パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[1171: 評判気になるさん]

お前らがここで散々中野の嘘の悪口書いてたから安くされたんじゃね？
暇人ネガキャンの仕事しがいがあったな

[1172: 買い替え検討中さん]

名前がポケモンの新作ソフトみたいでかっこいい

[1173: マンション比較中さん]

安すぎますよね...　中野ってやっぱり所詮こういう扱いなんだなと...

[1174: 評判気になるさん]

頼む…良間取り出てきてくれ

[1175: 匿名さん]

目と鼻の先に都庁越え高さの野村複合ビルできるんだから
資産価値下がりようないよね　今坪単価低めでも地域全体からグッと底上げされてく感じ

[1176: マンション検討中さん]

サンプラザ跡は早くて26年販売って感じでしょうかね？
近隣マンション住民としては、とりあえずここ買っといて引渡し後すぐに野村買っとけば湾岸タワマンみたいにヤドカリしながら勝手にキャッシュが溜まっていくね。

[1177: eマンションさん]

>>1174 評判気になるさん

プレミアム以外は面積絞っているので3LDK期待ならこれ以上は期待出来ませんよ。
昨日出てきた72平米でもフロアでは広い方でしたから、あとは南東角の左隣が10mワイドスパンで少し期待できる程度。
角部屋がプレミアム行くしかないです。

[1178: 評判気になるさん]

>>1176 マンション検討中さん
諸費用と税金かかるでーほんま

[1179: マンション検討中さん]

この価格は安い。
資産価値向上間違いない。

[1180: eマンションさん]

>>1178 評判気になるさん

税金は3000万控除使えばかなり抑えられますよ。
今まで2戸売ってどちらも5000万以上の譲渡益出しましたがトータルで換算しても法人で買うよりお得でした。
これくらいの譲渡益なら短期譲渡でも3000万控除さえ使えればトータルで20％程度に収まるので株の売買益と同等です。
仲介は身内や知り合いがいればお小遣い程度で出来ますし、人気の物件なら大手でも半額もありますよ。
売主からの手数料値引き＝両手取りたがる事になりますが、今はSUUMOからの反響が圧倒的に強いので人気物件なら囲い込みされても売れます。
1ヶ月SUUMO掲載、5回立ち合いで決まれば担当者の日当3万としても実質20万位の経費ですので、人気物件で妥当な価格設定なら手数料は調整可能です。

[1181: マンション検討中さん]

この価格安いのかね？
グランドシティタワー東池袋と比較して説明してほしい

[1182: 匿名さん]

東池袋とはエリアが違うので単純な比較は難しいですが、城西エリアのランドマーク物件としてはかなり安い水準だと感じます。

[1183: マンション検討中さん]

価格は思っていたより安いですね。
直基礎なので、地盤も良いことでしょう。
さらに免震ですから、首都直下や南岸トラフ対策で高評価です。
ただ、間取りイマイチですね。
あと、眺望も。
まあ、言い出したらキリないですが。

[1184: マンコミュファンさん]

>>1181 マンション検討中さん
住友と比較なんて出来るわけないだろｗ
パークタワー西新宿とシティタワー西新宿を見れば分かる

もし東池袋と比較したいなら、そろそろ情報出てくるだろう南の野村棟の方だな

[1185: 匿名さん]

一期のGCT池袋は激安だったけど今はかなり値上げされて優位性は薄まってしまった。

[1186: 匿名さん]

>>1180 eマンションさん

甘い見かたですね。
先月、都心の高額駅近物件を売却しましたが
内見客が少ない。
更に大幅値引きを言ってくる。
最近の内見客は、色々と厳しいですよ。

[1187: 評判気になるさん]

>>1186 匿名さん
そんなもん個別案件だろｗ
自分で売出価格欲張っただけじゃん

[1188: 匿名さん]

内見が無いのは売り出しが高いだけですよね。まあでも、好条件の物件なら売り出し高めで出して値引きに応じず時間掛けて売るのが正着ではあります。

[1189: 通りがかりさん]

池袋と中野だと生活圏がだいぶ異なるから単純比較難しいよね。どちらも良い物件だろうから生活に合わせて選べば良いよね。

[1190: 匿名さん]

