パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[2065: 職人さん]

2064、具体的にどの辺と言いなよ。あなたより遥かに長く知ってるし歩いてきた土地だと思う。全然論破できるよ。早くして。具体例ね。言えるんでしょ？

[2066: マンション検討中さん]

南口にペンシルマンションw
また買い煽りの低学歴営業マンがアホなこと言ってる

[2067: マンション検討中さん]

>>2010 マンション検討中さん

同じく一次取得で見てるけど1.5億かぁという気持ち……不動産なんにもわからない……

株と債券で資金貯めてるけどそこそこIRRが良くて、逆にマンションの収益率はいまいちな感じがあり、ほんとに資産切り崩してでもマンション買いたいのか……？って気持ちになってきてる。

[2068: マンション検討中さん]

あと1,2年して変動金利が2%以上まで上がってくると、築浅で立地の良い中古マンションがたくさん出てくると思いますよ。
1次取得でここを買える資産や収入、属性がある人はそれを待ってここより好立地でグレードの良い築浅マンションを安くで買った方が良いですよとマジレス。

[2069: マンション検討中さん]

ペンシルビルって駅から南に延びる幹線道路沿いのマンション群を指してるんじゃないかな。ツインマークよりももっと南側、あれをペンシルビルと呼ぶかはしらん。小規模というか古いマンションは多いよね。

一方で、比較対象として？挙がった5丁目は道は狭く、災害リスクのありそうな木造の戸建ても残っている一方、マンションなり戸建てなり土地の更新は進んでいるっちゃ進んでいるようにも思える。

それにしても、煽り方といい、言葉遣いにアレな方が多いね。

[2070: マンション検討中さん]

>>2067 マンション検討中さん
住宅ローンという低利で借り入れができてレバレッジできるのが株式投資との違いだと思う(債券は性質があまりに違うので除外)
あとは、節税関連でも違いは出てくると思う。

一方で、節税を考慮せず投資として見た場合、ざっくり計算でこの物件のキャップレートは大体2%くらいになると思うけど、実質ベースの長期金利が-0.6%くらいとするとプレミアムは3％ほどで、一般的に言われる株式のリスクプレミアムである4%~5%より低い
流動性も当然低い

[2071: マンション検討中さん]

>>2070 マンション検討中さん
理屈わかるが、でもほしい、、、
しかし、インフレ考慮されてないが、インフレ率今後５年間2％キープできたら、２年後+4% ３年後+6%の インフレが続けば、７～９％じゃない？（※過去30年間の考えをそろそろみなおさないといけないんじゃない？）

[2072: マンション検討中さん]

>>2070 マンション検討中さん

仰るとおり、低金利で借り入れできるので、極力フルローンに近い形で買えれば買えただけ良い感じですね。が、それは理想であって、多分頭金も出さないといけないし、購入・売却にかかる諸費用も考えると、どんどん収益性が悪くなっていく。純粋に金銭的な面だけでも株のほうが良さそうという評価。

金額的な側面以外でも、株と比べると将来の見通しの悪さ、流動性の低さ、分散性の低さが不安要因になんですよね。売却時の3000万円控除による節税効果も、ここらへんの自分の見通しの悪さから適切に評価できてない気がする。

うーん。自分で書いててやっぱり今は買わない気がしてきた。スレチですまんね。

[2073: 匿名さん]

中野に限らず中央線って投資目的より自己居住用のイメージ。

[2074: 匿名さん]

>>2068 マンション検討中さん

金利が上がれば不動産価格は下がりますが、その時、ローンで購入する場合、総支払額を考えると、トクではないかもしれませんね。
下がるのを待った方が良いのはキャッシュで購入する場合でしょう。

[2075: 匿名さん]

>>2074 匿名さん

実需で買いたいのならわかりますが、
投資なら下がった時に買うかどうかですね。
落ちてくるナイフはつかむな。

[2076: 匿名さん]

中野は立地が良いから下がりにくいと思いますよ。

[2077: マンション検討中さん]

線路沿いではあるが、南側が線路なので、南向きの眺望と日照は半永久的に保証されます。

[2078: 口コミ知りたいさん]

