プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[901: マンション掲示板さん]

>>900 匿名さん
でもあの三井ですよ？

偽りがあるとは思えなくて...

MAX1.5万は安すぎる相場なんですか？

[902: マンション比較中さん]

>>900 匿名さん
南船橋駅前に50年近くある若松団地が今も状態を保ってるので大丈夫では？
そもそもマンション躯体の塩害対策って具体的にどういったものでしょうか？

[903: eマンションさん]

詳しい人が説明してくれたらと思いますが、
プレミスト千葉公園は　延床面積12,296.45㎡
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
を見ると
延床面積10,000㎡以上～20,000㎡未満は、
月200円～330円/㎡（平均 月271円/㎡）とあり、

例えば70平米の部屋だとすると
平均271円×70平米＝18,970円　が建物の積立金
これに機械式駐車場の費用を足すので
月額2万円は超える額になるのかなと思います。
こちらは機械式駐車場の付帯率が多いので
25000円くらいは欲しいところなのかもしれません。

なので、こちらの修繕積立金は、
個人的には適正なのでは？と思いますが
ど素人なので、間違っていたら、どなたか正してください。。

[904: 名無しさん]

>>903 eマンションさん

なるほど！

他が安いだけでこっちは適正っていう見方ですね！

適正とはいえ毎月2.5万はキツいですね...

修繕積立金って一度払ったものが返ってくることあるんですか？

[905: 検討板ユーザーさん]

>>904 名無しさん

ないでしょ笑
でも他の新築マンションとか見ると相場観分かると思いますよ。このマンションは決して高くはないかと。

[906: 匿名さん]

>>905 検討板ユーザーさん
ミハマシティ、ミッドスクエアタワー、エクセレントタワー、シティテラス稲毛海岸、パークホームズ南船橋は安いですね。

土地柄で高い可能性ありますね
エクセレントシティ千葉弁天とかも高いんですかね？

[907: eマンションさん]

>>906 匿名さん
単純に戸数が多いからでしょ。

[908: eマンションさん]

25年とか30年の修繕積立計画を見ないと
何とも判断がつかないような気がします。
初年度から4年までは安すぎるマンションが多いようにも思えますし。

もしかすると、前に書かれていた方もいらっしゃりますが、千葉公園に隣接しているので、
千葉公園の景観を損なわないように
模修繕のタイミングを早めに設定している、とかあるのかも？

[909: 匿名さん]

竣工後15年後ぐらいに行う1回目の大規模修繕工事や毎年のマンション設備の維持管理費用はマンションを販売しているデべの手を離れて、マンション管理組合が工事業者に直接発注するものなので実際にかかる費用はその時の相場での金額となる。修繕積立金は将来発生する修理費を事前に積み立てておくものでそれが少なければ実際に修理発生時に不足となり、管理組合がマンション購入者に追加徴収することとなる。
トータルの修理費が変わらなければ毎月の修繕積立金が安くてもどこかで別途負担することとなるので毎月多めに積み立てておくことはそれほど悪いことだとも思わない。

[910: 口コミ知りたいさん]

>>909 匿名さん
だったら不足になった時に払った方が良くない？

月々が高いと過払いになる可能性だってゼロでは無いわけよね？

10年住んで売る人とかなおさら

[911: 口コミ知りたいさん]

プレミストしか勝たん

[912: 評判気になるさん]

>>910 口コミ知りたいさん
過払いになれば次の修繕に割り当てられるだけ。
こまめに徴収しておかないと修繕時にお金が集まらず築古になったとき無価値のマンションになるだけ。
積立金安くて良いとか言うのは永住する気の無い転売ヤーだけ。

[913: 匿名さん]

修繕積立の妥当性は長期修繕計画を入手して、修繕項目とか金額をチェック。ここの計画だけを見てもわからないけど、規模や共用施設の似た物件をいくつか当たればある程度の判断はできるはず。少なくともイニシャルの積み立て金額では判断できない。

