パークホームズ四条河原町ってどうですか？

[マンション住民さん]

パークホームズ四条河原町についての情報を希望しています。
定期借地権のマンションですが、アクセスよくていいいですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K2001/

所在地：京都府京都市下京区寺町通綾小路下る中之町585-1、585-2（地番）
交通：阪急電鉄京都線「京都河原町」駅　徒歩3分
京阪電気鉄道京阪線「祇園四条」駅　徒歩9分
京都市烏丸線「四条」駅　徒歩10分
間取：1LDK～3LDK＋F、3LDK＋N　※Fはフリールーム（納戸）です。　※Nは納戸です。
面積：47.90平米～127.26平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[21: 匿名さん]

京都在住の方がここを選ぶことはあまりないかも。

他府県から引っ越しとか、セカンド的に利用する人とかが

検討される物件なのではないでしょうか。

定借物件なので、財産とか考えなくても良い人がいいのかな。

[22: 買い替え検討中さん]

>>21 匿名さん
70年の定期借地権なので普通に資産運用出来るよ。定期借地権物件は財産価値無しとか、どんなトンチキだよ。。。むしろ地主にとって高値でも手放したくない価値のある土地だって証明でもあるぞ。

[23: 匿名さん]

たしかに。すくなくとも築40年あたりまでなら普通に取引できますね。築５、６０年までくると、いくらビンテージマンションの地位を得たとしても、あと10～20年のために数千万出す人は限られてくると思うけれど。

[24: 周辺住民さん]

定借はいろいろ面倒なので買わない。財産価値はないんだよ

[25: 匿名さん]

>>24 周辺住民さん
あんたにとってはそうなのかもね。でも少なくとも世の中はそうじゃないから新築でも中古でもしっかり価格はつくんだよ。興味外なら粘着してないで他所行け。

[26: マンコミュファンさん]

お墓はどこにいったの？

[27: マンション掲示板さん]

>>26 マンコミュファンさん
グーグルマップの航空写真で確認すると、お墓はマンション建設予定地の東側、京都市総合教育センター敷地との間に恐らくそのまま残されてそうですね。マンションの東向きは全面的に墓地に隣接することになるんじゃないかな。

[28: 買い替え検討中さん]

同じフロアと上階に迷惑住民がいないことを願う。
それで困っているので売れるかも分からない状態で買い換えられるかどうか。京都で分譲マンションを購入しても、立地が良くて妥当なお値段でも売れ残っているのが今後も続くのか。

[29: 買い替え検討中さん]

お寺がマンション１階に入るということは、マンション型の納骨堂が建物の一部に作られるのかな？立体駐車場みたいに１階でパネル操作すると遺骨が運ばれてくるとか。
あと法事のある日はマンションに喪服の人々が出入りして読経の声が高らかに聞こえるのかな？
寺院一体開発ってナゾだらけでリスキーだね。

[30: 匿名さん]

400年の歴史あるお寺がマンションになるなんて、今どきの話題だなと思いました。なんか残念というか、お寺もそうしないとやっていけないのかなというか。今後そういう感じが増えていくのかなと思ったりします。
お墓？納骨堂？は同建物内には入らないだろうとは思うけれど、お寺に抵抗のない人向きではあるかなと思いました。京都暮らしには寺社は身近なものだとは思うけれど。ある意味ありがたさも感じたりして。

[31: マンション検討者さん]

恐らくエントランスで居住者呼び出しと遺骨呼び出しができるんじゃないかな。
遺骨を呼び出したつもりなのに生きた人が出て来てビックリなんてトラブルがあるかも。

[32: 匿名さん]

6月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。

定借物件は、相場よりは安く価格設定されるでしょうか。

この立地なので夫婦のみ世帯か一人暮らしの人向けかなと思うので
逆にそれなり高めの設定になるかもしれませんね。

[33: 匿名さん]

坪４５０万とか行きますかね？

[34: マンション掲示板さん]

>>33 匿名さん

定借でその価格はありえない。

[35: 匿名さん]

>>33 匿名さん
坪単価450万円？　それは行かないでしょ。
80㎡の3LDKの場合で、階数無視して単純に計算して1億1千万円。いくら京都都心の四条河原町とはいえ東京都心部のマンションの資産価値とは比べ物にならず、家賃はせいぜい月30～35万円ぐらいが相場だろうか。2LDKならさらに安く、月20万～25万円。表面利回りで3％程度では不動産投資としての需要はなく、富裕層のセカンドハウス需要としても高すぎる。定期借地権では地代もかかるし、そのうえ京都では2026年から別荘・空き家税も導入される。
居住用としても定期借地権では次世代に資産を残せず、恐らくこの物件がターゲットに考えているであろう高額のローンを組めるパワーカップルの絶対数は、京都では東京に比べて圧倒的に少ない。

