パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[4341: マンコミュファンさん]

>>4332 口コミ知りたいさん
港区や渋谷区で似たような利便性のとこはもっと高いで。

[4342: 匿名さん]

将来のことは誰もわからない。ただ言えることは現時点では管理費込みの坪20000円でも借り手を探すのには長期戦になるということ。
賃貸に出すようなことは考えられないような投機案件

バブル崩壊の後悔から収益還元法が考慮されるようになったのだけど、歴史は繰り返される

[4343: 口コミ知りたいさん]

収益還元法とかいう叡智を無視し出した時点でバブルよな。バカは落ちるまで踊り続ける。

[4344: マンション検討中さん]

キャピタルゲインを無視して収益還元法だけにこだわるバカ
アメリカでもニューヨークが、収益還元法では一番低く出る
100年に1度の再開発が本格化する中野で今を基準にしても意味がない
しかし今を基準にしても決して悪くないのがここの割りの良さ

[4345: マンション検討中さん]

>>4340 マンション検討中さん
言われなくとも
メチャクチャ妬んでるよ！

[4346: デベにお勤めさん]

中野が都心は流石に …

[4347: 評判気になるさん]

中野は都心オブ都心の国会議事堂から直線距離で８ｋｍ
中野は都心なら千住とか亀戸、王子あたりまで都心だね。やったねっ！！笑笑

[4348: マンション検討中さん]

>>4347
世界最大のターミナルである新宿駅まで電車で5分。中野駅もＪＲの全駅の中で乗降客数がトップ20に入る巨大ターミナル。まさに都心。政治家と話したり国会を傍聴したい人は国会議事堂のそばに住めば良い。

[4349: 名無しさん]

>>4344 マンション検討中さん

しかし今を基準にしても決して悪くないのがここの割りの良さ？

[4350: 評判気になるさん]

テレワークが増えてはいるが、やはり都心3区内またはアクセスしやすい駅が資産性優位でしょう。
■23区の東証一部上場企業数ランキング
1位：千代田区(219社)
2位：港区(217社)
3位：中央区(181社)
4位：新宿区(82社)
5位：渋谷区(78社)

[4351: 匿名さん]

>>4350 評判気になるさん
大手町は始発で一本、新宿は1駅4分というのは強いですね

[4352: マンション検討中さん]

>>4348 マンション検討中さん
都心？ｗｗｗｗ

[4353: マンション掲示板さん]

>>4351 匿名さん

大手町なんて低年収のJTC社員の集積場にアクセス良くてもね。。。グーグルは渋谷、日本マイクロソフトは品川、外コンは六本木

[4354: eマンションさん]

>>4353 マンション掲示板さん
外コンはむしろ大手町にたくさんあるような……

https://www.consul.global/post6063/

4大弁護士事務所もすべて大手町・丸の内ですし。

外銀も大手町にたくさんあります。

https://www.antelope.co.jp/major_players/players_f_list.html?cat=1

まあでもそのあたりのエリートは中野を選ばないと思いますが。

むしろJTCのパワカとかではないかと思います。

[4355: マンション掲示板さん]

>>4354 eマンションさん

外コンなんて使い捨ての頭脳土方ですよ。
今どきは起業です。

[4356: マンコミュファンさん]

>>4354 eマンションさん
4354ですが外コンじゃなくてコンサルですね

[4357: 匿名さん]

中野は教育環境も良いですし、昔から高所得層多いですよ。

[4358: 匿名さん]

キリンが本社構えるくらいだからJTC社員が中野を選んで何が悪い？

[4359: マンション検討中さん]

みんな、存分に妬んでくれ。
駅直結、大再開発の一号案件を血眼で叩いているようじゃ、不動産投資には向かないよ。まっボロワンルーム買い集めた方が収益還元法じゃ上になるか（笑）。

[4360: デベにお勤めさん]

議事堂から直線距離で3kmの築5年ブランドマンション 70m2をここより安い価格で購入しましたw ワイの後に申し込み4人入っててビビった

[4361: デベにお勤めさん]

線路ビューはワロタ

[4362: ご近所さん]

>>4332 口コミ知りたいさん
半年以上経って埋まってないみたいよ
ここより好立地なステーションレジデンス

[4363: 口コミ知りたいさん]

住友は再開発が完了してないにも関わらず、中野はそれだけの上がってくるってことなんでしょうね。名前が通っているJRの駅で再開発はあまりないですから。再開発完了後には相当上げてくると思われます。

[4364: マンション掲示板さん]

>>4363 口コミ知りたいさん
名の通った駅の再開発ってあとどこでしょうか？

[4365: 口コミ知りたいさん]

