リビオ粉浜について

[購入検討中さん]

購入検討中の者です。
ほかにも検討中の方がいらっしゃいましたら、情報交換等お願いします。

所在地：大阪府大阪市住之江区粉浜1-4-18(地番)
交通：地下鉄四つ橋線｢玉出｣駅徒歩3分
　　　　南海本線｢粉浜｣駅徒歩5分


【管理人です。タイトルを変更しました。2009/05/01】

[21: 9です]

ごめんなさい、誤解を招くようなことを書いてしまいました。
実際にお住まいの方は幅広い層の方が住まれていますよ。
新婚さんっぽい若いカップルの方や、赤ちゃん連れの方、ご妊娠されている方、
キャリアウーマンっぽい女性、子供さん３人連れてらっしゃる方もいらっしゃいました。
我が家は子ども２人の４人家族です。
むしろ、若い世代が多いと思います。
ご年配の方はあせってマンションを購入する理由がないため、今のマンション不況を様子見されているのかもしれませんね。

校区はなかなかよさそうですね！
上の子が今年小学校に入学するので、安心しました。

しかし、ここの北粉浜小学校区は、そんなにマンションがどんどん増えているわけではないと思いますよ？
６年前に向かいのグランアッシュができたぐらいじゃないでしょうか？
同じ住吉第一中学校の粉浜小学校区では去年ディモア粉浜ができましたけどね。

ちなみに、ディモアはここと販売時期が重なっていたので検討していました。
あそこもワイドスパンでしたが、やはり６０㎡ほどの部屋しかなく、
価格もリビオとほとんど変わりませんでした。
なので、玉出駅に近いリビオにしました。

８さん、
色んなことを考慮にいれないといけないので、マンション選びって本当に難しいですね。
希望の立地で、広さと価格がぴったりくる物件を探すのは至難の業ですね。
マンション市況もこの先読めませんしね。
８さんは、きっと今現在もよいマンションに住まわれているのだと思います。
だからなおさら、よりよい物件を探すのが大変ですね。
今後いい物件に出会えるといいですね。

[22: 購入検討中さん]

営業の方いわく、残り１０戸程みたいなことをおっしゃってたんですが、
昼間や夜に行って外からみても、半分も入っていない様な気がするんですが、
入居済みの方からみて、やっぱり残りあとわずかだと思いますか？
それとも、あんまり入っていない気がしますか？
例えば、郵便ポストや自転車置き場、マンション内で他の住人と会う機会などから考えて、
どうでしょう？
本当のところ教えて下さい。

[23: 8です]

小学校区内では新築マンションはそれほどではないですが、中学校区となると多いですよ。
新築購入後子供が生まれた場合で考えると、築13年が目安だと思いますが、私が知る限りでここのマンションをカウントして13棟です。
又団地も近所にありますので、今のレベルが維持されるかはわかりません。
今の時点であれば住吉第一は良い中学校です。

幅広い層の方が住まわれているのであれば、ある程度大丈夫ですね。
私も次の住替え先を探します。
ありがとうございます。

[24: ９です]

２２さん、
私が販売員の方に販売状況をうかがっても、
「あと１０戸ほど・・」とか「契約しているが引っ越しまだの部屋があって・・」とかなんとか
のらりくらりとかわされて、ちゃんと教えてもらえないんですよ。
やはり、誠実な営業マンの方ではないんでしょうね。
外から見た感じ、道路側のお部屋はだいぶ残ってそうです。

[25: 通りがかり]

９さん
そんなのあたりまえじゃないのかな
私も３年前に新築マンションを購入しましたが今思えばそのときに営業の人が言っていた残りの数は少なめだと思いますよ

でも結局、住んでしまえばそんなことは気にならずそれよりも管理のことや売り主のアフターサービスが大事なのではないでしょうか

[26: 匿名さん]

ここは南東以外はある程度空きがあると思います。
南東も75㎡で2階3800万スタートです。
最多価格帯で3,300万円3LDK・住戸専有面積 61.41㎡
普通に考えてかなり高いですよ。
この価格が許容範囲なら、校区うんぬんなら阿倍野や天王寺で検討しても、そこそこの物件購入できます。（中古でもいい物件あります）

