パークホームズ四条河原町ってどうですか？

[マンション住民さん]

パークホームズ四条河原町についての情報を希望しています。
定期借地権のマンションですが、アクセスよくていいいですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K2001/

所在地：京都府京都市下京区寺町通綾小路下る中之町585-1、585-2（地番）
交通：阪急電鉄京都線「京都河原町」駅　徒歩3分
京阪電気鉄道京阪線「祇園四条」駅　徒歩9分
京都市烏丸線「四条」駅　徒歩10分
間取：1LDK～3LDK＋F、3LDK＋N　※Fはフリールーム（納戸）です。　※Nは納戸です。
面積：47.90平米～127.26平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[66: 匿名さん]

立地としては良い物件だと思いますが
借地権物件ということで、検討することをためらう人はいるでしょうね。
財産を残すとかではなくてもリセールしにくいと聞きます。
1期分は完売したのでしょうか？

[67: eマンションさん]

管理費や地代が物件HPに掲示されてますが、一番小さい部屋でもなんやかんやで合計3万円後半です。固定資産税が定借ではないといっても固定費としてこれだけ出費があるとすると厳しいですね。知らんけど。

[68: 評判気になるさん]

3LDKのGtypeは坪単価400から557万円でした。

[69: 検討板ユーザーさん]

セカンド検討としては、もう少し景色が欲しかった。
東山や鴨川の景色が無い。
残念

[70: 匿名さん]

現地案内図が小さすぎませんか？
視力が悪いからでしょうか、もうちょっと大きいのが欲しく・・・

京都高島屋に近くて大丸も近くて楽しそうとは思ったものの、定借でしたか。残念・・・

ホテル泊まった方が割がいいかもしれません。

[71: 通りがかりさん]

我が家はパークホームズの他の物件を購入しましたが、先日担当さんとお会いした際に四条河原町の物件は売れ行きが好調で二期からは値上げになりそうだというようなお話をチラッと伺いました。
東京や海外の方が多いのかと思いきや近隣の方の住み替え需要も多いそうで、担当の方も意外と言っていました。
我が家はファミリーなのでここは最初から外していましたが、DINKSや老後夫婦のみの生活だったらこちらのが良かったなぁ～。
田の字や御所南エリアは小規模で地味なマンションが多い中、ここはロビーの豪華さやラウンジなど羨ましすぎます。

[72: 匿名さん]

匿名さんが現地案内図が小さすぎると書かかれていますが、確かに文字が小さく細いフォントなので老眼にはつらい仕様ですね。
おせっかいかもしれませんが、地図の右上の「印刷用PDF」をクリックすると目にやさしいサイズに拡大できるのでオススメかと思います。

[73: 匿名さん]

最後の書き込みから二ヶ月も経っているとは！！
別の三井の物件の営業マンさんの話によると、この手の立地の物件には中国の方が
結構群がるようですが、定期借地という概念、さらにはお墓が敷地内にあるという
のが絶対にNGだそうで、中国圏の購入者さんは非常に少ないそうですよ。

[74: 口コミ知りたいさん]

場所はすごくいいと思うのですが、人の多さなど、どう感じるのかなと。考え中です。

[75: 検討板ユーザーさん]

地元民からすると電気屋街だった場所なので、秋葉原か日本橋に住むような感覚ですが、東京の方にとっては京都の繁華街が近くて楽しめるのかもしれません。

地元の人からの需要がないので苦労してるかもしれませんが、ゆっくりと売れていくんじゃないですかね？

[76: 匿名さん]

お墓が敷地内にあるのは日本人でもいやだと感じる人は少なくないでしょう。
敷地内になくても、お墓ビューだけでも敬遠されがち。
そういう迷信にとらわれない新感覚の富裕層向きでしょうか。定借はまた別の問題。

[77: eマンションさん]

定借だとしても世界遺産下鴨神社の目の前だったり、梨木神社の鳥居の内側だったりするとまだ話題性があると思いますが、ここはお寺さん自体が有名じゃないのでブランド力としては弱くなるかと思います。

[78: 匿名さん]

買い物など場所はいいと思うのですが、お寺とお墓で悩んでます。あまり考えなければいいと思うものの。この通りのざわざわ感ってどんなものでしょう。

[79: マンション掲示板さん]

建築資材の高騰、建設業の2024年問題、ホテルの建設が戻ってきた。 まだまだマンション価格は上がる要素満載。売れるかはわかりませんが、残った部屋は値引きをすれば完売。いつまで待てば安くなるの？

[80: 匿名さん]

>>78
>>買い物など場所はいいと思うのですが、お寺とお墓で悩んでます。あまり考えなければいいと思うものの。この通りのざわざわ感ってどんなものでしょう。

確かにそれはあるかもしれませんね。
ただ、京都市内はお寺もですが、小さな墓地もちょこちょこあります。
ここは借地権物件でもあるので、購入希望者は他府県の方とか
セカンド利用目的の方が多いかも。
ただ、一等地ではありますがリセールはしにくいかもしれませんね。

