プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[945: マンション掲示板さん]

世間一般には要望書はその運用ですが、どのデベロッパーも買う意思ないと受け付けないところ多いイメージがあります。
南棟も空いている部屋多いかと思っていましたが、上層階はかなり埋まってましたんでかなりの人気はあるんだと思います。

[946: 通りがかりさん]

少なくとも、入居する2025年02月には
新築マンションなんて
この価格では買えなくなっているでしょうから
南棟も苦戦することなくさばけるのではないでしょうか。

[947: 検討板ユーザーさん]

知識のある皆様にお聞きしたいです。
先程モデルを見学して来ました。
リビングダイニングが狭く感じたので図面を見て計算したんですが、モデルルームのS7だと図面上リビングが10.0帖になっているのですが、図面上のリビングダイニング面積は4050×3530＝14296.5≒7.8帖だと思うんですが、何で10帖表記なんですか？
まさか考えたくはないですが、キッチン横の廊下もリビングの面積に入ってるとか…。
千葉公園に思い入れがあって本物件しか見てないんですが、他のマンションもこんな感じなんでしょうか…。

[948: 匿名さん]

>>947 検討板ユーザーさん
扉からリビング内側は、キッチン横の廊下もリビング面積に入るのは当たり前の話です。

[949: マンション検討中さん]

>>947 検討板ユーザーさん
そうです。他のマンションもそんな感じです。

[950: 検討板ユーザーさん]

そうなんですね。
要望を出す前に教えて頂けて良かったです。
広めの部屋を検討してみようと思います。
ご回答ありがとうございました。

[951: 匿名さん]

>>950 検討板ユーザーさん

ギャラリーを見てキッチンの収納に悩むと予想しました。
リビングダイニングからキッチンが丸見えなので調理家電も含めきっちり収めたいところですが
シンク後ろ壁面の冷蔵庫以外のスペースで収まるかどうか…
オプションでシンク上に吊戸棚はつけられないそうです。
広めの部屋でもキッチン仕様はあまり変わらないのでリビングダイニングにキッチン関連の物が侵食してくるのは必須かもしれません。
それも踏まえて部屋のタイプを検討されたほうが良いかも。

[952: 口コミ知りたいさん]

>>951 匿名さん
貴重なご意見ありがとうございます。
確かにシンク下は食洗機も入りますし、当方身長が低いのでキッチンボードの高所は便利に使えないのもあり、ちょっと不便かもですね…。
あと、リビングダイニングを広く取りたいのでウォールドアの撤去を相談したのですが、ゼッチ対応にするために高層階でも撤去できないみたいでした。
なかなか悩ましいですね。

[953: 匿名さん]

>>952 口コミ知りたいさん

オプションで吊戸棚を付けられないのもゼッチor低炭素建築物の認可の都合上と説明がありました。
リフォームの時などもゼッチor低炭素建築物だと規制とか厳しいのかな。
気がかりです。

[954: マンション検討中さん]

これだけ夏が暑いことが常態化してしまうと徒歩9分はきついのかもですね。ソーラーパネルのっかってる同額の戸建ての方がエアコンガンガン付けられて満足度は高いのかも。

[955: 通りがかりさん]

>>954 マンション検討中さん

おそらく松波、弁天のエリアで戸建は同額では買えないです。

[956: 検討板ユーザーさん]

>>955 通りがかりさん
こことか？
https://suumo.jp/ikkodate/chiba/sc_chibashichuo/nc_72702572/

ここも？
https://suumo.jp/ikkodate/chiba/sc_chibashichuo/nc_72686662/

[957: マンション掲示板さん]

>>956 さん

プレミストのほうが良いかと

[958: 名無しさん]

>>957 マンション掲示板さん
同額どころか安く買える物件もあるってのを示してるだけでしょ。
いいか悪いかは個人の感覚ですよ。

[959: 口コミ知りたいさん]

ファミリーだと何のために誰のためにプレミストを買うのか明確にしないと単調な徒歩9分を何年も続けるのはきついかな。結局車ベースの生活になるなら駐車場が足元にある戸建ての方がトータルの満足度は高いのかな。