年配の方をターゲットにしていたのであれば、完全なマーケティングミスですね。
数年前の分譲価格が設備・広さを考慮すると一番お買い得だったと思いますが、ここ2,3年の理由なきマンション価格高騰でこんな価格になったのでしょう。

このご時世、こんな価格で購入できるのは一部の方で、その一部もフルローンや家賃と比較しての購入であればリスクは高いと思います。

マンションに限らずどの商品にも当てはまりますが、バランスを欠いた商品は売れません。

[27: 近所をよく知る人]

同じ区内のここから半径約1km内に築２−３年の未だ売れ残りの物件が何戸かあるのをご存知ですか？
価格は今や分譲価格から−1200万程です。

この場合、未入居物件が売れないと同じマンションで中古が出てもかなり値下げしないと売れないです。
事情があって売却しないといけない場合はかなりの損失を覚悟されていると思います。

ここもそうならないことをお祈りします。

[29: 匿名はん]

ついに近隣マンションで完売がでましたね。
ここよりも戸数が多かったので、潜在顧客はほぼ流れたのではないでしょうか？
マンションズにも久々に広告出してますが、どうなりますかね？
ここから数キロはなれた隣接区の新築マンションとの一騎打ちといった感じでしょうか？

新日鉄もやった事態の深刻さが理解できたのかな？

[30: 購入検討中さん]

ここの売れ残ってる部屋の費用負担は売主負担ででしょうか？
もし負担しているならどの程度の範囲までの負担なのでしょうか？
例えば駐車場の空きがある場合でも負担があるのでしょうか？

管理組合が結成されているとのことですが、通常空き部屋の管理費・修繕積立金は売主負担で穴埋めできますが、その他の費用の負担がない場合、管理費会計が初年度から赤字になるのではと心配しています。

購入時に管理費一時金を徴収されると思いますが、その金額で赤字を補えるのでしょうか？

かなり売れ残ってるとのことですので、入居後に予想外の出費があるのが嫌ですので、どなたか教えていただけないでしょうか？

[31: 入居済み住民さん]

>30
売れ残りの部屋の管理費・修繕積立金は売り切るまで売主の負担です。
ただし、駐車場の運営で赤字が出た場合は、管理会計からの支出ですね。

初年度は、駐車場が８１％の稼働率として予算が見積もられています。
なので、８１％を上回る分は黒字、下回れば赤字です。

総戸数６４戸に対して駐車場は３８台ですから、８１％の稼働率は無理のない数字かと思います。
これから入居者が増えていけば駐車場も埋まっていくでしょうし、
もし、完売後も空きが多いようなら外部に貸し出せば駅の近くですし、借り手はいると思います。

ところで、今日は第１回目の管理組合総会が開かれました。
あっけないほどシャンシャン総会でしたね（笑）
このマンションはマナーもいい方だと思いますし、僕も何も意見することなかったですね。
心配していた販売状況も、着実に売れていっているようで安心しました。

[32: 購入経験者さん]

横から失礼します。

駐車場に空きがある場合の外部貸しはハードル高いです。
まず外部貸しの場合、住人以外からの収益となるため収益事業として課税対象になります。
税務署も最近分譲マンションの駐車場外部貸しには注意しているそうです。
税務申告の際の書類作成代も追加費用となると思います。
又ガレージにゲートが設置されている場合、マンションのセキュリティ上の問題も絡む為、どういった基準で外部に貸し出すのかを管理組合で検討する必要があります。

完売までの日程をシュミレーションすれば、どの程度予算とずれるか管理会社から報告はなかったでしょうか？
駐車場81％稼動ですと8台以下の空きでないといけませんが、現状8台以上の空きがないですか？
意外とみなさんマンション管理に興味ないのでしょうか？
完売マンションならいざしらず、現状販売しているマンションですから管理会社ももう少し報告があってもよかったかもしれませんね。
詳しい点はわかりませんが。

参考にされて下さい。

[33: 購入経験者さん]

