはあるが高いことに変わりはない

[4948: 通りがかりさん]

再開発断念してる（実際は検討中だと思いますが) という前提でパークシティ買うべきって意見初めて見ましたね...

[4949: 名無しさん]

既に購買欲ダダ下がりのマンションMRまじで怠いわ
誰か代わりに行ってくれないか？？

[4950: 口コミ知りたいさん]

地権者半数以上の居住、って時点で詰んでる。
管理で揉めるの必至だろうねぇ。

[4951: マンコミュファンさん]

サンプラザ跡地、半分の高さで妥協すれば予算通りなんじゃないの？？

[4952: 匿名さん]

>>4945 マンション検討中さん
詳しそうだから教えてほしいんですが、なんで田舎には坪300とかでタワマン建てれるんですか？田舎とはいえ土地代も入ってるのに。

[4953: マンコミュファンさん]

中野なんて学生街で何もないのに再開発頓挫して、この街終わりじゃないか？

[4954: マンション検討中さん]

やっぱりみんな頭が悪すぎるね。

再開発にしろ投資するか否かを判断するのは、それによって利益を得られるか否か。
わかりますかー？
中野エアーは坪750で飛ぶように売れた。野村の方が立地が良いから、坪900ー1000位で利益が出るレベルで建てられるなら再開発を断念するわけがない。
つまり、断念したということは、中野駅前では今や坪1200で売れる物件じゃないと建築費に見合わないということ。
その前の段階で建ったパークシティ中野はだから坪800でバーゲン。今からじゃ坪800で利益が出るレベルで建てられないから。

わかりましたかー？

[4955: マンション検討中さん]

まあ、みんな妬めばいいよ。
しかし、頭の悪い人がバッドニュースだと思って大喜びの話が、実はグッドニュース。この立地で坪800は今後は厳しい。つまり希少性あり。希少性こそが価値の根源。

[4956: 匿名さん]

地権者が多いを繰り返す雑なアンチが目立って、サンプラザとん挫を責め立てる矛先が鈍ってるようですが、三井の再開発は地権者に対する管理の勉強会をしているだろうし、この時期ではおそらく管理会社も決定して規約なども説明しているでしょうから大規模修繕などが発生するまで大丈夫じゃないでしょうか。そもそも集合住宅はいろんな種類の人の集まりですから、外国人が多くて、共有施設が荒らされるなんてこともよく聞く話ですしね。まあ、地権者のほうが管理規約を理解しようとしない外国人よりましじゃないでしょうか。

[4957: 匿名さん]

確認が必要ですが、商業施設はおそらく住居より管理費が高いので、商業施設のしわ寄せを受けるは間違いですね。

[4958: 匿名さん]

よくこんな一般人の感想の話で息巻けれるね
競馬場思い出したわ

[4959: 評判気になるさん]

そもそも断念してないんだよな。

[4960: 匿名さん]

スーパーや飲食店がある複合マンションに住んでない方はどうでもいいと思いますが、便利ですよ。飲食も三井だとそれなりのところ引っ張ってくるでしょうしね。

[4961: 匿名さん]

>>4950 口コミ知りたいさん
坪単価倍になったパークタワー勝どきミッドも約半数が地権者住戸です。地権者住戸多くても活気とにぎわいに溢れて爆益で幸せそうです。

[4962: 名無しさん]

中野は後回し、これは諦めるしかない
無理して擁護しなくていいよ
喋れば喋るほどみっともない

[4963: マンション検討中さん]

>>4957 匿名さん
ブリーズなら、その心配ないですね

[4964: マンコミュファンさん]

>>4961 匿名さん
みんな爆益なら細かいことで揉めないだろうし、そもそも大規模修繕も来てないしで、あんまり根拠としては適切じゃないかなと思います。
とはいえ、地権者多いから管理が面倒な事例についても特に知らないのですが。。

[4965: マンション検討中さん]

パークシティ中野と見合うような価格（立地が上な分だけ坪900?1000とか）ではとうてい利益が出せないから、野村は断念／延期した。見合うような価格、あるいはもう少し高め（坪1000?1200くらい？）で利益が出るなら、パークシティ中野は爆売れしたんだから、急いで開発進めるでしょ。
なんでこのロジックがわからないかなー。
つまり今回の野村の延期／断念が明らかにしたのは、パークシティ中野は、今の建設費ではとうてい売り出すことができない超バーゲン物件ということ。

[4966: マンション検討中さん]

だそうですｗ
開発急いで～！（懇願）