リセールを考えすぎてませんか？という疑問も。

[960: 評判気になるさん]

4000万代～5000万前半→千葉駅徒歩10分圏内の3LDKマンションが欲しいなら買い
5000万中盤～後半→マンションスペックなどが気に入れば買い
6000万以降は千葉公園立地にどれだけの魅力を感じるかでしょうね

[961: 口コミ知りたいさん]

明日の12-14時の1番暑いときに建設現場から千葉駅まで一往復くらいしてみた方がよいかもですね。

[962: 名無しさん]

>>961
今日ちょうど現場まで歩いて来ました。
単調な住宅地だからか同じ徒歩10分でもザタワーより長く感じたのと、眺望的には良い事なんですが高い建物が無いので日陰があまりないのがね。
この暑さで轟小なんて、とてもじゃないが無理。

[963: マンコミュファンさん]

でも徒歩10分なんて、別に遠いことはないですよね？都内でもこれくらいの分数はざらにあるかと思うのですが。

[964: 名無しさん]

>>956 検討板ユーザーさん

どこの会社が作ったかわからないような分譲戸建買うんだったら断然マンションでしょわ

[965: 匿名さん]

セキュリティーを考えたら断然マンションでしょわね

[966: 匿名さん]

管理費、駐車場代はかかりますが、セキュリティ面、耐震面、災害時用の備え、共用施設などを考えると、自分はマンション派です。戸建てorマンションは、購入or賃貸と並ぶ永遠のテーマなので、個々人の趣味の世界なので議論してもしょうがないですね。。

[967: マンション検討中さん]

轟町小学校の話が出ていますが、中学校は轟町中学校ですよね？
仮に弁天小の学区場合は中学校は新宿中となってしまうと考えれば、少しマシな気がするのは私だけでしょうか。

[968: マンション掲示板さん]

>>967 マンション検討中さん

マシですね！！

[969: マンション検討中さん]

人気としては南→西→東　ですかね？

[970: 口コミ知りたいさん]

夏現在の現地をみにいったところ、東棟の前の草はボーボー、南棟前の木も大分成長しすごいことになっていました、、、。
売られる時期が遅いですが西棟が気になってきました。

[971: 名無しさん]

東は抽選

[972: マンション検討中さん]

>>966 匿名さん
耐震性能は戸建ての方が上だよ。
制振装置が最近は標準的だしね。
マンションはほぼ耐震1
大きな地震がくると梁のヒビ割れ、タイル浮きがでちゃう。

[973: 通りがかりさん]

>>972 マンション検討中さん
ブランド戸建は馬鹿高いし価格が手頃なノンブランドだと何か有っても10年以内に会社が無くなってる可能性もある。
それに何か有っても管理組合も無いから自分で対応しないといけない。

[974: 検討板ユーザーさん]

ノンブランド木造戸建は怖いですね、、安かろう悪かろうって感じ

[975: 通りがかりさん]

戸建かマンションかなんて個人の嗜好の違いなんだから議論する意味ないでしょ…ましてはマンション掲示板で。
西棟は2期以降に多く棚卸しみたいだから割高になりそうですが、住居地域的に高い建物が今後も立たないから高層階は眺望保証されてますし、狙い目かもしれませんね。
私も南棟はコスパ、東棟はエレベーター無いから見送りで、西棟待ちです。

[976: 匿名さん]

プラウド新浦安出ましたね。

[977: 通りがかりさん]

マンションは管理費かかると言うけど、ゴミ出し24時間okだし、雨が振っても濡れず、電気代も高圧一括受電なのとコンクリートで冷暖房の効率が高くて安い。
デメリットは駐車場が遠くて、特に立体駐車場は重い荷物を運ぶのが辛い。

[978: マンション検討中さん]

あと販売まで1ヶ月ちょいあるんですよねぇ。抽選にならずに早く契約したいものです笑

[979: 匿名さん]

>>978
既に1期販売戸数く要望戸数のような気がするんですが、上手く調整できるのでしょうか…

[980: 通りがかりさん]

>>979 匿名さん

一期販売戸数って？

[981: 匿名さん]