長期修繕計画は契約前に重要事項として説明されるけど、早めに入手してチェックしたほうがいい。あと、管理規約（案）と契約書も。

[914: 匿名さん]

>910

足りなくなったら徴収ってやると払えない人が出てきたりする。そういう意味では段階的値上げも危険。国土交通省は定額積み立てを推奨している。

[915: 匿名さん]

修繕積立は金額だけでなく集めたお金をどう管理する予定なのかも確認。この規模だと入居時の一時金だけでも、銀行のペイオフ対象の金額になる。にもかかわらず銀行に預金なんてお粗末なことしてくれたりする。銀行に預金しても金利付かないし。

[916: 匿名さん]

ぼったされないためには管理費についても管理計画を入手して確認。

[917: 匿名さん]

>903

ガイドラインには最近の建築費高騰が加味されてなかったりするから要注意。今のペースで上がり続けると将来足りなくなることは必至。その辺をどう考えて長期修繕計画を作成しているのか突っ込まないと。

[918: 匿名さん]

売り主が販売時に作成する長期修繕積立の期間以降には、それまでにはないエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が出てくるので計画以上にコストがかかるのは必至。

あと、専用部分内の配管については各自でって決まりなんだけど、それやるとちゃんと維持管理しない人が出てきて水漏れ事故多発ってリスクがあるので管理組合でまとめて交換ってのも必要になったりする。それもコスト増要因。

ローンギリで買うと破綻するよ。

[919: 評判気になるさん]

>>918 匿名さん

したら、タワマンなんて買えたもんじゃないね。

[920: 評判気になるさん]

管理組合向けの安全路線の金融商品とかあれば良いのに、とは思う。

[921: マンション検討中さん]

あの匿名さんは、ずっと同じ人なのかな笑

[922: マンション掲示板さん]

笑
どうなんでしょうね。

[923: 通りがかりさん]

意味不明な投稿続けて誰にも感謝されない人ってかんじ

[924: マンション検討中さん]

本日ギャラリーに行って来ました。
皆さん気にされている修繕積立については、まだ数字が出てないと言われ、次回のローン申込時に伝えると言われました…。
普通は返済額＋管理修繕費で逆算して購入物件を選定すると思うのですが、管理修繕費を伏せたまま、次回までにどの部屋にするか決めて下さいは正直酷いなと思いました。
よっぽど後ろめたい金額なのでしょうか…。

[925: マンション掲示板さん]

謎過ぎますね…

管理費と修繕費を明確にした上で、
いろいろ検討すると思うのですが…

早めに見に行った方には
長期修繕計画も見せてもらえているのに、
なんでしょうかね。

[926: 検討板ユーザーさん]

私は普通に見れましたよ。
でもかなり要望入ってました、、、、

[927: マンション検討中さん]

私も具体的な金額は教えてくれなかったですね。
私がギャラリーに行ったのは先週ですが、西棟はほぼ次期までクローズで売りに出ておらず、東は半分以上要望済、南はスカスカでした。
他の駅前物件は高い部屋から売れている中でこの状況だと、リセール厨と駅前3LDKが予算的に買えない世代が検討しているから東の安い物件から売れてるだけなのではと思い、いっきに興味が薄れてしまいました。
東棟は安いですが棟にエレベーターも無いですし、エントランスもゴミ捨て場も遠いので正直価格以外には全く魅力を感じませんでした。

[928: マンション掲示板さん]

>>927 マンション検討中さん
逆に価格が大事じゃないですか笑？予算に余裕があるなら三越跡地でも買えばいいかと！

[929: 通りがかりさん]

>>928 マンション掲示板さん

確かに。
そもそも墓地と神社の跡地というスピリチュアルなことを許容しているので、価格が重要なんだと思います。

パークフロントが良ければ同じ価格帯の稲毛や、
もっと予算があるなら津田沼奏の杜が良いかもですね。

とは言え、いまのこの時期に半分以上が要望済はすごいですね。
西棟もすぐ埋まってしまいそうですね。

[930: マンコミュファンさん]

