パークホームズ四条河原町ってどうですか？

[マンション住民さん]

パークホームズ四条河原町についての情報を希望しています。
定期借地権のマンションですが、アクセスよくていいいですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K2001/

所在地：京都府京都市下京区寺町通綾小路下る中之町585-1、585-2（地番）
交通：阪急電鉄京都線「京都河原町」駅　徒歩3分
京阪電気鉄道京阪線「祇園四条」駅　徒歩9分
京都市烏丸線「四条」駅　徒歩10分
間取：1LDK～3LDK＋F、3LDK＋N　※Fはフリールーム（納戸）です。　※Nは納戸です。
面積：47.90平米～127.26平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[51: 匿名さん]

>>50 名無しさん
70年も経てば、さすがにどの分譲マンションも建て替えでしょう。築80年のマンションなんて誰も住まないだろうし。ところで建て替えるとなると、各人また数千万円を準備しなくちゃならない。それなら後腐れなく、持ち主に土地を返した方がさばさばしていいかもね。

[52: 匿名さん]

７０年後に解体するからと言って１２年に一度の修繕費がもったいないと感じる人がいるんですかね

[53: 匿名さん]

>>７０年後に解体するからと言って１２年に一度の修繕費がもったいない
こういった人は賃貸にするべきですか？
賃貸でも修繕費の値上げはありますよね？

それを思えば、支払うべきものは支払わないと・・・

[54: 匿名さん]

賃貸の場合、躯体工事にかかる費用は大家持ちだから間借り人は払わなくても大丈夫。へたにマンション買うより生涯賃貸のほうが幸福な人もそれなりにいると思います。

[55: マンション検討中さん]

ここ、どんだけ書き込み少ないんですか！
人気ないのか
思慮深い方が多いのか
どちらなんですか？
説明会行く予定ですが
だいぶ萎えてます。

[56: 匿名さん]

>>55 マンション検討中さん
東京の人用のセカンドハウスかな、と思って実需組はハナから対象外ってことでしょう。

[57: eマンションさん]

>>56 さん
東京の人が京都好きとはいえ
のぞみで2時間ちょっとかけてわざわざ来ますかね？

日本料理だって東京の方が評価高い店がわんさかあるし。
お寺巡りといっても、、、、、。

それに東京の人はマンションの資産価値に異常に
執着する人と多いし。

京都の人口140万人ぐらいある様ですから
実需ぐらいありそうじゃないですか
いくらなんでも不人気すぎませんか？

京都の人にも東京の人にも
相手にされていない様な。

好きの反対は嫌いでは無く
無関心ならここダメですね。

[58: マンション検討中さん]

>>57 eマンションさん
パラドール寺町二条のスレを見てご覧。むしろここよりずっと静か。でも蓋を開けてみれば一瞬で完売。

ここも同じことになるとはさすがに行かないでしょうが、私の経験上、投稿の少なさと実際の売れ行きや人気とはまったく無関係だと思う。

掲示板での人気物件ってのは大抵坪単価の低い大規模物件か、注目度の高い駅近のタワマンかなので、安くもない小規模の物件は口コミが少ないのがまぁ当然だと思います。

[59: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん
富裕層は毎日掲示板に張り付いて書き散らすほどヒマじゃないから、高額物件は概して書き込みが少ない印象があります。

[60: 匿名さん]

>>富裕層は毎日掲示板に張り付いて書き散らすほどヒマじゃない
富裕層は、毎日、株価を見ているんじゃないですか？

気に入ったマンションがあれば、そのまますんなり購入しちゃっていそうです。
盛り上がらないのに、あっという間に売れていたなんてこともありそうです。

ここはどうなんでしょうね？

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
株価は閑でやってないでしょ(^_^)

[62: 匿名さん]

たしかに。富裕層がネットに張り付いてる姿はあまり想像できないです。
気に入ったら買って、失敗したら手放せばいいやって感じでは。
でも案外、富裕層って慎重でわるく言えばケチな人も多々いそうなので、
情報収集はしっかりやってたりするかもしれませんね。

京都のマンションはデザインが和風のところが多いとは思っていましたが、
ここは別格ですごいなと思いました。
門構えといい、エントランスホールといい、豪邸かという感じ。
好みが分かれそうな感じもしなくはないですが。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん
日本びいきのアジア系富裕層もターゲットにしているんでしょうね。

[64: 匿名さん]

今、ホームページの物件概要を見てきました。
「申し訳ございませんが、 申込受付は終了いたしました。
近日中に物件概要を更新する予定です。」
という記載がありました。

完売したようではないと思うのですが
申し込み受付終了って何かあったのでしょうか？

[65: マンション比較中さん]

>>64 匿名さん
昨日第一期販売が終了したということですね。二期以降のスケジュールはまだ不明のようですが。

[66: 匿名さん]

立地としては良い物件だと思いますが
借地権物件ということで、検討することをためらう人はいるでしょうね。
財産を残すとかではなくてもリセールしにくいと聞きます。
1期分は完売したのでしょうか？

[67: eマンションさん]