>>980 通りがかりさん

100戸とかですかね？？

[982: 匿名さん]

120戸でしょう。

[983: マンコミュファンさん]

一期販売戸数って発表されてるんですか？

[984: マンション検討中さん]

>>982 匿名さん

バカ売れマンションですね笑笑笑

[985: 通りがかりさん]

>>983 さん
120はヤバい（笑）

[986: マンション検討中さん]

そのくらい売ってくれた方が抽選にならなそうで助かると思ってしまいます。

[987: 匿名さん]

>972

梁は構造部分だから震度5強クラスで損傷したら欠陥。問題なのは、ここみたいに非構造部分にALC使ってると震度５強以下で壊れても設計上問題なし。壊れる前提のところはちゃんと説明すべきなのだが。

[988: 匿名さん]

倍率が付く程度に販売戸数を調整して人気を印象付けるのが売る側の常套手段。

[989: 匿名さん]

>973

姉歯事件を教訓に瑕疵担保責任履行法ができている。大手だから破綻リスクが無いってのはメリットにはならない。

[990: 匿名さん]

管理組合も理事のなり手不足で今後どうなるかだね。第三者管理のところも出てきてるけど、いまあるのって管理会社が管理組合を代行ってやってるからチェック機能が危うい。本当の意味で第三者管理って出てこないのだろうか。

[991: 名無しさん]

>>990 匿名さん

色々な掲示板で出てくるけど、正直そんなに勉強になる内容ではないので、掲示板ではなく是非現実の世界で承認欲求を満たして下さい。

[992: 匿名さん]

マンションか戸建てかと新築か中古かの論争は尽きないけど、住まいサーフィンが価格の上がりすぎた新築マンションは買いではないという論調になってるのが興味深い。

[993: 匿名さん]

気になる話題ですね。価格が上がりすぎた新築マンション云々の件。この物件はどんな価格になるのやら。

販売開始予定時期は2023年9月上旬となっていて、広告を出して取引が始まるまで、契約も予約申込もできないとのことが書かれています。申込の順位の確保もできないようです。要望書などの提出もやっていないように思われます。でももうちょっとでしょう、価格などがわかるの。

[994: 匿名さん]

>>993
上場建材メーカーの決算書をみると仕入原価はそれほど増えてないのに大幅増益してる企業が多いです。つまり便乗値上げなので、昨今のマンション価格はその影響で高騰してるんでしょうから、市場原理に則れば価格はいずれ落ち着くと思いますよ。

[995: 評判気になるさん]

>>994 匿名さん
決算に計上されるのは引き渡し時点の物件なので、前期に計上されてる売上は2020から2021年ころの仕入れではないですか？
昨今の急激な仕入原価高は2022年くらいからなので、決算上現れるのは早くて2023年、本格的には2024年からだと思われます。

[996: 検討板ユーザーさん]

>>994 匿名さん

7月7日の記事でしたが、
「今期から建築費の上昇負担が本格的に反映されてくる。」と出ていましたので、
当面は、価格に転嫁されるかと思います。

ただ、低金利は続かないでしょうし、
住宅ローン控除もいつ廃止されるか不透明です。
金利が上がって、マンション価格が下がる説が強いですが、マンション価格が下がっても
金利が高くローン控除もなかったら、
今とあまり差はないように思います。
給与がガツンと上がれば別ですけれどね！

[997: 検討板ユーザーさん]

>>995
建材メーカーって書いてありますから、もっと川上の話では。

[998: 匿名さん]

金利が上がってマンション価格が下がっても月々の支払いは変わらんでしょ？
インフレ圧力が強いけどどうやってマンション価格下げるんだろう。
原価カットするしかないから、60平米前半の3LDKが登場したり、ディスポーザーなくなったり天井高下げたりするんだろうな。

[999: マンコミュファンさん]

>>998 匿名さん

同感です。
しかも、これから建設するのは
省エネ基準のマンションでなければならないので
ケチりたくてもケチれなくなると思います。

新築は下がる要因が金利以外見当たらないので
価格は下がらず、手の届かない層が増えるだけな気がします。
中古は下がるのかと期待しますが、
金利上昇でローンが厳しい人以外は
簡単には手放さないでしょうから、
築古や郊外だけ下がっていくのかな。

