パークホームズ四条河原町ってどうですか？

[マンション住民さん]

パークホームズ四条河原町についての情報を希望しています。
定期借地権のマンションですが、アクセスよくていいいですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K2001/

所在地：京都府京都市下京区寺町通綾小路下る中之町585-1、585-2（地番）
交通：阪急電鉄京都線「京都河原町」駅　徒歩3分
京阪電気鉄道京阪線「祇園四条」駅　徒歩9分
京都市烏丸線「四条」駅　徒歩10分
間取：1LDK～3LDK＋F、3LDK＋N　※Fはフリールーム（納戸）です。　※Nは納戸です。
面積：47.90平米～127.26平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[1: マンション検討中さん]

やはりこの三井の方が三菱より京都田の字周辺の分譲マンションはどこも立地が良いですね。

[2: 匿名さん]

お寺と墓はどこに行ったの？
墓があった上に住むのは…

[3: マンション掲示板さん]

>>2 匿名さん
お寺は建物の一階で、お墓はそのまま残してるっぽいですよ。

[4: 匿名さん]

>>お墓はそのまま残してるっぽい
ありがとうございます。
窓からお墓が見えるんでしょうか。

[5: ご近所さん]

定借かー、、、

[6: 匿名さん]

定借、多くなってきました。マイホームとはまたイメージが違います。
定借のメリットってありますか？
出ていくからこそのよさ・・・
価格は他と比べると安いんでしょうか。

[7: 匿名さん]

ガーデンホテルのとなり？

[8: マンション検討中さん]

>>7 匿名さん
ガーデンホテルと建設予定地の間に京都大神宮が立地していますね。

[9: 評判気になるさん]

70年で更地・・・。でまた、定借で建ててお金儲け？

[10: マンション検討中さん]

四条寺町ですか！
これは希少性が高いですね。
定借とはいえさすがに安くはないでしょうから私には手が出ない。。。
坪400万over？

[11: 匿名さん]

定借も悪くないかなと思います。
老朽化しても積立金不足で建て直しなどできず、管理費ばかりがやたりと上がってしまい、手放したいのに買い手がつかない。仕方なくバカ高い管理費を払いづづける「負動産」を持て余すより、７０年でリセットできるほうがすっきりするかも。

[12: 匿名さん]

>>11 匿名さん
よく考えてみてください。
京都のど真ん中、川渡れば祇園、観光の中心地　が「負動産」になると思いますか？

[13: 匿名さん]

いくら立地がよくても築７０年じゃねえ。負動産になるかも。管理費、修繕費で月８万にはなるでしょう。

[14: 買い替え検討中さん]

立地は良いでしょうけど定借なので購入しないことにしました。

[15: 匿名さん]

定借問題は、今後ありそうな気がしますね・・・
賃貸とマイホーム問題と同じように、定借かどうかは考え方の違いなので、折り合いはつかない気が・・・

定借だけど安い、とか
定借だけど長い、とか
定借だけど〇〇条件がつけば・・・

[16: ご近所さん]

ホームページに間取り出てましたが、、、乾式耐火間仕切なのかな？非常に残念です。

[17: 匿名さん]

>>16 ご近所さん
気にしなくても大丈夫みたいですよ。↓
https://taclover.com/%E6%82%AA%E5%BD%B9%E3%81%AB%E3%81%95%E3%82%8C%E3%...

[18: 匿名さん]

70年の借地権なんですね。更新とか数年プラスされるとかもなく70年で打ち切りなんでしょうか。
建物の寿命としてもそのくらいなんでしょうけど、20代で買うとしたら多少は躊躇するかもですね。
まあここの値段次第ではありますが。
しかし81戸という割と大規模なマンションを寺院一体開発というのもスケールの大きい話です…。

[19: 評判気になるさん]

このあたりの分譲マンションは経験上、住民層がとにかくひどい。
警察に何度も相談した。
夜の仕事が多い。
水商売か風俗関係の女が酔っ払って深夜帰宅。暴れながら廊下で叫んだりするので眠れない。
便利な場所はそういう住民が多いと不動産の方には説明は受けたが納得いかない。
その程度の人間が買えないような価格で売ってください。

[20: 評判気になるさん]

当然ゴミ出しルールを守らない。平気で敷地内にポイ捨て。
騒音は当たり前の世界。セカンドくらいなら大丈夫だと思うが、普通にはとても住める環境ではなかったので参考までに。