[36: 匿名さん]

（続き）この物件の適正価格を推し測るうえで参考になりそうな物件は、二つあると思う。一つは同じ区画にある「ザ・京都レジデンス 四条河原町」。もう一つはこの物件から徒歩5～6分の距離にある「パークホームズ堺町松原」。前者は築8年の所有権の中古マンションで、異常に高い価格がつけられることもあるため、成約価格でなければ参考にならない。この成約価格より1割～2割安いぐらいが適正価格か。後者は同じ三井不動産が販売中の新築マンション。この物件は所有権であるにもかかわらず、坪単価320～360万円の価格で多数売れ残っている。
三井不動産としては売れ残っている「パークホームズ堺町松原」がお買い得に見えるぐらいの価格を定期借地権のマンションである「パークホームズ四条河原町」に付けたいところだろうが、金利上昇も懸念される社会情勢の中、階数にもよるけど少なくとも坪単価300万円台前半でなければ販売が難しいのではないか。

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん
でもパークホームズ堺町松原は最寄り駅五条で、ここと立地がだいぶ違うんじゃないでしょうか。四条河原町交差点徒歩３分は所有権であれば坪５００でもおかしくないと思いますが、かりに２割安くしても４００ぐらいはいくかと。

[38: マンション検討中さん]

価格次第では購入を検討しています。
やはり比較対象は、ほぼ同じ立地・規模感のザ・京都レジデンス四条河原町になるんでしょうね。この所有権のマンションの成約価格が坪いくらなのか？
あと京都では眺望を重視する購入者が多いと思いますので、坪単価は階数や向きによっても相当変わってくるでしょう。

[39: マンコミュファンさん]

>>38 マンション検討中さん

東側の眺望がないのが残念。
京都は東山、鴨川眺望が重要。
お隣の、京都レジデンス上層階はかなり高額。
それ以外の部屋はまあまあ。

[40: マンション検討中さん]

ザ・京都レジデンス四条河原町、60㎡・2LDK・北向きの部屋がちょうどいま7980万円で販売中です。坪単価では438万。実際これぐらいが相場でしょう。
定期借地権のマンションが2割から3割安くなるとすれば、パークホームズ四条河原町の同条件の部屋は坪300～350万ということになりますね。

[41: マンション検討中さん]

>>38 マンション検討中さん
1LDKで5000万から２LDKで6000万からだと聞きましたよ。

[42: マンション検討中さん]

首都圏住まいですが京都は好きで年に数回は出かけるので投資用不動産を一つくらい持っていてもいいかなあと思い、良く泊まるGood Nature Hotel真裏の好立地のこの物件には注目しています。

10F建てなんで、おそらくどの方向もそこまで眺望が抜けないこと、且つ、定借なので、40平米台の1LDKが5000万台から、60平米弱の2LDKが6000万台からというのは、少なくともLDと主寝室に床暖房仕様の割りには安い・・と思う次第です。

定借なので固定資産税払わなくていいし、賃貸オーナーなら借地代とか全部経費に計上できるのですよね？

ただ、京都は学生の街、安い賃貸も多いので、この立地だとしても40平米の1LDKに20万払ってでも借りたいと思う人がいるかどうかですよね

[43: 匿名さん]

投資用としてこのマンションを買うのは規約上まずいのでは？詳しくはデベまでどうぞ。

[44: 匿名さん]

別に賃貸に回すこと自体は禁止されていないのでは？1年以内の転売禁止の特約なんかが付いているかどうかまでは確認していないが。

[45: マンション検討中さん]

坪単価おいくらぐらいか？ご存知の方教えて下さい。

[46: 検討板ユーザーさん]

>>45 マンション検討中さん

坪単価430から450万円

[47: 匿名さん]

定期地上借地権の期間：2096年（令和78年）02月09日まで約70年 地代：未定

借地権は70年で長期間というところは安心かな。３０歳で家を購入したとしても70年後は１００歳。
子供に土地を残してあげるということを考えていない方はちょうどいい期間だと思います。
地代は未定となっておりますが、固定資産税と比べてどのくらい安くなるのでしょうね。

[48: マンション検討中さん]

>>46 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
この坪単価は相場と思えば大丈夫でしょうか？

[49: 検討板ユーザーさん]

>>46 さん

ありがとうございます。
この坪単価は相場と思えば大丈夫でしょうか？

[50: 名無しさん]

>>47 匿名さん

地代　修繕費　解体費
建物分の固定資産税

潰す前提の修繕費が…

[51: 匿名さん]

>>50 名無しさん
70年も経てば、さすがにどの分譲マンションも建て替えでしょう。築80年のマンションなんて誰も住まないだろうし。ところで建て替えるとなると、各人また数千万円を準備しなくちゃならない。それなら後腐れなく、持ち主に土地を返した方がさばさばしていいかもね。

