パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[4301: eマンションさん]

この価格なら池袋でも西新宿でも買えるのに。

[4302: マンション検討中さん]

池袋なんて地縁なけりゃ買わない。都内出身者なら尚更。埼玉の奥地からのターミナルで昔から中華８９３の地だなんて皆知ってる　西新宿タワマンも歌舞伎町お水の魔窟

[4303: 口コミ知りたいさん]

金もあって不動産詳しいなら、中野も池袋も新宿もまず買わない

[4304: 匿名さん]

池袋よりは中野かな。なんとなく。

[4305: 匿名さん]

デベが休みに入るとマンコミュって全体的に静かだよね。いかに普段業界関係者だらけかがよくわかる。

[4306: 口コミ知りたいさん]

本当に当初デザインに戻してもらいたい。サンプラザの新ビル、残念感しかない。

[4307: 検討板ユーザーさん]

>>4302 マンション検討中さん
いかにバイアス掛かって実態判断出来ていないかっていう自分の無知を惜しげもなく晒しあげている度胸にあっぱれをあげたい
こんなヤフコメ民みたいな奴もまだ世の中にいるんだなｗ

[4308: 評判気になるさん]

池袋は改革を打ち出し、大きな公園を複数整備し直して開放的空間を有する街に変えたり芸術関係施設を増やしたりアニメ企業やイベントを誘致したりして10年前の自治体消滅候補から大きく挽回して、今や住みたい街にもランクインしてる。

[4309: マンション検討中さん]

この物件を坪賃料21,500円で計算すると表面利回りはたったの約3.0％なんですけど…。
ももれじさんより。

[4310: 評判気になるさん]

安いことに価値があった中野をなぜ高い金で買う必要があるのかわからん
池袋も中野も大山も高いなら絶対買っちゃダメ

[4311: 検討板ユーザーさん]

>>4309 マンション検討中さん
中央線なんて昔からそんなもん。賃貸投資向きじゃないのは今に始まった話じゃない。投資で買うならやめておいたほうがいいよ。

[4312: 口コミ知りたいさん]

>>4310 評判気になるさん
大山と池袋中野を並列してる時点でお前は不動産センス皆無だからもう出てこなくていいよｗ

[4313: 匿名さん]

>>4312 口コミ知りたいさん
池袋と中野も格違い
副都心の一角と新宿の衛星都市

[4314: 匿名さん]

住民スレができましたね！

[4315: マンション検討中さん]

みんな、思う存分、妬んでくれ。俺はインテリアのことを考える。

[4316: 評判気になるさん]

>>4310 評判気になるさん
ここは規模の割に分譲戸数が少なすぎる気が。。。

[4317: マンション検討中さん]

>>4316 評判気になるさん

それが希少価値上げてる

[4318: 匿名さん]

>>4316 評判気になるさん
3LDKの角部屋の売り出し戸数はトライスター以外のマンションと数は変わらないかな？？

[4319: 評判気になるさん]

>>4309 マンション検討中さん
そんな賃料で借りる人はいないと思いますよ
坪2万でも厳しいかと3%なんてでるわけない

[4320: 評判気になるさん]

>>4319 評判気になるさん
今出ている中野ステーションレジデンスは坪2万以上の賃料ですので、家賃相場の上昇や再開発による人気上昇を鑑みればない話ではないと思います

[4321: 匿名さん]

例えインフレの世界となっても
なかなか値上がりし難いのが家賃相場。

[4322: 口コミ知りたいさん]

>>4321 匿名さん
遅行しますが上がっていくと思います。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO82137890X10C24A7QM8000/

[4323: 匿名さん]

>>4322 口コミ知りたいさん
>人口が増え続け
都内も人口はその内に減るわけですが。
少子化対策で外国から連れてくる移民は、安い給料で安い住まいにしか住めないし。

[4324: 評判気になるさん]

>>4323 匿名さん
中野区の予測では2035年までは増えるようですね。
その後は減少に転じますが2060年でも今とあまり変わらないようです。
増えるのが安い住まいに住む人なのかは分かりませんが、この物件の周辺にそういう方が住むことはあまり想像できません

[4325: マンション検討中さん]

>>4320 評判気になるさん
部屋によるね
前に内見行ったときは高層階は20,000前半だったけど10階あたりは20,000しなかったね
、低層階は17,000～18,000くらいだったはず

[4326: 匿名さん]

中野は賃料相場高いからね。富裕層のニーズも大きいエリア。

[4327: 口コミ知りたいさん]

>>4325 マンション検討中さん
今出てる部屋ですとワンルームは20000切ってますが、その他は20000超えてる感じです

https://residence.sumitomo-latour.jp/buildlist/shinjuku/nakano-station...