ひょっとしたら完成後も売れ残るかも？

[931: マンション検討中さん]

2期以降はブリリア等の価格に合わせて価格調整すると言ってましたから、1期で買えない＝値上後の価格で買う事になるの図式でスタートダッシュが効いてるだけかもしれませんね。
私も実際あまり要望の入っていない南棟のセールストークが凄かったです。
営業の方が懸命に分散図ってるようですが、東棟は抽選になる部屋の方が多そうですね。

[932: 匿名さん]

>925

要望書出した後でも、部屋を変えたり、登録しないってのもあり。ちなみに当選しても、契約するまではいつでもノーペナルティーで降りられる。長期修繕計画とか契約前の重要事項説明まで出してこないわけだからね。

[933: 匿名さん]

>920

マンションすまい・る債ってのがある。入居後そういうことを検討するのも管理組合のお仕事。

[934: 匿名さん]

将来の修繕については、修繕積立だけでなく専用部のリフォーム、設備の更新費用も考えないと。設備は10年後くらいから壊れ始める。

[935: マンコミュファンさん]

>>934 匿名さん

来ました！必殺修繕人！

[936: マンション検討中さん]

>>915
当座預金か決済用普通口座にするだろうから、ペイオフ対象外だと思うけど。利子はつかないけど。

[937: 匿名さん]

>>927 マンション検討中さん

S1（南西角住戸）の要望状況はいかがでしたか
他の駅前物件が高い部屋から売れているとすると
このマンションではS1から売れていくのだと思っていたのですが

[938: 匿名さん]

ここは駅前じゃないし、タワマンでもないから購入者の動向は異なるのかも。タワマンだと価格の高い高層階が節税になるし。

[939: 名無しさん]

>>938 匿名さん
これから税制改正でタワマン高層階も節税にはなりにくくなりましたけどね。

[940: 匿名さん]

>939

税制も変わるし、過去は参考にできないってことかも。

[941: 検討板ユーザーさん]

>>937
すいません、完全に予算オーバーだったのでうろ覚えですが、まだ要望の入ってない部屋の方が多かったはずです。
販売していない部屋の要望も受け付けてるようなので、どう言う運用になるか分かりませんが。
あと気になったのはモデルルームは部屋の面積も小さめですがWICが2ヶ所もあり、面積以上に狭く感じました。
大きな子供の居るご家庭での運用は難しいんじゃないかな…と思い、再考中です。

[942: 匿名さん]

>販売していない部屋の要望も受け付けてる

そもそも販売予定の部屋を提示してそこに要望書を出すって運用がおかしい。要望書って購入希望があるからこの部屋を次期の販売対象にしてほしいって要望するのが本来。単なる購入希望アンケート。

[943: 匿名さん]

>>941 検討板ユーザーさん

お答えありがとうございます

[944: 検討板ユーザーさん]

>>942
その辺はよく分かりません。
でも実際に要望が出てる部屋はどれか教えてくれましたし、なるべく被らない部屋を選んで欲しいとも言われました。
単なる購入希望アンケートの温度じゃなかったですけどね…。

[945: マンション掲示板さん]

世間一般には要望書はその運用ですが、どのデベロッパーも買う意思ないと受け付けないところ多いイメージがあります。
南棟も空いている部屋多いかと思っていましたが、上層階はかなり埋まってましたんでかなりの人気はあるんだと思います。

[946: 通りがかりさん]

少なくとも、入居する2025年02月には
新築マンションなんて
この価格では買えなくなっているでしょうから
南棟も苦戦することなくさばけるのではないでしょうか。

[947: 検討板ユーザーさん]

知識のある皆様にお聞きしたいです。
先程モデルを見学して来ました。
リビングダイニングが狭く感じたので図面を見て計算したんですが、モデルルームのS7だと図面上リビングが10.0帖になっているのですが、図面上のリビングダイニング面積は4050×3530＝14296.5≒7.8帖だと思うんですが、何で10帖表記なんですか？
まさか考えたくはないですが、キッチン横の廊下もリビングの面積に入ってるとか…。
千葉公園に思い入れがあって本物件しか見てないんですが、他のマンションもこんな感じなんでしょうか…。