>>4364 マンション掲示板さん
JRなら品川・高輪ゲートウェイ、大井町あたりですかね。
あと新宿、渋谷は継続して開発中です

[4367: 口コミ知りたいさん]

今後は港、中央、千代田ｚ渋谷以外は落ちる一方ですよ。

[4368: マンション掲示板さん]

>>4367 口コミ知りたいさん
中野区も2035年までは人口が増えますし、2060年くらいまでは今と変わらない推定なので、落ちる一方ということはないと思いますよ

[4369: 匿名さん]

>>4367 口コミ知りたいさん
港区はアドレスによってピンキリ。埋立地の方は地歴も良くないし、中野の方が遥かに立地は上ですよ。

[4370: 検討板ユーザーさん]

>>4365 口コミ知りたいさん
中野は品川、新宿、渋谷ほど名は通ってないような。大井町とは競争できたりするかもしれませんが、そこ分譲マンションたちましたっけ？

メトロや私鉄が複数路線使えるところかだと勝負張れる駅な気がしますので、そういうところで10年くらい先までで見えてるとこあれば比較対象として中野の価値を改めて相対的に捉えてみたいので教えてもらえたら嬉しいです。

[4371: 匿名さん]

新宿や渋谷はよく使うけど、品川って都心から遠いし、地方の人が上京する時に使う駅であって都民が使う駅ではないと思う。あの辺は地歴も悪いし地価も安いですよ。

[4372: 匿名さん]

住友不動産は常に周辺相場より高め設定。数年掛かって周りが住友不動産に追い付くのが定石だから今だけ見ても仕方ない。寧ろ住友不動産が来たということは今後の伸び代がある証。

[4373: 匿名さん]

>>4370 検討板ユーザーさん
そういったビッグターミナル駅に比べたら一段落ちますね。でも中野は住みたい街ランキングにも10～20位くらいには入りますし、ある程度の知名度はあると思います。

大井町に詳しいわけではないですが、再開発物件の住宅棟は賃貸のようですね。駅を挟んで逆側にはピアースが販売中です。
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1483935.html

[4374: 匿名さん]

中野の街がいいと思ったのはサンモールあたりのわちゃわちゃと、本物件含めた再開発エリアの綺麗でスタイリッシュな感じが両方楽しめるところなんですよね。
この２つが同居している街ってなかなか無いかと。

飲食店は個人店からチェーンまで充実しているし、本物件は商業棟一階に大きなスーパーが入りますので、食にも困らないです。
とても住みやすいのではないかと思っています。

[4375: 匿名さん]

>>4373 匿名さん
品川と中野を比べたら誰がみても中野の方が上位だと思うぞ。

[4376: マンション検討中さん]

>>4375 匿名さん
品川駅周辺ははじっことはいえ港区ですからね……
リニアもできますし、再開発規模も品川、高輪ゲートウェイのほうが大きいです。
街としての魅力は中野の方が圧倒的に上だと私は思いますが……どうでしょうかね。発売延期したリビアタワー品川がいくらで出てくるか、それが売れるかどうかでその真価が問われると思います。

[4377: 匿名さん]

港区の埋立地の方って江東区と比べても地歴が良くないんですよ。下水処理施設とか集まっているので、悪臭と騒音もひどいのです。

[4378: 匿名さん]

かと言って中野駅周辺の地歴がそこまで良いのか？　そもそも何で品川や大井町との比較のなってるんだ？　エリア違いすぎ。

[4379: マンション検討中さん]

品川は悪くない。駅から離れすぎだが品川は今後発展するよ。
でも「今」を基準にしか考えられない収益還元法くんは、品川も血眼で叩きまくるだろうね。収益還元法で考えれば、八王子の外れ辺りのワンルームがどこよりもお得だからな（笑）。

[4380: 通りがかりさん]

中野が品川より上位などと言う人は1000人中2～3人だと思いますが。。

[4381: マンション検討中さん]

リビオ品川よりこちらが上という人は多いだろうね。どっちも良いと思うが。

[4382: 検討板ユーザーさん]

>>4378 匿名さん
本物件のエリアの地歴ですが、徳川綱吉が犬を保護する犬屋敷を作った場所ですので、犬好きには刺さるかもしれません笑

あとはそのあとは陸軍の鉄道大隊、そしてスパイを要請する陸軍中野学校→警察大学校と、なかなか興味深い歴史のある土地です。
https://www.asahi.com/sp/articles/DA3S14621748.html

[4383: 口コミ知りたいさん]

