パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[4851: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨と異なる別の地域や物件に関する話題が散見されるようです。

著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。

[4852: eマンションさん]

>>4850 マンション検討中さん

中野に住むかどうかは検討者が決めることで、検討もしていないあなたには関係が無い。
個人的には、住みたい順番は、中野≒品川含む山手線沿線＞＞＞＞江東区埋立地

[4854: マンション検討中さん]

ブリーズ2戸申し込めなくなるってXで見たんだけど本当？

エアーズで2戸申し込んでもハズレたから困るんだが。

普通に実需で住みたいだけなのに。

[4855: 匿名さん]

>>4854 マンション検討中さん
実需で住みたいのに2戸申込み？
両方とも当選したら両方契約or放棄、ですよね?

[4857: 通りがかりさん]

開発キャンセルされている中で石破茂選出で利上げ、増税。ここは負の遺産だ。

[4858: マンション検討中さん]

高市だけが最後の希望だった

[4860: 口コミ知りたいさん]

>>4855 匿名さん
前回エアーズで両方当たる確率なんて2%以下だったからまず当たらない

仮に2戸当たっても1つは即売り。まず当たらないと意味ない。

[4862: eマンションさん]

>>4861 匿名さん
中央区湾岸、港区湾岸、江東区湾岸、中野の順
中野はここが高すぎるだけで、開発に失敗しそうなゴミゴミした古い街なのよ

[4863: マンション検討中さん]

>>4862 eマンションさん
建設地周辺歩くことをおすすめします
現地から四季の森公園を見れば再開発後の中野がイメージできますよ

[4864: 匿名さん]

土地に関して不適切な書き込みをしてる人はアク禁にすればいいと思います　見ているだけで不快だし物件とも無関係な人でしょうし

[4865: マンション検討中さん]

新築マンションの値下げが始まったようですね

[4866: 通りがかりさん]

>>4865 マンション検討中さん
都心でなおかつ一等地なら下がらないが、それ以外は下がるだろうね
買えるなら都心一択時代やね

[4867: 匿名さん]

中野が下がることは無いと思う。下がるとしたら埋立地の忌避施設が集まるようなエリアだよ。

[4868: マンション掲示板さん]

全然埋まってないじゃん

[4869: 名無しさん]

>>4867 匿名さん

じゃあ中野が下がったらどう責任とるんですか？

[4870: 匿名さん]

住宅を撮影しネットに出すなんて、民事上グレーな行為を平気でする大人が今時いるんだ。　びっくりした　ドン引き

[4871: マンション検討中さん]

MR行ってきたが南で眺望抜けてても平坦で見所ないし、西向きは住友に封じられて富士山も見えない。
二重サッシで遮音出来ても登記簿に記載される内側サッシの内寸になるから、実行寸法はめちゃくちゃ小さくなる。

プレミアム以外は壁掛けエアコンでカップボードも無しでこの坪単価は三井やってんなぁ

[4872: 匿名さん]

>>4867 匿名さん
買煽りお局ババアは書き込むなって言ってるだろ

[4873: 匿名さん]

>>4870 匿名さん
じゃあGoogleのストリートビューは民事上グレーなことを至る所で平気でやっている大人なんですか？
ドン引き

[4874: 匿名さん]

ここのスレは結構いろんなネガ書き込まれてますね　
中野の三井の大型再開発ってそんなにいいのかなぁ

[4875: 評判気になるさん]

ていうか特定の数人がすごく奇異な投稿を続けてるだけで
物件に関係してる人は書き込んでもほとんど見てもいないと推察。

Googleビューは写り込みに関して企業が検分してるんだから個人の盗撮とは訳が違うし。

[4876: 評判気になるさん]

そもそも写ってるマンションはここと関係ないしね。酷いことするなと思う

[4877: マンション検討中さん]

>>4876 評判気になるさん
中野パークシティ買って賃貸で出すには参考になるかな

[4878: 評判気になるさん]

>>4871 マンション検討中さん
南向きの部屋なら富士山見えますね

[4879: 評判気になるさん]

>>4874 匿名さん
晴海も豊海もそうだけど、人気物件はどこも書き込みが増える。立地的には中野より良いところもなかなか無いと思う。

[4880: マンション検討中さん]