[52: 匿名さん]

７０年後に解体するからと言って１２年に一度の修繕費がもったいないと感じる人がいるんですかね

[53: 匿名さん]

>>７０年後に解体するからと言って１２年に一度の修繕費がもったいない
こういった人は賃貸にするべきですか？
賃貸でも修繕費の値上げはありますよね？

それを思えば、支払うべきものは支払わないと・・・

[54: 匿名さん]

賃貸の場合、躯体工事にかかる費用は大家持ちだから間借り人は払わなくても大丈夫。へたにマンション買うより生涯賃貸のほうが幸福な人もそれなりにいると思います。

[55: マンション検討中さん]

ここ、どんだけ書き込み少ないんですか！
人気ないのか
思慮深い方が多いのか
どちらなんですか？
説明会行く予定ですが
だいぶ萎えてます。

[56: 匿名さん]

>>55 マンション検討中さん
東京の人用のセカンドハウスかな、と思って実需組はハナから対象外ってことでしょう。

[57: eマンションさん]

>>56 さん
東京の人が京都好きとはいえ
のぞみで2時間ちょっとかけてわざわざ来ますかね？

日本料理だって東京の方が評価高い店がわんさかあるし。
お寺巡りといっても、、、、、。

それに東京の人はマンションの資産価値に異常に
執着する人と多いし。

京都の人口140万人ぐらいある様ですから
実需ぐらいありそうじゃないですか
いくらなんでも不人気すぎませんか？

京都の人にも東京の人にも
相手にされていない様な。

好きの反対は嫌いでは無く
無関心ならここダメですね。

[58: マンション検討中さん]

>>57 eマンションさん
パラドール寺町二条のスレを見てご覧。むしろここよりずっと静か。でも蓋を開けてみれば一瞬で完売。

ここも同じことになるとはさすがに行かないでしょうが、私の経験上、投稿の少なさと実際の売れ行きや人気とはまったく無関係だと思う。

掲示板での人気物件ってのは大抵坪単価の低い大規模物件か、注目度の高い駅近のタワマンかなので、安くもない小規模の物件は口コミが少ないのがまぁ当然だと思います。

[59: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん
富裕層は毎日掲示板に張り付いて書き散らすほどヒマじゃないから、高額物件は概して書き込みが少ない印象があります。

[60: 匿名さん]

>>富裕層は毎日掲示板に張り付いて書き散らすほどヒマじゃない
富裕層は、毎日、株価を見ているんじゃないですか？

気に入ったマンションがあれば、そのまますんなり購入しちゃっていそうです。
盛り上がらないのに、あっという間に売れていたなんてこともありそうです。

ここはどうなんでしょうね？

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
株価は閑でやってないでしょ(^_^)

[62: 匿名さん]

たしかに。富裕層がネットに張り付いてる姿はあまり想像できないです。
気に入ったら買って、失敗したら手放せばいいやって感じでは。
でも案外、富裕層って慎重でわるく言えばケチな人も多々いそうなので、
情報収集はしっかりやってたりするかもしれませんね。

京都のマンションはデザインが和風のところが多いとは思っていましたが、
ここは別格ですごいなと思いました。
門構えといい、エントランスホールといい、豪邸かという感じ。
好みが分かれそうな感じもしなくはないですが。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん
日本びいきのアジア系富裕層もターゲットにしているんでしょうね。

[64: 匿名さん]

今、ホームページの物件概要を見てきました。
「申し訳ございませんが、 申込受付は終了いたしました。
近日中に物件概要を更新する予定です。」
という記載がありました。

完売したようではないと思うのですが
申し込み受付終了って何かあったのでしょうか？

[65: マンション比較中さん]

>>64 匿名さん
昨日第一期販売が終了したということですね。二期以降のスケジュールはまだ不明のようですが。

[66: 匿名さん]

立地としては良い物件だと思いますが
借地権物件ということで、検討することをためらう人はいるでしょうね。
財産を残すとかではなくてもリセールしにくいと聞きます。
1期分は完売したのでしょうか？

[67: eマンションさん]

管理費や地代が物件HPに掲示されてますが、一番小さい部屋でもなんやかんやで合計3万円後半です。固定資産税が定借ではないといっても固定費としてこれだけ出費があるとすると厳しいですね。知らんけど。

[68: 評判気になるさん]

3LDKのGtypeは坪単価400から557万円でした。

[69: 検討板ユーザーさん]

セカンド検討としては、もう少し景色が欲しかった。
東山や鴨川の景色が無い。
残念

[70: 匿名さん]

現地案内図が小さすぎませんか？
視力が悪いからでしょうか、もうちょっと大きいのが欲しく・・・

京都高島屋に近くて大丸も近くて楽しそうとは思ったものの、定借でしたか。残念・・・

ホテル泊まった方が割がいいかもしれません。