リビオ粉浜について

[購入検討中さん]

購入検討中の者です。
ほかにも検討中の方がいらっしゃいましたら、情報交換等お願いします。

所在地：大阪府大阪市住之江区粉浜1-4-18(地番)
交通：地下鉄四つ橋線｢玉出｣駅徒歩3分
　　　　南海本線｢粉浜｣駅徒歩5分


【管理人です。タイトルを変更しました。2009/05/01】

[2: 契約済みさん]

やっぱり立地がいいですね。

[3: 匿名さん]

粉浜といえば、よく某TV番組の小枝不動産に出てくる粉浜商店街やスーパー玉出のイメージ。リーズナブルな街ですね。そういうのが好きな人には良いかも。便利ですね。

[4: いつか買いたいさん]

ほんとは住吉区か西田辺でほしいけど値段が。。。

住之江区だけどよく考えたら玉出駅便利ですよね
うーん
迷います！！
だれかアドバイスください

[5: 物件比較中さん]

先日現地を見学しました。
ここは間取りが狭いのに高すぎます。

新日鉄のブランドの説明を営業の方がされていましたが、物件を検討しているお客が新日鉄のブランドを理解して購入判断としていると思っているのでしょうか？
現状売れ残っていることを認識すれば、誰もブランド価値を認めていないと気付くと思いますが、説明を聞く限り気付いていないようです。

説明時の残り戸数と実際の空き部屋の数が、現地で見た限りではまったく一致しませんでした。
外から見ると結構空きは確認できます。（部屋にカーテンがない・エアコンのパイプがベランダにない等）

結局この近隣での新築マンションの空き数合計がマンション1棟分程あることを考えると、いつまでも売れないマンションはいつまでも売れないんでしょうね。

ブランド価値がわからない客は他所で買ってくださいみたいなことも言われましたので、私は新日鉄のブランド価値がわかりませんので、検討からはずしました。

[7: 周辺住民さん]

最初セルサスコーポレーションと新日鉄が売主だったので、両者のブランド名を取って『リビオセルサス』だったんですが、セルサスコーポレーションが売主ではなくなり新日鉄のみになったので名称変更なっています。
販売代理も東京建物に変更しています。
なぜ売主が1社になったのかは想像つくと思いますので、ここでは詳しく書きません。

[8: 匿名さん]

先日検討から外しました。
何回か見学してて、いつも帰るときに外まで見送りに来てたのが、最後見学に行ったときに価格の件で折り合いがつかず、検討からはずすと伝えると、その日はエレベーター降りた所で挨拶されて帰りました。

別に客だから最後まで見送れと言うつもりはないですが、前回までは外まで見送っていたのであれば、いくら最後折り合いがつかないといっても、普通最後まで見送ると思うんですが・・・

相手の感情を全く考えていない営業マンでしたので、検討から外して正解でした。
最初見学行った時からブランドがどうのこうのと余計な説明が多かったので嫌な予感はしてたんですが・・・

その後1週間ほど経過後、いけしゃあしゃあと電話してきて、「その後どうですか？もう一度売主と交渉します」と電話ありましたけど、別のマンション買ったと言って断りました。
態度が豹変する営業マンからは価格で折り合いがついても絶対買う気がしないので・・・

最後の価格交渉の日は雨が降っていて、話があるから来て欲しいといわれたので行ったんですがね。
しかも事前にこちらの希望価格は伝えていたのに、まったくかけ離れた価格を提示されて、雨降ってるのに出かけた私は馬鹿でした。

こういった営業マンにあたると最悪ですよ。
検討中の方は気をつけてください。

[9: 入居済み住民さん]

名前で選ぶなら、旧財閥系がいいと思いますよ。
新日鉄はブランドってほどではなくて、簡単に会社がつぶれないってぐらいのもんだと思います。

私が契約した時は、ライフステージが販売会社さんでした。
担当者はちょっと頼りな〜い方でしたが、物件が気に入ったので購入しました。
営業は結局、住み始めたら関係ないですから。