管理費や地代が物件HPに掲示されてますが、一番小さい部屋でもなんやかんやで合計3万円後半です。固定資産税が定借ではないといっても固定費としてこれだけ出費があるとすると厳しいですね。知らんけど。

[68: 評判気になるさん]

3LDKのGtypeは坪単価400から557万円でした。

[69: 検討板ユーザーさん]

セカンド検討としては、もう少し景色が欲しかった。
東山や鴨川の景色が無い。
残念

[70: 匿名さん]

現地案内図が小さすぎませんか？
視力が悪いからでしょうか、もうちょっと大きいのが欲しく・・・

京都高島屋に近くて大丸も近くて楽しそうとは思ったものの、定借でしたか。残念・・・

ホテル泊まった方が割がいいかもしれません。

[71: 通りがかりさん]

我が家はパークホームズの他の物件を購入しましたが、先日担当さんとお会いした際に四条河原町の物件は売れ行きが好調で二期からは値上げになりそうだというようなお話をチラッと伺いました。
東京や海外の方が多いのかと思いきや近隣の方の住み替え需要も多いそうで、担当の方も意外と言っていました。
我が家はファミリーなのでここは最初から外していましたが、DINKSや老後夫婦のみの生活だったらこちらのが良かったなぁ～。
田の字や御所南エリアは小規模で地味なマンションが多い中、ここはロビーの豪華さやラウンジなど羨ましすぎます。

[72: 匿名さん]

匿名さんが現地案内図が小さすぎると書かかれていますが、確かに文字が小さく細いフォントなので老眼にはつらい仕様ですね。
おせっかいかもしれませんが、地図の右上の「印刷用PDF」をクリックすると目にやさしいサイズに拡大できるのでオススメかと思います。

[73: 匿名さん]

最後の書き込みから二ヶ月も経っているとは！！
別の三井の物件の営業マンさんの話によると、この手の立地の物件には中国の方が
結構群がるようですが、定期借地という概念、さらにはお墓が敷地内にあるという
のが絶対にNGだそうで、中国圏の購入者さんは非常に少ないそうですよ。

[74: 口コミ知りたいさん]

場所はすごくいいと思うのですが、人の多さなど、どう感じるのかなと。考え中です。

[75: 検討板ユーザーさん]

地元民からすると電気屋街だった場所なので、秋葉原か日本橋に住むような感覚ですが、東京の方にとっては京都の繁華街が近くて楽しめるのかもしれません。

地元の人からの需要がないので苦労してるかもしれませんが、ゆっくりと売れていくんじゃないですかね？

[76: 匿名さん]

お墓が敷地内にあるのは日本人でもいやだと感じる人は少なくないでしょう。
敷地内になくても、お墓ビューだけでも敬遠されがち。
そういう迷信にとらわれない新感覚の富裕層向きでしょうか。定借はまた別の問題。

[77: eマンションさん]

定借だとしても世界遺産下鴨神社の目の前だったり、梨木神社の鳥居の内側だったりするとまだ話題性があると思いますが、ここはお寺さん自体が有名じゃないのでブランド力としては弱くなるかと思います。

[78: 匿名さん]

買い物など場所はいいと思うのですが、お寺とお墓で悩んでます。あまり考えなければいいと思うものの。この通りのざわざわ感ってどんなものでしょう。

[79: マンション掲示板さん]

建築資材の高騰、建設業の2024年問題、ホテルの建設が戻ってきた。 まだまだマンション価格は上がる要素満載。売れるかはわかりませんが、残った部屋は値引きをすれば完売。いつまで待てば安くなるの？

[80: 匿名さん]

>>78
>>買い物など場所はいいと思うのですが、お寺とお墓で悩んでます。あまり考えなければいいと思うものの。この通りのざわざわ感ってどんなものでしょう。

確かにそれはあるかもしれませんね。
ただ、京都市内はお寺もですが、小さな墓地もちょこちょこあります。
ここは借地権物件でもあるので、購入希望者は他府県の方とか
セカンド利用目的の方が多いかも。
ただ、一等地ではありますがリセールはしにくいかもしれませんね。

[81: 匿名さん]

借地物件だと、そもそもリセールしにくいですよね…
実需で、とかやはり80さんが書かれて言うようにセカンドハウス目的の方が多くなってくるのだろうと考えられます。
契約のおしまいが見えてくるような時期になると、
ますますリセールはますます難しくなりそう。
でも建物が古くなった時の行く末が、最初から決められているのでそのあたりは揉めないっていうのはいいよなぁ。

[82: 匿名さん]

京都はもうそろそろ紅葉の季節ですか？
借地物件はリセールしにくく、別荘として使う人が多いですが、逆に遺産で揉めないからいいんじゃないかと思います。
考えようですよね・・・

[83: 匿名さん]

紅葉はまだあともう少しということです。
京都は、意外と紅葉が遅いんですよ。

借地権物件は、ここに限らがリセールは大変と聞きます。
購入する際に営業さんにお聞きしても、ここは立地も良いので大丈夫とか言われるかと思いますが
リセール予定が少しでもあるのであれば、検討をどうするか考えた方が良い気はします。

[84: 匿名さん]