>>1180 eマンションさん

住宅ローンの諸費用、家具家電、カーテンとか引っ越す度に色々かかるんだよなあ
（使いまわせるものもあるけど、間取りによっては使えなくなる）

[1191: 匿名さん]

住宅ローン手数料は固定型なら3万～5万円くらいでそんなに高くないですよ。繰上げ返済もネットなら無料とかですし。

[1192: デベにお勤めさん]

2024年に売出されるタワマンで、中野・東池袋・豊海の3つで比較すると、中野は少し高いですよね。相場通りって言われてますけど、反対側の住友の賃貸と比べてですからね。住友ですよ？あの高値で貸し出す住友と比べてですからね。
今後の開発でより高く売り出されるかもしれないですが、現時点では買いの金額ではないですよ。東池袋・豊海の方が旨みはあるかな。

[1193: eマンションさん]

>>1192 デベにお勤めさん
旨みに関しては同感です。リセールの上昇率でいったら豊海と池袋の方がいいとは思いますね。
　ただ、中野が好きな自分は実需だし儲からなくても中野になっちゃうんですよね～。
　転売ヤーは豊海と池袋の方が儲かるんだから是非そっちに行ってくれ！

[1194: 評判気になるさん]

無知で恐縮なんですが、一般売出し以外の住戸ってどういう人（法人？）の手に渡るんですか？

[1195: 匿名さん]

東池袋は既に値上げされてるので、これからの上昇がどの程度あるかは未知数ですね。

[1196: 名無しさん]

>>1194 評判気になるさん

地権者ですよ。ほとんどタダの戸建てに住まわれていた方々です。

[1197: 匿名さん]

プラウドシティ方南町の方が良くね？安いよー

[1198: マンション検討中さん]

豊海が販売停止したから、中野に流れて来ると思う。1期が勝負だ

[1199: マンション検討中さん]

>>1192 デベにお勤めさん
本当にそんな分析力でデベに勤めてるの…？
ここはツインマークやパークハウスタワーと比較すれば妥当オブ妥当だよ
豊海の方が明らかに周辺相場と比較したら割高じゃん
勝どき駅徒歩10分の端っこで坪600万円オーバーはどう考えても高いし、眺望プレミアム乗せすぎで、ぼったくり価格のパークタワー勝どきの方がむしろお買い得感すらあるよ

[1200: マンション掲示板さん]

窓を開けなくても快適に過ごせる空間が強調されてましたが、中野って空気悪いんですか？

[1201: 匿名さん]

地権者大杉とか言ってる人いるけどあの土地、前の状態って小さい建売ばかりだったしワンルームマンションなんかもあったから住まないで転売する人多いんじゃない？地縁そこまでないと未練無いだろうし
そもそもそこまでひしめいて沢山建ってた記憶ないんだけどな　材木屋さんの敷地がデカかったし。地権者以外に法人に流れたりとかもあるんじゃないの

[1202: eマンションさん]

結構な数の地権者が入居するようですが、法人ではなく個人の地権者が多いのでしょうか？

[1203: お祈り]

神様、仏様、三井様、
抽選に受かりますように。
日本人のファミリー世帯を優先して頂けることを切にお祈り申し上げます。

三井をこよなく愛する抽選運がない氷河期を生き抜いた
リーマンパパより

[1204: 検討板ユーザーさん]

現地調査ついでに住友の南口の賃貸みにいったけど、やっぱ住友かっこいいな
パークシティ中野ほしいんだけど、デザインが微妙

[1205: 匿名さん]

パークシティ中野も相当カッコいいですよ。竣工したら間違いなく上がる物件。

[1206: マンション比較中さん]

>>1199
君大丈夫...？
この価格が妥当オブ妥当って...
どう考えても南側の賃貸住友を意識した値付けなんだから若干高めでしょうが。

[1207: 評判気になるさん]

70㎡14000万円って都心と比較すると激安なんだろうけどサラリーマン1馬力だと厳しいよな
共働き子有りでも900万×2馬力ならなんとな届くか

[1208: 匿名さん]

最近は若くして1000万以上貰ってる人も多いので1.4億ぐらいは余裕じゃないですかね。ある程度所得ある人が住むのは資産価値を維持する点でもプラスですね。

[1209: 口コミ知りたいさん]