住んでみての感想は、とにかく便利！！
駅に近いし、四ツ橋線は大国町で御堂筋線に簡単に乗り継げるので、
梅田・心斎橋・なんば、どこでも気軽に行けます。

玉出の駅前は、スーパー、コンビニ、ドラッグストア・ファーストフード、郵便局、銀行、小学校、中学校と、生活に必要なものがほとんど揃っていて不便を感じたことがないです。

入居してからマンションの向いにタイ焼き屋さんがオープンし、玉出駅前にマクドがオープンし、
さらに今日は阪急ファミリーストアもオープンしました〜
今日の午前中にさっそくファミリーストアに行きましたが、結構広くて綺麗でいいかも！

間取りもセンターリビングなところとお風呂に窓があるところが気に入っております。

あとは、おしゃれなカフェでも近くにあれば言うことないです。

[10: 購入検討中さん]

確かに、住み始めたら営業は関係ないかもしれませんね。
まあ人それぞれでしょう。
しかしかなり売れ残ってることを勘案すると、何か売れない理由があるんだと思います。
あまり空室が多くて完売に時間がかかると、マンション自体の風評にも影響しますし・・・
管理組合結成しないと管理運営にも支障が出てくると思いますよ。
9さんが仰るように環境がいいから売れるというものでもないですしね。
逆にその環境はここのマンションに住まなくても利用できるわけですから・・・

[11: 購入検討中さん]

追加です。
営業マンとの相性はある程度関係すると思いますよ。
担当変えてくれと要求する人もいるみたいですし。
特に交渉しているのであれば、他の担当者なら要望が通ったりしたかもしれないとお客さんは感じるかもしれません。
相手との信頼が構築できて初めて話もできる場合もありますしね。
そうでなければ営業という仕事自体が必要ではないということになるので・・・

[12: 9]

管理組合の理事会は今日開かれました。
理事は部屋番号の若い順に輪番制だそうです。
総会は４月に開かれるそうです。

東京建物の営業さんはそんなに感じ悪いのですか〜
住んでる者としてはやきもきしてしまいます。
住人の方々は皆さん、あいさつもしてくれますし、品のいい方が多いと感じてますよ。

近隣のマンションと比較してここを決めたのは、
２６号線はそんなに交通量が多くなく、大型トラックなどはほとんど通りません。
騒音、排気ガスもそんなに気にならないですよ。
南側、東側は一戸建てが多くて静かです。

ワイドスパンで、日当たり、風通し良好です。
床暖房をごく低温でつけているだけで充分暖かく、この冬はほとんどエアコンなしで過ごせました。
共用廊下に面する部屋がないのもよかったです。

四ツ橋線は終電が早いのですが、遅くなったときは南海電車でも帰ってこれます。
例えば梅田で遊んでいて四ツ橋線の終電がなくなったら、
御堂筋線でなんばまで帰ってきて（御堂筋線は終電遅い）、なんばから南海で帰れますよ。

[13: 8です]

そもそも、最初からおかしなこと話してました。
地価公示価格が粉浜で２８万/㎡なので、少し狭いけど価格は適正だと話してましたが、私が調べた地価公示価格は２３万/㎡でした。
そのことを話して、5万/㎡高くなっているのはおかしいのでは？と説明を求めても明確な返答は頂けず、新日鉄は値引きをしないですの一点張りだったので、ここを検討からはずそうとしてると、見学した日の夜に電話があり、希望価格を教えてくれと言われたので営業マンに伝えました。

ちなみに最初に聞いていた空き部屋以外にも実は空きがあると聞いて初めて、結構空きがあるんじゃないかと疑問が発生したので、昼・夜と数回現地を見に行けば空きがしっかり確認できました。
この点も信頼できなかった理由です。

その後の話は既に書いたとおりです。

こちらとしても前向きに検討していたんですが、あまりにもいいかげんな対応だったので、信頼できずに検討から外した次第です。

実際このマンションは我が家では狭いです。
空き部屋も南東角以外が多いのはやはり同じことを思う方が多いからだと思います。

9さんは北東・南東にお住まいだと思いますが、南西・北西は現地で実際内覧しましたが、窓あけると自動車の音はうるさかったですよ。
排気ガスの匂いもしてましたし・・・
間取り南西・北西は使いづらい間取りですし・・・

