パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[2082: マンション検討中さん]

>>2071 マンション検討中さん
インフレは考慮してます。実質ベースでの話をしました。
キャップレートの計算は現状であり、インフレが入ってない。金利も実質ベース。(名マクベースで考えるならキャップレートみてもあまり意味がないと思われ、キャッシュフローエクセルにでも落とさないといけないけど、一緒だと思われる)

対インフレという意味では、理屈としては株も不動産も耐性ありだと考えられる。

インフレを考えるとマックスまでレバレッジしたい気持ちは重々わかるけど、不景気で収入も株も不動産もアウトとなる可能性もあるし、結局リスク管理じゃないかな。マクロ的にも不確実性が上がってるようにも思えるし。

[2083: 匿名さん]

欲しい人がたくさんいるような立地の良い物件を買うのが良いですよ。その意味でここは買って間違いのない物件。

[2084: マンション掲示板さん]

うえぴょんも行ってたけど、２０２５には中立金利すなわち２%を目指すみたいだよ。

Cpiについても電気ガスの補助が切れるから爆上げは確定的。

この状況で数年後引き渡しの利回り相当厳しい割高マン買っちゃうって、、、プロのワイからしたら心配だよ。

[2085: マンション検討中さん]

年収の3倍未満なので返済に不安なし

[2086: 検討板ユーザーさん]

先のバブル崩壊、多くの人が想定していなかったことが起こりましたからね。
当時と非常に似た状況と感じています。
金利引き上げたくなくても、上げざるを得なくなる？
戦争、災害によるリスクオフによる巻き戻し？
歴史は繰り返すと言います。
バブル崩壊したら、都心の希少物件関係なく、軒並み大暴落しますよ。

[2087: 匿名さん]

>>2086 検討板ユーザーさん
バブル老害爺はいい加減成仏してくれ

[2088: マンション検討中さん]

>>2081 匿名さん
騒音の出る嫌悪施設、、、まさに南側を走る中央線のことですね。

[2089: マンション比較中さん]

今度はツインタワー住民かな

[2090: 通りがかりさん]

>>2089 マンション比較中さん
いや、北参道の人でしょ

[2091: マンコミュファンさん]

どこもかしこも再ラッシュでどのにするか迷うねー中野もいいとみてる
サンプラザ跡地は抽選になるかな？1,000戸くらいあるよね。1期限定でここも検討中

[2092: 匿名さん]

北参道も中野も人気の高いエリアですからね。

[2093: 検討板ユーザーさん]

実際に買える方と話したいですねっ！

[2094: eマンションさん]

>>2093 検討板ユーザーさん
マンコミュでそれを望むのは無理
Twitterのアカウント作って、高所得のインフルエンサーと絡んだ方がよっぽどタメになるよ

[2095: 名無しさん]

>>2080 マンション掲示板さん

すご～い！
流石プロは違いますね！自分、先輩について行きたいっす！

[2096: 匿名さん]

マンコミは好立地のマンションほど低所得ハゲが荒らすからまともな情報交換ができない。

[2097: マンション検討中さん]

中野区に15年以上住んでるものです。
いくらいいマンションであっても、個人的に、収入の高い方に、中野区をおすすめしないかな…
いろいろと【友好】ではないです。

[2098: 検討板ユーザーさん]

>>2097 マンション検討中さん
同じく20年ぐらい中野区民で、こんなことを言いたくないけど、子育て支援は最低限で再開発のことばかり。選挙の争点がサンプラザの開発をどうするかばかりだったし。それでも中野は好きなんだけどね。

[2099: マンション検討中さん]

>>2097 マンション検討中さん
いろいろと友好でないとは？具体的にはどんな？

[2100: 評判気になるさん]

>>2087 匿名さん

まだまだ、爺さんではないんだけど。
君より見た目は若々しいかもしれないよ笑

利上げはできないと思っているけど、日銀がコントロールできなくなれば、国債暴落＝金利急上昇

こうなったらもう崩壊は止められない、
との考えです。

説明会の予約をしたので、当然検討していますが、今のわが国の状況で購入して良いのか、かなり悩んでいます。

[2101: マンション検討中さん]

どの道予想以上のペースで金利は上がるでしょうね
ローンで買う方は固定金利を勧めます

[2102: 販売関係者さん]

四丁目西地区のマンションって900戸ぐらいの大きさになるんですよね

[2103: 口コミ知りたいさん]

>>2099 マンション検討中さん

税務調査が多いし、且つ、いろな手当も高収入の方に完全に無縁だし...