[81: 匿名さん]

借地物件だと、そもそもリセールしにくいですよね…
実需で、とかやはり80さんが書かれて言うようにセカンドハウス目的の方が多くなってくるのだろうと考えられます。
契約のおしまいが見えてくるような時期になると、
ますますリセールはますます難しくなりそう。
でも建物が古くなった時の行く末が、最初から決められているのでそのあたりは揉めないっていうのはいいよなぁ。

[82: 匿名さん]

京都はもうそろそろ紅葉の季節ですか？
借地物件はリセールしにくく、別荘として使う人が多いですが、逆に遺産で揉めないからいいんじゃないかと思います。
考えようですよね・・・

[83: 匿名さん]

紅葉はまだあともう少しということです。
京都は、意外と紅葉が遅いんですよ。

借地権物件は、ここに限らがリセールは大変と聞きます。
購入する際に営業さんにお聞きしても、ここは立地も良いので大丈夫とか言われるかと思いますが
リセール予定が少しでもあるのであれば、検討をどうするか考えた方が良い気はします。

[84: 匿名さん]

寺院一体開発って何だろうなと思ったのですが、京都らしいと言えばそうなのかなとも思います。京都には寺社が多く、京都を訪れる人、京都好きな人は寺社好きでもあると思うので、他国の方ほど気にされないのではと思います。
一般販売対象戸数75戸で、現時点での情報では先着順が7戸となっています。今後の販売予定もあるのでしょうか？無いとすればあと7戸で完売になるわけで、売れ行きは好調とも言えるのでは。

[85: 匿名さん]

立地的に考えると、ここまでの価格はするだろうなと思いますが

定借物件なのであれば、なかなかの強気な価格設定のように感じます。

財産を残す残さないの問題ではなく、同じくらいの価格を出せば

普通の物件が十分買えますよね。

[86: 匿名さん]

定借といっても70年間は所有できるし、他の新築マンションも70年経てば取り壊し、建て替えでしょう。いくら自分のマンションといっても、建て替えになると区分所有者１人あたり2000万以上は出さないと建て替えられません。もっとも70年後まで生きている所有者はほぼ皆無でしょうが。70年後すべてチャラになる定借はむしろ後腐れがなくていいかも。

[87: 匿名さん]

市内の中心地ですが、
道を一歩入ると、昔ながらの京都の街並みが残り風情がありますね。
定借物件でも、ここならリセールも十分可能かと思います。
京都在住者ではなく、他府県の方が特に注目されるかもしれませんね。

[88: 匿名さん]

あまり話題にならないマンション。竣工まであと1年だが75戸売りさばけるのか。
このごろ田の字に競合物件が増えているので逃げ切らないと定借は厳しい気がする。

[89: ご近所さん]

意外と苦戦していますか？便利だけど、ちょっと賑やかすぎるエリアなので地元民は遠慮するかな。田の字の他のマンションと比較されてしまうと、すぐに売り切るのはむずかしいかもね

[90: 匿名さん]

定借の期間が長期になっているので、まず将来の心配はいらないということでしょうか。
自分の子供が将来マンションを相続するという場合には定借になってしまうと不利になってしまうかもしれないですね。
定借は手続き等が複雑なようですから。

お子さんがいない方にとっては定借というのはメリットとしてはあるのかな。

[91: 匿名さん]

定借のいいところは、おしまいが最初から決まっているところだと思う。
所有権だと、建て替えるか超大規模修繕するか、選択肢が出てくる上に、
管理の具合もその時にどうなっているのか謎ですし…。
その点でどう思うのか。
所有権でも定借でも数十年先についてはよくわからないですよね

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん
何十年も先のことは、自分もこの世にいないかもしれないし、わかりませんが、
ただ築４０年で売ろうとしたとき、所有権の物件は立地がよければ、それなりの
値で売れると思う。しかし定借の場合、あと２０年で価値がゼロになる物件の
買い手を見つけるのはかなり難しい。やはり定借は永住するのでないかぎり
リセールが厳しくなると思います。そもそも所有できない築４０年の物件を
買うくらいなら、新しい賃貸物件を借りたほうが賢明ですし。

[93: 匿名さん]

確かに30年、40年と築年数を重ねる度に転売は難しくなるかもしれませんが、賃貸としての運用は可能ではないでしょうか。
定借マンションの中でもこちらは立地の利便性が良いですし、需要は期待できそうですよね。

[94: 匿名さん]

定借の場合、おそらく問題になってくるのは、大規模修繕になってくると思います。
「いずれ壊すし最低限でよい」という意見と
「住むからには快適に」という意見、両方出てくると思うのですよね。
賃貸に出すからには
それなりに快適じゃないと店子さんつかないだろうし、
そのあたりがどうなっていくのか。
立地としてはいいと思いますが。

[95: 匿名さん]

定借マンションって賃貸にすることは可能なのですか？
それは知らなかったですね。
ただ、分譲と違っていずれ手放すことをわかっていて
人に貸すたびに修繕とかすると、マイナスになってしまう気がするなぁ。
と考えると定借を選び意味がないかも。