地権者さんの話として聞いた話ですが、富士山が見えるのは数部屋だけだとか。
エアーズだけでなのか、ブリーズとの全体でなのかは分かりませんが。
バルコニーから身を乗り出せば見えるのかもしれないので、富士山ビューを希望される方は営業に確認されたほうがいいかもしれませんね。

[4881: 匿名さん]

サンプラザ跡地の開発、当初見込みの倍のコストになる試算なんだね。3539億だって。すごいな。

[4882: 匿名さん]

>>4881 匿名さん
ニュースでやってましたね。
計画変更や開業日の遅れも、だそうな。
それと、区民の負担増も心配です。

[4883: マンション掲示板さん]

>>4882 匿名さん
中野みたいな賃料安いところで採算取るのはもう無理だから、事業凍結だと思うよ。スキーム一から見直して、税金でサンプラリノベが落としどころだと思う。いずれにせよ、中野再開発は事実上破綻。

[4884: マンション検討中さん]

>>4883 マンション掲示板さん
そうしたらエリアNo.1マンションはパークシティ中野ですね

[4885: マンション掲示板さん]

>>4884 マンション検討中さん

Ｎｏ．１はステレジですよ。分譲では一番かもですが。
再開発すらできない捨てられた街でお山の大将気取ってもね。

[4886: 匿名さん]

ブリーズのしょぼさがバレ始めてるｗ

https://x.com/mitaga321/status/1840622432589320606

[4887: 匿名さん]

>>4880 マンション検討中さん
線路のカーブに沿って住友が24階建てを立てるので、西をすっぽり覆うことでブリーズエアーズともに富士山はほとんど見えないですね。

中野ステーションレジデンスの高層階からは綺麗に見えます。

[4888: eマンションさん]

>>4885 マンション掲示板さん
賃貸じゃないですか笑

[4889: 匿名さん]

中野ステーションレジデンスより割高な分譲買うより、賃貸でいいじゃん

[4890: 匿名さん]

再開発ガチガチに折り込んだ販売価格なのに、石破政権で年単位も後発遅れるって致命傷

[4891: マンコミュファンさん]

ペデストリアンデッキができるかえきの西側道路が整備されるまでは徒歩8-9分だよね。。。遠回りだから。よく考えると長い

[4892: 通りがかりさん]

中野、大山、浦和あたりは絶対この値段で買っちゃいけないとあれほど…

[4893: マンション比較中さん]

中野は立地、地盤、街の利便性が良いにもかかわらず、過小評価だよ。
ただそれには理由があって、集まってくる人々の民度が高くないこと、井の頭公園明治神宮などのランドマーク的存在がないこと、都心方面へのアクセスが意外に悪いことが原因ではないだろうか。

[4894: 名無しさん]

>>4891 マンコミュファンさん
現状でもエアーズ徒歩6分、ブリーズ8分ですよ。
駅の西口は2027年度にできるので（いま工事中）、その時点でエアーズは4分（もしかしたら5分）に短縮されると思います。

[4895: 匿名さん]

物件概要に記載されてるものもあるけど見にくいの確かだね。でもそれがショボさなのかと言うと。もっと仕様のショボさとか切り込んでるのかと思ったけどそこではないのね。

[4896: マンション検討中さん]

>>4894 名無しさん
26年度新西口改札、27年度新駅ビル開業と聞きましたが？

[4897: 通りがかりさん]

中野は改札入ってすぐホームなので駅からの徒歩での時間は地下鉄の駅より全然早いのがいいですね。

[4898: 匿名さん]

西口導線はマンションからのアクセスが良いので使いやすいですよね。

[4899: 口コミ知りたいさん]

>>4896 マンション検討中さん
失礼、西口改札は2026年でした（年度ではなく、2026年）。
引き渡しのときにはエアーズは徒歩4分か5分になっていそうです。

[4900: 口コミ知りたいさん]

2026／7年に駅の西側南北通路はできるがパークシティまで一直線の道路(NTTビルの南側)は令和12年まで工事中のようですが違いますでしょうか。歩行者動線をみると2030年までは変わらないかと。https://kugikai-nakano.jp/shiryou/23769625.pdf