なんだか先行きが見えませんが
ギリギリでローンを組まない限りは
今が買い時、なのではないでしょうか。

[1000: 匿名さん]

建築費の上昇負担が本格的に反映ですか…
震災による人手不足、コロナによるウッドショック、ウクライナ情勢に引き続き建築費は上がり続けているんですね。
この先マンション価格は下がる事があるんでしょうか。

[1001: 検討板ユーザーさん]

>>1000 匿名さん
マンション価格は下がっても一時的で長期ではまだまだ上がるでしょうね。
一次取得者は早く買うのがお勧め。

[1002: マンション検討中さん]

今どれくらい売れてるんでしょうか、
価格がでたらほぼ埋まるのでしょうか。。

[1003: eマンションさん]

>>1002
南がどれだけ売れるかでしょうね。
これだけ暑いと南向き信仰も揺らぎそう。

[1004: 評判気になるさん]

>>1003 eマンションさん

低炭素だから緩和はされるんだと思います。

[1005: 匿名さん]

夏は太陽の南中高度角度が高いから、板状マンションの南向きはダイレクトウインドウのタワマンと違ってはバルコニーが庇（ひさし）になって直射は入らないから、あまり暑くならないですよ。
プレミストのデザインみてみると、最上階の角部屋は屋根部分の庇が効いているのかもしれないので夏も大丈夫かもしれないと思いましたが、それ以外の階の角部屋は庇がもしかすると十分に機能しないかもなので要確認ですね。
ちなみにタワマンのダイレクトウインドウは地獄です。Low-e日射遮蔽型であったとしても暑いですね。ダイレクトウインドウでシングルガラスや普通のペアガラスの場合は夏はサウナでしょうね。千葉市中央区のタワマンでもそういったタワマンが既にあるらしいですが。

[1006: 匿名さん]

なので、プレミストの南向きは暑い　という意見に流されないようにして判断した方がよいと思います。庇効果で、普通のマンションと同じです。

日射取得型なので、冬は太陽の南中高度が低いので、バルコニー庇があったとしても日射が入り暖かくなるので、メリットになります。

マンションギャラリーでしっかり確認してみるとよいと思います。恐らく同じ意見を言われるのではないかと思います。

[1007: マンション掲示板さん]

>>1003 eマンションさん
南向は夏も冬も室内は最高です。揺らぎません。
西向の夏は地獄です。おすすめしません。

[1008: 名無しさん]

南向きが人気なのはゆるぎないし私も好きだけど、こうなりますよ。
結局、昼はカーテンです。

[1009: 匿名さん]

>>1008 名無しさん
このシチュエーションは西日でしょ。木の陰が2階と3階に写ってるし。この写真を載せる意図は？

[1010: マンコミュファンさん]

>>1009 匿名さん
正面が南ですよ
dwはカーテンが昼はカーテンが必要だよってことを言いたいだけだけどなんか都合悪いの？(笑)

[1011: eマンションさん]

モデルルーム行ったので感想です。

南向きは値段が高く、東向きは手頃。ただし東向きは玄関から遠そう。
コワークスペースとキッズルームがあるのは良い。4LDKは近隣では貴重で間取りも良い。
デザインは良いが、廊下側が格子で部屋によっては前の道から廊下を歩くのが丸見え。
駅途中にアコレとマツキヨがあるのは良いが、アコレの品揃えは悪い。ヤオコーは駅の逆で遠い。
千葉駅は駅に入ってからもかなり歩くので表記以上に遠く感じる。

物は良いと思いましたが総合判断で見送ります。

[1012: 匿名さん]

>>1011
公園が近いから子育て世代やリタイア夫婦とかに一見良さそうですが、前者は学区が後者は買い物が不便でイマイチなんですよね…。
私もモデルに行きましたが、外食するにも千葉駅を越えないといけないし、東棟の安さに飛びついて毎日オリジン弁当になったらつまらないなと購入を躊躇ってます。