そもそも都内のマンションはペアローン前提になってきてるから。
都内の大卒平均年収が順調に伸びてきてるし、年収700万以下の一般家庭はタワマンは諦めてくださいって事でしょう。
都内近郊の話題のタワマンの時点で、平均所得以上の稼ぎのある人以外はお呼びではないですよね。

[1210: 匿名さん]

Xで地権者の件解説してくれてる人いる　やっぱ地権者（底地）８６人なんだ
そんなもんだと思った。３００戸が一般販売にならないなら地権者が３００人だと思ってる人いるね

[1211: 匿名さん]

>>1207 評判気になるさん
そんな日本の中でも最上位層ですら中野に住むのでやっとなの、おかしいよ

[1212: 匿名さん]

特に都内は総合職女性が増えてきて5:5ペアローンも増えてる。そうなると1.4億でも7000万ずつでそこまで負担感無いのですよね。

[1213: 匿名さん]

ワイ年収６００万独身おじ

親の贈与とフルレバ１０倍界王拳で買った
都心の森ビルから郊外の超パワカを
高みの見物。

[1214: 検討板ユーザーさん]

>>1212 さん

年収900万でマンションの7000万ローンってぶっちゃけ支払いきつくないですかね。夫婦のみならまだいいと思いますが、子供がいたら毎月の管理費修繕金もあるしそんなに楽ではないような気がします。

[1215: 匿名さん]

頭金2000万入れれば5000万ローンですよね。家賃より全然安いぐらいでは？

[1216: マンコミュファンさん]

>>1210 匿名さん
良かったね自分の勘違いが解消されて

[1217: マンション検討中さん]

喧嘩しないで
相場に関しては正解なんかないから侃侃諤諤議論してほしいけど、喧嘩腰はやめてくれ

実需派としては、抽選が少しでも倍率低くなってほしいから他に行ってほしいですが　笑

世帯年収2000(1000×2ではなく、1500+500みたいなかたち)が最低ラインな気がするのだけど、それより多少低い世帯も予算内に入るのかな
ペアローンでマックス引っ張ったらいけるのかとしれないけど、子供が成長する中で、仕事落とす必要が出てくる可能性もある中リスクが大きすぎる気がする

[1218: 匿名さん]

仕事減らしても、今は男性だって育休中は給与補填されますからね。そんなにリスクではないですよ。

[1219: 通りがかりさん]

>>1200 マンション掲示板さん
ヒント：線路沿い

[1220: マンション検討中さん]

>>1218 匿名さん
補填ありの育休も何年も取れるわけではないですし、何年も現場離れて1000万の仕事に戻るのって結構ハードル高いと思いますけど、人によるのでしょうね

そして、子育てって小学生とかになってからも大変だと思います。

WFHもそのうち減っていくと思いますし

[1221: マンション検討中さん]

産休の補助上限は月30万ですよ。ペアローンで組んで子供産まれた場合かなりカツカツ...

[1222: 匿名さん]

会社から補助出たりもしますよ。保険料の減免もあるので組み合わせればほとんど手取り変わらなかったりします。

[1223: 名無しさん]

この物件に限らず万一シングルインカムになっても破綻しない程度の借金にしておかないと危険だよ。それくらい余裕のある資金計画にしておきつつ住宅ローン減税を最大限活かすために敢えてペアローンにするくらいにしておくのが鉄則だと思う。ペアローンじゃないと払えない、しかもカツカツって一番ヤバい借金の背負い方。

[1224: マンション検討中さん]

会社からの補助もあわせてほとんど手取りが減らないのってせいぜい一年とかの印象ですし
>>1223 のような感覚の方の方が一般には多い気がします

それでも無理してでも買いたい層は多いでしょうから倍率はすごいことになりそうですね

1億4000万が一般にも安いといわれる
すごい時代になった

[1225: マンション検討中さん]

リスクを取る価値のある物件ですよ
インフレ低金利の状況下、与信をMax使って借金を背負わなければ勿体ない

[1226: マンション比較中さん]

サンプラザ北側のコンサートホールは利点かな
真新しい箱なら音響の良さで需要高いだろうし
オフィス需給と別に昼夜の人口流入高くなれば周辺店舗のグレードも維持されると思う

[1227: 匿名さん]

シングルインカムになるリスクなんて東京に直下型地震が来る確率より全然低い。確率の低いリスクを過度に心配する必要ないよ。

[1228: 名無しさん]