微妙に成功してイキってる素人がはめ込まれちゃうんだよね～。
今の市況、ＰＴＫとBTT底値で掴んだプロのワイから言わせると、

「令和のコロナバブル」

[2079: 匿名さん]

湾岸には興味ないし、どうぞ湾岸にお帰りください。

[2080: マンション掲示板さん]

>>2079 匿名さん

ワイ？湾岸には住んでないよ。
コロバブ時のアホみたいな財政出動状況と弱気で出したデベの状況分析を的確に行い、底値で拾っただけ。

今の住居は、パークコート神宮北参道ザ・タワー。

[2082: マンション検討中さん]

>>2071 マンション検討中さん
インフレは考慮してます。実質ベースでの話をしました。
キャップレートの計算は現状であり、インフレが入ってない。金利も実質ベース。(名マクベースで考えるならキャップレートみてもあまり意味がないと思われ、キャッシュフローエクセルにでも落とさないといけないけど、一緒だと思われる)

対インフレという意味では、理屈としては株も不動産も耐性ありだと考えられる。

インフレを考えるとマックスまでレバレッジしたい気持ちは重々わかるけど、不景気で収入も株も不動産もアウトとなる可能性もあるし、結局リスク管理じゃないかな。マクロ的にも不確実性が上がってるようにも思えるし。

[2083: 匿名さん]

欲しい人がたくさんいるような立地の良い物件を買うのが良いですよ。その意味でここは買って間違いのない物件。

[2084: マンション掲示板さん]

うえぴょんも行ってたけど、２０２５には中立金利すなわち２%を目指すみたいだよ。

Cpiについても電気ガスの補助が切れるから爆上げは確定的。

この状況で数年後引き渡しの利回り相当厳しい割高マン買っちゃうって、、、プロのワイからしたら心配だよ。

[2085: マンション検討中さん]

年収の3倍未満なので返済に不安なし

[2086: 検討板ユーザーさん]

先のバブル崩壊、多くの人が想定していなかったことが起こりましたからね。
当時と非常に似た状況と感じています。
金利引き上げたくなくても、上げざるを得なくなる？
戦争、災害によるリスクオフによる巻き戻し？
歴史は繰り返すと言います。
バブル崩壊したら、都心の希少物件関係なく、軒並み大暴落しますよ。

[2087: 匿名さん]

>>2086 検討板ユーザーさん
バブル老害爺はいい加減成仏してくれ

[2088: マンション検討中さん]

>>2081 匿名さん
騒音の出る嫌悪施設、、、まさに南側を走る中央線のことですね。

[2089: マンション比較中さん]

今度はツインタワー住民かな

[2090: 通りがかりさん]

>>2089 マンション比較中さん
いや、北参道の人でしょ

[2091: マンコミュファンさん]

どこもかしこも再ラッシュでどのにするか迷うねー中野もいいとみてる
サンプラザ跡地は抽選になるかな？1,000戸くらいあるよね。1期限定でここも検討中

[2092: 匿名さん]

北参道も中野も人気の高いエリアですからね。

[2093: 検討板ユーザーさん]

実際に買える方と話したいですねっ！

[2094: eマンションさん]

>>2093 検討板ユーザーさん
マンコミュでそれを望むのは無理
Twitterのアカウント作って、高所得のインフルエンサーと絡んだ方がよっぽどタメになるよ

[2095: 名無しさん]

>>2080 マンション掲示板さん

すご～い！
流石プロは違いますね！自分、先輩について行きたいっす！

[2096: 匿名さん]

マンコミは好立地のマンションほど低所得ハゲが荒らすからまともな情報交換ができない。

[2097: マンション検討中さん]

中野区に15年以上住んでるものです。
いくらいいマンションであっても、個人的に、収入の高い方に、中野区をおすすめしないかな…
いろいろと【友好】ではないです。

[2098: 検討板ユーザーさん]

>>2097 マンション検討中さん
同じく20年ぐらい中野区民で、こんなことを言いたくないけど、子育て支援は最低限で再開発のことばかり。選挙の争点がサンプラザの開発をどうするかばかりだったし。それでも中野は好きなんだけどね。