[948: 匿名さん]

>>947 検討板ユーザーさん
扉からリビング内側は、キッチン横の廊下もリビング面積に入るのは当たり前の話です。

[949: マンション検討中さん]

>>947 検討板ユーザーさん
そうです。他のマンションもそんな感じです。

[950: 検討板ユーザーさん]

そうなんですね。
要望を出す前に教えて頂けて良かったです。
広めの部屋を検討してみようと思います。
ご回答ありがとうございました。

[951: 匿名さん]

>>950 検討板ユーザーさん

ギャラリーを見てキッチンの収納に悩むと予想しました。
リビングダイニングからキッチンが丸見えなので調理家電も含めきっちり収めたいところですが
シンク後ろ壁面の冷蔵庫以外のスペースで収まるかどうか…
オプションでシンク上に吊戸棚はつけられないそうです。
広めの部屋でもキッチン仕様はあまり変わらないのでリビングダイニングにキッチン関連の物が侵食してくるのは必須かもしれません。
それも踏まえて部屋のタイプを検討されたほうが良いかも。

[952: 口コミ知りたいさん]

>>951 匿名さん
貴重なご意見ありがとうございます。
確かにシンク下は食洗機も入りますし、当方身長が低いのでキッチンボードの高所は便利に使えないのもあり、ちょっと不便かもですね…。
あと、リビングダイニングを広く取りたいのでウォールドアの撤去を相談したのですが、ゼッチ対応にするために高層階でも撤去できないみたいでした。
なかなか悩ましいですね。

[953: 匿名さん]

>>952 口コミ知りたいさん

オプションで吊戸棚を付けられないのもゼッチor低炭素建築物の認可の都合上と説明がありました。
リフォームの時などもゼッチor低炭素建築物だと規制とか厳しいのかな。
気がかりです。

[954: マンション検討中さん]

これだけ夏が暑いことが常態化してしまうと徒歩9分はきついのかもですね。ソーラーパネルのっかってる同額の戸建ての方がエアコンガンガン付けられて満足度は高いのかも。

[955: 通りがかりさん]

>>954 マンション検討中さん

おそらく松波、弁天のエリアで戸建は同額では買えないです。

[956: 検討板ユーザーさん]

>>955 通りがかりさん
こことか？
https://suumo.jp/ikkodate/chiba/sc_chibashichuo/nc_72702572/

ここも？
https://suumo.jp/ikkodate/chiba/sc_chibashichuo/nc_72686662/

[957: マンション掲示板さん]

>>956 さん

プレミストのほうが良いかと

[958: 名無しさん]

>>957 マンション掲示板さん
同額どころか安く買える物件もあるってのを示してるだけでしょ。
いいか悪いかは個人の感覚ですよ。

[959: 口コミ知りたいさん]

ファミリーだと何のために誰のためにプレミストを買うのか明確にしないと単調な徒歩9分を何年も続けるのはきついかな。結局車ベースの生活になるなら駐車場が足元にある戸建ての方がトータルの満足度は高いのかな。

リセールを考えすぎてませんか？という疑問も。

[960: 評判気になるさん]

4000万代～5000万前半→千葉駅徒歩10分圏内の3LDKマンションが欲しいなら買い
5000万中盤～後半→マンションスペックなどが気に入れば買い
6000万以降は千葉公園立地にどれだけの魅力を感じるかでしょうね

[961: 口コミ知りたいさん]

明日の12-14時の1番暑いときに建設現場から千葉駅まで一往復くらいしてみた方がよいかもですね。

[962: 名無しさん]

>>961
今日ちょうど現場まで歩いて来ました。
単調な住宅地だからか同じ徒歩10分でもザタワーより長く感じたのと、眺望的には良い事なんですが高い建物が無いので日陰があまりないのがね。
この暑さで轟小なんて、とてもじゃないが無理。