[97: eマンションさん]

>>95 匿名さん

可能です

私は70年であとくされなくこわすのもいいのかもと、あと70年は生きないのでとか考えたのですが、この先年をとり施設とかに入る時お金が必要な時が来たて売却を考えたときどうなるかと考え、こちらはやめました。

場所は良かったんですが、買物も便利ですし。

[98: 匿名さん]

今３期６次の販売予定のようです。

１期で３次くらいまでは見たことがありますが、６次ってなかなか多いなと思います。

でも、抽選登録という記載がありました。

売れ行きが順調なのか、ちょっとわかりづらいですね。

[99: 匿名さん]

ターゲット層としては、他府県から京都へ引っ越しを考えている方向きのマンションかな。
市内在住で家族で住むことを考えて…という感じではないのかな。
便利な立地なんですけどね。
だから、即売れることはあまり見越して販売れている感じがします。

[100: 匿名さん]

現在は第3期7次が1戸販売中でその他に先着順の住戸が7戸販売されているようですね。
こちらは一般販売対象の戸数が75戸となっていますが在庫はどれくらい残っているのでしょう？

[101: 匿名さん]

少しずつ販売しながら、価格も調整している感じなんでしょうか。
それとも特に坪単価は変わらず、粛々と販売しているのだろうか。
いずれにしても、最初から細かく見ていないとわからないですね。

周辺の利便性の良さ、財閥系であること、京都市内であること
などの要素があり、それがそのまま価格面に乗ってきているという印象を受けます。
ある程度の価格になってしまうのは、まあ仕方がない感じでしょうか。

[102: 匿名さん]

屋上が解放されるそうですが、屋上の眺望はどうなんでしょうか。

[103: 匿名さん]

>>屋上が解放されるそうですが、屋上の眺望はどうなんでしょうか。

屋上が解放されるって、ちょっと危険なのでは？
営業さんからの情報ですか？
他のマンションなどでも、何かあると危険で解放されないほうが多いかと思います。
もし解放されるのであれば、大文字の時とかですかね？

[104: 匿名さん]

いつも屋上が解放されているマンションって安全管理的にお見掛けしないのですが、ここはどうなんだろう。
私も開けても送り火の時くらいじゃないかなぁ、と思うのですが…。
こどもの遊び場になってしまってもよろしくないですし。
管理規約次第、なところはあるかなー。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん
そうですね、マンションは売れてしまえば、あとは管理組合に委ねられますので、組合でふだん屋上は施錠しますと決めれば、特別の日以外立入りできません。組合次第かな。

[106: 匿名さん]

ここではないですが、検討中のﾏﾝｼｮﾝに聞いたところ
管理人さんが勤務している時間帯だけ屋上テラスを開放するらしいです。

[107: 匿名さん]

屋上開放の日、開放しない日がありそうですね。
でも逆にその方がいいような気もします。

24時間いつでも開放していると、夏なら手持ち花火で遊んで夜中騒がれたりしても気分はいいものじゃないし。

フェンスの高さもどのくらいなのか気になりますし。

きちんと管理してくださるとのことで、安心感が生まれました。

[108: 匿名さん]

この立地で億までいかない価格帯は魅力だなと思ったら

借地権物件だったんですね。

借地権物件は、売りにくい聞いたことがあります。

検討されている方にお聞きしたいのですが、

みなさんリセールの可能性はなしで検討されていますか？

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん
そもそもリセールを考えずに新築マンションを買う人がどれほどいるのか、、、

[110: 匿名さん]

借地権物件は何故売りにくいんですか？
借地権の性質で中古になると住宅ローンの審査が通りにくくなるんでしょうか？
もしリセールするなら築浅のうちに、経年すればするほど条件が不利になるマンションですか？

[111: 匿名さん]

>>110 匿名さん
残期間が35年切ったらローンが相当厳しいようで、そこまで持ってたら残りは賃貸で出すぐらいのつもりで買うなら良いのでは？
1期は安かったので、1期に買った人は勝ちですね。

[112: 匿名さん]

建物の解体まで既に決まってしまっているマンションの場合は、どうしてもリセール厳しくなるようですよね。
正直、解体が決まっていないマンションでも
いずれ超大規模修繕か解体して建て替えという選択が迫られるので
結論を先送りにしていない分、まだ決まっている分いいんじゃないかとは思うのだけど…。
でも一般的にはだからリセールしにくくなるとは言われているとか。

[113: 匿名さん]

定期借地権について、私が割と信頼している住宅コンサルタントの意見を共有しておきます。
https://www.youtube.com/watch?v=WRMuwIWj5rE

[114: マンション比較中さん]

さっきホームーページを見てみると、なんと全戸完売になっていました。数戸残っている感じかと思ってましたが、一気に動いたんですかね。

[115: 匿名さん]

完売おめでとうございます。やはり中心部は早いね！