サンプラザ再開発が遅延し、三井もペデストリアンデッキや道路の工事を別で早めに完成できないか区と話しているんじゃないかな。祈るしかない

[4901: マンション検討中さん]

>>4900 口コミ知りたいさん
デッキ完成自体はサンプラの影響受けますが、四季の森公園や三井のマンションへのデッキが先行開始されることはありそうと聞きました。
実現してほしいです。

[4902: 匿名さん]

>>4900 口コミ知りたいさん

サンプラ再開発は事実上頓挫では？
国力は衰退の一途なので、建築費が下がることはもはやないでしょう。
ハコはあるんだから、だましだまし使っていくしかない。

[4903: マンション掲示板さん]

>>4902 匿名さん
区役所の移転費用とか絡んでるから中止はないよ

[4904: マンション掲示板さん]

>>4903 マンション掲示板さん

どういうコト。

[4905: 検討板ユーザーさん]

>>4904 マンション掲示板さん
すでに行った移転費用200億だか400億だかは、ここの土地の売却金額を充当する予定なんですよね。
でも補助金として新たに400億円分中野区は捻出する予定なので、中止して補助金分回すとかもできなくはないので、中止はないって断言はできないと思います。
とはいえ、この土地を売って好きに使えとか、放置して廃墟にして良いような土地ではないので、規模縮小と関係者が色々コスト引き受けつつのプロジェクトになるんじゃないかなぁと思ってます

[4906: eマンションさん]

>>4905 検討板ユーザーさん

クソみたいなスキームですね。
さすが辺境区
多分完遂は無理でしょう

[4907: 検討板ユーザーさん]

結構怖いなと思ってるのが不動産市況が冷え込みはじめて、野村のマンションが高値つけられなくなるといよいよプロジェクト単体の収益性にはダメージ入りそうです。その場合、パークシティ中野は市況による価格下落圧力と、サンプラザ跡地の規模縮小（最悪中止)影響を受けるのでダブルで辛そう。（ここの価格は再開発折り込み済みと思われるので、再開発のダメージでそのまま資産性は落ちる)
収益性不足の分野村のマンションが高値で出してくるみたいな見方もありますがちょっと楽観的じゃないかなと思います

[4908: 匿名さん]

ここ買う人は端からサンプラザ建て替えはスルーする前提だろうからそっちのプロジェクト遅延や縮小があっても関係なしに買うんじゃない？実需で長年住む気なら価格の上げ下げに拘る必要もないしね。

[4909: 匿名さん]

サンプラザ中野の建て替えは相当高くなるだろうし、資産性を考えてもパークシティを買っておけば間違いないですよ。

[4910: マンション検討中さん]

中野の再開発は頓挫です。
東京が力を入れるのは港区、日本橋、高輪品川、築地勝どき晴海豊洲の湾岸エリアだけです。

[4911: マンション検討中さん]

ここ買った人、総理は石破になって利上げが見えてるし、地域の再開発も潰れるし、踏んだり蹴ったり。
素直に湾岸とか買っとけば資産増やせたのに。

[4912: 通りがかりさん]

とりあえずココのコンクリの強度不足とかがないといいなと思ってます。

[4913: 匿名さん]

坪800万だして練馬ナンバーにならされるの笑えない。
唯一眺望が抜けてる南ですら何もランドマークなく景色映えしない。
トドメにメイン再開発の数年遅れて規模縮小、または再開発頓挫。

中野区さいこう

[4914: 匿名さん]

サンプラザ跡地の建て替えが規模縮小した所で既に四季の森、セントラルパークは完了済みだしパークシティやスミフの様なデベ出資の開発が止まることはないだろうし、コスト圧縮と言ってもやれる事限られてるよね。何をどう見直してコストカットするのかしら。住宅部分カットして高さ抑えつつ、ペデストリアンデッキとか南口広場の整備とか止めるとか？

[4915: 匿名さん]

>>4914 匿名さん
オフィスやホテル等の賃貸しは資金回収に年数がかかるから縮小、分譲する住宅を増やす方が資金回収早いからむしろ増やすと思います。デッキや広場は別予算だから行うでしょうが、完成は延期かもしれません。しかし新改札運用開始されれば、安全な動線確保のためにデッキを部分的に開始させる可能性が高いとみます。

[4916: 口コミ知りたいさん]

>>4915 匿名さん

https://x.com/tokyoCBDmansion/status/1841084233420587518?t=jmMJx-YyMSE...