私は以上から北東を検討してました。

[14: 周辺住民さん]

ごく近くに住んでいます。
現在の分譲が手狭に感じていたのでモデルルームに足を運びましたが、実物を見ての感想は「現在の方がマシ」でした。
いくら新築と言えどもわざわざ狭くなってまで引越す価値はナイかな〜と思ったので。
外観などは素敵でしたけどね。でも価格帯は他の方もおっしゃる通り高すぎると思いました。

ですが26号線。交通量多いですよ？
いつの時間帯でそんなことおっしゃっているのでしょうか。
大阪市内はどもに住んでいても排気ガスや騒音はあまり変わらないのではないでしょうか。

[15: 8です]

私も分譲からの住替え検討していました。
分譲からの住替えの場合、新築だからといって圧倒はされないので、冷静に物件を検討しましたが、角部屋・独立以外の点ではむしろグレードが下がると感じました。
細かい点ですが、全体にこじんまりとまとまった感じですし、ネットのLAN配線も今やあたりまえなのに各部屋になく、電話回線仕様のネット接続なのにはびっくりしました。
6-7年前の分譲の設備以下の内容でこの狭さはさすがにどうかと考えましたが、子供の校区を考えると妥協せざる得ないと考えてのことでしたが、やはり妥協しなくてよかったと今では思います。

ベランダの窓を閉めれば遮音性が上がるのは分譲マンションでは当たり前ですよ。
ワイドスパンも当たり前。
日当たりは上層階であれば南でなくともある程度明るいですし。
むしろ直射でないぶん室温も適温で良い場合もあります。
南は夏は暑いですよ。
機密性も分譲マンションでは高いのは当然ですので、床暖のみで暖房なくても過ごせます。
風呂に窓がなくともカワック標準装備ですので問題はありません。
これらは分譲マンションでは当たり前ですので、ことさらここだけのメリットではないです。

間取り。広さ・価格が最優先だと私は考えています。
次に子供がいる場合は教育環境でしょう。
生活環境は賃貸でも分譲でも周辺の利便性が高い場合は利用できますので、検討材料から外します。

[16: 9です]

８さん、
家族構成やライフスタイルに合う広さの部屋がないのは残念ですね。
私も、ここのマンションはファミリー向けとしては狭めのお部屋が多いと思ったので、
どういう方をターゲットにしているのか担当者にうかがったことがあります。
子供が独立したあとの熟年夫婦や、周辺の一戸建てからマンションに住み替える
ご年配の方がメインターゲット、と言われました。
でも、実際住んでみるとお子さんの姿もよく見かけますね。我が家も子供がいますよ。

設備面は私も不満あります。
特に魚焼きグリルは片面焼きで水を入れるタイプです！！
これはそのうち絶対買い換えるつもりでいます！！
あと、静音シンクって、何もせずに水を流していると確かに静かなのですが、
洗い物したり野菜を洗ったりするときって、お皿や野菜に水が当たる音がするので
結局うるさいんですよね。こんなのよりディスポーザーが欲しかったです！！
逆に、カワックはいらないです。お風呂の窓を開ければ換気できます。

お風呂の窓はいいですよ〜
よくある換気用の窓でなく、かなり大きな窓なので夜景を見ながら入れて露天風呂気分です♪


１４さん、
２６号線の交通量は、住之江区の他の主要道路と比較して少なめと思ったのです。
もちろん国道なので、それなりの交通量があると思います。が、大型トラックがガンガン走る道ではないと感じたので。私の感じたままですが・・

現在のお住まいより狭い部屋しかないのは残念ですね。

[17: 9です]

８さん、
おうかがいしたいのですが、ここの小学校・中学校の校区はどんな雰囲気なのでしょうか。
担当者は評判いいですよ〜とかなんとか言ってましたが、信用できないので・・
もしご存知でしたら教えていただけませんか。

[18: 8です]