[1013: 評判気になるさん]

>>1012 匿名さん

1011です。私は自分の子供には通学路が遠くてもいいと思っていますが、リセールに影響しますよね。

おっしゃる通り千葉駅は北口が1番食事に困りそうだし、稲毛とかと違って反対側に出るのも大変ですよね。

[1014: 名無しさん]

マンションマニアさんの記事では、
・千葉駅は、東口と北口はファンが多い
・プレミストはスペシャル立地
とのことですから、リセールには影響なく、
安い1期のうちに購入が良いかと思います。
徒歩4分のエクセレントシティ千葉弁天一丁目よりもオススメしていたように感じました。

[1015: 名無しさん]

>>1014 名無しさん

リセールには影響なく、は言い過ぎではないでしょうか。立地の希少性があるのは事実ですが、学校の遠さがネックになって買わない人もいるでしょうから。

[1016: マンション検討中さん]

>>1015 名無しさん

買う人全員小学生の子持ちな訳ないんだから、そのまでリセールリセールは関係ないような笑
このエリアだと私立行かせる家庭も多いですし。

[1017: マンコミュファンさん]

>>1016 マンション検討中さん
私立と千葉大付属が一定数いそうですね

[1018: 匿名さん]

>1006

日射取得型のLOW-Eだと、高度の低い朝日と西日が入る東向きと西向きは灼熱じゃない。

[1019: 匿名さん]

>>1015 名無しさん
学区はいずれ是正されると予想します。

[1020: マンション検討中さん]

マンション建設地から歩いてみましたが駅まで遠すぎて迷ってます。今は電車あまり使わないので良いですが子供が進学したときのことを考えると。東だと改札まで15分以上かかります。

[1021: 通りがかりさん]

>>1020 マンション検討中さん

駅距離優先ならブリリアでしょうよ（笑）

[1022: 匿名さん]

北口は静かなイメージがありますが実際はそうでもないです
飲み屋街がないもののコンビニやホテル酔っ払い立ちんぼも最近はふえてます

[1023: マンション検討中さん]

>>1021 通りがかりさん
その通りですがお値段次第ですね(T_T)

[1024: 匿名さん]

>>1023 マンション検討中さん

あと家族多い人向けの4LDK80平米くらいの部屋はタワマンだとなかなかなさそうな気がします。

[1025: 匿名さん]

>>1020 マンション検討中さん

子供が小さい頃は公園が近くて、マンション内にキッズルームがあって、図書館も徒歩圏でと（買い物は一応アコレで）近隣で生活が完結できそうなのが良いと思ってます。

東口までの距離重視なら、新築では1021さんの言うブリリア（徒歩4-5分？）待ちか、あるいは販売中のメイツ（徒歩5分）かですかね。

[1026: マンション検討中さん]

こちらの天井高は何cmでしょうか。ー

[1027: 匿名さん]

天井は場所によってだと思いますが
低く感じた玄関付近は220ありませんでした

[1028: マンション掲示板さん]

お盆明けたらもう直ぐ第一期ですね

[1029: 口コミ知りたいさん]

ここは周辺、割りと何もないので
東口物件に比べリセールどうなんだろと不安になります。学区もいまいちなのが、残念

[1030: 検討板ユーザーさん]

>>1029 口コミ知りたいさん
今のマンション市況が続くなら残債割れはしないかと。強気すぎる価格でもなさそうですし。
値上がりを期待して購入するようなところではないと思います。

それこそ千葉公園が全体的にリニューアルされて目の前の公園が開けた感じになったりすれば別ですが。

[1031: マンション検討中さん]

>>1030 検討板ユーザーさん

南棟は若干強気価格感があります。西もまずまず強気

[1032: マンション検討中さん]

>>1031 マンション検討中さん

メイツよりは安いですよね

[1033: 匿名さん]

マンション公式では駅まで徒歩9分となっていますが、一番遠い棟からは15分かかってしまうんですか。
それはちょっと想定外でした。
中古のリセールも基本は駅徒歩10分以内が有利だと聞きますよね。

[1034: マンション掲示板さん]