中野駅建設付近の激しいビル風問題、どうなるのか気になります。

[1229: マンション検討中さん]

窓の無い開き戸の洋室多いですけどサービスルームと言わなくていいのでしょうか？
1LDK+Sとか2LDK+Sとかだと資産価値が下がってしまいませんか？

[1230: マンション検討中さん]

ここで聞くことでなければ申し訳ございません
4.1畳って子供部屋として小さすぎますか？　特に小中学生になった時にどんな感じになるのかなと。

[1231: 匿名さん]

子育て環境としては間違いのない立地ですよね。

[1232: 名無しさん]

>>1197 匿名さん
世帯年収2,000万未満で手持ちもない人はこっちだな
普通にコスパいいよここ

[1233: 匿名さん]

>>1230 マンション検討中さん
1人で4.1畳なら十分だよ。2人以上では狭いかもね。

[1234: マンション検討中さん]

>>1230 マンション検討中さん

天井高やエアコン設置位置にもよりますね。
2.65mで比較的フラットな天井なら高めのロフトベッド使う事で中学生でも十分に使えますよ。
その分照明の位置変更や増設をオプションで検討しておくことをお勧めします。
天井高くてもロフトベッドに寝たら真上に照明みたいになってしまうので。

[1235: sage]

サンプラザ跡地が本命だろうからここ買うのは急ぐ理由がある人だけじゃないの
ここは2026年、あっちは2028年で1100戸だっけ

[1236: 名無しさん]

年収の5倍以下！

[1237: マンション検討中さん]

野村はさらなる高額物件になるだろうから1次取得は三井で決めておけですよ

[1238: 匿名さん]

中野、想像以上のインパクト

[1239: 匿名さん]

子供一人でも4.1畳は狭いと思う世代だけど圧縮間取り全盛期の今の時代では当たり前なんだろうね

[1240: 匿名さん]

ここは立地が良いですからね。最近は共働きも進んで、広さよりも立地と住環境が良い土地を求める傾向にありますね。

[1241: 通りがかりさん]

>>1235 sageさん

元々中野狙ってるなら両方買いましょ！
サンプラザ跡が更に人気になると予想してる＝ここもそれなりに価値が維持される訳で、今既に近隣マンションにいるなら中野徒歩圏内で2回も買い替えチャンスがあるって事ですよ。
3000万控除使ってここ住んで、更にサンプラザ跡地引越し後に1年～2年置いてここ売ればまた3000万控除出来ます。

[1242: マンション掲示板さん]

>>1130 検討板ユーザーさん
リニア遅延で橋本のタワマンとか値上がりの気配すらありませんね。静岡県迷惑です。

[1243: マンション掲示板さん]

>>1239 匿名さん

世代に関係なく狭いと言う認識で皆同じですよ。
3LDK希望だけど行灯部屋は避けたい場合、70Awnが選択肢という方も多いと思います。

ちなみにこういう時は広めの間取りを買っておくと出口で大きく差別化出来ますね。
70平米前後で購入された若い方も10年もすると家族も収入も増えて今なら1.5億ローン行けそう！含み益も数千万！！けど子供は転校させたくない！という方から棟内の80平米以上は非常に重宝されます。

[1244: 匿名さん]

一般に3LDKなら70平米の方が80平米より坪単価高く売れますよ。中古探す人は、部屋数の方が優先度高くて、広さは部屋数より優先度低いですので。そうなるとグロスの安い方が高く売れることになります。

[1245: 匿名さん]

当方独身でA-77Aswほしいなと思ってるんですけど、区切って3LDKにするかデカデカリビングの2LDKにするかどちらのほうがリセール・日々の満足度を天秤にかけたとき良いのでしょうかね
そもそも抽選当たらなそうという論点は置いておいて！笑

[1246: マンション検討中さん]

>>1234 マンション検討中さん
質問をしたものです。
ありがとうございます！大変参考になりました！

[1247: マンション検討中さん]

A-72AsやA-67Asに比べてA-70Awnが良さそうに見えますが、この若干歪な間取りは結構使いづらいものなのでしょうか。

[1248: 匿名さん]

この辺のエリア今後かなり上がりそう

[1249: マンコミュファンさん]

>>1247 さん

実質リビングダイニングとして使えるのが9帖位のスペースなので、、、

[1250: 匿名さん]