寺院一体開発って何だろうなと思ったのですが、京都らしいと言えばそうなのかなとも思います。京都には寺社が多く、京都を訪れる人、京都好きな人は寺社好きでもあると思うので、他国の方ほど気にされないのではと思います。
一般販売対象戸数75戸で、現時点での情報では先着順が7戸となっています。今後の販売予定もあるのでしょうか？無いとすればあと7戸で完売になるわけで、売れ行きは好調とも言えるのでは。

[85: 匿名さん]

立地的に考えると、ここまでの価格はするだろうなと思いますが

定借物件なのであれば、なかなかの強気な価格設定のように感じます。

財産を残す残さないの問題ではなく、同じくらいの価格を出せば

普通の物件が十分買えますよね。

[86: 匿名さん]

定借といっても70年間は所有できるし、他の新築マンションも70年経てば取り壊し、建て替えでしょう。いくら自分のマンションといっても、建て替えになると区分所有者１人あたり2000万以上は出さないと建て替えられません。もっとも70年後まで生きている所有者はほぼ皆無でしょうが。70年後すべてチャラになる定借はむしろ後腐れがなくていいかも。

[87: 匿名さん]

市内の中心地ですが、
道を一歩入ると、昔ながらの京都の街並みが残り風情がありますね。
定借物件でも、ここならリセールも十分可能かと思います。
京都在住者ではなく、他府県の方が特に注目されるかもしれませんね。

[88: 匿名さん]

あまり話題にならないマンション。竣工まであと1年だが75戸売りさばけるのか。
このごろ田の字に競合物件が増えているので逃げ切らないと定借は厳しい気がする。

[89: ご近所さん]

意外と苦戦していますか？便利だけど、ちょっと賑やかすぎるエリアなので地元民は遠慮するかな。田の字の他のマンションと比較されてしまうと、すぐに売り切るのはむずかしいかもね

[90: 匿名さん]

定借の期間が長期になっているので、まず将来の心配はいらないということでしょうか。
自分の子供が将来マンションを相続するという場合には定借になってしまうと不利になってしまうかもしれないですね。
定借は手続き等が複雑なようですから。

お子さんがいない方にとっては定借というのはメリットとしてはあるのかな。

[91: 匿名さん]

定借のいいところは、おしまいが最初から決まっているところだと思う。
所有権だと、建て替えるか超大規模修繕するか、選択肢が出てくる上に、
管理の具合もその時にどうなっているのか謎ですし…。
その点でどう思うのか。
所有権でも定借でも数十年先についてはよくわからないですよね

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん
何十年も先のことは、自分もこの世にいないかもしれないし、わかりませんが、
ただ築４０年で売ろうとしたとき、所有権の物件は立地がよければ、それなりの
値で売れると思う。しかし定借の場合、あと２０年で価値がゼロになる物件の
買い手を見つけるのはかなり難しい。やはり定借は永住するのでないかぎり
リセールが厳しくなると思います。そもそも所有できない築４０年の物件を
買うくらいなら、新しい賃貸物件を借りたほうが賢明ですし。

[93: 匿名さん]

確かに30年、40年と築年数を重ねる度に転売は難しくなるかもしれませんが、賃貸としての運用は可能ではないでしょうか。
定借マンションの中でもこちらは立地の利便性が良いですし、需要は期待できそうですよね。

[94: 匿名さん]

定借の場合、おそらく問題になってくるのは、大規模修繕になってくると思います。
「いずれ壊すし最低限でよい」という意見と
「住むからには快適に」という意見、両方出てくると思うのですよね。
賃貸に出すからには
それなりに快適じゃないと店子さんつかないだろうし、
そのあたりがどうなっていくのか。
立地としてはいいと思いますが。

[95: 匿名さん]

定借マンションって賃貸にすることは可能なのですか？
それは知らなかったですね。
ただ、分譲と違っていずれ手放すことをわかっていて
人に貸すたびに修繕とかすると、マイナスになってしまう気がするなぁ。
と考えると定借を選び意味がないかも。

[97: eマンションさん]

>>95 匿名さん

可能です

私は70年であとくされなくこわすのもいいのかもと、あと70年は生きないのでとか考えたのですが、この先年をとり施設とかに入る時お金が必要な時が来たて売却を考えたときどうなるかと考え、こちらはやめました。

場所は良かったんですが、買物も便利ですし。

[98: 匿名さん]

今３期６次の販売予定のようです。

１期で３次くらいまでは見たことがありますが、６次ってなかなか多いなと思います。

でも、抽選登録という記載がありました。

売れ行きが順調なのか、ちょっとわかりづらいですね。

[99: 匿名さん]

ターゲット層としては、他府県から京都へ引っ越しを考えている方向きのマンションかな。
市内在住で家族で住むことを考えて…という感じではないのかな。
便利な立地なんですけどね。
だから、即売れることはあまり見越して販売れている感じがします。

[100: 匿名さん]

現在は第3期7次が1戸販売中でその他に先着順の住戸が7戸販売されているようですね。
こちらは一般販売対象の戸数が75戸となっていますが在庫はどれくらい残っているのでしょう？