[4328: マンション検討中さん]

住んで良し、売って良し、貸して良し
妬まれるわけだ

[4329: 匿名さん]

ステーションレジデンスなどのタワマンは再開発後はそうとう賃料上げてくるかと。。。

[4330: マンション検討中さん]

>>4328 マンション検討中さん

私、凄く妬んでます

[4331: 口コミ知りたいさん]

>>4328 マンション検討中さん

[4332: 口コミ知りたいさん]

>>4327 口コミ知りたいさん
2LDK50万円って高いな。
1LDKも30万円からしかない。

これで埋まるならすごい街。

[4333: 匿名さん]

中野は都心でありながら緑も多く住環境も優れてる。

[4334: 匿名さん]

不動産のプロも一推しだからね、中野は。

[4335: 匿名さん]

住友強気の賃料で値下げしないのでステーションレジデンスは空室だらけです、電気がついている部屋が目立つのはカーテンつけていないせいです

[4336: 口コミ知りたいさん]

>>4333 匿名さん
都心？

[4337: 検討板ユーザーさん]

>>4335 匿名さん
住友不動産頑張れとしか言いようがないね。

[4338: 匿名さん]

中野の再開発はこれから。あちこち工事中の今、賃貸上埋まらなくても、数年後街が変わって評価される頃には、もっと高値でも決まるだろう。

[4339: 匿名さん]

わけわからないパニック売りから日経平均も急回復、ドル円もまた円安傾向に戻ってほぼ元通り。不動産価格の調整局面も遠のいたね。ますます上がるよ。

[4340: マンション検討中さん]

新宿西口も2030年頃に再開発が一段落する。中野に死角はない。みんな、妬め。

[4341: マンコミュファンさん]

>>4332 口コミ知りたいさん
港区や渋谷区で似たような利便性のとこはもっと高いで。

[4342: 匿名さん]

将来のことは誰もわからない。ただ言えることは現時点では管理費込みの坪20000円でも借り手を探すのには長期戦になるということ。
賃貸に出すようなことは考えられないような投機案件

バブル崩壊の後悔から収益還元法が考慮されるようになったのだけど、歴史は繰り返される

[4343: 口コミ知りたいさん]

収益還元法とかいう叡智を無視し出した時点でバブルよな。バカは落ちるまで踊り続ける。

[4344: マンション検討中さん]

キャピタルゲインを無視して収益還元法だけにこだわるバカ
アメリカでもニューヨークが、収益還元法では一番低く出る
100年に1度の再開発が本格化する中野で今を基準にしても意味がない
しかし今を基準にしても決して悪くないのがここの割りの良さ

[4345: マンション検討中さん]

>>4340 マンション検討中さん
言われなくとも
メチャクチャ妬んでるよ！

[4346: デベにお勤めさん]

中野が都心は流石に …

[4347: 評判気になるさん]

中野は都心オブ都心の国会議事堂から直線距離で８ｋｍ
中野は都心なら千住とか亀戸、王子あたりまで都心だね。やったねっ！！笑笑

[4348: マンション検討中さん]

>>4347
世界最大のターミナルである新宿駅まで電車で5分。中野駅もＪＲの全駅の中で乗降客数がトップ20に入る巨大ターミナル。まさに都心。政治家と話したり国会を傍聴したい人は国会議事堂のそばに住めば良い。

[4349: 名無しさん]

>>4344 マンション検討中さん

しかし今を基準にしても決して悪くないのがここの割りの良さ？

[4350: 評判気になるさん]

テレワークが増えてはいるが、やはり都心3区内またはアクセスしやすい駅が資産性優位でしょう。
■23区の東証一部上場企業数ランキング
1位：千代田区(219社)
2位：港区(217社)
3位：中央区(181社)
4位：新宿区(82社)
5位：渋谷区(78社)

[4351: 匿名さん]

>>4350 評判気になるさん
大手町は始発で一本、新宿は1駅4分というのは強いですね

[4352: マンション検討中さん]

>>4348 マンション検討中さん
都心？ｗｗｗｗ

[4353: マンション掲示板さん]

>>4351 匿名さん

大手町なんて低年収のJTC社員の集積場にアクセス良くてもね。。。グーグルは渋谷、日本マイクロソフトは品川、外コンは六本木

[4354: eマンションさん]