[963: マンコミュファンさん]

でも徒歩10分なんて、別に遠いことはないですよね？都内でもこれくらいの分数はざらにあるかと思うのですが。

[964: 名無しさん]

>>956 検討板ユーザーさん

どこの会社が作ったかわからないような分譲戸建買うんだったら断然マンションでしょわ

[965: 匿名さん]

セキュリティーを考えたら断然マンションでしょわね

[966: 匿名さん]

管理費、駐車場代はかかりますが、セキュリティ面、耐震面、災害時用の備え、共用施設などを考えると、自分はマンション派です。戸建てorマンションは、購入or賃貸と並ぶ永遠のテーマなので、個々人の趣味の世界なので議論してもしょうがないですね。。

[967: マンション検討中さん]

轟町小学校の話が出ていますが、中学校は轟町中学校ですよね？
仮に弁天小の学区場合は中学校は新宿中となってしまうと考えれば、少しマシな気がするのは私だけでしょうか。

[968: マンション掲示板さん]

>>967 マンション検討中さん

マシですね！！

[969: マンション検討中さん]

人気としては南→西→東　ですかね？

[970: 口コミ知りたいさん]

夏現在の現地をみにいったところ、東棟の前の草はボーボー、南棟前の木も大分成長しすごいことになっていました、、、。
売られる時期が遅いですが西棟が気になってきました。

[971: 名無しさん]

東は抽選

[972: マンション検討中さん]

>>966 匿名さん
耐震性能は戸建ての方が上だよ。
制振装置が最近は標準的だしね。
マンションはほぼ耐震1
大きな地震がくると梁のヒビ割れ、タイル浮きがでちゃう。

[973: 通りがかりさん]

>>972 マンション検討中さん
ブランド戸建は馬鹿高いし価格が手頃なノンブランドだと何か有っても10年以内に会社が無くなってる可能性もある。
それに何か有っても管理組合も無いから自分で対応しないといけない。

[974: 検討板ユーザーさん]

ノンブランド木造戸建は怖いですね、、安かろう悪かろうって感じ

[975: 通りがかりさん]

戸建かマンションかなんて個人の嗜好の違いなんだから議論する意味ないでしょ…ましてはマンション掲示板で。
西棟は2期以降に多く棚卸しみたいだから割高になりそうですが、住居地域的に高い建物が今後も立たないから高層階は眺望保証されてますし、狙い目かもしれませんね。
私も南棟はコスパ、東棟はエレベーター無いから見送りで、西棟待ちです。

[976: 匿名さん]

プラウド新浦安出ましたね。

[977: 通りがかりさん]

マンションは管理費かかると言うけど、ゴミ出し24時間okだし、雨が振っても濡れず、電気代も高圧一括受電なのとコンクリートで冷暖房の効率が高くて安い。
デメリットは駐車場が遠くて、特に立体駐車場は重い荷物を運ぶのが辛い。

[978: マンション検討中さん]

あと販売まで1ヶ月ちょいあるんですよねぇ。抽選にならずに早く契約したいものです笑

[979: 匿名さん]

>>978
既に1期販売戸数く要望戸数のような気がするんですが、上手く調整できるのでしょうか…

[980: 通りがかりさん]

>>979 匿名さん

一期販売戸数って？

[981: 匿名さん]

>>980 通りがかりさん

100戸とかですかね？？

[982: 匿名さん]

120戸でしょう。

[983: マンコミュファンさん]

一期販売戸数って発表されてるんですか？

[984: マンション検討中さん]

>>982 匿名さん

バカ売れマンションですね笑笑笑

[985: 通りがかりさん]

>>983 さん
120はヤバい（笑）

[986: マンション検討中さん]

そのくらい売ってくれた方が抽選にならなそうで助かると思ってしまいます。

[987: 匿名さん]

>972

梁は構造部分だから震度5強クラスで損傷したら欠陥。問題なのは、ここみたいに非構造部分にALC使ってると震度５強以下で壊れても設計上問題なし。壊れる前提のところはちゃんと説明すべきなのだが。

