プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[905: 検討板ユーザーさん]

>>904 名無しさん

ないでしょ笑
でも他の新築マンションとか見ると相場観分かると思いますよ。このマンションは決して高くはないかと。

[906: 匿名さん]

>>905 検討板ユーザーさん
ミハマシティ、ミッドスクエアタワー、エクセレントタワー、シティテラス稲毛海岸、パークホームズ南船橋は安いですね。

土地柄で高い可能性ありますね
エクセレントシティ千葉弁天とかも高いんですかね？

[907: eマンションさん]

>>906 匿名さん
単純に戸数が多いからでしょ。

[908: eマンションさん]

25年とか30年の修繕積立計画を見ないと
何とも判断がつかないような気がします。
初年度から4年までは安すぎるマンションが多いようにも思えますし。

もしかすると、前に書かれていた方もいらっしゃりますが、千葉公園に隣接しているので、
千葉公園の景観を損なわないように
模修繕のタイミングを早めに設定している、とかあるのかも？

[909: 匿名さん]

竣工後15年後ぐらいに行う1回目の大規模修繕工事や毎年のマンション設備の維持管理費用はマンションを販売しているデべの手を離れて、マンション管理組合が工事業者に直接発注するものなので実際にかかる費用はその時の相場での金額となる。修繕積立金は将来発生する修理費を事前に積み立てておくものでそれが少なければ実際に修理発生時に不足となり、管理組合がマンション購入者に追加徴収することとなる。
トータルの修理費が変わらなければ毎月の修繕積立金が安くてもどこかで別途負担することとなるので毎月多めに積み立てておくことはそれほど悪いことだとも思わない。

[910: 口コミ知りたいさん]

>>909 匿名さん
だったら不足になった時に払った方が良くない？

月々が高いと過払いになる可能性だってゼロでは無いわけよね？

10年住んで売る人とかなおさら

[911: 口コミ知りたいさん]

プレミストしか勝たん

[912: 評判気になるさん]

>>910 口コミ知りたいさん
過払いになれば次の修繕に割り当てられるだけ。
こまめに徴収しておかないと修繕時にお金が集まらず築古になったとき無価値のマンションになるだけ。
積立金安くて良いとか言うのは永住する気の無い転売ヤーだけ。

[913: 匿名さん]

修繕積立の妥当性は長期修繕計画を入手して、修繕項目とか金額をチェック。ここの計画だけを見てもわからないけど、規模や共用施設の似た物件をいくつか当たればある程度の判断はできるはず。少なくともイニシャルの積み立て金額では判断できない。

長期修繕計画は契約前に重要事項として説明されるけど、早めに入手してチェックしたほうがいい。あと、管理規約（案）と契約書も。

[914: 匿名さん]

>910

足りなくなったら徴収ってやると払えない人が出てきたりする。そういう意味では段階的値上げも危険。国土交通省は定額積み立てを推奨している。

[915: 匿名さん]

修繕積立は金額だけでなく集めたお金をどう管理する予定なのかも確認。この規模だと入居時の一時金だけでも、銀行のペイオフ対象の金額になる。にもかかわらず銀行に預金なんてお粗末なことしてくれたりする。銀行に預金しても金利付かないし。

[916: 匿名さん]

ぼったされないためには管理費についても管理計画を入手して確認。

[917: 匿名さん]

>903

ガイドラインには最近の建築費高騰が加味されてなかったりするから要注意。今のペースで上がり続けると将来足りなくなることは必至。その辺をどう考えて長期修繕計画を作成しているのか突っ込まないと。

[918: 匿名さん]

売り主が販売時に作成する長期修繕積立の期間以降には、それまでにはないエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が出てくるので計画以上にコストがかかるのは必至。

あと、専用部分内の配管については各自でって決まりなんだけど、それやるとちゃんと維持管理しない人が出てきて水漏れ事故多発ってリスクがあるので管理組合でまとめて交換ってのも必要になったりする。それもコスト増要因。

ローンギリで買うと破綻するよ。

[919: 評判気になるさん]

>>918 匿名さん

したら、タワマンなんて買えたもんじゃないね。

[920: 評判気になるさん]

管理組合向けの安全路線の金融商品とかあれば良いのに、とは思う。

[921: マンション検討中さん]