>>4353 マンション掲示板さん
外コンはむしろ大手町にたくさんあるような……

https://www.consul.global/post6063/

4大弁護士事務所もすべて大手町・丸の内ですし。

外銀も大手町にたくさんあります。

https://www.antelope.co.jp/major_players/players_f_list.html?cat=1

まあでもそのあたりのエリートは中野を選ばないと思いますが。

むしろJTCのパワカとかではないかと思います。

[4355: マンション掲示板さん]

>>4354 eマンションさん

外コンなんて使い捨ての頭脳土方ですよ。
今どきは起業です。

[4356: マンコミュファンさん]

>>4354 eマンションさん
4354ですが外コンじゃなくてコンサルですね

[4357: 匿名さん]

中野は教育環境も良いですし、昔から高所得層多いですよ。

[4358: 匿名さん]

キリンが本社構えるくらいだからJTC社員が中野を選んで何が悪い？

[4359: マンション検討中さん]

みんな、存分に妬んでくれ。
駅直結、大再開発の一号案件を血眼で叩いているようじゃ、不動産投資には向かないよ。まっボロワンルーム買い集めた方が収益還元法じゃ上になるか（笑）。

[4360: デベにお勤めさん]

議事堂から直線距離で3kmの築5年ブランドマンション 70m2をここより安い価格で購入しましたw ワイの後に申し込み4人入っててビビった

[4361: デベにお勤めさん]

線路ビューはワロタ

[4362: ご近所さん]

>>4332 口コミ知りたいさん
半年以上経って埋まってないみたいよ
ここより好立地なステーションレジデンス

[4363: 口コミ知りたいさん]

住友は再開発が完了してないにも関わらず、中野はそれだけの上がってくるってことなんでしょうね。名前が通っているJRの駅で再開発はあまりないですから。再開発完了後には相当上げてくると思われます。

[4364: マンション掲示板さん]

>>4363 口コミ知りたいさん
名の通った駅の再開発ってあとどこでしょうか？

[4365: 口コミ知りたいさん]

>>4364 マンション掲示板さん
JRなら品川・高輪ゲートウェイ、大井町あたりですかね。
あと新宿、渋谷は継続して開発中です

[4367: 口コミ知りたいさん]

今後は港、中央、千代田ｚ渋谷以外は落ちる一方ですよ。

[4368: マンション掲示板さん]

>>4367 口コミ知りたいさん
中野区も2035年までは人口が増えますし、2060年くらいまでは今と変わらない推定なので、落ちる一方ということはないと思いますよ

[4369: 匿名さん]

>>4367 口コミ知りたいさん
港区はアドレスによってピンキリ。埋立地の方は地歴も良くないし、中野の方が遥かに立地は上ですよ。

[4370: 検討板ユーザーさん]

>>4365 口コミ知りたいさん
中野は品川、新宿、渋谷ほど名は通ってないような。大井町とは競争できたりするかもしれませんが、そこ分譲マンションたちましたっけ？

メトロや私鉄が複数路線使えるところかだと勝負張れる駅な気がしますので、そういうところで10年くらい先までで見えてるとこあれば比較対象として中野の価値を改めて相対的に捉えてみたいので教えてもらえたら嬉しいです。

[4371: 匿名さん]

新宿や渋谷はよく使うけど、品川って都心から遠いし、地方の人が上京する時に使う駅であって都民が使う駅ではないと思う。あの辺は地歴も悪いし地価も安いですよ。

[4372: 匿名さん]

住友不動産は常に周辺相場より高め設定。数年掛かって周りが住友不動産に追い付くのが定石だから今だけ見ても仕方ない。寧ろ住友不動産が来たということは今後の伸び代がある証。

[4373: 匿名さん]

>>4370 検討板ユーザーさん
そういったビッグターミナル駅に比べたら一段落ちますね。でも中野は住みたい街ランキングにも10～20位くらいには入りますし、ある程度の知名度はあると思います。

大井町に詳しいわけではないですが、再開発物件の住宅棟は賃貸のようですね。駅を挟んで逆側にはピアースが販売中です。
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1483935.html

[4374: 匿名さん]

中野の街がいいと思ったのはサンモールあたりのわちゃわちゃと、本物件含めた再開発エリアの綺麗でスタイリッシュな感じが両方楽しめるところなんですよね。
この２つが同居している街ってなかなか無いかと。