>>4379 マンション検討中さん

収益還元法は大事よ。
トップランナー、勝ちどきなんかはこことは比較にならない位良い立地だが、数年前にＰＴＫを最安値で拾っていれば利回り５パーは確保できている。

２?３年で超絶バブって収益還元法振り切って貸しても大赤字の状況に至ったわけだから、数年でまた元に戻るの可能性は大いにある。そもそもこの利回りで投資検討している時点でただのパカ。ここは実需用だよ。

[4384: 匿名さん]

中央線は昔から投資不向きなのは有名な話。
実需買いがメイン検討層。
しばらく住んでから賃貸に回すとかは全然ありだけど純粋に投資用で買う路線じゃないかもね。

[4386: 評判気になるさん]

>>4385 マンション検討中さん

はいはいｗここは日本でチュよー笑笑

[4387: 匿名さん]

【悲報】中野駅、浸水

[4388: マンション掲示板さん]

>>4387 匿名さん
土台はかなり古いからね。
拡張に合わせて改修はするんだろうけど。

[4389: 匿名さん]

>>4385 マンション検討中さん

他の人の書き込みと混同してるみたいだけど実需買いで売れる物件なんだからそんなにカリカリしなくても良いと思うよ。

[4391: 評判気になるさん]

>>4387 匿名さん
SNSで検索したのですが、エビデンスが見つからず……
ご自身が体験されたのでしょうか？

ちなみにハザードマップ的には画像のような感じで駅前の一部には色がついていますが、本物件周辺には全く色がついていません

[4396: 口コミ知りたいさん]

>>4395 さん

さすがに品川より中野がいいとは思わない。高輪ゲートウェー開発もあるしリニア新幹線計画もあるし、資産性で言えばやはり都心ターミナルは強い。ただし生活しやすいのは中野。良い意味で生活感があって湾岸埋立地にはない魅力がある。生活雑貨屋とか、町中華とかが普通にその辺にたくさんある街が好きだ。

[4397: 匿名さん]

品川でも高輪側から住みたい

[4398: 匿名さん]

HPのhttps://www.31sumai.com/mfr/X1514/redevelopment.html からPLANのページに飛ぼうとするとCOMING "SONN" とtypoしていて面白いですね。

[4399: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4400: 匿名さん]

>>4391 評判気になるさん
引き渡しの2026年度、マンション近くに新しい改札が出来るそうだから、大丈夫じゃないですか

[4401: マンション掲示板さん]

>>4400 匿名さん
新改札は2階ですしね

[4402: 匿名さん]

>>4400 匿名さん
新改札から中央線ホームまではかなり遠いのですか？

[4403: マンション検討中さん]

>>4402 匿名さん
近いですよー

[4404: マンション掲示板さん]

>>4378 匿名さん
中央線という考え方かどうかというより駅前大規模再開発直結案件か、複数路線使える駅でどこに乗り換え無しで向かえるかが購入対象の想定と一致してるか縛りじゃないですか？

[4405: 匿名さん]

住む場所探ししてる人がそう言う比較で品川と中野みたいな遠距離比較するのかな。どっちもいい街だと思うよ。

[4406: 匿名さん]

品川と中野なら街を出ない前提なら買い物や飲食に困らない中野の方がいいけど、色々行きたいなら乗り換えなしで東京有楽町渋谷恵比寿新宿全てに15分程度で行ける品川が圧倒的
考え方にもよるけど中野には代々木公園上野公園明治神宮皇居みたいなスペシャルな場所がないから便利なベッドタウン止まりになってしまう

[4407: 口コミ知りたいさん]

>>4406 匿名さん

品川駅って自分のなかでは羽田空港行ったり新幹線に乗ったりするときの乗り換え駅ってイメージしか頭に無いんだけど、乗り換える駅って言うことは品川に住んでたらどこに行くにも乗り換えなくていいってことでもあるんだよね。交通の便なら品川、生活の便なら中野って感じかな？

[4408: マンション比較中さん]

中野駅は複数路線の始発があるというのがメリットですね。
共働きで勤務先が東京の西側と東側で分かれている夫婦とかファミリーにはいいんじゃないでしょうか。

あとは、中野駅北口は再開発はあってもサンモール周辺の飲食街などは現状と同じくなので、そこを好意的に見るかどうかですかね。
港南の再開発が好みの層とは比較対象として被ってこないのではないかと思います。

[4409: 匿名さん]

品川って小さい時に社会科見学で食肉市場を見に行った記憶しかないな。

[4410: 匿名さん]

中野にあって品川にない生活の便の良さってどんなところ？品川あんま詳しくないので興味ある。

[4411: 名無しさん]

>>4410 匿名さん

中野にあって品川に無いというか、少し都心から離れたベッドタウンにあって都心には無いと言った方が良いかもしれないけど、たとえばサンモールのような商店街は都心には無いね。