小学校・中学校は住之江では良いと思います。
中学校は区内でトップではないでしょうか？
ただし、これは現在がそうであって将来もこの環境が保障されているわけではないと思います。
ここ数年で校区内に多数のマンションが建設されて、地域外からの人口増加に伴い、今後の予想は難しいと思います。
特にローンを組んでいる家庭の場合は、共働きが大多数だと思いますので、子供の教育にある程度影響していると思いますし、そういった家庭の子供が中学生になった場合の学校での影響は誰も予想できないと思います。
あくまで公立学校ですので、レベルは変動するのが当然と思っていた方が良いと思います。
私の感覚では今後マンション増加による人口増加が影響してくると考えています。

お風呂の窓ですが、我が家にもありますけど、窓を空けたままだと汚れるのも早いですよ。
ベランダが汚れる=風呂も汚れるですから。

しかしこのマンションのターゲットは年配の方だったのですね。
それを聞いて検討からはずしてよかったと改めて思いました。

もし年配の方の割合が多い場合、将来の修繕等で必ずもめますよ。
年配の方は大規模修繕までに居なくなっている場合がありますので（自分で認識しているのでこれを理由に一致団結で反対します）、お金がかかる案件については必ず反対されますし、体が弱ってくるので福祉設備の追加を管理組合に要求してきます。
管理費・修繕積立金が充分にあればいいですが、少ない場合はマンション内で対立が発生する場合もありますので・・・
エレベーターの点検や交換の場合、年配の方で上層階の場合は、階段使えないですからね。
年齢層に偏りのあるマンション（特に高齢の場合）は注意が必要です。

ここの売りはホテルライクですので、管理にお金がかかるのであればなお更注意が必要だと思います。

[19: 購入検討中さん]

確かにこの校区はいいみたいですね。近くが実家の為、ここの校区が良いことは昔からきいていました。しかし、いざ調べてみると住吉第一では体罰が問題になっていたみたいです。
詳しくは「住吉第一　体罰」などで調べてみてください。

私もこの校区に子供をいれたくてしかたなかったので、狭いわりには物件価格が高いとか、管理費・修繕積立金が高いとかは、妥協してでもと思っていたのですが、
年配の方が多いとなれば、どうしようか迷ってしまいます。
やっぱり、同世代の子育て世代やファミリー向けの方がいいのかなと考えてしまいます・・・。

[20: 8です]

マンションは賃貸にせよ分譲にせよ偏った住民構成は回避するべきです。
団地住人の高齢化などもニュースで報道されますが、新築分譲時から高齢者の占める割合が高いとそういったことが噂になって、中古物件が出た場合は高確率で高齢者の方が入居されてきますよ。
結局中古物件が出た場合でも、内部の構成に変化がない可能性が高く、そこにマンション管理の失敗が万一重なった場合は資産価値の低下は避けられないでしょう。
ここは総戸数が少ないですので、構成割合の変更は困難だと思います。最初の構成比率に注意が必要でしょう。

粉浜周辺の現在の中古物件価格を注意深くチェックしてみてください。
ここの現在の分譲価格では、10年後の価格が今現在の築10年程度の物件を参考にした場合、下落率が大きくなると思います。
将来何があるかわかりませんので、万一の場合を想定して、ご自身の物件の売却価格をチェックするのも必要だと思います。

極端な話、内部の設備はリフォームでどうにでもなります。
近隣マンションよりも割高な物件を購入する意義をしっかりご自身で確認されないと、後悔する買い物になるかもしれません。

眺望・近隣の施設をご自身の中でいくらで換算するのか、ここにはない設備で他にある場合は、その設備のあるなしを換算してみてください。
案外これだけでも物件の比較ができますよ。
眺望・近隣施設だけで数百万の価格差に納得出来る方はあまりいないと思います。
しかし広さで数百万の価格差は納得できる方は多いと思います。
ここより広いのに安ければどうでしょう？
その安い物件を蹴ってでもここに住みたいといった決心がこの物件には必要だと思います。
私が現在住んでいる分譲マンションの新築価格よりもここは800万高いですし、設備も劣ります。
私も一時期この点でかなり悩みました。
悩みすぎて結局、営業マンの対応がキッカケで検討からはずしました。

検討中の方の参考になればと思います。