もう無理でしょ。建て替えは凍結してサンプラリノベだよ。

[4917: 検討板ユーザーさん]

サンプラザは今の事業費3600億で、床面積90000坪とかなんで、坪あたり400万円のコストがかかる。
ちなみに小岩は事業費700億、床面積30000坪くらいで、坪あたり200万円くらいのコストぽい。
パークシティ小岩が坪単価500万ぐらいだとすると、そのままコスト差分乗せて坪単価700万くらいがミニマムラインとか？原価率同じにするなら坪単価1000万ぐらいですかね。
住宅の割合が小岩よりも低く、回収に時間かかりそうなオフィスとかホールとかの割合が高いとなると、さらにその分マンションの価格に影響するでしょうね。

[4918: 匿名さん]

資金回収を早めるために住宅増やしてもその高額物件を買う人がどれだけいるのかだよね。何にせよ大変だな、中野。

[4919: 匿名さん]

中野、もう終わったかな。こうなってむしろエアズ買わなくてよかったかも？

[4920: 通りがかりさん]

再開発頓挫は別として、そもそも線路沿い立地はマンションとはいえあまりよろしくないと思う。

[4921: 匿名さん]

購入者がポジトでサンプラザ擁護してるけど厳しすぎる。
更に数年遅れたらこんな嫌悪立地マンション売却して次の家行ってるだろ

[4922: 検討板ユーザーさん]

>>4919 匿名さん
中野より、豊海タワー買った方が資産的にも住環境的にも100倍良いよ

[4923: マンション検討中さん]

>>4922 検討板ユーザーさん
どうかな。。。豊海眺望リスクが怖いね。南・南西でも。漁師どこか行っちゃうかな。。

[4924: 口コミ知りたいさん]

豊海タワー倍率とか予約とかでそもそも買えないから、そんなにドヤ顔で豊海タワー1次がよい！みたいなの言われても... 豊海タワーより晴海フラッグ買った方が良い！みたいなもんでしょ

[4925: eマンションさん]

>>4919 匿名さん
中野とリビオ品川は地雷。
中野はそもそも半分地権者だし、購入者はどうなることやら。

[4926: マンション検討中さん]

>>4925 eマンションさん
初心者ですが、半分地権者でよくないでしょうか？

[4927: 匿名さん]

>>4926 マンション検討中さん
購入者と年齢層も管理意識も全く違います。特に中野という土地柄、一層差が激しいでしょう。

地権者が多いマンションは住民トラブルが増え、管理組合も正常に機能しません。管理・修繕は揉めます。
また、地権者区画店舗や商業施設のエスカレーターなどの管理コストまで住民が負担することが多いので、そうでないマンションより管理費、修繕積立金のコストは将来的にも高くなります。
さらには資産性の上でも、スペックの低い売却住戸が割安で相当数出るので、相場が低く形成されます。

[4928: 検討板ユーザーさん]

豊洲や晴海、武蔵小杉などの歴史の新しいエリアのマンションで積極的な管理、維持、修繕ができているのは地権者が少ない一面がある

[4929: マンション掲示板さん]

例えば、部屋をゴミ屋敷にする高齢者や、マンション内で歩きタバコしたりするおじさんがそれなりの割合いたら嬉しくないよね？

[4930: マンション検討中さん]

>>4917 検討板ユーザーさん
地権者住戸も仕様同じと担当営業が言ってた
違うの？

[4931: マンション検討中さん]

>>4930 マンション検討中さん
詳しくは地権者も分譲も2LDKと3LDKは同じ
どっちも1LDKはキッチンとか↓と言ってた

[4932: 評判気になるさん]

>>4929 マンション掲示板さん
それって築年数の古い物件ならどこにでもいますよ。新築物件でそういう人はかなり少ないです。地権者住戸も大半は賃貸に出されますからね。居住者が高齢化した古いタワマンの方がマンション内でタバコ吸ったりする人多いです。

[4933: マンション検討中さん]