[21: 匿名さん]

京都在住の方がここを選ぶことはあまりないかも。

他府県から引っ越しとか、セカンド的に利用する人とかが

検討される物件なのではないでしょうか。

定借物件なので、財産とか考えなくても良い人がいいのかな。

[22: 買い替え検討中さん]

>>21 匿名さん
70年の定期借地権なので普通に資産運用出来るよ。定期借地権物件は財産価値無しとか、どんなトンチキだよ。。。むしろ地主にとって高値でも手放したくない価値のある土地だって証明でもあるぞ。

[23: 匿名さん]

たしかに。すくなくとも築40年あたりまでなら普通に取引できますね。築５、６０年までくると、いくらビンテージマンションの地位を得たとしても、あと10～20年のために数千万出す人は限られてくると思うけれど。

[24: 周辺住民さん]

定借はいろいろ面倒なので買わない。財産価値はないんだよ

[25: 匿名さん]

>>24 周辺住民さん
あんたにとってはそうなのかもね。でも少なくとも世の中はそうじゃないから新築でも中古でもしっかり価格はつくんだよ。興味外なら粘着してないで他所行け。

[26: マンコミュファンさん]

お墓はどこにいったの？

[27: マンション掲示板さん]

>>26 マンコミュファンさん
グーグルマップの航空写真で確認すると、お墓はマンション建設予定地の東側、京都市総合教育センター敷地との間に恐らくそのまま残されてそうですね。マンションの東向きは全面的に墓地に隣接することになるんじゃないかな。

[28: 買い替え検討中さん]

同じフロアと上階に迷惑住民がいないことを願う。
それで困っているので売れるかも分からない状態で買い換えられるかどうか。京都で分譲マンションを購入しても、立地が良くて妥当なお値段でも売れ残っているのが今後も続くのか。

[29: 買い替え検討中さん]

お寺がマンション１階に入るということは、マンション型の納骨堂が建物の一部に作られるのかな？立体駐車場みたいに１階でパネル操作すると遺骨が運ばれてくるとか。
あと法事のある日はマンションに喪服の人々が出入りして読経の声が高らかに聞こえるのかな？
寺院一体開発ってナゾだらけでリスキーだね。

[30: 匿名さん]

400年の歴史あるお寺がマンションになるなんて、今どきの話題だなと思いました。なんか残念というか、お寺もそうしないとやっていけないのかなというか。今後そういう感じが増えていくのかなと思ったりします。
お墓？納骨堂？は同建物内には入らないだろうとは思うけれど、お寺に抵抗のない人向きではあるかなと思いました。京都暮らしには寺社は身近なものだとは思うけれど。ある意味ありがたさも感じたりして。

[31: マンション検討者さん]

恐らくエントランスで居住者呼び出しと遺骨呼び出しができるんじゃないかな。
遺骨を呼び出したつもりなのに生きた人が出て来てビックリなんてトラブルがあるかも。

[32: 匿名さん]

6月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。

定借物件は、相場よりは安く価格設定されるでしょうか。

この立地なので夫婦のみ世帯か一人暮らしの人向けかなと思うので
逆にそれなり高めの設定になるかもしれませんね。

[33: 匿名さん]

坪４５０万とか行きますかね？

[34: マンション掲示板さん]

>>33 匿名さん

定借でその価格はありえない。

[35: 匿名さん]

>>33 匿名さん
坪単価450万円？　それは行かないでしょ。
80㎡の3LDKの場合で、階数無視して単純に計算して1億1千万円。いくら京都都心の四条河原町とはいえ東京都心部のマンションの資産価値とは比べ物にならず、家賃はせいぜい月30～35万円ぐらいが相場だろうか。2LDKならさらに安く、月20万～25万円。表面利回りで3％程度では不動産投資としての需要はなく、富裕層のセカンドハウス需要としても高すぎる。定期借地権では地代もかかるし、そのうえ京都では2026年から別荘・空き家税も導入される。
居住用としても定期借地権では次世代に資産を残せず、恐らくこの物件がターゲットに考えているであろう高額のローンを組めるパワーカップルの絶対数は、京都では東京に比べて圧倒的に少ない。

[36: 匿名さん]