[988: 匿名さん]

倍率が付く程度に販売戸数を調整して人気を印象付けるのが売る側の常套手段。

[989: 匿名さん]

>973

姉歯事件を教訓に瑕疵担保責任履行法ができている。大手だから破綻リスクが無いってのはメリットにはならない。

[990: 匿名さん]

管理組合も理事のなり手不足で今後どうなるかだね。第三者管理のところも出てきてるけど、いまあるのって管理会社が管理組合を代行ってやってるからチェック機能が危うい。本当の意味で第三者管理って出てこないのだろうか。

[991: 名無しさん]

>>990 匿名さん

色々な掲示板で出てくるけど、正直そんなに勉強になる内容ではないので、掲示板ではなく是非現実の世界で承認欲求を満たして下さい。

[992: 匿名さん]

マンションか戸建てかと新築か中古かの論争は尽きないけど、住まいサーフィンが価格の上がりすぎた新築マンションは買いではないという論調になってるのが興味深い。

[993: 匿名さん]

気になる話題ですね。価格が上がりすぎた新築マンション云々の件。この物件はどんな価格になるのやら。

販売開始予定時期は2023年9月上旬となっていて、広告を出して取引が始まるまで、契約も予約申込もできないとのことが書かれています。申込の順位の確保もできないようです。要望書などの提出もやっていないように思われます。でももうちょっとでしょう、価格などがわかるの。

[994: 匿名さん]

>>993
上場建材メーカーの決算書をみると仕入原価はそれほど増えてないのに大幅増益してる企業が多いです。つまり便乗値上げなので、昨今のマンション価格はその影響で高騰してるんでしょうから、市場原理に則れば価格はいずれ落ち着くと思いますよ。

[995: 評判気になるさん]

>>994 匿名さん
決算に計上されるのは引き渡し時点の物件なので、前期に計上されてる売上は2020から2021年ころの仕入れではないですか？
昨今の急激な仕入原価高は2022年くらいからなので、決算上現れるのは早くて2023年、本格的には2024年からだと思われます。

[996: 検討板ユーザーさん]

>>994 匿名さん

7月7日の記事でしたが、
「今期から建築費の上昇負担が本格的に反映されてくる。」と出ていましたので、
当面は、価格に転嫁されるかと思います。

ただ、低金利は続かないでしょうし、
住宅ローン控除もいつ廃止されるか不透明です。
金利が上がって、マンション価格が下がる説が強いですが、マンション価格が下がっても
金利が高くローン控除もなかったら、
今とあまり差はないように思います。
給与がガツンと上がれば別ですけれどね！

[997: 検討板ユーザーさん]

>>995
建材メーカーって書いてありますから、もっと川上の話では。

[998: 匿名さん]

金利が上がってマンション価格が下がっても月々の支払いは変わらんでしょ？
インフレ圧力が強いけどどうやってマンション価格下げるんだろう。
原価カットするしかないから、60平米前半の3LDKが登場したり、ディスポーザーなくなったり天井高下げたりするんだろうな。

[999: マンコミュファンさん]

>>998 匿名さん

同感です。
しかも、これから建設するのは
省エネ基準のマンションでなければならないので
ケチりたくてもケチれなくなると思います。

新築は下がる要因が金利以外見当たらないので
価格は下がらず、手の届かない層が増えるだけな気がします。
中古は下がるのかと期待しますが、
金利上昇でローンが厳しい人以外は
簡単には手放さないでしょうから、
築古や郊外だけ下がっていくのかな。

なんだか先行きが見えませんが
ギリギリでローンを組まない限りは
今が買い時、なのではないでしょうか。

[1000: 匿名さん]

建築費の上昇負担が本格的に反映ですか…
震災による人手不足、コロナによるウッドショック、ウクライナ情勢に引き続き建築費は上がり続けているんですね。
この先マンション価格は下がる事があるんでしょうか。