>>4932 評判気になるさん
こっちの方が多いとかそういう事ではなく、事実として地権者が半数以上、その中には間違いなくマナーを守らないような高齢者がいたり、価値観が違う人がいる。
購入者にとってみれば、地権者割合が高いと相対的にデメリットが大きいというのは事実。

[4934: 匿名さん]

古いタワマンの方がマナー悪い高齢者が圧倒的に多いですよ。認知症っぽい人も増えてくるので古くなるほど管理組合も機能しなくなってくる。新築なら若い人が多いのでマナー悪い人は少ないです。

[4935: マンション検討中さん]

古いタワマンってなんやねん、必死にデタラメ言い過ぎ
タワマン発祥の地と言われる佃の築30年でもまだ住民は高齢化してないやろ

[4936: マンション検討中さん]

とりあえず購入者がイメージダウンさせないように必死

[4937: 匿名さん]

高齢化してる古いタワマンだと、認知症の居住者が共用部で脱糞して問題になったりしてるよ。

[4938: 匿名]

>>4937 匿名さん

とりあえず削除依頼しといたから有名なキチガイは有明に帰りなさい。

[4939: マンション掲示板さん]

流石にこんな意味不明な比較でイメージアップできると思うような人がいるとは思えないので、愉快犯な気はしますけどね

[4940: マンション検討中さん]

みんな経済原理がわかってないね。
サンプラザ跡地計画が頓挫したのは、建築コストがこの数年でさらに跳ね上がって、マンションであれば坪1200万～1500万とかにしなければ採算が取れなくなったから。
つまり坪800万程度で買えるここはバーゲン。今後、新築タワマンは建築費の問題で希少性を増していくよ。経済原理で、希少性＝価値。

[4941: 口コミ知りたいさん]

パークシティ中野は内装グレードは落としていますが、機械換気、免震構造とそれなりにハイスペック。これから建つ住友の囲町西地区のタワマンは建築費上昇をもろに受けるでしょうから、中野の再開発の枠組みのなかで、上昇したコストを補填してもらうのも厳しいでしょうね。

[4942: 匿名さん]

ボロ民家住みの地権者が半分もいるって、地雷が数百発埋まってるのと同じ。
客観視したらネガティブ要素だらけなのに、やたら擁護してるポスト多いのもやばい

[4943: マンション検討中さん]

>>4941 口コミ知りたいさん
機械換気というより全熱であることがウリかと思います。家族が花粉症なので花粉流入カットしてくれる機能もとてもありがたいです。
投資より実需向きかと思います。

[4944: 匿名さん]

地権者が過半数と言うのはマイナスかもしれないけど後続のマンション価格が跳ね上がるのが確実だから最後の駆け込みとして買うには悪くない選択肢だと思う。

[4945: マンション検討中さん]

妬んで叩くのもいいけど、野村不動産が断念したということは、これからはとうてい、坪単価1000以下では中野でまともなタワマンが建設できないということ。坪単価1000以下で利益が出るなら、エアーズが一瞬で完売したのを見れば、断念するわけないからね。

坪単価800はバーゲン。カネ持ってるヤツは急げ。持っていないヤツは妬め。

[4946: マンション検討中さん]

>>4945 マンション検討中さん
野村は断念したんですか。
清水から高い見積もりきて、区に相談したら計画やり直しになったと思ってました。
コストもっとかかるから800以下がバーゲンという発想は驚きました。

[4947: 通りがかりさん]

今年はハズレ物件ばかりなのに去年までより一段価格が高い
中野、板橋大山、小石川、高樹町、笹塚、南麻布など立地が微妙に悪い、定借に値しない、再開発計画が曖昧などの割に価格は高いので本当に厳しい
渋谷大山、御徒町、播磨坂、銀座などの良い立地のものもあることはあるが高いことに変わりはない

[4948: 通りがかりさん]

再開発断念してる（実際は検討中だと思いますが) という前提でパークシティ買うべきって意見初めて見ましたね...

[4949: 名無しさん]

既に購買欲ダダ下がりのマンションMRまじで怠いわ
誰か代わりに行ってくれないか？？

[4950: 口コミ知りたいさん]

地権者半数以上の居住、って時点で詰んでる。
管理で揉めるの必至だろうねぇ。