プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[901: マンション掲示板さん]

>>900 匿名さん
でもあの三井ですよ？

偽りがあるとは思えなくて...

MAX1.5万は安すぎる相場なんですか？

[902: マンション比較中さん]

>>900 匿名さん
南船橋駅前に50年近くある若松団地が今も状態を保ってるので大丈夫では？
そもそもマンション躯体の塩害対策って具体的にどういったものでしょうか？

[903: eマンションさん]

詳しい人が説明してくれたらと思いますが、
プレミスト千葉公園は　延床面積12,296.45㎡
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
を見ると
延床面積10,000㎡以上～20,000㎡未満は、
月200円～330円/㎡（平均 月271円/㎡）とあり、

例えば70平米の部屋だとすると
平均271円×70平米＝18,970円　が建物の積立金
これに機械式駐車場の費用を足すので
月額2万円は超える額になるのかなと思います。
こちらは機械式駐車場の付帯率が多いので
25000円くらいは欲しいところなのかもしれません。

なので、こちらの修繕積立金は、
個人的には適正なのでは？と思いますが
ど素人なので、間違っていたら、どなたか正してください。。

[904: 名無しさん]

>>903 eマンションさん

なるほど！

他が安いだけでこっちは適正っていう見方ですね！

適正とはいえ毎月2.5万はキツいですね...

修繕積立金って一度払ったものが返ってくることあるんですか？

[905: 検討板ユーザーさん]

>>904 名無しさん

ないでしょ笑
でも他の新築マンションとか見ると相場観分かると思いますよ。このマンションは決して高くはないかと。

[906: 匿名さん]

>>905 検討板ユーザーさん
ミハマシティ、ミッドスクエアタワー、エクセレントタワー、シティテラス稲毛海岸、パークホームズ南船橋は安いですね。

土地柄で高い可能性ありますね
エクセレントシティ千葉弁天とかも高いんですかね？

[907: eマンションさん]

>>906 匿名さん
単純に戸数が多いからでしょ。

[908: eマンションさん]

25年とか30年の修繕積立計画を見ないと
何とも判断がつかないような気がします。
初年度から4年までは安すぎるマンションが多いようにも思えますし。

もしかすると、前に書かれていた方もいらっしゃりますが、千葉公園に隣接しているので、
千葉公園の景観を損なわないように
模修繕のタイミングを早めに設定している、とかあるのかも？

[909: 匿名さん]

竣工後15年後ぐらいに行う1回目の大規模修繕工事や毎年のマンション設備の維持管理費用はマンションを販売しているデべの手を離れて、マンション管理組合が工事業者に直接発注するものなので実際にかかる費用はその時の相場での金額となる。修繕積立金は将来発生する修理費を事前に積み立てておくものでそれが少なければ実際に修理発生時に不足となり、管理組合がマンション購入者に追加徴収することとなる。
トータルの修理費が変わらなければ毎月の修繕積立金が安くてもどこかで別途負担することとなるので毎月多めに積み立てておくことはそれほど悪いことだとも思わない。

[910: 口コミ知りたいさん]

>>909 匿名さん
だったら不足になった時に払った方が良くない？

月々が高いと過払いになる可能性だってゼロでは無いわけよね？

10年住んで売る人とかなおさら

[911: 口コミ知りたいさん]

プレミストしか勝たん

[912: 評判気になるさん]

>>910 口コミ知りたいさん
過払いになれば次の修繕に割り当てられるだけ。
こまめに徴収しておかないと修繕時にお金が集まらず築古になったとき無価値のマンションになるだけ。
積立金安くて良いとか言うのは永住する気の無い転売ヤーだけ。

[913: 匿名さん]

修繕積立の妥当性は長期修繕計画を入手して、修繕項目とか金額をチェック。ここの計画だけを見てもわからないけど、規模や共用施設の似た物件をいくつか当たればある程度の判断はできるはず。少なくともイニシャルの積み立て金額では判断できない。

長期修繕計画は契約前に重要事項として説明されるけど、早めに入手してチェックしたほうがいい。あと、管理規約（案）と契約書も。

[914: 匿名さん]

>910

足りなくなったら徴収ってやると払えない人が出てきたりする。そういう意味では段階的値上げも危険。国土交通省は定額積み立てを推奨している。

[915: 匿名さん]

修繕積立は金額だけでなく集めたお金をどう管理する予定なのかも確認。この規模だと入居時の一時金だけでも、銀行のペイオフ対象の金額になる。にもかかわらず銀行に預金なんてお粗末なことしてくれたりする。銀行に預金しても金利付かないし。

[916: 匿名さん]

ぼったされないためには管理費についても管理計画を入手して確認。

[917: 匿名さん]

>903

ガイドラインには最近の建築費高騰が加味されてなかったりするから要注意。今のペースで上がり続けると将来足りなくなることは必至。その辺をどう考えて長期修繕計画を作成しているのか突っ込まないと。

[918: 匿名さん]

売り主が販売時に作成する長期修繕積立の期間以降には、それまでにはないエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が出てくるので計画以上にコストがかかるのは必至。

あと、専用部分内の配管については各自でって決まりなんだけど、それやるとちゃんと維持管理しない人が出てきて水漏れ事故多発ってリスクがあるので管理組合でまとめて交換ってのも必要になったりする。それもコスト増要因。

ローンギリで買うと破綻するよ。

[919: 評判気になるさん]

>>918 匿名さん

したら、タワマンなんて買えたもんじゃないね。

[920: 評判気になるさん]

管理組合向けの安全路線の金融商品とかあれば良いのに、とは思う。