（続き）この物件の適正価格を推し測るうえで参考になりそうな物件は、二つあると思う。一つは同じ区画にある「ザ・京都レジデンス 四条河原町」。もう一つはこの物件から徒歩5～6分の距離にある「パークホームズ堺町松原」。前者は築8年の所有権の中古マンションで、異常に高い価格がつけられることもあるため、成約価格でなければ参考にならない。この成約価格より1割～2割安いぐらいが適正価格か。後者は同じ三井不動産が販売中の新築マンション。この物件は所有権であるにもかかわらず、坪単価320～360万円の価格で多数売れ残っている。
三井不動産としては売れ残っている「パークホームズ堺町松原」がお買い得に見えるぐらいの価格を定期借地権のマンションである「パークホームズ四条河原町」に付けたいところだろうが、金利上昇も懸念される社会情勢の中、階数にもよるけど少なくとも坪単価300万円台前半でなければ販売が難しいのではないか。

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん
でもパークホームズ堺町松原は最寄り駅五条で、ここと立地がだいぶ違うんじゃないでしょうか。四条河原町交差点徒歩３分は所有権であれば坪５００でもおかしくないと思いますが、かりに２割安くしても４００ぐらいはいくかと。

[38: マンション検討中さん]

価格次第では購入を検討しています。
やはり比較対象は、ほぼ同じ立地・規模感のザ・京都レジデンス四条河原町になるんでしょうね。この所有権のマンションの成約価格が坪いくらなのか？
あと京都では眺望を重視する購入者が多いと思いますので、坪単価は階数や向きによっても相当変わってくるでしょう。

[39: マンコミュファンさん]

>>38 マンション検討中さん

東側の眺望がないのが残念。
京都は東山、鴨川眺望が重要。
お隣の、京都レジデンス上層階はかなり高額。
それ以外の部屋はまあまあ。

[40: マンション検討中さん]

ザ・京都レジデンス四条河原町、60㎡・2LDK・北向きの部屋がちょうどいま7980万円で販売中です。坪単価では438万。実際これぐらいが相場でしょう。
定期借地権のマンションが2割から3割安くなるとすれば、パークホームズ四条河原町の同条件の部屋は坪300～350万ということになりますね。

[41: マンション検討中さん]

>>38 マンション検討中さん
1LDKで5000万から２LDKで6000万からだと聞きましたよ。

[42: マンション検討中さん]

首都圏住まいですが京都は好きで年に数回は出かけるので投資用不動産を一つくらい持っていてもいいかなあと思い、良く泊まるGood Nature Hotel真裏の好立地のこの物件には注目しています。

10F建てなんで、おそらくどの方向もそこまで眺望が抜けないこと、且つ、定借なので、40平米台の1LDKが5000万台から、60平米弱の2LDKが6000万台からというのは、少なくともLDと主寝室に床暖房仕様の割りには安い・・と思う次第です。

定借なので固定資産税払わなくていいし、賃貸オーナーなら借地代とか全部経費に計上できるのですよね？

ただ、京都は学生の街、安い賃貸も多いので、この立地だとしても40平米の1LDKに20万払ってでも借りたいと思う人がいるかどうかですよね

[43: 匿名さん]

投資用としてこのマンションを買うのは規約上まずいのでは？詳しくはデベまでどうぞ。

[44: 匿名さん]

別に賃貸に回すこと自体は禁止されていないのでは？1年以内の転売禁止の特約なんかが付いているかどうかまでは確認していないが。

[45: マンション検討中さん]

坪単価おいくらぐらいか？ご存知の方教えて下さい。

[46: 検討板ユーザーさん]

>>45 マンション検討中さん

坪単価430から450万円

[47: 匿名さん]

定期地上借地権の期間：2096年（令和78年）02月09日まで約70年 地代：未定

借地権は70年で長期間というところは安心かな。３０歳で家を購入したとしても70年後は１００歳。
子供に土地を残してあげるということを考えていない方はちょうどいい期間だと思います。
地代は未定となっておりますが、固定資産税と比べてどのくらい安くなるのでしょうね。

[48: マンション検討中さん]

>>46 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
この坪単価は相場と思えば大丈夫でしょうか？

[49: 検討板ユーザーさん]

>>46 さん

ありがとうございます。
この坪単価は相場と思えば大丈夫でしょうか？

[50: 名無しさん]

>>47 匿名さん

地代　修繕費　解体費
建物分の固定資産税

潰す前提の修繕費が…