あの匿名さんは、ずっと同じ人なのかな笑

[922: マンション掲示板さん]

笑
どうなんでしょうね。

[923: 通りがかりさん]

意味不明な投稿続けて誰にも感謝されない人ってかんじ

[924: マンション検討中さん]

本日ギャラリーに行って来ました。
皆さん気にされている修繕積立については、まだ数字が出てないと言われ、次回のローン申込時に伝えると言われました…。
普通は返済額＋管理修繕費で逆算して購入物件を選定すると思うのですが、管理修繕費を伏せたまま、次回までにどの部屋にするか決めて下さいは正直酷いなと思いました。
よっぽど後ろめたい金額なのでしょうか…。

[925: マンション掲示板さん]

謎過ぎますね…

管理費と修繕費を明確にした上で、
いろいろ検討すると思うのですが…

早めに見に行った方には
長期修繕計画も見せてもらえているのに、
なんでしょうかね。

[926: 検討板ユーザーさん]

私は普通に見れましたよ。
でもかなり要望入ってました、、、、

[927: マンション検討中さん]

私も具体的な金額は教えてくれなかったですね。
私がギャラリーに行ったのは先週ですが、西棟はほぼ次期までクローズで売りに出ておらず、東は半分以上要望済、南はスカスカでした。
他の駅前物件は高い部屋から売れている中でこの状況だと、リセール厨と駅前3LDKが予算的に買えない世代が検討しているから東の安い物件から売れてるだけなのではと思い、いっきに興味が薄れてしまいました。
東棟は安いですが棟にエレベーターも無いですし、エントランスもゴミ捨て場も遠いので正直価格以外には全く魅力を感じませんでした。

[928: マンション掲示板さん]

>>927 マンション検討中さん
逆に価格が大事じゃないですか笑？予算に余裕があるなら三越跡地でも買えばいいかと！

[929: 通りがかりさん]

>>928 マンション掲示板さん

確かに。
そもそも墓地と神社の跡地というスピリチュアルなことを許容しているので、価格が重要なんだと思います。

パークフロントが良ければ同じ価格帯の稲毛や、
もっと予算があるなら津田沼奏の杜が良いかもですね。

とは言え、いまのこの時期に半分以上が要望済はすごいですね。
西棟もすぐ埋まってしまいそうですね。

[930: マンコミュファンさん]

ひょっとしたら完成後も売れ残るかも？

[931: マンション検討中さん]

2期以降はブリリア等の価格に合わせて価格調整すると言ってましたから、1期で買えない＝値上後の価格で買う事になるの図式でスタートダッシュが効いてるだけかもしれませんね。
私も実際あまり要望の入っていない南棟のセールストークが凄かったです。
営業の方が懸命に分散図ってるようですが、東棟は抽選になる部屋の方が多そうですね。

[932: 匿名さん]

>925

要望書出した後でも、部屋を変えたり、登録しないってのもあり。ちなみに当選しても、契約するまではいつでもノーペナルティーで降りられる。長期修繕計画とか契約前の重要事項説明まで出してこないわけだからね。

[933: 匿名さん]

>920

マンションすまい・る債ってのがある。入居後そういうことを検討するのも管理組合のお仕事。

[934: 匿名さん]

将来の修繕については、修繕積立だけでなく専用部のリフォーム、設備の更新費用も考えないと。設備は10年後くらいから壊れ始める。

[935: マンコミュファンさん]

>>934 匿名さん

来ました！必殺修繕人！

[936: マンション検討中さん]

>>915
当座預金か決済用普通口座にするだろうから、ペイオフ対象外だと思うけど。利子はつかないけど。

[937: 匿名さん]

>>927 マンション検討中さん

S1（南西角住戸）の要望状況はいかがでしたか
他の駅前物件が高い部屋から売れているとすると
このマンションではS1から売れていくのだと思っていたのですが

[938: 匿名さん]

ここは駅前じゃないし、タワマンでもないから購入者の動向は異なるのかも。タワマンだと価格の高い高層階が節税になるし。

[939: 名無しさん]

>>938 匿名さん
これから税制改正でタワマン高層階も節税にはなりにくくなりましたけどね。

[940: 匿名さん]

>939

税制も変わるし、過去は参考にできないってことかも。

[941: 検討板ユーザーさん]