リーズナブルで普段使いしやすい定食屋とか町中華的な非チェーンの大衆飲食店、中野ブロードウェイみたいな高い家賃では成立しないお店が集まった雑居ビル、良い意味での泥臭い生活感みたいなのが都心には少ない。

[4412: マンション掲示板さん]

一方で中野にはない都心の良さはビジネスオフィス街への通勤が短かったり、新幹線や空港などへのアクセスが早いこと、巨大な再開発で街がどんどん変わったり資産価値が上がったりする面白みがあること、銀座とか六本木とか赤坂みたいな都心のメジャーなエリアが近いこと、道が広くて幹線道路でも渋滞がほとんどない事なんかかな。

[4413: 口コミ知りたいさん]

>>4412 マンション掲示板さん
例えば港区はみんな知らないかもしれないけど、びっくりするほど昭和臭のする商店街が多いよ
麻布十番駅商店街、白金北里通り商店街、芝商店街、慶應仲通商店街など

[4414: 匿名さん]

youtubeの街歩き動画見てると白金・ナカメでもボロい木造二階建ての家がズラっと並んでたりする　アドレスで神格化しすぎるのも木を見て森を見ず

[4415: 匿名さん]

中野は交通利便性と商業の充実に加えて、行政区の中心なので、このマンションからも区役所、郵便局本局、法務局、保健所、警察署など公的機関が徒歩圏にある。更に複数の総合病院が徒歩圏にある、これは大きな区の中心ではあまりないこと。暮らす上でのメリットや安心感が大きいと思う。

[4416: 匿名さん]

>>4415 匿名さん
一方、デパートや家電量販店が近くにないが、1駅4分電車で新宿に行けば良い。
公立小に通学させるには遠いから、子育てファミリーがメジャーになり過ぎず世帯構成が幅広くなるかも。

[4417: ご近所さん]

>>4415 匿名さん
税務署も近いよ

[4421: 匿名さん]

不動産経済研究所の7月実績レポート出たね。販売戸数減り続けるなか23区の契約率が堅調だったけどこの物件の貢献もあったろうね。

[4422: 名無しさん]

>>4421 匿名さん
即日完売物件はPT大森のみ。PC中野即完じやなかったんだね、、どこが売れなかったのか？

[4423: 匿名さん]

ネタ切れだね、ここも。後は粛々と売っていくだけ。

[4427: マンション掲示板さん]

ここと豊海なら、どっちが買いですか？

[4428: 匿名さん]

>>4423 匿名さん
そろそろブリーズの間取りが見れるようになるから、それまで動きないですね

[4429: マンション掲示板さん]

>>4427 マンション掲示板さん
街の個性が全く違いますので、好みではないでしょうか？

[4430: 名無しさん]

>>4427 マンション掲示板さん
豊海の一期一次で買えるなら豊海、落ちたら中野でいいのでは？時間軸もぴったし。

[4431: 匿名さん]

>>4430 名無しさん

豊海は予約も取れて抽選には参加できますが、駅距離が気になります。買えるなら買った方がよいのでしょうかね。

[4432: マンション検討中さん]

>>4431 匿名さん
どちらも当たらないに一票。

[4433: 口コミ知りたいさん]

本物件至近のブリリアイスト86平米が家賃53万＋管理費2万で出てますね。
賃貸相場が上がっているのを感じます

[4434: 評判気になるさん]

>>4431 匿名さん
パークタワー勝どきの再登録住戸販売がおすすめかもしれません。

[4435: 匿名さん]

勝どきも豊海もかなりの倍率になりそう。

[4436: マンション掲示板さん]

>>4430 名無しさん

不動産は希少性。中野のほうが供給が少なく、また当選ハードル高い。100年に一度だよ

[4437: 評判気になるさん]

>>4436 マンション掲示板さん
中野の駅力はどの程度なの？
池袋、吉祥寺、錦糸町、北千住、吉祥寺、赤羽、品川、大井町、下北沢、原宿、恵比寿、中野に順位つけるとどうなる？

[4438: 匿名さん]

湾岸はこれからも供給あるけど、中野でここを超える立地はそうそう出てこないですよ。

[4439: 口コミ知りたいさん]

>>4438 匿名さん
野村のサンプラザ跡はここより上ですね。
その北の中野四丁目西地区のタワマンはデッキ直結ではないものの、駅距離で行けば同じくらいで、線路沿いではないという強みがあります。
どちらも分譲かは分かりませんが。

逆に後発タワマンがいくつもあるので、本物件を先に買っておくメリットはあると思います

[4440: 匿名さん]

野村も相当高くなるだろうし、中野をこの坪単価で買えるのは最後だと思う。