自分の場合、二人の子供がいるけど、いざとなる時、夜間で対応できる病院はほとんどないし…(毎回新宿区の病院にお願いしてる)

いいところもたくさんある街だけど、自分の場合は、がっかりするところも多いかな…

[2104: 名無しさん]

>>2099 さん

税務調査が多いし、且つ、いろな手当も高収入の方に完全に無縁だし...

自分の場合、二人の子供がいるけど、いざとなる時、夜間で対応できる病院はほとんどないし…(毎回新宿区の病院にお願いしてる)

いいところもたくさんある街だけど、自分の場合は、がっかりするところも多いかな…

[2105: 匿名さん]

東京都は区を跨いだ財政調整金があるこら、区による差はない。むしろ港区とかは行政予算が厳しくなって、湾岸エリアの住環境整備が遅れてるのは有名な話。

[2106: 評判気になるさん]

>>2101 マンション検討中さん
固定金利かどうかは迷います
ここ引渡の時点で金利1%越えるのは間違いなさそうですね。日銀が言うように2%越えるかどうか

[2107: マンション検討中さん]

このままインフレが続けば金利上昇で値下がり
デフレになれば物の価値が下がって値下がり
どっちに転んでも今年がピークになりそう

[2108: 匿名さん]

住戸ローンの金利が2%とかになることある？そんなことになったら国民の生活は破綻すると思うのは考えが古い？

[2109: 評判気になるさん]

>>2108 匿名さん
余裕資金ならいいですが、資産が2億以下しかないないようだと最悪の想定をしておく方が良いかと
円安も160円越えるとは思っていませんでしたしそろそろ通貨防衛必要になるレートです

[2111: 匿名さん]

固定で組んでも生活にゆとりある資金計画が組める人だけ買ってください。ぎりぎり変動金利手しか変えない人が見栄で買っても後が辛いよ。、身の丈に買い物って大事。

[2112: 名無しさん]

流石に資産1億、年収2000～3000万がボリュームゾーンとなるここは金利が上がった程度で大して影響受けませんよ。
例えば1.5億35年の0.5%→2％では年間150万弱の支払い増ですが、そもそも年間150万の余剰作れない人は都内のマンション買えません…。
資産がなくてイメージ出来ないのか、お金があり過ぎて感覚が違うのかわかりませんが、金利上がって困るのはパツパツの予算で郊外に戸建を買っている方達です。

[2113: 検討板ユーザーさん]

>>2112 名無しさん

金利2%で済めばいいですけど…
日銀がコントロールできなくなる恐れが現実化しつつあります。
あと、通常、金利が上がれば不動産価格は下がるので、下がることを理解しておく必要はあるでしょう。
まあ、ローンを使ってのマイホームなら、固定で買ってもいいと思います。
現金購入や投資、セカンドハウスなら、今手を出さない方がいいのかな、と考えています。

[2114: 匿名さん]

どこを買うかが大事ですよ。中野なら立地が抜群に良いですから、資産性も堅いのではないかと。

[2115: マンション検討中さん]

いや、下がる時はどこでも下がりますよ、前のバブル崩壊の経験から。
立地がものをいうのは下がり率の違い。
全体で４割下がれば、ここは２~3割程度で済むのでは。

[2116: 販売関係者さん]

金利が0.5%から2.0%に上がると35年ローンで支払総額は1.27倍になります

[2117: 匿名さん]

やはり立地の良い物件はいつの時代も強いです。

[2118: 匿名さん]

下がっても売らなくてよい資金力があればね。まあローンを払えていればね。サンクォーレの価格を15年ぐらい見ているけど、80平米でリーマンショック前9000万円、リーマンショック後6000万、今1億円ぐらいな印象。分譲価格は知らないけど、1億円ぐらい？