>>1033 匿名さん
6分て500mくらいですけどそんなに離れてるんですか？、、

[1035: 匿名さん]

>>1033 匿名さん

1020の方のお話でしょうか？
それでしたら15分というのは、東口の改札までの
徒歩分数のことではないでしょうか。

このマンションの千葉駅徒歩9分は北口の話ですので。北口から、ペリエやそごうなど商業施設の集積した東口の改札までは、回り込むと結構距離がありますよ。

[1036: 匿名さん]

イーストのエントランスから一番遠いところの上階だとエレベーター待ちを含めれば、エントランスから5分くらい見たほうがいいんじゃない。イーストとウェストでエレベーター1基だし。

[1037: 匿名さん]

不動産表記の駅徒歩は駅の出口からマンションの敷地まで。ホーム、改札から出口までと敷地から部屋まではカウントされていないことは承知しておかないと間違える。

[1038: 匿名]

元は護国神社だったので御英霊の方々の御神体、御遷座となったと理由、背景に違和感が残りますね。公式HPは建物の老朽化、御遺族の高齢化、バリアフリー、駐車場を作る為、等々、発信していますが現地を見ても建て替えも検討できたと思いますし移転先の千葉県千葉市若葉区桜木4丁目1番1号はココより圧倒的に不便であり駐車場も30台前後しかなさそうですし移転した理由を補完するのにはあまりに不足だと考えるんですけどね。尚、この土地は千葉駅は徒歩圏でありこのあたりは千葉市でも比較的というより、静かな場所として上位に入る場所ですね。飲屋街からは離れてます。歌舞伎町よりはるかに安全ですけど、それは比較として極端なので、冨士見町や栄町よりもはるかに安心だと思います。とはいえ冨士見町や栄町も歌舞伎町よりはるかに安心なんですけどね。端的に言いますと、酔っ払い等々が居ない土地はそれはそれで静かな土地、地域エリアですが、それを誰もが望めばそこは”その他”も我慢を強いられる土地と言えるかと思う私見です。話は逸れましたが護国神社の御遷座となった背景は個人的に解せませんね。

[1039: 通りがかりさん]

>>1021 通りがかりさん
ブリリアは坪400は行くでしょうね

[1040: 口コミ知りたいさん]

>>1038 匿名さん

護国神社の遷座は、私もスッキリしませんでしたが、
（忠霊塔などの碑はそのままですし）

遺族の高齢化に伴い、
階段を上がった場所にある本殿での参拝をあきらめ、
階段の下で手を合わせて引き返す車いすの参拝者も目立つようになった。
そこで、バリアフリー化を検討したが、
現在の境内では土地の形状などから断念せざるをえなかった。

との記事を拝見して、ここの土地の高低差の大きさを痛感しました。

[1041: マンション掲示板さん]

>>1039 通りがかりさん
坪350かな

[1042: 匿名さん]

>>1038 匿名さん

それなんですよね。スッキリも納得もしない。
それなら軍墓地跡に建立された忠霊塔はなぜ残したのか？
神社は遷せても、軍墓地を掘りおこすまではさすがにできなかったから忠霊塔は遺したってことなんですかね。
心霊的なことではなく精神的にキツい。

そもそもマンション住民が高齢化したらに置き換えたらもう。。
結論的には永住型終の住処マンションではなく、若い世代が一定期間住むマンションってことなのかもしれませんね。

[1043: マンション掲示板さん]

>>1042
私もつい最近までは墓地神社跡地のスピリチュアル風水的な意味で敬遠してましたが、NHKの戦争特番を見て、日本を守ってくれた英霊達が側にいてくれて安心と勝手に解釈してマンギャラ行ってみる事にしました。苦笑
戦没者跡地の近くだから、右翼みたいな人が住まないかだけ気になります…。

[1044: 匿名さん]

千葉県の忠霊塔は昭和29年に県が現在の場所に建立し県が管理している公の施設です。
千葉護国神社は昭和42年に亥鼻から弁天に遷座された民間の施設です。
建設時期も建設元も管理元も異なるのに一緒に移設する訳がないです。