4人家族なら9畳あれば十分でしょう。

[1251: 検討板ユーザーさん]

シティタワーズ板橋大山からこのマンション買うことにスイッチしました！頼む！買わせてくれー！

[1252: マンション掲示板さん]

>>1241 通りがかりさん
今年から対象最大2,000万で控除0.7%じゃないっけ？
年間140万なんて手数料すらペイできないんじゃ

[1253: マンション検討中さん]

>>1249 マンコミュファンさん
よく見るとキッチンが入ってるのですね。ただ、他の間取りもそのくらいですね。
A-77Aswは素晴らしいですね。

[1254: 名無しさん]

>>1252 マンション掲示板さん

譲渡益の話ですよ～
住宅ローン控除は最近所得制限悪くなって所得2000万でもうけられないのでは？？
予算的には半分くらいの方はローン控除適用外だと思いますよ。

[1255: マンション検討中さん]

冷静に、A-77Aswより低価格の3LDK間取りがちょっと微妙なのも確かですよね
ファミリー向けに部屋数を確保したため、どうしても行灯部屋ができてしまうのは仕方がないのですが。
買うなら中途半端なことせずに、2億だすべきかもしれないですね

[1256: 検討板ユーザーさん]

>>1253 マンション検討中さん
そのプラン確実に人気でしょうね。。。
リフォームしてオールノンリビングインにしたいです

[1257: 検討板ユーザーさん]

住宅ローン減税うらやましい、、、

[1258: 名無しさん]

>>1257 検討板ユーザーさん
そうですね
あなたのように所得税住民税ゼロの人は減税になりようがないですからね

[1259: 匿名さん]

3LDKどこも間取りきれいだと思いますけどね。グロスが安い方がリセールも期待できますよ。

[1260: ご近所さん]

ここは南向きは抜け感がよさそうですね。南方面なにもない。天井も高いですし、角部屋以外も窓も窓も高いでしょうし。換気が熱交換のが最高ですね。窓で換気するよりいいかもしれませんから音も気になりにくそう。特に角部屋は最高そう。

[1261: 匿名さん]

立地が抜群に良いですからね。人気になると思いますよ。

[1262: マンション掲示板さん]

Ａ８０北東角って日当たりどうなんだろ
暗いのかな

[1263: 評判気になるさん]

>>1258 名無しさん

普通に考えて1.5億以上がボリュームゾーンの物件では所得2000万超えてる方が多いので、ローン減税を羨ましく思うのは当然の感覚ですよ。
譲渡税に対する3000万控除の話が通じない人もいたし、少し背伸びし過ぎかな。

[1264: マンション掲示板さん]

>>1263 評判気になるさん
一次取得者であれば3000万控除しらなくても普通だと思いますよ

[1265: 検討板ユーザーさん]

>>1255 マンション検討中さん
77のタイプ、18000万近くしますよ、これって値付けミスないのかな？目黒や白金と同等の坪単価ですよ、三井さんもスミフと同じように落ちたか

[1266: 匿名さん]

CG予定図みると、目の前の跨線橋（線路の上の歩道橋）も今のと構造が違うので、これ新しく敷設するんですね。JRの所有物だと思うのでデベというより区がやるのかもしれませんが。

ここの跨線橋で線路の向こう側の住宅街に入るとすぐのところに四谷大塚中野校があるのでポイント高いのでは

[1267: マンコミュファンさん]

>>1263 評判気になるさん
今後の通貨防衛で金利どうなるかわからないのに値上がり前提で話してる人が金持ってると思えないな
この値段なら下がることはないだろうが

[1268: マンション検討中さん]

>>1265 検討板ユーザーさん

目黒や白金ははるかに高いですよ。＠900～1000の世界です。
ここ数カ月のアップデートができてないですね。

[1269: eマンションさん]

>>1268 マンション検討中さん

あっなるほど、そうかもしれないですね。去年10月の感覚で言ってました。目黒MARC引き渡し間もないのに2LDK60平米15800万でてますね、脇立地としてdissられたのに。こっち60平米今後の売りだしねが見えてきましたね12000->15800万円

[1270: 匿名さん]

北側じゃないと線路の音が相当うるさいと思うよ。
サウステラ賃貸棟の西側部屋でもかなり線路の音が室内に聞こえるから。