[2099: マンション検討中さん]

>>2097 マンション検討中さん
いろいろと友好でないとは？具体的にはどんな？

[2100: 評判気になるさん]

>>2087 匿名さん

まだまだ、爺さんではないんだけど。
君より見た目は若々しいかもしれないよ笑

利上げはできないと思っているけど、日銀がコントロールできなくなれば、国債暴落＝金利急上昇

こうなったらもう崩壊は止められない、
との考えです。

説明会の予約をしたので、当然検討していますが、今のわが国の状況で購入して良いのか、かなり悩んでいます。

[2101: マンション検討中さん]

どの道予想以上のペースで金利は上がるでしょうね
ローンで買う方は固定金利を勧めます

[2102: 販売関係者さん]

四丁目西地区のマンションって900戸ぐらいの大きさになるんですよね

[2103: 口コミ知りたいさん]

>>2099 マンション検討中さん

税務調査が多いし、且つ、いろな手当も高収入の方に完全に無縁だし...

自分の場合、二人の子供がいるけど、いざとなる時、夜間で対応できる病院はほとんどないし…(毎回新宿区の病院にお願いしてる)

いいところもたくさんある街だけど、自分の場合は、がっかりするところも多いかな…

[2104: 名無しさん]

>>2099 さん

税務調査が多いし、且つ、いろな手当も高収入の方に完全に無縁だし...

自分の場合、二人の子供がいるけど、いざとなる時、夜間で対応できる病院はほとんどないし…(毎回新宿区の病院にお願いしてる)

いいところもたくさんある街だけど、自分の場合は、がっかりするところも多いかな…

[2105: 匿名さん]

東京都は区を跨いだ財政調整金があるこら、区による差はない。むしろ港区とかは行政予算が厳しくなって、湾岸エリアの住環境整備が遅れてるのは有名な話。

[2106: 評判気になるさん]

>>2101 マンション検討中さん
固定金利かどうかは迷います
ここ引渡の時点で金利1%越えるのは間違いなさそうですね。日銀が言うように2%越えるかどうか

[2107: マンション検討中さん]

このままインフレが続けば金利上昇で値下がり
デフレになれば物の価値が下がって値下がり
どっちに転んでも今年がピークになりそう

[2108: 匿名さん]

住戸ローンの金利が2%とかになることある？そんなことになったら国民の生活は破綻すると思うのは考えが古い？

[2109: 評判気になるさん]

>>2108 匿名さん
余裕資金ならいいですが、資産が2億以下しかないないようだと最悪の想定をしておく方が良いかと
円安も160円越えるとは思っていませんでしたしそろそろ通貨防衛必要になるレートです

[2111: 匿名さん]

固定で組んでも生活にゆとりある資金計画が組める人だけ買ってください。ぎりぎり変動金利手しか変えない人が見栄で買っても後が辛いよ。、身の丈に買い物って大事。

[2112: 名無しさん]

流石に資産1億、年収2000～3000万がボリュームゾーンとなるここは金利が上がった程度で大して影響受けませんよ。
例えば1.5億35年の0.5%→2％では年間150万弱の支払い増ですが、そもそも年間150万の余剰作れない人は都内のマンション買えません…。
資産がなくてイメージ出来ないのか、お金があり過ぎて感覚が違うのかわかりませんが、金利上がって困るのはパツパツの予算で郊外に戸建を買っている方達です。

[2113: 検討板ユーザーさん]

>>2112 名無しさん

金利2%で済めばいいですけど…
日銀がコントロールできなくなる恐れが現実化しつつあります。
あと、通常、金利が上がれば不動産価格は下がるので、下がることを理解しておく必要はあるでしょう。
まあ、ローンを使ってのマイホームなら、固定で買ってもいいと思います。
現金購入や投資、セカンドハウスなら、今手を出さない方がいいのかな、と考えています。

[2114: 匿名さん]

どこを買うかが大事ですよ。中野なら立地が抜群に良いですから、資産性も堅いのではないかと。