昔と今で違うのは共働き家庭が増え、経済的余裕のある世帯が増えたことかね。

[2119: 評判気になるさん]

金利上がっても今の異常なマンションバブルが継続し続けるか興味あるね

[2120: マンション検討中さん]

>>2118 匿名さん
なるほど、リーマンでも３～４割落ちたのですね。
90年代のバブル崩壊では半額以下になりましたが。
確かに実需でも資金力がないと厳しいかも。

[2121: マンション検討中さん]

金利2%になっても、なんなら4%ぐらいになっても、別段生活に困るような層は買わない感じがする。最悪の場合キャッシュで買えるしという人も多いんでは。ただ、金利が上がると一般的に不動産が全体的に下がるのはそうなので、「別に儲けるつもりで買ったわけじゃないけど、損はしてるな～」ぐらいの感想は出るかもね。

どれぐらい頭金積むかによるけど、1.5億(坪750ぐらい)で買って、10年後にそのまま1.5億で売れたとしても、節税含めた上での利回りは年0.9%みたいな計算。これだとインフレ率2%にすら勝てないので資産性とは、って感じ。1.6億弱(坪800ぐらい)で売ってインフレ率とトントン。10年後に坪1100万、つまり2.2億で売れると、利回りは年9.7%ぐらいになって、インフレ2%調整して7.7%。ここまで来ると株式と同じぐらいのリターンになって資産として見れる。まぁ、10年後に中野で坪1100万ってホントか？とは思うけど。

逆に10年後に-10%の価格下落、1.35億、坪675万で売ったとすると利回りが-2.3%。そもそも利益が出てないので控除もクソもない。10年かけてたった1500万程度、年あたり150万下がっただけなのに、って思うけど、このレベルだと初期費用と売却時の手数料が利回りに与える影響が大きい。

[2122: 匿名さん]

中野が坪1100ね。過去10年の立地のよいマンションは坪300-400が倍ほどになったんだろうけど、今後もそうかは分からない。特に投資で買う人たちはそのリスクで買うんだろうね。いい物件、中野が利便性に優れているのは分かるけど、難しいな。

[2123: 名無しさん]

>>2103 口コミ知りたいさん
友好ではないの日本語の使い方間違ってない？

[2124: 通りがかりさん]

過去10年は大規模金融緩和開始時期なので金融引き締めに入る今とは全く逆のフェーズだよな
その新築マンションはインカムで考えるとかなり利回り低いバブル状態だから、今後のそういう資産がインフレの値上がりと利上げの値下がりでどっちに動くかわからない

[2125: マンション検討中さん]

中野の中では立地は良いけどそもそも中野という場所が都内の中では微妙。
もちろん山手線内側の全ての地点より劣るし、山手線の外側の中でも中野より立地の良い場所はたくさんあるわけで
もしバブル崩壊が来ればここもそれなりに大きく下がるよ。

[2126: マンション検討中さん]

ブリーズの方が免震だし狙いたいんだけどエアーズより高くなるかな？

[2127: マンション掲示板さん]

>>2125 マンション検討中さん
ぼくのかんがえたりっちろんで草
君の不動産知識レベルが一般認識と乖離しすぎてて一番微妙だわｗ

[2128: 検討板ユーザーさん]

>>2127 マンション掲示板さん
中野より格落ちの山手線駅たくさんあるよね

[2129: マンション検討中さん]

立地対決でいうと、山手線沿いには劣りますね。中野はそこまで、立地で優位性はないでしょう。
笹塚(都営新宿線始発駅)と同じくらいかな。

[2130: マンション検討中さん]

笹塚よりは上なのでは。どこだろ、同じ感じは？下北沢？中目黒？吉祥寺？

[2131: マンション比較中さん]

また暇で購入チャンスもおそらくない人がアンチなこと書き続けてるんだなー。
よく特定の土地にそんな怨念もてるね。感心する。
買う人はそもそもこういうスレッド見てないから。
中野と笹塚と同じなわけない。そもそも一日の乗降者数、日中の人口密度がまるっきり違う駅と比べることに意味がない。