飲食店は個人店からチェーンまで充実しているし、本物件は商業棟一階に大きなスーパーが入りますので、食にも困らないです。
とても住みやすいのではないかと思っています。

[4375: 匿名さん]

>>4373 匿名さん
品川と中野を比べたら誰がみても中野の方が上位だと思うぞ。

[4376: マンション検討中さん]

>>4375 匿名さん
品川駅周辺ははじっことはいえ港区ですからね……
リニアもできますし、再開発規模も品川、高輪ゲートウェイのほうが大きいです。
街としての魅力は中野の方が圧倒的に上だと私は思いますが……どうでしょうかね。発売延期したリビアタワー品川がいくらで出てくるか、それが売れるかどうかでその真価が問われると思います。

[4377: 匿名さん]

港区の埋立地の方って江東区と比べても地歴が良くないんですよ。下水処理施設とか集まっているので、悪臭と騒音もひどいのです。

[4378: 匿名さん]

かと言って中野駅周辺の地歴がそこまで良いのか？　そもそも何で品川や大井町との比較のなってるんだ？　エリア違いすぎ。

[4379: マンション検討中さん]

品川は悪くない。駅から離れすぎだが品川は今後発展するよ。
でも「今」を基準にしか考えられない収益還元法くんは、品川も血眼で叩きまくるだろうね。収益還元法で考えれば、八王子の外れ辺りのワンルームがどこよりもお得だからな（笑）。

[4380: 通りがかりさん]

中野が品川より上位などと言う人は1000人中2～3人だと思いますが。。

[4381: マンション検討中さん]

リビオ品川よりこちらが上という人は多いだろうね。どっちも良いと思うが。

[4382: 検討板ユーザーさん]

>>4378 匿名さん
本物件のエリアの地歴ですが、徳川綱吉が犬を保護する犬屋敷を作った場所ですので、犬好きには刺さるかもしれません笑

あとはそのあとは陸軍の鉄道大隊、そしてスパイを要請する陸軍中野学校→警察大学校と、なかなか興味深い歴史のある土地です。
https://www.asahi.com/sp/articles/DA3S14621748.html

[4383: 口コミ知りたいさん]

>>4379 マンション検討中さん

収益還元法は大事よ。
トップランナー、勝ちどきなんかはこことは比較にならない位良い立地だが、数年前にＰＴＫを最安値で拾っていれば利回り５パーは確保できている。

２?３年で超絶バブって収益還元法振り切って貸しても大赤字の状況に至ったわけだから、数年でまた元に戻るの可能性は大いにある。そもそもこの利回りで投資検討している時点でただのパカ。ここは実需用だよ。

[4384: 匿名さん]

中央線は昔から投資不向きなのは有名な話。
実需買いがメイン検討層。
しばらく住んでから賃貸に回すとかは全然ありだけど純粋に投資用で買う路線じゃないかもね。

[4386: 評判気になるさん]

>>4385 マンション検討中さん

はいはいｗここは日本でチュよー笑笑

[4387: 匿名さん]

【悲報】中野駅、浸水

[4388: マンション掲示板さん]

>>4387 匿名さん
土台はかなり古いからね。
拡張に合わせて改修はするんだろうけど。

[4389: 匿名さん]

>>4385 マンション検討中さん

他の人の書き込みと混同してるみたいだけど実需買いで売れる物件なんだからそんなにカリカリしなくても良いと思うよ。

[4391: 評判気になるさん]

>>4387 匿名さん
SNSで検索したのですが、エビデンスが見つからず……
ご自身が体験されたのでしょうか？

ちなみにハザードマップ的には画像のような感じで駅前の一部には色がついていますが、本物件周辺には全く色がついていません

[4396: 口コミ知りたいさん]

>>4395 さん

さすがに品川より中野がいいとは思わない。高輪ゲートウェー開発もあるしリニア新幹線計画もあるし、資産性で言えばやはり都心ターミナルは強い。ただし生活しやすいのは中野。良い意味で生活感があって湾岸埋立地にはない魅力がある。生活雑貨屋とか、町中華とかが普通にその辺にたくさんある街が好きだ。

[4397: 匿名さん]

品川でも高輪側から住みたい

[4398: 匿名さん]

HPのhttps://www.31sumai.com/mfr/X1514/redevelopment.html からPLANのページに飛ぼうとするとCOMING "SONN" とtypoしていて面白いですね。

[4399: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4400: 匿名さん]

>>4391 評判気になるさん
引き渡しの2026年度、マンション近くに新しい改札が出来るそうだから、大丈夫じゃないですか