>>937
すいません、完全に予算オーバーだったのでうろ覚えですが、まだ要望の入ってない部屋の方が多かったはずです。
販売していない部屋の要望も受け付けてるようなので、どう言う運用になるか分かりませんが。
あと気になったのはモデルルームは部屋の面積も小さめですがWICが2ヶ所もあり、面積以上に狭く感じました。
大きな子供の居るご家庭での運用は難しいんじゃないかな…と思い、再考中です。

[942: 匿名さん]

>販売していない部屋の要望も受け付けてる

そもそも販売予定の部屋を提示してそこに要望書を出すって運用がおかしい。要望書って購入希望があるからこの部屋を次期の販売対象にしてほしいって要望するのが本来。単なる購入希望アンケート。

[943: 匿名さん]

>>941 検討板ユーザーさん

お答えありがとうございます

[944: 検討板ユーザーさん]

>>942
その辺はよく分かりません。
でも実際に要望が出てる部屋はどれか教えてくれましたし、なるべく被らない部屋を選んで欲しいとも言われました。
単なる購入希望アンケートの温度じゃなかったですけどね…。

[945: マンション掲示板さん]

世間一般には要望書はその運用ですが、どのデベロッパーも買う意思ないと受け付けないところ多いイメージがあります。
南棟も空いている部屋多いかと思っていましたが、上層階はかなり埋まってましたんでかなりの人気はあるんだと思います。

[946: 通りがかりさん]

少なくとも、入居する2025年02月には
新築マンションなんて
この価格では買えなくなっているでしょうから
南棟も苦戦することなくさばけるのではないでしょうか。

[947: 検討板ユーザーさん]

知識のある皆様にお聞きしたいです。
先程モデルを見学して来ました。
リビングダイニングが狭く感じたので図面を見て計算したんですが、モデルルームのS7だと図面上リビングが10.0帖になっているのですが、図面上のリビングダイニング面積は4050×3530＝14296.5≒7.8帖だと思うんですが、何で10帖表記なんですか？
まさか考えたくはないですが、キッチン横の廊下もリビングの面積に入ってるとか…。
千葉公園に思い入れがあって本物件しか見てないんですが、他のマンションもこんな感じなんでしょうか…。

[948: 匿名さん]

>>947 検討板ユーザーさん
扉からリビング内側は、キッチン横の廊下もリビング面積に入るのは当たり前の話です。

[949: マンション検討中さん]

>>947 検討板ユーザーさん
そうです。他のマンションもそんな感じです。

[950: 検討板ユーザーさん]

そうなんですね。
要望を出す前に教えて頂けて良かったです。
広めの部屋を検討してみようと思います。
ご回答ありがとうございました。

[951: 匿名さん]

>>950 検討板ユーザーさん

ギャラリーを見てキッチンの収納に悩むと予想しました。
リビングダイニングからキッチンが丸見えなので調理家電も含めきっちり収めたいところですが
シンク後ろ壁面の冷蔵庫以外のスペースで収まるかどうか…
オプションでシンク上に吊戸棚はつけられないそうです。
広めの部屋でもキッチン仕様はあまり変わらないのでリビングダイニングにキッチン関連の物が侵食してくるのは必須かもしれません。
それも踏まえて部屋のタイプを検討されたほうが良いかも。

[952: 口コミ知りたいさん]

>>951 匿名さん
貴重なご意見ありがとうございます。
確かにシンク下は食洗機も入りますし、当方身長が低いのでキッチンボードの高所は便利に使えないのもあり、ちょっと不便かもですね…。
あと、リビングダイニングを広く取りたいのでウォールドアの撤去を相談したのですが、ゼッチ対応にするために高層階でも撤去できないみたいでした。
なかなか悩ましいですね。

[953: 匿名さん]

>>952 口コミ知りたいさん

オプションで吊戸棚を付けられないのもゼッチor低炭素建築物の認可の都合上と説明がありました。
リフォームの時などもゼッチor低炭素建築物だと規制とか厳しいのかな。
気がかりです。

[954: マンション検討中さん]

これだけ夏が暑いことが常態化してしまうと徒歩9分はきついのかもですね。ソーラーパネルのっかってる同額の戸建ての方がエアコンガンガン付けられて満足度は高いのかも。