追加です。

契約時の管理費会計の予算は、管理組合結成時からの予算だと思いますので、当然完売状況が前提の数字だと思います。

既に管理組合の運営がスタートし、まだ完売でない場合は予算とのズレが発生すると思いますので、管理会社に確認されることをお勧めします。

管理会社の対応が曖昧な場合は、今後の運営・管理会社との関係にも影響すると思いますので注意してください。

[34: 入居済み住民さん]

ＮＯ．３１です
外部貸しはなかなか大変なんですね。
知りませんでした。ありがとうございます。

まあ、今はまだ販売途中ですし、予算年度も途中ですので見通しを立てるのはまだ難しいのでしょうね。
きっと来年度以降の総会での議案になってくるでしょう。

しかし、この問題はこのマンションに限らず、
完成済みで販売継続中ならどのマンションでも同じじゃないですかね。
売主が駐車場代まで負担するところなんてないと思います。

ここは規模が小さいですし、駐車場台数も少なめなので、かえってよいのではないですかね。

[35: 購入検討中さん]

私も四つ橋線で駅近なのが気に入って、購入したいなと思っているのですが、
Ｂタイプはあとどれくらい残ってますか？

[36: 入居済み住民さん]

３５さんへ

現在どの程度残っているかはわかりません。
一度現地で確認されてみてはいかがでしょうか？

どなたかの書き込みにもありましたが、昼・夜と何度か確認すればある程度の残りは把握できると思います。

私もBタイプですが、このマンションはBタイプが一番価格と広さが均衡していると思います。
他の部屋は広さの割りに割高だと思っていました。
この部屋はお風呂に窓がありませんが、換気扇を３０分かけて、後はお風呂のドアを少し開けておくだけで翌朝はカラカラに乾いていますよ。
お風呂から夜景を見たいとかでなければ特にお風呂に窓は必要ないと思います。
むしろ我が家は部屋が乾燥しているので、ちょうどよい感じです。

Bタイプ購入できればいいですね。

[37: 購入検討中さん]

３６さん。
実際にＢタイプにお住まいの方のお話が聞けてうれしいです。
Ｂタイプは全部の部屋が南向きなのがいいですね！

この間、昼間に外から空き室状況をうかがってみたのですが、
ベランダの手すりが透明でないのでよく見えませんでした。
今度、夜に見に行ってみようと思います。
ありがとうございます。

[38: 購入経験者さん]

管理準備金は確か１万数千円でしたね？
この蓄えで初年度の管理費会計がどうなるかだと思います。
おっしゃるとおりどのマンションも売主は空き駐車場の負担はしません。
そのための管理準備金だと思います。

一部の売主は、初年度に管理費会計で赤字が発生した場合、赤字額を補填する旨を契約書に記載していますが、こちらはどうでしょうか？

私の知る限り、この近隣地域の新築物件で十分な管理準備金を設定していたのは、北加賀屋の新築物件（最低３万以上）だけだと記憶しております。

[39: 匿名さん]

このマンションは以前住宅がたくさんあった土地を買収して建てたのでしょうか？
2年程前の航空写真からですと住宅がたくさんあります。
ここに住んでいた方はどちらに引っ越されたのでしょうか？
このマンションに優先的に入居されたのでしょうか？
もし優先的に入居されている場合、その方達を除いてどれ程売れたかが知りたいです。
又優先的に入居されている場合、この方達の管理組合の議決権は全体の何割になるのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えてください。
よろしくお願いします。

[40: 入居済み住民さん]

３９さん
私は地元の住民ではなかったので、以前この土地に住んでらっしゃった方のことは分かりません。
購入を検討されてらっしゃるなら、担当者に聞いてみたほうが詳しいことが分かると思いますよ。

確かに、グーグルアースなんかで見ると、ここは以前は一戸建てが建っていたことが分かりますね。
戸建を買収してまで建てるほど、立地がいいということだと思います。
それから、今後もなかなか近辺にマンションが建ちにくいということだろうと思います。

販売状況も担当者に聞かれるのが一番かと思います。
私の実感だと、道路側以外の部屋はほぼ埋まったと思います。
道路側の部屋も徐々に引っ越しされてきてますよ。